Форум жилого комплекса Якорь, Санкт-Петербург, юго-западнее пересечения ул. Оптиков и Туристской

Сторона по Договору предлагает расторгнуть Договор по инициативе гражданина при "переоформлении договора" и "заключении основного договора". При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК). Ранее заявлялось обратное: обязательства Договора уже прекращены. Из проекта соглашения следует, что Сторона Договора считает обязательства действующими и намерена, чтобы гражданин был инициатором их прекращения. Ниже проект соглашения о расторжении Договора и возврате денежных средств:

Действующий Договор (пункт 5), содержит обязательства общества об отказе от передачи квартиры третьим лицам. Обремененная Договором квартира не может быть передана третьим лицам (пункт 15 Обзора ВС).

Закон (статья 450 ГК) предусматривает два способа расторжения договора: по соглашению сторон и по требованию одной из сторон, т.е. без согласия другой стороны через обращение в суд. ~~От кого исходила инициатива не имеет значения~~, важно было ли достигнуто согласие. Содержание предложенного соглашения указывает, что согласие было установлено. Кроме того, дополнительно фиксируется, что причиной была инициатива гражданина по инициативе общества.

После исполнения первого пункта Соглашения лица, бывшие сторонами, вновь поименованы как в действующем договоре.

Возвращаемая бывшей стороной договора сумма заявлена без учета условия Договора о валютной оговорке. Данное условие обусловлено исполнением сторонами соглашения о "переоформлении" , но об этом умалчивается.

Формат даты соглашения с двумя знаками пробела в написании года (20 _ _) указывает, что оно было разработано обществом для расторжения договоров и возврата привлеченных на строительство средств до 2010 года, когда строительство дома не было завершено, а местом заключения договора был офис на ул. Грибакиных ("Г" в конце номера договора).

Термин "инициатива" используется в статьях 39, 166, 1232, 1253.1, 1262, 1322, 1378, 1435, 1452, 1522, 1531 ГК.
"Инициатива" как право из статьи 39 ГК:

цитата:

2. Опекун, попечитель могут быть освобождены от исполнения своих обязанностей по их просьбе.
Опекун или попечитель может быть освобожден от исполнения своих обязанностей по инициативе органа опеки и попечительства в случае возникновения противоречий между интересами подопечного и интересами опекуна или попечителя, в том числе временно.

"Инициатива" как право из статьи 166 ГК:

цитата:

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

"Инициатива" как право из статьи 1232 ГК:

цитата:

Федеральный орган исполнительной власти по интеллектуальной собственности и федеральный орган исполнительной власти по селекционным достижениям могут вносить изменения в сведения, относящиеся к государственной регистрации результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, для исправления очевидных и технических ошибок по собственной инициативе или по просьбе любого лица, предварительно уведомив об этом правообладателя.

Право "инициатора" в статье 1253.1 ГК:

цитата:

2. Информационный посредник, осуществляющий передачу материала в информационно-телекоммуникационной сети, не несет ответственность за нарушение интеллектуальных прав, произошедшее в результате этой передачи, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) он не является инициатором этой передачи и не определяет получателя указанного материала;

Лицо, взявшее инициативу из статьи 1322:

цитата:

Изготовителем фонограммы признается лицо, взявшее на себя инициативу и ответственность за первую запись звуков исполнения или других звуков либо отображений этих звуков.

Собственная инициатива в статье 1378, 1435, 1452:

цитата:

... заявитель вправе однократно, по собственной инициативе, представить измененную формулу изобретения ... и внести соответствующие изменения в описание.

... исправления очевидных и технических ошибок могут быть внесены заявителем в документы заявки по собственной инициативе до регистрации изобретения...

Пункты 27 - 29 Договора действуют и после его расторжения, поскольку специально предназначены для урегулирования взаимоотношений сторон после его расторжения и определяют судьбу имущества, переданного в рамках исполнения договора (комм. к статье 453). Пункты 27, 29 регулируют отношения после расторжения Договора в случае, когда срок заключения основного договора не истек, а гражданин не исполнил обязательства по оплате; пункт 28 после 90-дней после истечения срока заключения основного договора, а общество умышленно не исполнило своего обязательства.

Нарушения договора из пунктов 27 -29 являются ожидаемыми, вредоносный результата со стороны нарушителя предвиделся сторонами и оценивался как ущерб, приводящий к лишению того, на что были вправе рассчитывать стороны при заключении договора. Нарушения договора в пунктах 27 -29 являются для сторон существенными (комментарий пункт 1 статьи 450). Наоборот, прекращение договора по соглашению предполагает, что стороны существенным образом не нарушали договор. Однако, возврат исполнения гражданину указывает на обратное. Инициатива гражданина в проекте соглашения, подготовленного нарушителем, является отказом от возмещения причиненного ущерба. Если указать в соглашении действительную причину расторжения договора, то в обязательствах соглашения нужно отразить право, предусмотренное пунктом 5 статьи 453:

цитата:

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Сторона, привлекающая средства на строительство, увлекшись инвестиционными отношениями с потребителями, наделила себя правом одностороннего отказа от исполнения договора полностью т.е. расторжения договора по пункту 3 статьи 450. Однако, такое право в общегражданском договоре отсутствует и сторона может рассчитывать только на судебное требование (комментарий):

цитата:

От расторжения договора следует отличать отказ от его исполнения. Такой отказ представляет собой неюрисдикционный способ прекращения договорного обязательства и осуществляется не решением суда, а волеизъявлением одной из сторон. Поэтому он и назван в п. 3 коммент. ст. односторонним. Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным. В первом случае договор считается расторгнутым, во втором - измененным, т. е. наступают последствия, предусмотренные ст. 453 ГК.

Следует отметить, что рассматриваемый способ прекращения договорного обязательства допускается не во всех случаях, а прежде всего в случаях, прямо установленных законом (напр., ст. 717, ст. 782, ст. 806 ГК). Кроме того, основания для отказа могут быть предусмотрены и соглашением сторон, но лишь при условии, что соответствующее обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Такой вывод вытекает из ст. 310 ГК. В общегражданском же договоре в отсутствие специальных указаний в законе право на односторонний отказ от его исполнения не может быть предоставлено ни одной из сторон.

Обычаи делового оборота в формах соглашений о расторжении договора (пример 1, пример 2) предусматривают указание на условия расторжения договора: причины расторжения; обязательства, которые должны быть исполнены сторонами (вернуть аванс, передать вещь, выплатить пени, штраф). Из оферты следует, что причиной расторжения была инициатива гражданина, хотя фактически стороны намеревались исполнить другое соглашение.

Значение инициативы при подготовке проекта договора (соглашения): В. Ветров. Основания и порядок расторжения договора, 9 июля 2014, http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/552577/#ixzz3Xey65Vkh

цитата:

Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах". Например, п. 11. "При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора ... толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия".

... Остается только собрать и сохранить доказательства, указывающие по чьей инициативе в договоре, появилось то или иное условие.

Положения договора о долевом участии, составленного без участия фашистов, при нарушении и расторжении договора:

цитата:

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Существенные нарушения договора участником строительства дают право застройщику отказаться от исполнения договора:

цитата:

Статья 5. Цена договора
...
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

До 2006 года редакция закона имела небольшой размер и отличное наименование. В статье о расторжении договора перечислены существенные нарушения договора одной из сторон:

цитата:

Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Расторжение договора в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, yakor.forum24.ru/?1-6-0-00000026-000-30-0#035

цитата:

29. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 11 статьи 9 ..., помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях – также частью 6 этой статьи.
...
Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО "Главлипецкстрой" о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Учитывая условия и содержание заключенного договора, суд признал, что между сторонами фактически возникли правоотношения по участию в долевом строительстве жилья. Поскольку совершенная сделка являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения строительных организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.

При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 ГК РФ) и Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", тем не менее счел, что Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона "Об участии в долевом строительстве ...", в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.

При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы – готового объекта строительства, а предъявил иные требования.

Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве ..." предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.

...

34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
...
Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.

Судебная коллегия ... суда констатировала, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.
...

35. Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 11 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
...
Размер убытков рассчитан как разница между размером денежных средств, уплаченных Ж. для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.