Отправлено: 18.02.12 22:04. Заголовок: Расторжение пдкп продавцом

Вопросы по расторжению предварительных договоров по инициативе продавца

Из обсуждения о получении права собственности при большой задержке в ее оформлении:
- Велика вероятность, что будут принуждать к вступлению в ЖСК, т.е. придется судиться сразу с несколькими структурами ЛГ...
- А перспективы суда по предварительному договору ... приближены к нулю, сроки то истекли ....

 Отправлено: 18.02.12 22:06. Заголовок: Капкан на недовольного дольщика

Роман Денисов. Капкан на недовольного дольщика. //Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 38(673) 2011-09-26, c.15
nsp.ru/nums/20657

цитата:

Компания «Импульс» решила свести счеты с инициативными дольщиками ЖК «Идеал», разорвав с ними договоры. Граждане добились возбуждения уголовного дела и пытаются отстоять квартиры в суде. Дом на Красносельском шоссе, 55 «Импульс» не может ввести в эксплуатацию несколько лет. Дольщики полагают, что инвестор умышленно затягивал сдачу, чтобы получить от города соседнее пятно. Осваивать участок он начал в 2004‑м, когда приобрел у фирмы «РИФ» оформленный в собственность недострой (фундамент дома, «замороженный» еще в девяностых). В том же году он заключил с КУГИ договор аренды 1,1 га под недостроем. На его месте фирма начала возводить новый дом, хотя не имела необходимых разрешений. В 2006‑м договор был расторгнут, но застройщик продолжал работы. В дальнейшем чиновники согласились передать инвестору порядка 1 га под постройкой, но «Импульс» потребовал больше (см. «НП», №15/2011). К тому времени на объекте сформировалась инициативная группа дольщиков, которая писала жалобы в разные инстанции, пыталась повлиять на сложившуюся ситуацию. В этом году девелопер решил свести счеты с двумя наиболее инициативными гражданами.Они получили уведомления о том, что договоры с ними прекратили свое действие (при этом все финансовые обязательства дольщики своевременно исполнили). Формально если в предварительном договоре не указан точный срок заключения основного, то такой договор считается действующим один год. В спорных сделках календарная дата не указывалась, а застройщик обязался подписать основной договор через 20 дней после того, как оформит право собственности. Теперь он заявил: это не то событие, которое должно неизбежно наступить, а поскольку покупатели вовремя не направили предложение заключить основной договор, то могут рассчитывать только на возврат уплаченных денег. Дольщиков это не устроило, к тому же их вложения за прошедшие годы обесценились. Один из них — Владимир Зайцев — подал иск в районный суд, требуя признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Практика показывает, что судьи стали лояльнее относиться к предварительным договорам и смотрят на суть взаимоотношений, а не на форму документа (см. материал на стр. 6). Владимир Зайцев указал, что удовлетворение иска — это единственный эффективный способ защиты его прав. Однако Пушкинский районный суд отказал покупателю, зато удовлетворил встречный иск «Импульса» о признании обязательств по договору прекращенными. Теперь все зависит от позиции Городского суда. На днях он должен вынести вердикт по кассационной жалобе. В ней покупатель ссылается, в частности, на позицию Высшего арбитража, который предписал рассматривать предварительные договоры, по которым продавец принял деньги, как договоры купли-продажи будущей недвижимости. «Хотя решение ВАС напрямую не относится к судам общей юрисдикции, у нас должно быть единое толкование норм закона», — говорит г‑н Зайцев. Он также подал заявление в правоохранительные органы. В ответе на его запрос прокуратура признала, что отношения покупателя с «Импульсом» сводятся к долевому участию в строительстве. Следственное управление при УВД Невского района возбудило уголовное дело в отношении неустановленного круга лиц по факту попытки причинения имущественного ущерба в особо крупном размере организованной группой (ч. 1 статьи 30 и ч. 3 ст. 165 УК РФ). Г‑н Зайцев признан потерпевшим. Он ссылается, в частности, на избирательный характер карающих мер, к которым прибег «Импульс». Аналогичные договоры заключены у двухсот дольщиков, но уведомление получили только два человека.

цитата:

Статья 165. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием 1. Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 2. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи: а) совершенное группой лиц по предварительному сговору либо организованной группой; б) причинившее особо крупный ущерб, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

Уголовный кодекс > Особенная часть > Раздел VIII. Преступления в сфере экономики > Глава 21. Преступления против собственности - base.garant.ru/10108000/22.

цитата:

Статья 30. Приготовление к преступлению и покушение на преступление 1. Приготовлением к преступлению признаются приискание, изготовление или приспособление лицом средств или орудий совершения преступления, приискание соучастников преступления, сговор на совершение преступления либо иное умышленное создание условий для совершения преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам. 2. Уголовная ответственность наступает за приготовление только к тяжкому и особо тяжкому преступлениям. 3. Покушением на преступление признаются умышленные действия (бездействие) лица, непосредственно направленные на совершение преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам.

Уголовный кодекс > Общая часть > Раздел II. Преступление > Глава 6. Неоконченное преступление - base.garant.ru/10108000/6

 Отправлено: 18.02.12 23:15. Заголовок: Роман Денисов. Капка..

Роман Денисов. Капкан не сработал //Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 39(674) 2011-10-03, c.5
nsp.ru/nums/20666

цитата:

Городской суд встал на защиту дольщика, заключившего предварительный договор с компанией «Импульс», и признал за ним право на долю в недостроенном ЖК «Идеал». Решение может повлиять на судебную практику. Некоторые юристы говорят о предвыборном подтексте. Петербургские суды и раньше признавали право собственности по предварительным договорам, но лишь в исключительных случаях и если не было разногласий между продавцом и покупателем. (Например, граждане обращались в суд, если Управление Росреестра отказывало в регистрации из-за долгов застройщика перед городом.) Либо, как в случае с «Павловским посадом», когда дольщики пытались защитить недвижимое имущество от кредиторов фирмы-банкрота — тогда на сторону покупателей встал арбитражный управляющий. В случае с «Импульсом» дом не сдан, а застройщик не собирался признавать требования истца. Напомним, компания «Импульс» решила свести счеты с инициативным дольщиком — Владимиром Зайцевым — и расторгнуть с ним предварительный договор купли-продажи квартиры в незавершенном ЖК «Идеал» на Красносельском шоссе, 55. «НП» подробно описывала конфликт в прошлом номере (см. материал «Капкан на недовольного дольщика»). Застройщик заявил, что действие договора прекратилось: в нем не указан точный срок заключения основного договора, а значит, он считается действительным один год. Фирма предложила вернуть деньги, но дольщика это не устроило — его вложения за несколько лет обесценились. Владимир Зайцев подал иск в районный суд, требуя признать право собственности на долю в «незавершенке». Он указал, что удовлетворение иска — это единственный эффективный способ защиты его прав. Пушкинский районный суд отказал покупателю, зато удовлетворил встречный иск «Импульса» о признании обязательств по договору прекращенными. Покупатель подал кассационную жалобу. Он сослался, в частности, на обширную практику признания прав на недострой по инвестиционным договорам (узаконенную Верховным судом) и те решения, в которых служители Фемиды фактически приравнивали предварительные договоры к договорам долевого участия. Он напомнил, что эта тенденция нашла отражение и в свежих законодательных инициативах, в том числе в поправках к закону о банкротстве. На днях Городской суд, обобщив предыдущую практику, отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования покупателя. Полный текст решения будет готов в течение нескольких недель. Мы обязательно вернемся к этой теме. Опрошенные «НП» юристы говорят о предвыборном подтексте: мол, важно не допустить социальной напряженности, ведь осталось много несданных объектов, где квартиры продавались в обход 214-го ФЗ; строительство таких домов часто сопровождается конфликтами, а интересы дольщиков игнорируются. И не случайно суды общей юрисдикции стали лояльнее относиться к предварительным договорам. О позиции арбитражных судов в отношении юрлиц, которая выглядит прямо противоположной, см. материал в следующем номере «НП».

 Отправлено: 18.02.12 23:38. Заголовок: Владимир Зайцев

Выступление дольщика, которому решила отомстить компания Импульс в дискуссии, организованной НП
jurinfo.ru/publications/estate/p561

цитата:

Владимир Зайцев: – Стоит сказать и о застройщиках. После того как кризис процедил рынок, они делятся на две группы — мошенники и все остальные. До тех пор пока застройщики будут близки к идее «отжать бабло у лохов» (это я услышал от руководителя компании «Импульс»), все разговоры о прозрачности и порядочности будут носить ритуальный характер. Пока эта идея в той или иной форме присутствует — дольщики будут прибегать к любым формам протестных действий, будь то митинги, голодовки или возбуждение уголовных дел. Все это будет происходить, пока строители не начнут относиться к дольщику как к полноценному партнеру. И второе условие: одинаковое отношение органов власти и контролирующих инстанций ко всем участникам рынка. В 2005 году я заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией «Импульс», генеральный директор — Андрей Блинков. Квартиру я оплатил, свидетельство о праве собственности застройщик не получил. Почему? Построив третий этаж, он перестал платить городу за аренду участка. КУГИ расторг договор, и дом продолжал возводиться без разрешения. Дальше: работа вроде бы идет, дольщики сидят спокойно, наступает 2009 год — дом не сдается. Начинаем разбираться с причинами, обращаемся к застройщику: «Уделите нам, господин Блинков, три минуты вашего времени». Вот отсюда и начинается большинство проблем застройщиков с дольщиками! «У меня нет времени разговаривать, у меня рейс, я улетаю, отдел продаж вам все расскажет». Отдел продаж не владеет информацией. В чем причина проблем? Объясните мне, я вас постараюсь понять, кризис и так далее. Нет, дольщик не считается равноценным партнером: ты никто, ты важен тогда, когда с тобой ведут переговоры, чтобы ты вложил первый взнос в кассу, после этого фирма теряет к тебе интерес. Мы начинаем разбираться, почему дом не сдается. Выясняется, что помимо задолженности перед городом у застройщика есть грандиозные планы в отношении второго участка, который можно выбить под этот незавершенный объект. Он берет дольщиков в заложники и начинает у города в буквальном смысле «отжимать» соседний землеотвод. И моя задача — не только все-таки получить квартиру. Сейчас я принимаю все меры к тому, чтобы этого застройщика изгнали с позором с рынка, чтобы городские власти дали оценку тому бизнесу, который он вел в течение двенадцати лет. Ни один дом не сдан нормально, все с нарушениями! Диалог с дольщиками возможен при соблюдении двух условий, о которых я уже сказал: первое — относиться к дольщику как к партнеру, второе — исключить «особое» отношение к нарушителям. Выскажу еще крамольную мысль: я считаю, что «долевка» должна быть прекращена. Дмитрий Синочкин: – У меня нет ощущения, что после кризиса наши граждане стали богаче.

 Отправлено: 18.02.12 23:46. Заголовок: Страница объекта на сайте

Страница объекта на сайте Импульса - sk-impuls.ru/real_estate/forsale/109

Тема дольщиков Идеала на этажах начата осенью 2005 г. - etazhi.ru/viewtopic.php?f=25&t=238&sid=1e4e9a761a86d71807e02a93fb8f0482

цитата:

brush, янв 11, 2006: Сегодня по телефону сказали что 1. там уже сваи 2. "это же панель! Бог с вами, панель мы еще никогда не задерживали" - улыбнуло :) сегодня дома обсудим, если пушкин в принципе прокатит - скатаюсь посмотреть Maestro: Подумайте хорошенько, я бы не стал на вашем месте покупать дом на уровне свай (независимо от строительной компании и цены квартиры). Сейчас такие времена, что любая строительная компания имеет проблемы. Вопрос в том сможет ли она решить их до вашей пенсии. Практика достраивать старые объекты за счет новых на мой взгляд попрежнему имеет место. Теперь насчет нашей компании. Вы все хорошенько прочитали и просчитали? Вы понимаете что стройка БУДЕТ затянута на несколько лишних лет. Вас это устроит? А вы сами были на объекте? Очень рекомендую туда съездить, может чего любопытного увидите... И еще, возьмите в СК договор и съездите к юристу (КЦДС например) пусть они почитают и дадут оценку договора.

 Отправлено: 18.02.12 22:53. Заголовок: Предварительная радость

Это судебное решение более относится не к настоящей теме - "расторжение по инициативе продавца", а к теме признания собственности в судебном порядке. Хотя адвокат рассуждает о ваианте, когда застройщик мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор, а далее подыскать более удобного покупателя.


Роман Денисов. Предварительная радость //Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 38(673) 2011-09-26, c.6 nsp.ru/nums/20650

цитата:

В Петербурге районный суд признал за дольщиками право собственности на жилые объекты, приобретенные по предварительным договорам. Успех отпраздновали покупатели коттеджей в Петродворцовом районе. У прочих дольщиков оснований для радости нет: другой суд в такой же ситуации может решить иначе… Компания «ИнфоТехСервис-КАД» застраивала участок на Волхонке. С покупателями фирма заключала предварительные договоры, обязуясь подписать основной в течение 14 дней после регистрации права собственности, что предполагалось сделать не позднее ноября 2009‑го. Два года назад малоэтажный комплекс был сдан в эксплуатацию. Однако Управление Росреестра отказало в регистрации, поскольку фирма не выполнила обязательства по инвестдоговору с городом. Покупатели стали обращаться в районный суд с исками о признании собственности. Вопреки сложившейся практике суд принял сторону покупателей. «Фактически суд расценил предварительный договор как инвестиционный, сославшись на 39‑й ФЗ об инвестиционной деятельности, — рассказывает адвокат Екатерина Зернова. — Суд отметил, что невыполнение застройщиком инвестусловий не может являться основанием для отказа в признании права собственности истца на коттедж. Немаловажно, что и сам застройщик признал требования покупателя». В суд подано порядка 20 аналогичных исков. Большинство заявлений уже удовлетворено. Кассационных жалоб застройщик не подавал. «Заключая предварительный договор, стороны лишь обязуются подписать в будущем основной договор купли-продажи. Закон гласит: если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение одного года, — напоминает Екатерина Зернова. — Можно ли считать срок, указанный «ИТС-КАД», определенным? Полагаю, что нет, так как в договоре лишь содержится привязка к моменту регистрации права собственности за продавцом. Будь «ИТС-КАД» недобросовестным застройщиком, он бы мог заявить об этом, и неизвестно, какое решение принял бы суд. Это главный риск предварительных договоров». Отметим, что это не первый случай, когда райсуд признает право собственности на квартиры и коттеджи по предварительным договорам. Громкий прецедент был создан Тосненским районный судом, который встал на сторону дольщиков малоэтажного комплекса «БельВиль» (см. «НП», №21/2011). Говорить о сложившейся практике пока рано, но опрошенные юристы подтверждают, что суды стали лояльнее относиться к предварительным договорам. В частности, эта тенденция нашла отражение в поправках к закону о банкротстве (где предложено уравнять в правах дольщиков с разными договорами) и разъяснениях Высшего арбитражного суда (см. «НП», №28/2011).

 Отправлено: 18.02.12 23:23. Заголовок: Призрачный успех

Роман Денисов. Призрачный успех //Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 6(692) 2012-02-13, c.7
nsp.ru/nums/21231

цитата:

Свыше 20 дольщиков «ЖилСоцСтроя» включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Это один из первых случаев применения новых правил банкротства. Сразу оговоримся: это решение не означает, что суд признал за покупателями право собственности на квартиры. Арбитраж лишь подтвердил, что конкретный гражданин исполнил свои обязательства перед застройщиком и вправе претендовать на конкретное помещение. Но получить он его сможет только при определенных условиях. Главное, чего добились дольщики, — они подтвердили законность своих притязаний на жилье и теперь стоят в очереди выше, чем остальные кредиторы. На многих проблемных объектах гражданам и этого пока не удалось, и они могут лишь предъявлять денежные претензии банкроту наравне с другими. К настоящему времени арбитраж включил в реестр дольщиков «ЖилСоцСтроя» несколько десятков человек. Часть требований пока не рассмотрена. «Я бы не спешил называть это победой граждан. Это лишь очередная ступенька на пути к ней, а этих ступенек еще много. Тем более закон позволяет оспаривать договоры дольщиков другим кредиторам и управляющему», — рассуждает Алексей Люкшин, генеральный директор юридической компании «Люкшин и партнеры». Фирма «ЖилСоцСтрой» выступала застройщиком 16‑этажного жилого дома на улице Красных Военлетов в Гатчине. Осенью суд открыл в отношении нее процедуру наблюдения. Банкротство инициировано по иску фирмы «Северная Венеция». «ЖилСоцСтрой» поручился перед ней за родственную компанию «Строй-Союз», задолжавшую кредитору порядка 4,5 млн рублей. Обе фирмы возглавлял Александр Мунтяну. Год назад он был арестован за двойные продажи в комплексе «Звездный» (Петербург, ул. Орджоникидзе — см. «НП», № 18, 20, 25/2011), где застройщиком выступал «Строй-Союз». «Двойникам» из «Звездного» Александр Мунтяну предлагал заключить договоры на квартиры в Гатчине. Около 30 человек согласились. Всего на жилье в 135 квартирном доме претендуют свыше 40 дольщиков. Граждане создали кооператив и пытаются получить разрешение на достройку дома своими силами. Районная администрация дала принципиальное согласие, но все усложнили новые правила банкротства. По закону, если суд применяет новый параграф о несостоятельности застройщиков, судьбу покупателей и объекта необходимо решать в рамках арбитражного процесса. Чтобы кооператив, созданный гражданами, мог получить права на достройку незавершенного дома, должно быть соблюдено несколько условий (см. «НП», № 51/2011). В частности, объект должен быть зарегистрирован в собственность банкрота, либо тот должен обладать правами на участок. При этом объект не может находиться в залоге, иначе дольщикам придется компенсировать банку залоговую стоимость. А при определенных условиях они, возможно, будут вынуждены доплачивать за изъятие объекта из конкурсной массы и в пользу других кредиторов. В общем, нюансов много. Дольщики рассчитывают, что им удастся получить права на «незавершенку» в обход формальностей, поскольку есть принципиальное согласие арбитражного управляющего. Если им это удастся, будет создан важный для рынка прецедент.