Отправлено: 15.06.09 22:35. Заголовок: Предварительный договор
Планирую покупку квартиры в Якоре. Скажите, этот пред продажный договор - с ним всё в порядке? ) а то я не юрист. И как вообще в дальнейшем будет с документами? Нужно будет перезаключать договор на основной? Не будет ли там каких-то критичных изменений по выплатам или обязательствам? И вообще - как обстоят дела с процессом покупки в Лидер Групп? Нет ли подводных камней? Заранее спасибо.
Гражданский кодекс Российской Федерации > Часть первая > Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 429. Предварительный договор, http://base.garant.ru/10164072/28/#block_429
Дольщики, заключившие предварительные договоры купли-продажи, получили новый механизм защиты своих прав. Если застройщик нарушил свои обязательства, покупатели смогут потребовать с него рыночную стоимость жилья. А сам предварительный договор приравняли к основному.
Соответствующие положения содержатся в утвержденном пленумом Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) постановлении «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости». Формально документ должны применять лишь в арбитражном судопроизводстве. Тем не менее, использовать его будут и в судах общей юрисдикции, куда дольщики и обращаются за защитой своих прав.
Предварительные отношения
Постановление действует лишь в отношении предварительных договоров купли-продажи и рассказывает, как решать судебные споры, когда продавец только строит объект (и, соответственно, право собственности на него не зарегистрировано). На закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» новый документ не распространяется.
«Отныне арбитражные суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием предварительной оплаты. Таким образом, если застройщик завершил строительство, оформил на себя право собственности, но не исполнил своих обязательств перед покупателем по заключению основного договора, последний может потребовать регистрации перехода на себя права собственности на приобретенное жилье. И сделать это можно на основании предварительного договора. Раньше же он позволял лишь понудить застройщика заключить основной договор», - разъясняет генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) Анна Максимова.
Если стороны договора не точно описали предмет своей сделки, а позже (после завершения строительства объекта) уточнили его в акте приема-передачи, регистрирующий орган не сможет отказать в оформлении права собственности такого объекта.
Одно из принципиальных нововведений документа состоит в том, что если застройщик нарушил свои обязательства по передачи жилья, покупатели смогут требовать разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта. И, разумеется, заплаченную по договору сумму. Помимо этого, в качестве убытков дольщики смогут взыскивать проценты.
«Отрадно, что в случае нарушения застройщиком своих обязательств, покупатель жилья может требовать не только возврата заплаченных средств и процентов по ним, но и разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта. Хотя, как показывает судебная практика, ранее можно было взыскать либо проценты, либо – эту разницу», - отмечает Анна Максимова.
В постановлении есть и спорные вопросы. Так, договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Однако неясно, какой статус будет иметь этот документ после того, как застройщик зарегистрирует право собственности – ведь для оформления перехода соответствующего права от продавца к покупателю нужен как раз зарегистрированный договор купли-продажи. Дело в том, что в соответствии с ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно регистрировать. Соответственно, сам переход вступает в силу с момента его регистрации.
«Постановление урегулирует споры в отношении строящихся объектов. Введено новое понятие – «договор купли-продажи будущей недвижимости». К тому же, разрешены многие противоречия в правоприменительной практике. Так, при недостаточной индивидуализации будущего объекта в договоре, подробную характеристику можно будет дать в акте приема-передачи, т.е. по завершению строительства. К тому же, указанные в постановлении разъяснения применяются и в отношении земельных участков, которые будут образованы в будущем», - говорит юрист Департамента судебной практики ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.
И для граждан
Как заявил один из авторов документа, начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, действие постановление не распространяется на граждан, заключивших предварительные договора купли-продажи с застройщиком. По его логике, физические лица не могут заключать такие соглашения, поскольку закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ограничивает схемы вовлечения средств в строительство недвижимости.
Но, как показывает практика, далеко не все застройщики стремятся работать в соответствии с 214-м законом. А утвержденное постановление позволит защитить обычных покупателей жилья.
«Постановление ВАС не распространяется на отношения по долевому строительству при которых застройщик не исполняет свои обязательства по передаче квартир гражданам. К тому же, законом №214 не разрешает застройщикам заключать предварительные договора с гражданами. Но не исключено, что на этом основании суды посчитают необходимым следовать указаниям ВАС для защиты имущественных интересов граждан, вложивших деньги в строительство жилья», - считает юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова.
Более того, по словам Анны Максимовой, постановление Высшего арбитражного суда может применяться и при рассмотрении споров в судах общей юрисдикции. Дело в том, что согласно ст. 196 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд сам определяет закон, либо иной нормативный акт, который он посчитает правильным применять к данному процессу.
Отправлено: 16.06.09 07:27. Заголовок: Когда мы оформляли д..
Когда мы оформляли договор с Лидером мой знакомый из сферы недвижимости проверил все необходимые документы. Если бы что-то нарыл - мы бы не договорились и подписание не состоялось бы. Так что на момент заключения договора с нами- документы были в порядке. Предпродажный договор и последующий основной - это попытка уйти от обязательств договора долевого строительства. Дольщик имеет больше прав на то, во что вложился. Предпродажный договор и последующий основной - это стремление перевести отношения на "куплю-продам". Т.е. никакой ответственности, кроме момента покупки. Но, если фирма выполняет свои обязательства - разницы никакой. Законно это или нет? Не знаю. Наверное, если бы было незаконно - не заключались бы такие договора. Наверное, не совсем, но законно. По надежности фирмы: Вроде бы у неё нет займов у банков (свои активы). Во всяком случае мне так сказали в офисе. Поэтому расходы на строительство меньше из-за отсутствие процентов. Перезаключать договор на основной будет нужно. Потому что только он является основанием Вашей будущей собственности. Он узаканивает покупку юридически. Подводные камни... Да, как везде, собственно. Погореть можно и на договоре долевого строительства и на таком договоре. Говорят, сильно задерживает сроки. Для нас это некритично. Для Вас может быть важным. Про критичные изменения - не знаю. Может кто-то еще напишет. Мы успели заплатить до кризиса.
Губернатор Петербурга подписала закон, защищающий дольщиков 08.07.2009 20:55 | Автор Елена Зубова
Сегодня Валентина Матвиенко подписала закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», инициатором которого в начале года выступила прокуратура Петербурга. Об этом журналистам заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов. По его словам, все договоры, которые приводят к получению имущества, город будет относить к договорам долевого участия. Закон вступит в силу, сказал чиновник, до конца месяца. BN.ru
Отправлено: 09.07.09 21:13. Заголовок: ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУР..
ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге (ссылка на сайт правительства СПб) Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 17 июня 2009 года
Статья 1
Для целей настоящего Закона Санкт-Петербурга используются следующие основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, находящийся в собственности Санкт-Петербурга, либо земельный участок на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на который не разграничена, и привлекающее (привлекавшее) денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство;
2) участник долевого строительства - гражданин, заключивший договор долевого участия в строительстве или иной договор с застройщиком, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение (право требования передачи в собственность жилого помещения) в строящемся многоквартирном доме;
3) участник долевого строительства, нуждающийся в защите, - участник долевого строительства, права которого на объекты долевого строительства не зарегистрированы в порядке, установленном действующим законодательством, в отношении которого вынесено решение суда о признании прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства и сведения о котором внесены Правительством Санкт-Петербурга в установленном порядке в Реестр участников долевого строительства в Санкт-Петербурге.
Статья 2
К полномочиям Правительства Санкт-Петербурга в сфере защиты прав участников долевого строительства относится:
ведение Реестра участников долевого строительства в Санкт-Петербурге (далее - Реестр);
оказание содействия участникам долевого строительства в защите их прав в соответствии с действующим законодательством;
взаимодействие с органами государственной власти, организациями, гражданами по вопросам защиты прав участников долевого строительства;
осуществление в порядке, установленном действующим законодательством, при наличии правовых оснований мер по прекращению прав застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома;
осуществление иных мер в случаях и порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Статья 3
1. В целях создания единой информационной системы учета сведений об участниках долевого строительства, нуждающихся в защите, Правительство Санкт-Петербурга формирует и ведет Реестр.
2. Порядок формирования и ведения Реестра определяется Правительством Санкт-Петербурга.
3. Сведения Реестра подлежат опубликованию в средствах массовой информации и в сети Интернет в порядке, определенном Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с требованиями федерального законодательства о персональных данных.
Статья 4
1. В случае если все участники долевого строительства, нуждающиеся в защите, приняли решение об инициации вопроса о прекращении прав застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, и направили в Правительство Санкт-Петербурга обращение о принятии при наличии правовых оснований мер по прекращению прав застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, и документы, подтверждающие, что решение принято всеми участниками долевого строительства, нуждающимися в защите, Правительство Санкт-Петербурга рассматривает обращение всех участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и при наличии правовых оснований принимает одно из следующих решений:
осуществить мероприятия, направленные на прекращение в установленном действующим законодательством порядке прав застройщика на земельный участок и последующее предоставление в установленном действующим законодательством порядке земельного участка в целях завершения строительства с учетом законных прав участников долевого строительства, нуждающихся в защите;
осуществить мероприятия, направленные на завершение строительства многоквартирного дома, в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 26 мая 2004 года N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" с учетом законных прав участников долевого строительства, нуждающихся в защите.
2. Порядок рассмотрения обращений участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и принятия решений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, утверждается Правительством Санкт-Петербурга.
3. При принятии решения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора, заключенного в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26 мая 2004 года N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", Правительство Санкт-Петербурга учитывает законные права участников долевого строительства.
Статья 5
Настоящий Закон Санкт-Петербурга вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования.
Отправлено: 09.07.09 21:36. Заголовок: Странный закон - уча..
Странный закон - участниками долевого строительства признают всех по любым договорам, но перед этим нужно стать нуждающимся в защите и иметь решение суда о признании прав участника долевого строительства.
Отправлено: 10.07.09 07:55. Заголовок: нормально. У каждого..
нормально. У каждого закона есть желающие (по разным причинам) его обмануть. Особенно у нас, по любому поводу. На этот закон обязательно найдутся желающие заключить липовые договора, задним числом или еще каким-то образом, чтобы "срубить" деньжат с застройщика с выгодой для себя. Процент сдадут "кроту" от застройщика, а навар оставят себе. Чтобы таким людям усложнить жизнь - нуждающимися становятся по решению суда.
Отправлено: 11.08.09 13:57. Заголовок: По словам председате..
По словам председателя комитета по строительству Вячеслава Семененко до конца 2009 года все стройки будут переведены на работу по договорам долевого участия. Кто-то что-то об этом знает поконкретнее???
Отправлено: 13.08.09 19:14. Заголовок: В компании номер оди..
В компании номер один этот процесс уже формально пошел под пристальным вниманием заинтересованных сторон. В статье "ЛЭК: нарушаем закон в интересах клиентов" на Фонтанке рассказывают как это выглядит на практике. До общественности доходят только редкие фрагменты этого процесса.
11.08.2009
Компания ЛЭК начала продажи на новом объекте. Для того, чтобы купить квартиру, покупатели должны заключить предварительный договор с «Верона Менеджмент», деньги будут перечисляться на счет группы компаний ЛЭК. Редакция «Фонтанки» располагает видеозаписью переговоров в отделе продаж, из которой можно узнать много интересного о долевом строительстве в Петербурге.
Участок на углу проспектов Маршала Блюхера и Кондратьевского находится в собственности у компании «Верона Менеджмент», подразделения группы компаний ЛЭК. Как заявляет владелец территории, здесь будет построен многоквартирный дом. Квартиры уже поступили в продажу. Покупателям предлагают заключить предварительный договор и гарантируют, что все обязательства ЛЭК выполнит в срок.
«У нас есть все разрешения, - уверяет на видеозаписи менеджер компании-продавца. - Проект согласован со всеми инстанциями». Правда, просьбу клиента показать разрешение на строительство в офисе выполнить не могут. Оказывается, «вся разрешительная документация выдается только на три месяца, а потом ее надо продлевать, и документы подаются за две недели до срока продления». «Не удивляйтесь, если на сайте разрешения на строительство не найдете, - уверяют продавцы. - Это значит, что его временно убрали, поскольку оно сейчас переоформляется».
Подобного рода объяснения, я думаю, пришлось слышать не только автору статьи ....
В службе Госстройнадзора «Фонтанке» сообщили, что никаких разрешений на строительство на этом участке компания «Верона Менеджмент» не получала. Был только ордер на благоустройство, срок его действия закончился 30 июня 2009 года, продлевать его застройщик пока не пытался. Не появлялись представители «Вероны» и в комитете по градостроительству и архитектуре. В этом ведомстве о том, что на углу двух проспектов что-то собираются строить, узнали только от корреспондента «Фонтанки».
Предварительный договор, который настойчиво предлагают подписать покупателям, гарантирует, что в будущем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся доме. В пункте 2 сообщается о том, что «продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором», далее приводится ссылка на распоряжение комитета по земельным ресурсам о постановке участка на кадастровый учет, свидетельство о госрегистрации права собственности и договор купли-продажи земельного участка. Ни один из этих документов не фиксирует компанию «Верона» как инвестора, и ни о каких инвестиционных соглашениях речи в них не идет.
На вопрос покупателей, почему компания-застройщик не работает по закону 214, менеджеры ЛЭКа вполне убедительно разъясняют, что нарушают закон только ради соблюдения интересов своих клиентов. «Если строить по всем правилам, то стоимость строительства увеличивается на 40%, - заверяют продавцы. - Почти в два раза! Зачем же Вам платить такие деньги». Как утверждают в ЛЭКе, «в городе только единичные дома возводятся по 214-му закону, а все остальные поступают так же, как мы». Эти уверения совершенно не согласуются со словами председателя комитета по строительству Вячеслава Семененко о том, что до конца 2009 года все стройки будут переведены на работу по договорам долевого участия. Непонятно и то, каким образом руководитель группы компаний ЛЭК Павел Андреев будет выполнять свое обещание «выдержать график перехода на 214-й закон» - пока продажа квартир на всех объектах холдинга происходит только на основе предварительных договоров.
Напомним, в Московском районном суде уже рассматривается около десятка исков дольщиков ЛЭКа к компании-застройщику. Правосудие установило, что никакой ответственности перед дольщиками предварительные договоры не предусматривают, а сама компания «необоснованно обогатилась за счет покупателей квартир». Кроме того, как уже писала «Фонтанка», Общество защиты прав потребителей обратилось в суд в интересах неопределенного круга лиц — с целью прекратить практику заключения подобных договоров. Пока дело еще не рассматривалось, и компания ЛЭК продолжает игнорировать все требования «начать работать по закону».
В самой компании уверяют, что все нарушения — временные. «Компания ЛЭК в соответствии с пожеланием правительства СПб предоставила согласованный график перехода своих объектов на работу по 214-ФЗ. Выполнение этого графика нам стало особенно интересно после заверений Грефа (глава Сбербанка, — ред.) о кредитовании компаний, перешедших на такую работу. Это позволит компании гарантированно достроить дома при любых обстоятельствах на рынке», - передал через пресс-службу компании ее владелец и руководитель Павел Андреев. «До фактического перехода все компании продолжают заключать с клиентами предварительные договоры, которые после перехода будут надлежащим образом переоформлены», - объяснил он. А незаконно строящийся дом на Блюхера, утверждают в холдинге, получит «прописку» в самое ближайшее время. «Компания планирует получить гарантии правительства по содействию в скорейшем оформлении недостающей документации по этому объекту, и работы возобновятся», - заявил Андреев, однако почему его подчиненные так настойчиво вводят покупателей квартир в заблуждение, объяснять не стал.
Справка Первая очередь каркасно-модульного дома на углу проспектов Маршала Блюхера и Кондратьевского должна быть сдана в первом квартале 2011 года, вторая — в первом квартале 2012. Сейчас стройка — на стадии свайного поля. Продажи квартир в строящемся доме уже начались. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры — 3,8 млн рублей. Первый взнос — 20%. На сегодня, по словам представителей отдела продаж, в доме продано только несколько квартир.
БЛОГИ на СПРАВЕДЛИВО-ОНЛАЙН, Анатолий Гудимов (gudwin), ДЕНЬГИ дольщиков ЛЭКа нашли на КИПРЕ, 13.07.2009
цитата:
Криминальная история строительного холдинга ЛЭК, похоже, близится к финалу. Участники постепенно сходят со сцены – кого-то увольняют, кто-то умирает, как бывший гендиректор «Макромира» Игорь Шабловский, замешанный в выводе активов. Оставшиеся в живых фигуранты уголовного дела пакуют чемоданы и планируют отъезд из страны. ...
Петербургский монстр
Масштабы происходящего в ЛЭК поражают. Андреев ухитрился реализовывать схему по выводу сотен миллионов долларов. При этом в параллельной (по сути поддельной) отчетности для партнеров создавалась видимость динамичного развития компании. Сейчас весь архив ЛЭК вывезен в неизвестном направлении, хотя это ни много, ни мало 5 грузовиков бухгалтерских и юридических документов. Правоохранительным органам будет непросто искать деньги дольщиков ЛЭК. А пока из тех домов, которые успел продать, но так и не построил ЛЭК, уже вполне можно составить маленький город.
Дмитрий Васильчук. Деньги дольщиков ЛЭК нашлись на Кипре. Теневой финансист ЛЭК Вячеслав Мишин строит там две виллы. Кто первый покинет Россию? 6 июля 2009 г., vasilcuk.blogspot.com/2009/07/blog-post_06.html
Отправлено: 29.09.09 08:54. Заголовок: Выход не предусмотрен
Дмитрий Синочкин. Выход не предусмотрен. //Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 38(572) 2009-09-28 nsp.ru/nums/17133.html.
цитата:
Городской суд признал договоры предварительной продажи будущих квартир в новостройках законными и правильными. И отказался вернуть деньги дольщикам, которые решили выйти из проекта.
Предварительный договор был заключен в конце июля 2008-го. Трое дольщиков собирались приобрести у строительной корпорации «РосСтрой» трехкомнатную квартиру в строящемся доме на Пулковской улице (см. «НП», №35/2009).
Общая сумма должна была составить примерно 6 млн рублей. Дольщики сделали первый взнос: около 400 000 рублей. Затем начал сказываться кризис, у покупателей изменились планы, в общем, они решили свои деньги забрать. По договору такая возможность предусматривалась, но с учетом штрафных санкций — 10% от внесенной суммы.
Дольщики направили соответствующее заявление в компанию и стали ждать, когда им вернут деньги (за вычетом штрафа). Ждали с ноября 2008-го по март 2009-го. Не дождавшись, направили иск в суд.
Истцы требовали признать договор, заключенный между дольщиками и «РосСтроем», — притворным, а сделку — ничтожной на основании того, что предварительный договор просто прикрывал отношения долевого участия.
Московский районный суд (судья Ольга Андреева) решил иск удовлетворить. Суд постановил, что объекта на момент сделки не было, значит, и продавать его было невозможно; условия предварительного договора купли-продажи на самом деле соответствуют договору долевого участия.
Следовательно, договор надо признать незаключенным, строители должны вернуть дольщикам деньги в полном объеме, плюс индексация, плюс процент за пользование чужими средствами, плюс судебные издержки.
Строители обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Городской суд повернул дело с точностью до наоборот.
По мнению коллегии городского суда (председательствующий — Наталья Корсакова), предварительный договор в отношении новостроек имеет право на существование; в нем достаточно четко расписано, какая квартира будет продаваться.
При этом у дольщика и строительной компании не было цели обойти требования 214-го закона. Деньги по такому договору выплачиваются как обеспечение выполнения дольщиком своих обязательств — то есть чтобы он вдруг не передумал. (В судебном определении несколько раз фигурирует термин «задаток».) Если бы из договора решил выйти застройщик — с него по закону удержали бы двойную сумму задатка…
«Городской суд не принял во внимание наши аргументы, — говорит адвокат Коллегии адвокатов «Юникс» Тимур Садиков. — Если это обеспечительный платеж, то деньги должны находиться на спецсчете, а не тратиться на нужды организации. (Хотя в суде представитель застройщика говорил, что деньги были потрачены на зарплату и т. д.)».
Коллегия решила: в иске дольщикам отказать.
Суд поставил положение Гражданского кодекса (о предварительном договоре) выше жестких норм 214-го. (В нем прямо запрещено привлекать средства в строительство иначе чем через ДДУ, кооперативы и сертификаты.)
Деньги остались у «РосСтроя». Скорее всего, аналогичные решения будут приняты по сотням похожих исков. (Только в отношении ЛЭК их более 100. И у ЛЭК штрафные санкции — 20% от всей суммы.)
Под серьезный удар поставлены усилия администрации по приведению застройщиков «к общему знаменателю» — то есть в рамки 214-го. Дольщикам, которые планировали заключать договоры с компаниями, работающими по альтернативным схемам (они возводят более 70% городских объектов), теперь придется серьезно подумать. Случись что — деньги из стройки будет не вытащить.
«Мы участвовали в этом суде, — говорит Александр Меденцев, начальник управления по контролю и надзору Комитета по строительству. — Мы заявили свою позицию в поддержку требований дольщиков. Но суд пришел к другому мнению. Мы будем продолжать работу по приведению строительного комплекса в рамки 214-го закона».
Решение коллегии будет обжаловаться — вплоть до Верховного суда, говорит Тимур Садиков.
«НП» мнение. По ходу обсуждения этой проблемы на «круглом столе», посвященном 214-му закону (подробности — в след. номере «НП»), высказывались предположения о политической мотивированности Коллегии городского суда. Не исключено. Разом поданные иски сотен дольщиков действительно могут обрушить строительный комплекс. Но как бы лечение этой напасти не оказалось хуже болезни…
Мое мнение: суд в полном замешательстве и ждет отмашки со стороны по поводу законности ДПП. Вынести законное решение на основе законов, которые не соблюдаются и непонятны игрокам практически невозможно.
Отправлено: 28.05.10 13:18. Заголовок: Статья на RBC
Дольщики обрушат рынок жилья Запрет альтернативных схем продажи квартир обернется дефицитом новостроек Поправки в законодательство о долевом участии в строительстве жилья, принимаемые сегодня Госдумой, отрицательно скажутся на рынке первичной недвижимости Москвы, полагают риэлторы. По их мнению, отказ от альтернативных схем продажи квартир, которые уже обрушили бизнес группы МИАН, может создать в столичном регионе дефицит новостроек. Эксперты объясняют это тем, что сегодня по 214-му закону в Москве работает лишь пятая часть застройщиков.
Закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ был принят шесть лет назад для борьбы со строительными пирамидами. Законодатели предписали девелоперам привлекать средства граждан в жилищное строительство исключительно после получения всех необходимых разрешений и согласований, оформления прав на землю, опубликования проектных деклараций, государственной регистрации договоров долевого участия. Однако из-за правовых коллизий и высоких рисков, обусловленных в том числе непредсказуемостью сроков оформления разрешительной документации на стройку, не все девелоперы приняли новые правила игры.
Как отмечают эксперты компании Est-a-Tet, получили широкое распространение альтернативные долевому участию схемы привлечения средств граждан. В том числе продажи жилья по предварительным договорам и вексельным схемам, которые вызывают серьезные нарекания у властей. Так, претензии налоговиков обрушили бизнес группы компаний МИАН, основные структуры которой сегодня пребывают в состоянии банкротства.
Чтобы окончательно вытеснить с рынка недвижимости альтернативные схемы, депутаты Госдумы в начале мая одобрили во втором чтении пакет поправок в 214-й закон. Новый законопроект провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф до 1 млн руб. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти. В Москве таковым является Моснадзор.
Законодательные новации могут серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости московского региона, уверены аналитики компании Est-a-Tet. По их мнению, ужесточение мер на фоне нежелания девелоперов работать по закону может привести к временному дефициту жилья. «По нашим оценкам, сегодня 214-й закон охватывает не более 15–20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве, – говорит директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. – В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более четверти новостроек».
По данным эксперта, в Московской области застройщики более дисциплинированы, но в целом на первичном рынке столичного региона не более 20–30% проектов реализуется по 214-му закону. Эксперты объясняют возможный саботаж обновленного закона слабостью его проработки: «Правовая база для применения предлагаемых инвестиционных моделей пока не проработана».
Новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться неприятным сюрпризом для тех застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство, отмечает г-жа Гераськина. У таких компаний, по мнению эксперта, из-за дороговизны банковских кредитов могут возникнуть сложности с финансированием стройки. В итоге ряд застройщиков могут временно приостановить реализацию проектов, которые из-за большого объема капвложений и высокой цены на продаваемое жилье могут оказаться неконкурентными.
Опрошенные РБК daily эксперты неоднозначно оценивают возможные последствия поправок в 214-й закон. Как один из рисков он может способствовать сокращению объемов предложения жилья, размышляет заместитель генерального директора корпорации «Главстрой» Евгений Иванов. По его мнению, теоретически это возможно именно в посткризисный период отложенного предложения, когда объемы строительства по объективным причинам упали, а спрос, наоборот, готовится к прыжку.
Тем не менее на инвестактивности поправки в закон не отразятся, потому что застройщики готовы к этим изменениям, уверена гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. «Если два года назад большинство девелоперов использовали предварительные договора, то сейчас практически все инвесторы, запуская новые проекты, намереваются вести их реализацию по договорам долевого участия», – объясняет эксперт. Юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка разделяет оптимизм застройщиков, которые, несмотря на ужесточение правил игры с дольщиками, не лишатся банковского финансирования. «Большинство девелоперов имеют давние и достаточно плотные отношения с банками, – говорит г-н Поправка. – Вряд ли кредитные организации ставят перед собой цель испортить отношения со своими партнерами и прекратить кредитование».
Отправлено: 07.03.12 21:39. Заголовок: Сроки исполнения обязательств пд
Сроки исполнения обязательств в предварительном и основном договорах
Почти половина содержания предварительно договора (ПД) составляют положения, уточняющие процедуру выполнения его основной обязанности – “заключить в будущем договор о передаче имущества … (основной договор) ….” (ст. 429 ГК, п. 1 ПД). Несколько страниц, включая приложение с текстом основного договора, отражают порядок заключения основного договора, т. е. события и разделяющие их сроки. До получения разрешения на ввод в эксплуатацию внимания к этой части договора было как к чему-то далекому, поскольку вопрос строительства дома был первоочередным. Если дом не построен, то заключение основного договора попросту невозможно. Сегодня, спустя два месяца после получения разрешения на ввод, содержание договора, связанное с исполнением договора после окончания строительства (даже формального), становится основным.
Ниже представлена схема, составленная по содержанию ПД, об организации исполнения обязательств после окончания строительства. События, упомянутые в договоре, показаны прямоугольниками с надписями, а сроки в виде стрелок с указанием продолжительности и номера соответствующего пункта ПД или ОД. Знак вопроса означает отсутствие явного указания срока исполнения в тексте договора.
Из приведенной схемы видно, что ближайшее обязательство, закрепленное договором , - передача квартиры в пользование. Условием такой передачи является полная оплата стоимости предварительного договора по п. 9. Пользование квартирой предполагает (см. п. 14) возможность для покупателя начать ремонт. Под ремонтом здесь имелось в виду выполнение отделки, которая необходима в квартире для постоянного проживания. Следующий пункт 15 указывает, какой совместный документ будет свидетельствовать об исполнении сторонами передачи в пользование – акт приемки-передачи Квартиры в пользование.
На схеме указано, что в договоре отсутствует срок, в течении которого Продавец обязуется произвести регистрацию собственности на себя после получения разрешения на ввод. Это приводит к тому, что общий срок получения Покупателем квартиры в собственность остается неопределенным. Для сравнения, в договоре ЖК Серебряные Звезды этот срок был указан Продавцом календарной датой: ”в срок не позднее IV квартала 2009 года (то есть до 31 декабря 2009г.) обеспечить государственную регистрацию своего права собственности на указанную Квартиру …” [1]. Отсутствие срока заключения ОД может привести к истечению срока действия договора, поэтому требуется согласование срока с Продавцом для приведения договора в надлежащий вид.
Отправлено: 06.04.12 20:01. Заголовок: Причина отсутствия с..
Причина отсутствия срока регистрация собственности продавцом в предварительном договоре
Выше мной приводилась схема со сроками исполнения обязательств предварительного договора, где отмечается, что строительная компания не берет обязательств по сроку получения собственности продавцом (этот срок отмечен знаком вопрос на схеме). Ответ на вопрос – почему в ПД от ЛГ отсутствует дата регистрация собственности продавцом? - прост и связан с отказом от обязательств по сроку исполнения договора. Ответ можно заметить из сообщений на форуме ЖК Серебряные Звезды о предварительном договоре компании Рострой, которая добросовестно указала этот срок [1]:
цитата:
- У меня вопрос к уже подписавшим: это нормально, что в договоре … не прописан срок сдачи дома Госкомиссии? Написано лишь, что "Продавец обязуется обеспечить государственную регистрацию своего права собственности на квартиру в срок не позднее окончания IV квартала 2009 г.! Это значит, что и срок сдачи подразумевается тот же? Или я что-то путаю?
- Нет! сдать они должны раньше … - потому что права собственности без сдачи госкомиссии не оформят!
Указание срока получения собственности продавцом, позволяет ограничить срок окончания строительства. Наш продавец, имея намерение не отвечать по обязательству срока строительства (“предварительный срок”), не указывает в договоре срок получения им собственности. В противном случае, при указании срока регистрации собственности продавцом и истечении этого срока вследствие долгостроя продавца следовало признать нарушившим договор.
Далее, продавец, имеющий намерение исполнить регистрацию собственности на себя к определенному сроку и не желающий соблюдать только срок окончания строительства, мог бы указать срок регистрации собственности продавцом относительным способом, например, от даты окончания строительства (так указаны большинство сроков в схеме). Однако, и этого относительного срока регистрации права собственности продавцом в ПД нет. Поэтому, учитывая этот факт следует сделать вывод: продавец с подобным ПД не намерен соблюдать сроки обязательств по договору, как по сроку окончания строительства, так и по регистрации права собственности на себя, а значит и покупателю квартиры.
Отправлено: 12.04.12 14:34. Заголовок: Озабочена тем же воп..
Озабочена тем же вопросом. Звонила в офис: на каком основании нет передачи квартиры в пользовании... Паевой договор сырой и не отражает интересы покупателя, а только открывает его и так пустой карман еще шире..... Заключать в такой форме его не буду (в договоре об еще одном договоре нет ни слова). Какие схемы получения солбственности возможны для людей, которые не будут заключать паевой договор... Ответ наглый: никаких, ваш договор расторгаем, ключи вы не получаете? Идите в суд!!!!!!!!!!!!!
По данному вопросу звонить не имеет смысла, вопрос достаточно серьезный. На телефонный разговор практически не возможно сослаться. Вы разговаривали с компетентным и уполномоченным на такого рода ответы должностным лицом? Есть большие сомнения. Только заказным письмом с уведомлением или секретарю руководителя под роспись в получении, в двух экземплярах.
цитата:
Паевой договор сырой и не отражает интересы покупателя, а только открывает его и так пустой карман еще шире.....
Согласен, смена договора приводит к изменению его существенных условий, а именно цены договора. Цена становится резиновой и непредсказуемой, ее можно изменить в любое время на любую величину. Даже, Жилищный Кодекс, который вовсе не предназначен для долевого строительства, не позволяет изменять пай без утверждения годового бюджета кооператива на общем собрании членов. Но в нашем уставе такого органа правления, как общее собрание членов кооператива, учредители даже не предусмотрели. Взамен представлена незаконная схема Конференции, об этом я писал в сообщении по уставу Адмирала.
В уставе и паевом договоре отражена только ответственность лица, вносящего средства на строительство, ответственность учредителей и уполномоченных вычеркнута. Получается, что член кооператива должен разделять ответственность за решения, которые он не принимал.
Отправлено: 20.04.12 10:46. Заголовок: Доработка проекта пи..
Доработка проекта письма о приведении договора в соответствие требованиям законодательства и его отправка
1. Абзац 2 было: “Обязанность Продавца - заключить основной договор к определенному сроку”. Поскольку обязанность общая, следует заменить: “Обязанность Сторон - заключить основной договор к определенному сроку”.
2. Перечень деятельности до подписания ОД не должен содержать “проведения окончательных расчетов по оплате Квартиры”, поскольку окончательный расчет по условиям ПД производится после подписания ОД по согласованному графику (см. схему сроков). Таким же образом решался вопрос окончательного расчета в ЖК Серебряные Звезды. Итак: “Такой срок считаю достаточным для регистрации права собственности Продавца на Квартиру, согласования между Сторонами графика окончательных расчетов по оплате Квартиры и подписания основного договора”.
3. Пятый абзац лучше исключить из этого письма, поскольку передача в пользование вопрос емкий и заслуживает отдельного обращения. Лучше расширить формулировку ответственности. Итак: Прошу дополнить Договор мерой ответственности в случае уклонения Продавца от заключения основного договора. Напоминаю, что Договор содержит одностороннюю ответственность в случае уклонения от заключения основного договора Покупателем и задержки платежа в пункте 26 в виде “пени в размере 0,1% от ” (стоимости Квартиры) “за каждый день просрочки”. Поскольку убытки Покупателя, вызванные задержкой получения прав на Квартиру при полной оплате Квартиры Продавцу, сопоставимы с убытками Продавца по пункту 26, то размер пени, выплачиваемой Покупателю Продавцом в случае уклонения Продавца от заключения основного договора, предлагаю установить в размере 0,1% от стоимости Квартиры, указанной в пункте 8.
4. Добавил в поле со своими данными e-mail для оперативного общения.
5. Хотелось напомнить в письме о сокращенном сроке ответа в 10 дней [1], как верно подчеркнули в своей претензии по понуждению покупатели Серебряных Звезд:
цитата:
Поскольку указанная Квартира покупалась мной для личных семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то заключенный Договор попадает под действие "Закона о защите прав потребителей". В соответствии с указанным законом, срок ответа на подобные претензии составляет 10 календарных дней.
От этого напоминания отказался, поскольку счел его избыточным и хорошо известным обществу.
6. Движение отправленного вчера письма можно отслеживать по сервису Почты [2]:
Отправлено: 25.04.12 11:00. Заголовок: Письмо к Продавцу по..
Письмо к Продавцу по информации сервиса слежения Почты было доставлено в отделение 196247, которое я указал на конверте и как это зафиксировано в реквизитах Продавца в Договоре. Но по данным слежения за отправлением письмо было обратно отправлено на пункт сортировки и далее в отделение 196191.
Возврат письма в другое отделение был осуществлен из-за того, что указанное на письме отделение не осуществляет обслуживание адресата на площади Конституции дом 7. Если посмотреть по сервису Почты какое отделение обслуживает этот адрес, то результат будет - отделение 196191. Таким образом, в договоре представлена недостоверная информация об индексе почтового адреса Продавца, аналогичная ситуация в адресе, указанном в проектной декларации застройщика Якоря.
Отправлено: 02.06.12 22:46. Заголовок: Возврат задатка в пр..
Возврат задатка в предварительном договоре купли-продажи
Средства, полученные Продавцом по предварительному договору, обозначены в нем как задаток. Назначения задатка, указанное в договоре: 1. платежная функция (засчитываются в счет обязательств по оплате квартиры) и 2. обеспечение исполнения обязательства по заключению ОД.
Обеспечение исполнения обязательств с помощью задатка излагаются в статьях 380, 381 ГК:
цитата:
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Требование письменной формы к соглашению о задатке между сторонами как этого требует пункт 2 статьи 380 соблюдено. Как задаток обеспечивает исполнение договора указано в статье 381:
цитата:
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В нашем случае, по заявлению Продавца срок исполнения обязательства истек, а обязательство им не выполнено, в то время как обязательство Покупатель выполнил в полном объеме.
В таком случае за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (Продавец). Как следует из пункта 2 статьи 381 при вине Продавца в неисполнении договора он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. В Уведомлении же Продавец намерен вернуть только средства внесенные Покупателем, что нарушает соглашение о задатке.
Обращение к Продавцу с напоминанием соглашения о задатке и размере суммы, подлежащей им возврату, обеспечит доказательство досудебного урегулирования спора по исполнению договора. Кроме того, использование сторонами соглашения о задатке говорит о том, что стороны придают исполнению договора (заключению ОД) первостепенное значение в сравнении с определением срока окончания строительства. Это факт следует учитывать при определении содержания договора.
Отправлено: 09.07.12 08:48. Заголовок: Проект письма Продав..
Проект письма Продавцу квартиры по исполнению им Договора
Предложения и критика будет кстати. Первое обращение и предложения по согласованию срока были им проигнорированы.
Основанием для письма является требование закона к Покупателю по извещению Продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи.
цитата:
Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
1. Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
2. В случае невыполнения правила, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.
3. Если продавец знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
Покупатель заинтересован проинформировать Продавца о нарушении Договора и получить отказ в любой форме в добровольном удовлетворении нарушений договора [1]:
цитата:
Не обращаясь предварительно к ответчику, потребитель сам ухудшает свое положение. Он лишает себя возможности взыскать компенсацию морального вреда, неустойку, предусмотренные рассматриваемым Законом лишь в случаях неудовлетворения законных требований потребителя в добровольном порядке, несоблюдения установленных сроков, наличия вины предпринимателя, что при отсутствии досудебного обращения истца установлено не будет. Например, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных российскими законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда только при наличии его вины, которую доказать при отсутствии каких-либо документов, подтверждающих отказ продавца (исполнителя, изготовителя) добровольно удовлетворить претензии потребителя, представляется невозможным. А для взыскания неустойки необходимо установить факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Кто хочет осуществить свое право, должен сам заботиться об этом (лат. vigilantibus jura scripta sunt, «законы написаны для бодрствующих»).
Отправлено: 15.07.12 15:53. Заголовок: Ответное письмо на м..
Представляю ответное письмо КО-187 на мое первое письмо в апреле, полученное в клиентском отделе (как они себя сокращают - КО). Содержание волеизъявления общества СИН мало чем отличается от Уведомления Людмилы1. Вчера начал писать возражение, но еще раз пересмотрев 54-е Постановление ВАС, понял, что упустил из виду важные положения.
Как видите, общество сообщает, что я все потерял и спрашивает: хочу ли сохранить свое право? Уклонисты, я ничего не терял!
Как следует из штампа почты об отправке ответа (4 июля) и даты, присвоенной письму (5 июня), до почты за углом они несли письмо ровно месяц. Срок предоставления ответа составил 2 месяца (вручено 4 мая). Отправитель на конверте и описи не совпадает, не то отправитель общество дом-строй, не то син-строй.
Отправлено: 06.10.12 21:11. Заголовок: К содержанию Договор..
К содержанию Договора: наименование сторон в Договоре соответствует содержанию Договора
Стороны в Договоре поименованы как стороны договора купли-продажи (пункт 1 статьи 454 Кодекса) – Продавцом и Покупателем, что соответствует содержанию и условиям Договора и не соответствует названию договора “предварительный”.
цитата:
Статья 454. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Будучи продавцом и покупателем и фактически исполняя договор купли-продажи, заключение основного договора не вносит новых обязательств для сторон.
В Предварительном договоре стороны не являются продавцом и покупателем, и становятся ими только в основном договоре купли-продажи. Ниже приводится образец предварительного договора купли-продажи, где указывается, что стороны предварительного договора будут выступать продавцом и покупателем в основном договоре купли-продажи.
Обозначение сторон Договора следует изложить во вводной части:
цитата:
Между мной и ООО «СИН-Строй» был заключен договор № ______ от 5 сентября 2007 г. (далее - Договор) купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме поименованный как «Предварительный договор купли-продажи квартиры». В преамбуле Договора ООО «СИН-Строй» поименовано «Продавцом» (далее - Продавец), я – «Покупателем» (далее - Покупатель), в соответствии с названиями сторон договора купли-продажи, предусмотренными ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – Кодекса).
Дополнительным соглашением № 1 к Договору от 13 мая 2010 г. обязательства ООО «СИН-Строй» перешли к ООО «СИН». В преамбуле Дополнительного соглашения № 1 лица Договора поименованы как в Договоре, а ООО «СИН» – «Новым Продавцом».
Обман при заключении договора: «СИН-Строй» продает чужие квартиры
Продавец (общество «Син-Строй») при заключении Договора (5 сентября 2007 г.) заявил о себе ложные сведения о том, что является застройщиком дома и арендатором соответствующего участка по договору с КУГИ, что дает ему право на продажу квартир в строящемся доме. Статус Продавца как застройщика был отражен в пункте 3 Договора, а гарантия прав продавца на квартиру без обременений - в пункте 5:
В действительности, уже на момент подписания Договора Продавец не являлся застройщиком и, соответственно, не имел прав на продажу квартир в строящемся доме, поскольку за неделю до этого (23 августа 2007 г.) он добровольно передал свои обязательства застройщика другому обществу — ООО «Мастер Строй», что зафиксировано в соответствующем договоре «об уступке прав и переводе долга», подписанным руководителями обществ — Битюцким В. А, Брынцевой О. М. , Абдиевой Ж.Т.
Многократная смена застройщика дома установлена в решениях арбитражного суда по иску КУГИ о взыскании арендной платы [1, 2]:
цитата:
23.08.2007 года между ООО "СИН-Строй" и ООО «Мастер Строй» заключено соглашение, в соответствии с которым ООО "СИН-Строй" переуступило ООО «Мастер Строй» в полном объеме свои права и обязанности по договор № 00/ЗКС-03808(17) от 13.06.2009.
25.12.2007 года между ООО «Мастер Строй» и ООО «Лагуна» заключено соглашение, в соответствии с которым ООО «Мастер Строй» переуступило ООО «Лагуна» в полном объеме свои права и обязанности по договор № 00/ЗКС-03808(17) от 13.06.2009 года.
Смена застройщиков зафиксирована в дополнительных соглашениях в договоре с КУГИ, которые заключались через неделю после соглашения между самими хозяйствующими обществами и подлежат государственной регистрации, в отличие от договоров с покупателями[3]:
цитата:
Дополнительным соглашением № 2 от 10.01.2008г. к договору аренды от 13.06.2006г. № 00/ЗКС-03808(17) изменен арендатор по вышеуказанному договору на ООО «Лагуна» в связи с заключением Соглашения об уступке прав и переводе долга от 25.12.2007г. № 2.
Смена застройщика дома обсуждалась на форуме, но без указания дат [4], что не позволило установить факт обмана уже при заключении договоров с покупателями:
цитата:
...Должно было быть только 2 соглашения о передаче прав застройщика: 1. Син-Строй --> Мастер-Строй 2. Мастер-Строй --> Лагуна. Причем оба они должны быть датированы 2008-м годом.
ООО "СИН-Строй" - выиграл торги на право аренды участка, получил разрешение на строительство
ООО "Мастер-Строй" - прошел незаметно и нигде не засветился
ООО "Лагуна" - получил разрешение на ввод в эксплуатацию
Или был кто-то еще?
С учетом сведений из договоров смены застройщиков вернее будет следующая сводка о деятельности каждого застройщика:
цитата:
ООО "СИН-Строй" - выиграло торги на право аренды участка, продало все жилые помещения обществу «СИН», не получило разрешение на строительство, поставило строительный забор и отрыло котлован, передало права застройщика обществу «Мастер Строй», повторно продавало квартиры покупателям после продажи их обществу «СИН» не имея на это прав.
ООО "Мастер-Строй" - прошел незаметно и нигде не засветился
ООО "Лагуна" - получило разрешение на строительство, закрыло коробку под крышу, получило разрешение на ввод в эксплуатацию недостроенного дома.
Такие отношения являются обманом покупателей квартир и регулируются нормами уголовного права. В предмет гражданского права входят только имущественно-стоимостные отношения, к последним относятся прежде всего товарно-денежные отношения [5], здесь же отношения между сторонами договора обманно-денежные, мошеннические.
Преамбула инвестиционного договора аренды после конкурса на застройку с обществом «СИН-Строй»:
В трехстороннем дополнительном соглашении (пункт 1), общества признают, что квартиры были первоначально проданы обществу «СИН», а позже, повторно, - гражданам. Двойная продажа прикрыта словами «площади распределены»:
Во втором пункте Новый Продавец называет старого - застройщиком, в то время как тот не был им как при заключении Договора, так и при подписании дополнительного соглашения к нему, что указывает на сговор в обмане покупателей между двумя обществами:
Четвертый пункт дополнительного соглашения — Новый Продавец принимает обязательства продавца квартиры «в полном объеме» на дату заключения соглашения (13 мая 2010 г.), но по требованию исполнить обязательства с наступлением договоренного срока сообщает об отсутствии у него обязанностей продавца в связи с прекращением обязательства уже 30.12.2009, т. е. до принятого на себя «в полном объеме» обязательства.
Из пятилетнего опыта обмана и отказа от обязательств различными обществами не стоит ожидать, что исполнение обязательств очередным новым обществом по новому договору передачи прав без номера от 25 мая 2009 года будет исполняться добросовестно, а договор будет оспорен как недействительный:
Слоган на рекламе продажи квартир «Квартиры от застройщика», поясняющий надежность покупки квартир для покупателей, минуя посреднические компании, является обманом. Верное предложение покупателю следовало читать - «Двойная продажа квартир от бывшего застройщика, ныне постороннего лица» или словами из комментария к статье о мошенничестве [6]:
цитата:
Любая форма обмана и злоупотребления доверием сводится к тому, что виновный путем уверений или умолчаний создает у потерпевшего уверенность в правомерности или выгодности для него передачи имущества или права на него.
Сегодня общество "СИН-Строй"продолжает свою инвестицонно-строительную деятельность в первых рядах саморегулируемой организации (по протоколу заседания совета партнерства №10 от 04.03.2011 [7]) . Директор СРО Хиславский З.Г. в положении о профессиональной этике строителя, являющегося членом некоммерческого партнерства «Высотный строительный комплекс» [8], отсылает к персональной ответственности:
цитата:
Положение о профессиональной этике строителей устанавливает этические основы и принципиальные правила профессиональной деятельности при осуществлении инвестиционно-стpоительной деятельности, установление в области строительства ... образцовых правил этики и профессионального поведения специалистов в их взаимоотношениях друг c другом, с инвесторами и заказчиками ... и другими участниками инвестиционно-стpоительного процесса. ... 2.4. Член Партнерства ответственен перед своей профессией. Своими действиями он должен способствовать повышению авторитета и социальной значимости профессии. Член Партнерства не должен допускать дискредитации профессии за счет некачественного выполнения работ или невыполнения обязательств, которые могут привести к нанесению материального и морального вреда обществу, государству, заказчику и пользователям научно-технической и строительной продукции. ... 3.4. При заключении соглашения на производство работ или оказание услуг член Партнерства обязан объективно и исчерпывающе информировать заказчика о своих возможностях и пределах профессиональной ответственности.
Общество "Мастер Строй" после недолгого пребывания в СРО решило выйти из него [9]:
цитата:
Общество с ограниченной ответственностью "Мастер Строй" (ИНН 7816395081) - исключен из состава членов Партнерства на основании заявления о добровольном выходе (Протокол Заседания Совета № 63 от 07 ноября 2011 года).
Меры предосторожности покупателя. Проверка покупателем прав продавца на продаваемую квартиру является обязательной составляющей проверки сделки перед ее заключением. Для договора купли-продажи готовой квартиры процедуры проверки обычно следующие:
цитата:
Проверка у продавца права на продажу квартиры Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Юрист, выступающий на стороне покупателя квартиры, (или сам покупатель) должен провести экспертизу документов: 1) удостовериться в подлинности и правильности оформления правоустанавливающих документов, 2) убедиться в наличии у продавца прав на продажу квартиры, 3) убедиться в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект.
Для проверки юридической чистоты квартиры потребуется выписка из ЕГРП. Из расширенной выписки из ЕГРП можно узнать историю всех сделок, совершенных в отношении конкретной квартиры. Должно насторожить, если квартира поменяла несколько хозяев в течение короткого промежутка времени - необходимо тщательно проверить причины перепродаж.
Существует мнение о том, что покупка строящейся квартиры более безопасна, поскольку сделок с такой квартирой еще не было. Однако, при этом не учитывается, что строящаяся квартира также может много раз поменять своего хозяина до заключения договора с потребителем. Причем, такие перепродажи не регистрируются в государственном реестре и проверить их подлинность еще более трудно.
Анализ договора на соответствие закону («читайте договор») не позволяет избежать обмана продавца при заявлении им ложных сведений о правах на квартиру, поэтому следует получить документальное подтверждение о правах продавца из государственного реестра Такая возможность проверки прав продавца была у покупателей в 2007 году, но ей не воспользовались поверив заявлениям продавца.
Закон о долевом строительстве предусматривает права покупателя по проверке продавца на обман о своих правах в статьях 20 и 21. Статья 20 дает право проверить документы продавца как обычного юридического лица любому обратившемуся лицу до подписания договора [10]:
цитата:
Статья 20. Информация о застройщике 1. Информация о застройщике должна содержать информацию: ... 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; ... 2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; ... 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
Однако, такая проверка ничего не сообщит о правах продавца на квартиру — продавец может иметь все документы юрлица, но не иметь прав на продажу квартиры, либо быть быть фирмой-однодневкой, как в случае с Син-Строй. Только бухгалтерские балансы «за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет» из указанного списка документов этой статьи косвенно могут насторожить будущего покупателя о том, что продавец продает чужую квартиру, ранее не являлся застройщиком и является однодневкой. Знакомство со всеми пятью документами, перечисленными в статье является обязательным, как и проверка их подлинности. Такие документы должны быть у любого лица, пытающегося продать квартиру, — кооператива, подрядчика, инвестора и т.д.
Только после подписания ДДУ покупатель имеет право потребовать у застройщика документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок в соответствии с 21 статьей [10]:
цитата:
Статья 21. Информация о проекте строительства 1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: ... 3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка)...
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: ... 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Договор заключенный с мошенником, продающим не принадлежащую ему вещь, ведет только к причинению вреда покупателю и признанию договора недействительным, поскольку у лжепродавца отсутствуют правомочия распоряжаться данной вещью [11]:
цитата:
Лицо, отчуждающее не принадлежащую ему вещь без каких бы то ни было правовых оснований, именуется неуправомоченным отчуждателем. Как правило, совершенная таким лицом сделка, направленная на передачу права собственности (в большинстве случаев это договор купли-продажи), рассматривается в литературе как недействительная (ничтожная) вследствие отсутствия у отчуждателя правомочия распоряжаться данной вещью*(4). Аналогичный подход господствует и в судебно-арбитражной практике*(5), и, видимо, на этом основании сформировалась небезызвестная позиция Президиума ВАС РФ, согласно которой до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю он не вправе совершать сделки, направленные на отчуждение этого объекта*(6).
Среди юридических фактов гражданского законодательства (ст. 8 ГК) такая неправомерная сделка обязывает лишь к возврату средств. Именно этот результат преследуют на площади Конституции, привлекая средства под видом продажи квартир: кредиты от доверчивых на время строительства, а затем их возврат или продажу по новому договору на новых условиях.
С точки зрения статей уголовного кодекса о хищении (ст. 158 - 162), деньги, полученные лжезастройщиком, были получены незаконно (похищены), способ хищения — обман, причем «хищение считается оконченным, если имущество изъято, виновный имеет реальную возможность им распоряжаться по своему усмотрению или пользоваться им» [12 - 14].
2.1 Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов,
2.2 о понуждении к заключению договора,
2.3 принципа взаимного (ст. 328) обязательства об одновременности исполнения (Сарбаш С.В. Исполнение взаимных обязательств, Статут, 2004. - 44 стр., yurclub.ru/index.php?app=downloads). Условие о предварительной оплате товара (ст. 487) в соответствии с п.8 ППВАС54 не отражает обязательство об оплате строительных работ, поэтому платежи, закамуфлированные под задаток и обеспечительный платеж, следует считать исполнением участия в строительстве.
Разница в определениях несколько формальна, но знание этих определений нужно для работы с нормативно-правовыми актами, и для того, чтобы «говорить на одном языке».
Отличие жилого дома от многоквартирного состоит в наличии у последнего общего имущества.
Если в доме есть общее имущество (состав которого определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) – то это многоквартирный дом, если нет общего имущества – то это жилой дом.
Определение многоквартирного дома: Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Определение жилого дома: Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В определении «жилого дома», данном в постановлении Правительства УР №59, к жилому дому отнесена «часть жилого дома… имеющая отдельный вход-выход на прилегающий к дому земельный участок». Этим данное определение отличается от определения по федеральным нормативно-правовым актам, в соответствии с которыми такая часть дома относится к многоквартирному дому.
Из текста договора (буквальное значение) следует, что квартиры продаются в жилом доме:
В ком. М.Ю. Тихомирова к ЖК: "ЖК не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома.
Стенограмма круглого стола о применении Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 //Вестник Федерального арбитражного суда Московского округа № 4 2011, http://igzakon.ru/magazine/article-pdf/?id=3498 : Многоквартирный дом как вещь для регистрации права собственности не существует
-------------------------------- Форма Договора, разработанная Продавцом, без выделения предмета Договора В Договоре отсутствует разделение содержания на поименованные части. После преамбулы, заканчивающейся словами «заключили настоящий Предварительный договор (далее - «Договор») о нижеследующем» следует текст первого пункта, а обычное начало первой поименованной части договора «1. Предмет договора» отсутствует. Содержание договора пронумеровано сплошным способом, пунктами с 1 по 36.
Использование построения текста Договора без поименованных частей, в частности о предмете Договора (предмете договорных обязательств, пункт 1 статьи 432 Кодекса), указывает, что пункт первый не является единственным и основным обязательством Договора. С четким выделением предмета Договора у Продавца имелись сложности, поскольку обязательство только о заключении договора в будущем, делает Договор не интересным потенциальному Покупателю строящейся недвижимости и нарушает баланс интересов сторон. Договор Аренды земельного участка на инвестиционных условиях, заключенный ранее Продавцом, содержит обычное разделение содержания. Предмет Договора распределен по различным пунктам Договора.
Первый пункт Договора начинается с типовой фразы, которой начинается предмет договора: «В соответствии с условиями настоящего Договора». Установить окончание раздела предмета договора при использованной форме невозможно. Если наименования разделов, в том числе предмета договора, отсутствуют, договор в целом следует рассматривать на содержание в них условий о предмете договора в каждом пункте.
В Договоре отсутствует выделение (раздел) дополнительных условий договора для отделения от существенных условий, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также всех тех условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии выделений частей договора, все его условия следует считать существенными, как условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона по Договору предлагает расторгнуть Договор по инициативе гражданина при "переоформлении договора" и "заключении основного договора". При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК). Ранее заявлялось обратное: обязательства Договора уже прекращены. Из проекта соглашения следует, что Сторона Договора считает обязательства действующими и намерена, чтобы гражданин был инициатором их прекращения. Ниже проект соглашения о расторжении Договора и возврате денежных средств:
Действующий Договор (пункт 5), содержит обязательства общества об отказе от передачи квартиры третьим лицам. Обремененная Договором квартира не может быть передана третьим лицам (пункт 15 Обзора ВС).
Закон (статья 450 ГК) предусматривает два способа расторжения договора: по соглашению сторон и по требованию одной из сторон, т.е. без согласия другой стороны через обращение в суд. От кого исходила инициатива не имеет значения, важно было ли достигнуто согласие. Содержание предложенного соглашения указывает, что согласие было установлено. Кроме того, дополнительно фиксируется, что причиной была инициатива гражданина по инициативе общества.
После исполнения первого пункта Соглашения лица, бывшие сторонами, вновь поименованы как в действующем договоре.
Возвращаемая бывшей стороной договора сумма заявлена без учета условия Договора о валютной оговорке. Данное условие обусловлено исполнением сторонами соглашения о "переоформлении" , но об этом умалчивается.
Формат даты соглашения с двумя знаками пробела в написании года (20 _ _) указывает, что оно было разработано обществом для расторжения договоров и возврата привлеченных на строительство средств до 2010 года, когда строительство дома не было завершено, а местом заключения договора был офис на ул. Грибакиных ("Г" в конце номера договора).
Термин "инициатива" используется в статьях 39, 166, 1232, 1253.1, 1262, 1322, 1378, 1435, 1452, 1522, 1531 ГК. "Инициатива" как право из статьи 39 ГК:
цитата:
2. Опекун, попечитель могут быть освобождены от исполнения своих обязанностей по их просьбе. Опекун или попечитель может быть освобожден от исполнения своих обязанностей по инициативе органа опеки и попечительства в случае возникновения противоречий между интересами подопечного и интересами опекуна или попечителя, в том числе временно.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Федеральный орган исполнительной власти по интеллектуальной собственности и федеральный орган исполнительной власти по селекционным достижениям могут вносить изменения в сведения, относящиеся к государственной регистрации результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, для исправления очевидных и технических ошибок по собственной инициативе или по просьбе любого лица, предварительно уведомив об этом правообладателя.
2. Информационный посредник, осуществляющий передачу материала в информационно-телекоммуникационной сети, не несет ответственность за нарушение интеллектуальных прав, произошедшее в результате этой передачи, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) он не является инициатором этой передачи и не определяет получателя указанного материала;
Изготовителем фонограммы признается лицо, взявшее на себя инициативу и ответственность за первую запись звуков исполнения или других звуков либо отображений этих звуков.
Собственная инициатива в статье 1378, 1435, 1452:
цитата:
... заявитель вправе однократно, по собственной инициативе, представить измененную формулу изобретения ... и внести соответствующие изменения в описание.
... исправления очевидных и технических ошибок могут быть внесены заявителем в документы заявки по собственной инициативе до регистрации изобретения...
Пункты 27 - 29 Договора действуют и после его расторжения, поскольку специально предназначены для урегулирования взаимоотношений сторон после его расторжения и определяют судьбу имущества, переданного в рамках исполнения договора (комм. к статье 453). Пункты 27, 29 регулируют отношения после расторжения Договора в случае, когда срок заключения основного договора не истек, а гражданин не исполнил обязательства по оплате; пункт 28 после 90-дней после истечения срока заключения основного договора, а общество умышленно не исполнило своего обязательства.
Нарушения договора из пунктов 27 -29 являются ожидаемыми, вредоносный результата со стороны нарушителя предвиделся сторонами и оценивался как ущерб, приводящий к лишению того, на что были вправе рассчитывать стороны при заключении договора. Нарушения договора в пунктах 27 -29 являются для сторон существенными (комментарий пункт 1 статьи 450). Наоборот, прекращение договора по соглашению предполагает, что стороны существенным образом не нарушали договор. Однако, возврат исполнения гражданину указывает на обратное. Инициатива гражданина в проекте соглашения, подготовленного нарушителем, является отказом от возмещения причиненного ущерба. Если указать в соглашении действительную причину расторжения договора, то в обязательствах соглашения нужно отразить право, предусмотренное пунктом 5 статьи 453:
цитата:
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Сторона, привлекающая средства на строительство, увлекшись инвестиционными отношениями с потребителями, наделила себя правом одностороннего отказа от исполнения договора полностью т.е. расторжения договора по пункту 3 статьи 450. Однако, такое право в общегражданском договоре отсутствует и сторона может рассчитывать только на судебное требование (комментарий):
цитата:
От расторжения договора следует отличать отказ от его исполнения. Такой отказ представляет собой неюрисдикционный способ прекращения договорного обязательства и осуществляется не решением суда, а волеизъявлением одной из сторон. Поэтому он и назван в п. 3 коммент. ст. односторонним. Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным. В первом случае договор считается расторгнутым, во втором - измененным, т. е. наступают последствия, предусмотренные ст. 453 ГК.
Следует отметить, что рассматриваемый способ прекращения договорного обязательства допускается не во всех случаях, а прежде всего в случаях, прямо установленных законом (напр., ст. 717, ст. 782, ст. 806 ГК). Кроме того, основания для отказа могут быть предусмотрены и соглашением сторон, но лишь при условии, что соответствующее обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Такой вывод вытекает из ст. 310 ГК. В общегражданском же договоре в отсутствие специальных указаний в законе право на односторонний отказ от его исполнения не может быть предоставлено ни одной из сторон.
Обычаи делового оборота в формах соглашений о расторжении договора (пример 1, пример 2) предусматривают указание на условия расторжения договора: причины расторжения; обязательства, которые должны быть исполнены сторонами (вернуть аванс, передать вещь, выплатить пени, штраф). Из оферты следует, что причиной расторжения была инициатива гражданина, хотя фактически стороны намеревались исполнить другое соглашение.
Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах". Например, п. 11. "При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора ... толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия".
... Остается только собрать и сохранить доказательства, указывающие по чьей инициативе в договоре, появилось то или иное условие.
Положения договора о долевом участии, составленного без участия фашистов, при нарушении и расторжении договора:
цитата:
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Существенные нарушения договора участником строительства дают право застройщику отказаться от исполнения договора:
цитата:
Статья 5. Цена договора ... 4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
До 2006 года редакция закона имела небольшой размер и отличное наименование. В статье о расторжении договора перечислены существенные нарушения договора одной из сторон:
цитата:
Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Расторжение договора в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, yakor.forum24.ru/?1-6-0-00000026-000-30-0#035
цитата:
29. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 11 статьи 9 ..., помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях – также частью 6 этой статьи. ... Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО "Главлипецкстрой" о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Учитывая условия и содержание заключенного договора, суд признал, что между сторонами фактически возникли правоотношения по участию в долевом строительстве жилья. Поскольку совершенная сделка являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения строительных организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.
При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 ГК РФ) и Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", тем не менее счел, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ...", в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.
При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы – готового объекта строительства, а предъявил иные требования.
Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве ..." предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.
...
34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве. ... Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.
Судебная коллегия ... суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено. ...
35. Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 11 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств. ... Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.
Отправлено: 15.01.16 11:05. Заголовок: Анатолий Андреевич Пришутов
Анатолий Андреевич Пришутов. Предварительный договор купли-продажи квартиры-студии с Продавцом ООО "СИН", 22 марта 2014, http://www.martu.ru/realty/news/1201/
цитата:
Здравствуйте! В 2010 г. я заключил предварит. договор купли-продажи квартиры-студии с Продавцом -ООО "СИН" с рассрочкой на 5 месяцев, через его (CИНа) агента ООО "Лидер Групп", который является реальным хозяйствующим субъектом с аппаратом сотрудников осуществляющим всю договорно-финансовую деятельность с Покупателями. Рекламируя гибкие возможности договора, а именно
возможность краткосрочной сделки или рассрочку платежа на 5 мес., при заключении договора, в дальнейшем игнорировал её, требуя оплаты исходя из 5-летней рассрочки.
Кроме того, Продавец просрочил ввод дома на 22,5 месяцев, при этом я вынужден был переплатить 425 т.руб. по процентам. Свои платежные обязательства я аккуратно выполнил.
После ввода Продавец не исполнив своих обязательств по заключению основного договора, навязал мне расторгнуть предварительный договор и заключить договор паевого взноса в котором просрочка игнорируется новым Продавцом-ЖСК «Якорь» и который требует при этом оплаты дополнительной суммы 1200 т.руб., навязывая 5 летнюю рассрочку, а не на 5 месяцев, из чего я исходил при заключении предварительного договора, пытаясь избавиться от больших процентов. Мои заявление и претензию оба Продавца и их агент игнорировали.
Прошу кратко изложить правовую основу иска к агенту позиционирующего себя здесь как ненадлежащий ответчик, а по существу бенефициаром – основным ответчиком и к Продавцам
по существу являющихся номинальными. Можно ли всех их считать ответчиками?
Удивляет! Почему ООО «Лидер Групп» нет в черном списке? На начало 2012 г. у него 5 незавершённых 4-х летних «долгостроя» и 6 новых строек! Работает в обход 214 закона.
В течение полутора лет я не могу оформить право собственности, а мне не работающему 70- летнему пенсионеру не оплатить услуги юриста.
Заранее благодарен, Анатолий Андреевич! prishutov.a@mail.ru Тел.: 8-952-099-84-05 г.Санкт-Петербург
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 5
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума