Сообщение: 103
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 05.06.09 15:42. Заголовок: Город не станет оказ..
Город не станет оказывать обманутым дольщикам социальную помощь в виде компенсаций из бюджета. Эта норма была исключена в ходе второго чтения проекта закона «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга», рассмотренного городским парламентом в среду, 3 июня.
В проекте закона, внесенном городской прокуратурой в конце прошлого года, одна из схем поддержки предполагала выплату бюджетных компенсаций. Обманутым дольщикам должны были выделять дотации, необходимые для окончания строительства. В размере - исходя из социальных норм предоставления жилья на одного члена семьи.
В ходе рассмотрения документа во втором чтении форм поддержки осталось две – либо город сам достраивает дом, либо передает объект другой строительной компании. По словам автора поправок депутата Виктора Евтухова, идея бюджетных выплат вредна - она может стимулировать инвесторов к неисполнению своих обязательств.
Сбербанк договорился со Смольным о выборочном финансировании недостроенного жилья 22 июня 2009
Сбербанк и комитет по строительству Петербурга договорились о выборочном финансировании недостроенных жилых домов. Соглашение будет подписано на днях, - сообщили «БН.ру» в комитете по строительству. Для того, чтобы завершить строительство долгостроев, понадобится 20 млрд рублей.
По предварительным данным, деньги получат только те, кто успеет перезаключить договоры в соответствии с Законом "О долевом строительстве" (ФЗ № 214).
Сбербанк будет финансировать не компании, а только отдельные недостроенные проекты (в зависимости от степени готовности дома и количества дольщиков). Под каждый проект будет создаваться отдельное юрлицо, чтобы банк напрямую финансировал строительство только данного объекта.
Сообщение: 115
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 30.06.09 09:22. Заголовок: Объем работ по виду ..
Объем работ по виду деятельности «строительство» в Ленинградской области с начала года уменьшился на 11% и составил 30,6 млрд. рублей, - сообщил Петростат. Однако в Санкт-Петербурге сокращение достигло 20%.
При этом за январь–май ввод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге ниже уровня января–мая 2008 года на 10%, в Ленинградской области – выше на 18%. За январь–май в городе введено 681,3 тыс. кв. м, в области – 447,7 тыс. кв. м жилой площади.
Сообщение: 116
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 30.06.09 09:24. Заголовок: Спасти рядового доль..
Спасти рядового дольщика
В условиях 30-40% замороженных строек игроки рынка недвижимости ищут новые пути для возврата доверия потенциальных клиентов. Власть надеется на действие закона: в апреле председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко объявил, что в течение года все петербургские застройщики, практикующие долевые схемы, должны перейти на работу по закону о долевом строительстве (ФЗ №214). Банки уповают на новые механизмы страхования, хотя большинство игроков рынка не склонны верить в их реализацию. Сами дольщики по-прежнему не рассчитывают ни на чью помощь, пишет «Фонтанка.Ру».
Город заставит
К концу июня, как объявили городские власти, все строительные компании должны предоставить в комитет по строительству графики перехода на работу по 214-му закону. Тем временем отношение самих строителей к закону, до кризиса бывшее крайне отрицательным, ныне раздвоилось. С одной стороны, они по-прежнему недовольны многими его положениями. С другой, «работа по 214-му», если она ведется, становится для компании серьезным преимуществом, как в рекламе, так и в отношениях с банками, что в ситуации 50%-ного падения продаж исключительно важно.
Так, вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов отмечает, что даже те строители, которые только декларируют «работаем по 214-му!», получают хорошие бонусы в борьбе за покупателя. А по словам президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, банки сегодня соглашаются на проектное финансирование только при соблюдении застройщиком федерального закона.
«Что делать, город заставит нас работать по 214-му», - признает юрист петербургского филиала компании «Квартира.Ру» Мария Виноградова (часть квартир на своем объекте «Ладожский парк» компания продала по 214-му закону). «Работа застройщика по закону №214-ФЗ – очевидный плюс для дольщика, поскольку закон максимально защищает его интересы. Например, в случае банкротства застройщика ставит дольщиков в более выгодное положение по сравнению с другими кредиторами, поскольку согласно ему дольщики имеют залоговые права на землю и недостроенный дом, - рассказывает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам холдинга RBI, продающего «по 214-му» квартиры в двух строящихся объектах. - А строительные компании, не желающие выполнять закон, ставят себя под угрозу уплаты административных штрафов и даже приостановки деятельности».
Илья Андреев, коммерческий директор ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга», также декларирует приверженность правовым нормам: «Наша компания применяла этот закон в отношении всех проектов, реализация которых началась после его принятия. Невыполнение этого закона полностью останется на совести руководства строительных компаний. У нас тоже были определенные сложности, но это не повлияло на наши правила: действовать только в рамках закона».
«В настоящее время практически все компании, действующие на петербургском строительном рынке, переходят на работу по 214-ФЗ, - считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. – Работа по 214-му особенно важна, если строители рассчитывают взаимодействовать с властями, так как при проведении жилищных госзакупок это является одним из основных условий. Доверие покупателей также выше к тем компаниям, которые готовы регистрировать договора в ФРС».
Часть застройщиков, чтобы не обременять себя дополнительной бумажной работой, предоставляет продажи по 214-му закону на аутсорсинг: например, продажей квартир в жилом комплексе «Финансист» занимается коммерческое управление ИСК «Петрополь», получившее это право от ООО «Кондратьевский». Часть занимается этим делом самостоятельно – так, в ООО «ГДСК» имеется свой специальный отдел для регистрации договоров. Но в целом, по данным различных экспертов, сегодня не более 20% петербургских строек практикуют «продажи по 214-му». И даже если осенью, как ожидается, Госдумой будут окончательно приняты поправки в 214-й закон и несколько смежных правовых актов («поправки Хинштейна»), в 214-ФЗ по-прежнему останутся моменты, которые заставят застройщиков выкручиваться в поисках того или иного пути обхода закона.
«Такие поправки, как замена взимания НДС госпошлиной, упрощение регистрации договоров, действительно побудят многие компании, работавшие по вексельным схемам и предварительным договорам купли-продажи, начать действовать в рамках правового поля, - считает Илья Андреев. – Но ряд пожеланий петербургских строителей федеральными законодателями не был учтен. Это, во-первых, возможность фиксации цены договора в условных единицах, что позволило бы застройщикам минимизировать валютные риски. И во-вторых, возможность установления гибких сроков оплаты договора – ведь сегодня застройщик не имеет возможности предоставлять клиенту рассрочку после того, как дом построен, хотя это невыгодно ни застройщику, ни покупателю».
«Сейчас, когда доля ипотеки существенно сократилась, длительная рассрочка более чем актуальна для покупателей. В законе это не учтено, - согласен Станислав Михайлов. – Кроме того, надо понимать, что когда компания-застройщик предлагает покупателю заключить договор в у.е., это означает, что застройщик нацелен на то, чтобы достроить дом точно в согласованные сроки. Объясняется это тем, что в абсолютном большинстве случаев себестоимость строительства формируется в привязке к иностранной валюте. Таким образом, застройщик гарантированно может закупить необходимые стройматериалы и завершить работы в срок».
Кто за все заплатит?
Между тем, в банковской среде переход на 214-ФЗ отнюдь не склонны считать панацеей для потенциальных дольщиков. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Владимира Джиковича, закон дает дольщику возможность отзывать вложенные средства, он жестко штрафует застройщика за нелегальное привлечение средств или несоблюдение сроков, но он не спасет дольщика от главной опасности дня – от риска незавершения строительства.
«Если объект не достроен, а у застройщика денег нет, то 214-й закон никого не выручит. Чтобы уберечь дольщика от этой опасности, необходимо застраховать этот риск, создав структуру, аналогичную Агентству по страхованию вкладов банков (АСВ). Она бы формировалась из отчислений самих застройщиков, гарантировала дольщикам в случае недостроя возврат какой-то фиксированной суммы, соизмеримой со стоимостью квартиры, и самостоятельно достраивала объекты, привлекала кредиты или выступала бы по ним поручителем. Это могло бы вернуть доверие покупателей жилья к первичному рынку. Лучше всего, если бы это регламентировал закон, - уверен глава АБСЗ. – Конечно, пока строители не готовы к подобным мерам. Но напомню, что банки успешно прошли этот путь. Еще недавно Сбербанк не понимал, зачем ему отвечать своими деньгами за ошибки других банков. Когда же наступил кризис, все поняли, что проблемы одного банка влекут за собой кризис доверия ко всем другим, из-за чего активы теряют все. Кстати, такая же структура создана и в туриндустрии. Кризис – удачное время, чтобы и строителям об этом задуматься. На ранней стадии, возможно, в подобный фонд могло бы вложить и государство».
Однако эксперты, опрошенные «Фонтанкой», отнеслись к такой идее недоверчиво. «А кто за это все заплатит? – вопрошает Михаил Бимон, гендиректор консалтингового центра «Петербургской недвижимости». – В конечном счете, за это должен платить потребитель. Готов ли он к этому сейчас? Нет. Если дольщик хочет застраховаться, для этого есть страховые компании, пусть они и страхуют от недостроя».
Евгений Безлюдный, аналитик рынка недвижимости и специалист по оценке, предлагает разделить обманутых и пострадавших дольщиков. К первой категории он относит жертв двойных продаж или низкого качества строительства, делами которых «должна заниматься прокуратура». Вторых же, пострадавших только из-за финансовой несостоятельности застройщика, аналитик считает инвесторами, которые сознательно идут на определенные риски, вкладывая свои деньги. «До 50% дольщиков – игроки, которые хотят заработать на разнице цены квартиры в начале и в конце строительства. Это их собственный выбор. И много людей проиграют в этом бизнесе. Застраховать их риски можно, но как их оценить? Снизить риски бесплатно не бывает», - уверен эксперт.
Дмитрий Свительман, директор по аналитике ГК «Аверс», также полагает, что предложенный банками страховой механизм несостоятелен. «Сегодня это нереально: у строителей нет денег, какие могут быть отчисления в фонд? В принципе, да, его создание можно только приветствовать, но это хорошо в тучные годы. Думаю, что на самом деле, говоря о страховании, банки надеются на помощь государства в этом вопросе. Ведь кредитные учреждения тоже рискуют, что заемщики по ипотеке не получат свое жилье, увеличив на них долговую нагрузку. Но у государства – строгий бюджет, требующий заранее просчитывать даже потенциальные затраты. Поэтому если что-то подобное и будет, то нескоро, не раньше будущего года, - убежден аналитик. – Страховые компании сюда тоже не привлечь: они и в лучшие годы страхованием первичного рынка почти не занимались, а сейчас в страховании те же проблемы, что и везде – идет тихий передел рынка. Страховщики в эту проблему не входили и не пойдут».
Судя по всему, дольщики, которые пострадают в результате банкротств застройщиков и незавершения объектов, будут опять предоставлены сами себе. Так считает и глава регионального отделения Комитета помощи пострадавшим дольщикам Дмитрий Щупановский. По его мнению, 214-й закон, при всех его плюсах, не защищает от рисков недостроя. «214-й закон – это замечательно, и пусть строители на него переходят, этот процесс идет по всей России, и это хорошо. Но защиты от недостроя в нем нет. Вот мой дом сдан в 2005 году, но жить в нем нельзя до сих пор. Кто я – пострадавший дольщик или обманутый? Какая разница, как меня назвать? Контроль власти за ситуацией – никакой. Так что даже те, кто купит квартиры по 214-му закону, никаких гарантий успеха иметь не будут. Какой выход? Просто надо продавать только готовое жилье», - делает вывод бывший дольщик.
Четверть всех строек, существующих сейчас в городе, не законны. Что, впрочем, ничуть не мешает строительным компаниям распродавать будущие квартиры, широко рекламируя свою деятельность. Протесты надзирающих органов, как правило, не приводят ни к каким результатам. Почему наши законы больше похожи на иллюзии, пытался разобраться корреспондент «Фонтанки».
За первое полугодие 2009 года служба Госстройнадзора выявила в Петербурге 43 незаконных стройки, то есть те, на которых работы ведутся без всякого разрешения. Еще две обнаружил комитет по градостроительству и архитектуре. Если учесть, что сейчас в Петербурге насчитывается, по данным концерна RBI, 233 стройплощадки, то статистика производит удручающее впечатление — как минимум, четверть всех будущих жилых зданий, попросту говоря, самострой.
Можно даже составить своеобразный рейтинг нарушителей. Например, самым масштабным смело можно назвать ЗАО «Отделстрой» - одним махом возводить без разрешения целый микрорайон не отваживался еще никто. Однако несмотря на то, что распоряжение об остановке строительства выдано еще в марте, работы продолжаются, а представители отдела продаж компании воодушевленно рассказывают покупателям о том, какой рай их ждет в будущем квартале «Кудрово».
Самым злостным — компанию ЛЭК. Из 19 объектов этого инвестора документация в порядке только по 9, еще по 5 объектам выдавалось разрешение на подготовительные работы, но его срок истек в 2006 году. Наверное, покупателям квартир будет интересно узнать, что по закону на стадии подготовки к строительству находятся комплексы «Граф Орлов», «Золотая долина», «Премьер-Палас» и «Диадема», а также жилой дом на улице Ушинского. Совсем без разрешения возводятся жилые дома на углу Кондратьевского проспекта и улицы Маршала Блюхера, на углу Орджоникидзе и Космонавтов, комплекс «Классика» и «Лондон-Парк». Жилой комплекс «Империал» оказался в фокусе общественного внимания и был согласован уже на завершающем этапе строительства. В 2008 году служба Госстройнадзора выписала компании ЛЭК 12 штрафов, видимо, в этом году традиция сохранится. Продажи ведутся на всех объектах, рекламная кампания инвестора не сокращалась.
В номинации «самый долгоиграющий нарушитель» лидирует Северо-Западная строительная корпорация, основанная в начале 90-х. У этого застройщика собственное ноу-хау — многоквартирные дома возводятся на участках, предназначенных под ИЖС. Никакого разрешения на строительства дома на собственном участке от застройщика не требуется. Логически развили опыт «СЗСК» в компании «Инвестпроект» - как уже писала «Фонтанка», участки, отведенные под индивидуальное строительство, были использованы для продажи так и не построенных трехэтажных зданий.
Строители вполне убедительно объясняют причины, по которым они вынуждены нарушать законы. Согласование проекта отнимает слишком много времени, поэтому выгоднее начать строительство, а бумажную работу завершать уже «в процессе». Однако, как объяснил корреспонденту «Фонтанки» руководитель юридического отдела службы Госстройнадзора Олег Тимощук, средний срок согласования проекта в этом ведомстве отнимает от 45 до 90 дней — разумеется, если в проектном решении не было грубых ошибок. Стоимость экспертизы зависит от сложности проекта, но вполне сопоставима с размерами штрафов, которые строительные компании платят за незаконную деятельность.
Можно допустить, что процесс согласования документов пробуксовывает на более ранних стадиях. Однако, по словам самих участников рынка, средний срок оформления всех документов отнимает полтора-два года. Однако документы по проекту, к примеру, комплекса «Граф Орлов» были хотя бы частично оформлены еще в 2006 году, но за прошедшие три года ЛЭК так и не удосужился получить разрешение на строительство. Логически рассуждая, причин может быть только две — либо проект никуда не годится, либо у компании нет средств оплатить экспертизу, однако оба варианта в холдинге категорически отрицают.
Остановить процесс незаконного строительства почти невозможно. Штрафы, которые налагает на застройщиков Госстройнадзор, вполне символичны — до миллиона рублей. Приостановить незаконную стройку можно только с помощью суда, но, как объяснили в ведомстве Орта на правах анонимности, суды очень неохотно принимают к рассмотрению дела о незаконном строительстве жилых домов, «поскольку никто не хочет дополнительных проблем с дольщиками».
Даже в тех случаях, когда построенный дом по всем законам считается самостроем, его все равно нельзя сносить. Как разъясняет Высший арбитражный суд, обратиться с иском о сносе незаконно построенного здания может либо Служба Госстройнадзора, либо владелец земельного участка, неожиданно обнаруживший на своей территории невесть откуда взявшуюся постройку. Однако поскольку частная собственность по нашему законодательству неприкосновенна, то госорганам могут и отказать, гарантированное решение о сносе самовольных построек примут только исходя из интересов хозяина участка.
Не подпадают действия строительных компаний и под статью о незаконной предпринимательской деятельности. «Строго, вплоть о уголовного дела, застройщики преследуются только в тех случаях, когда строительство идет без постановления губернатора. Во всех остальных случаях строить можно, - пояснили юристы в комиссии по недвижимости при Обществе защиты прав потребителей.- К тому же строители часто заранее организуют ЖСК, а кооперативы по закону могут привлекать новых членов на условиях совместного финансирования деятельности». А, как добавили в Госстройнадзоре, что-то строить на участках, которые находятся в собственности, можно вообще без всяких постановлений.
Привлечь к ответственности строительные компании можно только за нарушение закона «О рекламе» - предлагая купить квартиры в строящихся без разрешения домах, компании занимаются тем, что по закону называется «введение потребителей в заблуждение». «Это абсолютно незаконная реклама», - подтвердила Наталья Плошкина, начальник отдела контроля и надзора за соблюдением законодательства в рекламе УФАС по СПб и ЛО. Впрочем, обращаться с «сигналами о нарушениях» рекламного законодательства должны либо государственные надзорные органы, либо сами потребители. Как правило, ни те, ни другие этого не делают.
Проблемы незаконного строительства не кончаются после завершения дома. Настоящие испытания у покупателей квартир начинаются после заселения — они живут без света из-за нерешенных проблем с подключением («Серебряные ключи»), остаются без водоснабжения и канализации («Новый Оккервиль»), годами не могут оформить в собственность жилье (объекты «СЗСК»). Но это — потом, а квартиру хочется сейчас. Поэтому покупатели предпочитают закрывать на нарушения закона глаза.
Китайские строительные компании уже готовы идти на все, чтобы продавать свои объекты недвижимости. Пекинская Jin Tai Cheng даже предоставит покупателям виллы в новом проекте свидание с любой из представленных на специальном сайте сотрудниц.
Если быть точнее, то строительная компания предлагает каждому мужчине, купившему виллу в этом проекте, бесплатное свидание со своими менеджерами по продажам женского пола, а в случае их свадьбы — подарок в размере 60 000 юаней ($9 000), передает Prian.
Сообщение: 135
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 12.08.09 11:23. Заголовок: Уценка метра Спрос н..
Уценка метра Спрос на жилье упал до уровня 2005 года
После почти годового снижения цены на петербургскую недвижимость в середине лета замерли. Эксперты рынка говорят, что реальное падение цен за год составило 15—25%, а спрос снизился в 2,5 раза. Сейчас, по данным портала bn.ru, средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 75,13 тыс. руб., а на вторичном — 83,6 тыс. руб. При этом разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей начал сокращаться, что увеличивает количество сделок.
Сообщение: 138
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 24.08.09 18:46. Заголовок: Застройщики и риелто..
Застройщики и риелторы ожидают в сентябре – октябре увеличение покупательской активности на рынке жилой недвижимости. Такое мнение высказали участники «круглого стола» «Осенние прогнозы рынка жилья», передает корреспондент «БалтИнфо».
По мнению застройщиков, на данный момент рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге стабилизировался. Цены на недвижимость достигли дна, считает директор по развитию ООО «МИР недвижимости» Андрей Вересов. Осенью, по его мнению, можно ожидать сезонный рост продаж на 20-30%. Уже сейчас, по данным одного из агентств недвижимости, количество заявок на поиск квартир только по вторичному рынку выросло на 20-25%. Постепенно вырастет спрос и на жилье комфорт-класса, в котором еще в октябре 2008 года сложился «катастрофический» спрос.
В то же время, отметил Вересов, в зависимости от экономической ситуации можно предполагать разные сценарии развития рынка недвижимости. Оптимистичный (рост продаж, активизация строительства) будет реализован, если государство увеличит кредитование строительного сектора, снизит ставки и субсидирует проценты по ипотеке.
«Если это произойдет, то уже в сентябре – октябре активность потребителей вырастет, компании будут браться за новые проекты», - предполагает Вересов.
В пессимистичном же сценарии главным фактором развития ситуации станет вторая волна кризиса, вызванная ростом объема «плохих долгов» банков. Если у банков возникнут проблемы, отметил Вересов, это подорвет доверие к ним со стороны вкладчиков, возникнут еще большие проблемы с кредитованием и ряд строительных компаний, которые ведут небольшое количество проектов, окажутся на грани банкротства.
Впрочем, отмечает директор управления маркетинговых исследований холдинга RBI Вера Сережина, на предполагаемый осенью 2009-го «кризис» потенциальные покупатели квартир в Петербурге смотрят философски: не боятся, но выжидают и не торопятся реализовывать планы.
«Это свидетельствует о том, что отложенный спрос на жилье растет», - заключила Сережина.
Сообщение: 139
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 01.09.09 10:36. Заголовок: Список Семененко 31 ..
Список Семененко 31 августа 2009
Комитет по строительству обнародовал первую версию «белого» списка – перечень строительных компаний, уже работающих по 214 закону, который призван защищать дольщиков, пишет БН.ру. В список включены 32 из более полутора сотен работающих на рынке Петербурга строительных компаний. В самом строительном сообществе нет идейного единства - как относиться к работе в рамках закона о дольщиках: те, кто в списке, заявляют о своей законопослушности, остальные говорят о том, что закон пока им не очень-то нужен.
О намерении в жесткой форме привести всех застройщиков к работе в рамках закона о дольщиках председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил почти через месяц после официального вступления в должность в начале апреля 2009 года. Тогда на он заявил, что у строителей будет год, чтобы получить все необходимые разрешения и согласования. Правда, ждать весь год сам председатель комитета по строительству был не намерен. А собирался он с каждой из строительных компаний, по каждому из строящихся объектов, составить график оформления недостающих документов. «Понятно, что это работа не одного и не двух месяцев. Но документы обязательно придется приводить в порядок. Ясно, что компаниям, которые сдают дом в этом году, это не имеет смысла. Но застройщикам со сроками сдачи в 2010-м и далее – 214-й закон будет обязателен к исполнению. Угрожать не буду. Просто выложу список всех объектов, на которых стройки идут по закону, на специальном ресурсе в Интернете», - обещал Вячеслав Семененко.
И вот спустя пять месяцев обещание выполнено. По словам Вячеслава Семененко, на 214 закон уже перешли 32 строительные компании. «Сейчас рынок начинает делиться на «черное» и «белое». Либо работаешь по закону, либо нет. «Серого» больше не будет. Об этом мы говорим и строительным компаниям, об этом мы говорим и банкам. И строители понимают это. Сейчас мы ведем переговоры еще с 20 компаниями», - отметил Вячеслав Семененко.
Конкретного перечня тех компаний, с которыми ведутся переговоры, председатель комитета не назвал. Из известных строительных компаний города в списке отсутствуют такие как «ЛенСпецСМУ», ЛЭК, ГК ЦДС, «Ленстройтрест», «Строительный трест». Зато, например, включено испытывающее проблемы с достройкой дома ООО «Маяк».
В строительных компаниях по разному относятся и к списку, и к самой возможности работы по 214 закону. В ЛЭК (который, как заявляли властей, находится под особым контролем) говорят, что перевод объектов ведется в соответствии с согласованным графиком. Первым станет комплекс «Империал» на Московском проспекте. «На 214-й он перейдет уже в сентябре. Одновременно с этим шагом цены на квартиры в комплексе автоматически будут подняты», - сообщили в ЛЭК.
В других компаниях относятся к переводу скептически. «Пока этот закон нам не особенно нужен, мы продаем квартиры в практически полностью построенных домах. Поэтому под действие закона о защите дольщиков они не попадают. Если экономическая ситуация изменится и появится спрос на дома на ранних стадиях строительства, то мы, конечно, перейдем на работу по этому закону», - заявил заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
«То, что сейчас государство пытается силовым путем «насадить» строителей на 214 закон - это тоже не правильно. К большому сожалению, этот закон не панацея. Мы всю жизнь работали по договорам долевого участия, которые полностью обеспечивали правовую защиту наших дольщиков. Сейчас по итогам правоприменения закона мы видим, как он вводит дополнительные барьеры на рынке, вносит дополнительную сумятицу среди дольщиков. Хорошо, строители были бы рады строить на кредитные деньги продавать готовое жилье. Хотя это не всегда выгодно дольщикам, так как готовое жилья всегда процентов на 20-30 дороже. Но ведь сейчас и банковская система беспомощна», - говорит финансовый директор строительной компании «Импульс» Денис Наливайко.
Список компаний, которые уже перешли на работу по 214 закону 1 "Авангард", ООО 2 "Балтинвестстрой", ООО 3 "Возрождение СПб", СК ОАО 4 "Гамма-Сервис", ООО" 5 Городская ДомоСтроительная Компания", ООО 6 Городская ДомоСтроительная Компания Инвест-Приморский", ООО 7 "Инжстрой", ЗАО 8 "Ингеоком СоПб", ЗАО 9 "Кондратьевский", ООО 10 "Квартира.ру-Северо-Запад", ЗАО 11 "Топ-Металл", ООО 12 "Титан", ООО 13 "Строительная компания", ООО 14 "РосСтройИнвест", ЗАО 15 "Трест 47", ЗАО 16 "ЮИТ Санкт-Петербург" ЗАО 17 "Дом на Среднем", ООО 18 "ЛенСпецСтрой", ООО 19 "Норманн" ИСГ, ЗАО 20 С.Э.Р., строительная компания, ООО 21 "Инвестстрой корпорация", ООО 22 "Инвестстрой", ООО 23 "Стройтрест 72", ЗАО 24 "НеваСтройИнвест", ООО, 25 "Европроект" ООО 26 "Дома" ИК, ООО 27 "Сэтл Сити", ООО 28 "Евростройпроект", ООО 29 "Балтийская жемчужина", ЗАО 30 "Маяк", ООО 31 "Ойкумена", ЗАО 32 "Энергомашстрой", ОАО
Почти год цены на рынке жилья снижаются: на вторичном рынке квартиры подешевели с октября прошлого года на 24%, а на первичном на 20% - причем в рублях. «БН.ру» разбирался, как долго и до какого уровня будут падать цены.
Если взглянуть на динамику последних 5 лет, - цен на жилье, количества сделок, доходов населения, сбережений, - в общем, на все, что так или иначе может влиять на спрос, в глаза бросается интересный факт. Количество сделок на вторичном рынке жилья в Петербурге стабильно из года в год и держится на уровне 60 тыс. Сказать, что предложение не увеличивалось, нельзя. Во-первых, граждане приватизировали жилье и выставляли на продажу, количество приватизационных сделок нарастает год от года, так как она скоро закончится, а это означает, что и предложение не оскудеет. Во-вторых, на вторичном рынке каждый год появлялись новые (недавно построенные) квартиры. Значит, предложение увеличивалось, а спрос не рос, то есть количество граждан, желающих и способных приобрести готовое жилье, улучшить жилищные условия, оставалось постоянным из года в год.
Жилье необходимо человеку, особенно в нашем климате, в картонной коробке не выживешь, не в Майами. И большинство сделок на рынке (85%) – вынужденные, когда иначе никак: дети выросли или только родились или поженились, а то и развелись. То есть не холодный расчет, а нагрянувшие обстоятельства толкают людей на рынок. Да и любой риэлтер подтвердит, что большинство сделок в Петербурге – это завуалированные обмены.
Даже повышение доходов граждан и многократное увеличение объемов жилищного кредитования не привело к росту количества сделок. Но денег на рынке становилось все больше и больше, и он их с радостью впитывал, отзываясь ростом цен.
В 2004 году случилось первое существенное подорожание жилья (за год цены прибавили 40%). Оно стало следствием роста доходов населения. До этого много лет цены были стабильны - как и спрос на жилье. Которое для многих как раньше, так и сейчас остается недоступным.
Одинаково доступно
Вообще доступность жилья – странная формулировка российских властей без четкого определения. Возможно, это способность гражданина оплатить покупку квартиры. Оценивать доступность можно как соотношение стоимости квадратного метра к средней зарплате, это все-таки основной источник доходов граждан, составляющий 70% в общей структуре доходов.
Так вот в Петербурге жилье было всегда одинаково доступным, квадратный метр составляет примерно три среднемесячных зарплаты в кризисном 2009 году, так было и в спокойном 2003-м, и в 2006-м, когда жилье подорожало почти в два раза. Тогда, кстати, произошел и самый существенный рост зарплат за последние пять лет.
Но плюс к тому примерно в то же время на арену вышли банкиры с ипотекой, народ бросился занимать очередь к ним, число кредитных организаций стремительно росло.
Затем они начали конкурировать: снижать процентные ставки, первоначальные взносы. И покупатели готовы были удовлетворить аппетиты самых жадных продавцов, залезая в долги. Всем казалось, что так будет вечно. Доля жилья, приобретаемого в кредит, достигала в лучшие времена 25% - 30%. Сегодня это единичные сделки.
Пока все было хорошо: зарплаты поднимались, рубль крепчал, иностранные средства текли в страну рекой, банковский процент снижался, граждане охотно брали, а банкиры давали деньги в долг, - цены на жилье росли, что, кстати, компенсировало заемщикам расходы по кредиту, покупать жилье было выгодно. А количество сделок на вторичном рынке оставалось все тем же. Зато стремительно начало расти число новостроек.
Метр на баррель
В России принято считать, что динамика цен на недвижимость, в том числе и жилую, напрямую зависит от цен на нефть. Эта связь кажется весьма сомнительной, особенно если учесть, что с начала кризиса нефть успела подешеветь существенно, а затем начала дорожать. А цены на недвижимость, как начали снижаться с прошлой осени, так и продолжают.
Хотя, конечно, нефтяные котировки не могут оставаться незамеченными. В конце концов, сырье – основной источник доходов государства и отдельных граждан, работающих в нефтегазовом секторе не в лучших регионах страны и мечтающих на старости лет перебраться в Москву или Петербург, дать образование детям в столицах. Они, конечно, формируют часть спроса на жилье, но все же незначительную.
Часть нефтяных денег государство тратит на социальные жилищные программы, но это тоже не очень много. Хотя в последние месяцы государство стало основным и даже главным покупателем жилья.
Скорее позитивная динамика цен на нефть служит прекрасным индикатором для инвесторов, свидетельствуя о том, что в Россию можно вкладывать деньги. И инвестиции в отечественную экономику, приток капитала извне, - более существенный фактор, оказывающий сильное влияние и на фондовый рынок, и на рынок недвижимости. Тем более что недвижимость всегда рассматривалась как инвестиционный товар, а особенно, когда цены росли: лучшего объекта для сохранения и приумножения сбережений придумать было нельзя. С 2005 года к началу 2009-го средняя стоимость квадратного метра жилья выросла почти втрое, плюс к этому ежемесячная рентная плата в размере 16-30 тыс. руб.
Бедное время
Сейчас же ситуация кардинально изменилась, больший ежемесячный доход принесет банковский депозит в размере 3 млн руб., чем купленная за эти деньги однокомнатная квартира, которая к тому же теряет в цене. Поэтому инвестиционная составляющая спроса на жилье практически исчезла. До кризиса участники рынка ее оценивали в общем объеме спроса в 10-20%. Сейчас эти средства вкладываются, преимущественно, в иностранную валюту и оседают на банковских счетах. Инвестиционные деньги приходили в основном на первичный рынок и вкладывались в объект на начальной стадии. По мере готовности дома жилье прибавляло в цене. В 2005 году разница в ценах между одинаковыми объектами на первичном и вторичном рынке составляла 20%-30%. Фактически – это доход на вложенный капитал. Затем, по мере роста спроса на первичном рынке, а в последствии - роста предложения на вторичном, разница в ценах медленно снижалась. Она снова начала резко увеличиваться, как грянул кризис, строители лишились возможности привлекать средства на долговом рынке, банкиры стали менее щедрыми, осталось только завлекать дольщиков низкой ценой.
Однако разница в ценах увеличивалась недолго, всего несколько месяцев, и сейчас спрэд снова сужается. Во многом из-за того, что на вторичном рынке стало появляться все больше дешевого жилья, продавцы которого потеряли терпение ждать повышения цен и им срочно потребовались деньги. В их число входят не только граждане, но и подрядные компании, получившие в оплату оказанных услуг объекты недвижимости вместо денег, к этому можно прибавить жилье, заложенное в банках. Впрочем, обвалить рынок они не могут, но и смене тренда не способствуют. Банкиры оценивают долю заложенного жилья, которое может выйти на рынок, в размере 5%-7% от совокупного предложения вторичного рынка.
Причем сегодня банкиры больше склонны забирать залоги, а не выдавать кредиты. Но ипотека все-таки не умерла, по данным Банка России, количество выдаваемых кредитов в мае – июле нарастало и соответствует уже уровню начала 2007 года. Можно порадоваться, однако количество граждан, вызывающих доверие у банкиров, сократилось, число безработных в Петербурге по сравнению с прошлым годом удвоилось, а у многих снизились доходы.
…А пока - вниз
Скорее всего, рынок недвижимости вернется к прежним высотам и даже превзойдет их, когда негативные ожидания сменятся позитивными, когда люди снова уверуют в незыблемость экономического роста в стране, стабильность национальной валюты, работы и рост собственных доходов. Пока же этого не случится, на рынке будут проходить нечастые сделки, а цены будут сползать вниз. Логично предположить, что рынок, надутый деньгами, сдуется прямо пропорционально. Емкость рынка посчитать несложно: достаточно количество проданных квартир, умножить на их цену. (непонятно зачем, если выше показано что количество сделок стабильно и постоянно)
Благодаря банковским кредитам рублевые цены на жилье выросли примерно на 30%. То есть и упасть теперь должны на столько же, тогда и будет достигнуто пресловутое «дно». Значительная часть пути уже пройдена.
Наши строители разделяют этот прогноз. Так это выглядит в графическом исполнении.
«Возможно, цены на вторичном рынке к лету следующего года снизятся на 20%-25%, а на первичном - на все 35%. Застройщики испытывают сейчас острый дефицит средств, и вынуждены привлекать покупателей низкими ценами, а также пропагандировать идею о том, что нужно инвестировать в квадратные метры сегодня, дешевле уже не будет», - полагает аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов. По его мнению, катализатором роста спроса и цен на жилье может стать резкое улучшение экономической ситуации.
«Сегодня очень важна определенность, другими словами - стабильность ожиданий», - говорит руководитель аналитической службы инвестиционной компании "Доходъ" Всеволод Лобов. По его мнению, в ближайшие 6-7 месяцев роста цен не будет.
«Мы не наблюдаем восстановления спроса на рынке недвижимости. Очевидно - это основной фактор снижения цен на фоне падения реальных располагаемых доходов населения и сжатия кредитного рынка. Кроме этого, строителям необходимо снизить долговую нагрузку, которая не позволяет им начинать новые проекты и тем самым изменить структуру предложения. Последняя должна меняться кардинальным образом. Предложение должно сместиться к сегменту доступного, но качественного жилья, в том числе отдельных домов на семью из современных недорогих материалов», - полагает Всеволод Лобов. Психологический уровень сопротивления еще не достигнут. «Психология может начинать срабатывать при пробитии вниз отметки в 60 тыс. руб. за кв. м по первичке и 65-67 по вторичке», - считает он.
Граждане не хотят покупать жилье в строящихся домах, поскольку сильно сомневаются, что дом будет построен, и они получат жилье, а не потеряют деньги. «БН.ру», попытавшись выбрать надежного застройщика, понял, почему это так.
По сути, одна из главных причин нынешнего финансового кризиса в том, что кредиторы перестали доверять заемщикам, поскольку последние стали слишком часто обманывать первых – не возвращать долги в срок. И кредиторам пришлось сменить политику кредитной экспансии на политику сдерживания и «выбивания» долгов. Больше всех от этого пострадали, пожалуй, застройщики, которые в основном существовали за счет привлеченных средств, прежде всего, от граждан и уже потом от банков.
Банкиры люди прагматичные и не так доверчивы, как их рядовые сограждане, давно мечтающие улучшить жилищные условия и готовые расстаться с деньгами даже под обещания когда-то получить собственное жилье. В период бурного роста доходов населения, цен на жилье и объемов строительства – вопрос доверия не стоял так остро, как сейчас, когда застройщикам стало все трудней привлекать деньги, они стали замораживать стройки, задерживать платежи банкирам. В ответ банки обрушили на застройщиков всю мощь своих юридических служб и уже не счесть примеров, когда строительные компании или принадлежащее им имущество переходили в собственность банков. Это еще больше отпугивает потенциальных покупателей жилья, они даже не соблазняются низкими ценами на квартиры в новостройках, которые с начала года, по данным «БН.ру», снизились почти на 11%.
Управление федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти в июле 2009 года зарегистрировало на 43% меньше договоров участия в долевом строительстве, чем в июле прошлого года. По словам застройщиков, количество новых договоров с начала текущего года снизилось в среднем в два раза по сравнению с январем – июнем 2008 года. У одних снижение было более существенным, у других менее, но в целом это означает начало консолидации рынка. И, скорее всего, больше баллов наберут компании открытые, придерживающиеся консервативной финансовой политики.
Тайна информации
«БН.ру» попытался выделить крупнейших игроков на строительном рынке Петербурга и проанализировать их финансовую отчетность за первые кварталы текущего года.
Из десяти компаний, на долю которых приходится около 70% введенного в городе жилья, только у половины удалось найти на сайтах, заверенные печатью и подписью первого лица, балансы, отчет о прибылях и убытках и проектные декларации (которые обязаны публиковать застройщики, соблюдающие закон №214, защищающий интересы дольщиков).
То есть не менее половины граждан, соинвесторов застройщиков, находятся в полном неведении, не представляют, на что, каким образом и в каком объеме расходуются их средства, не получая достоверной отчетности, а главное – отчетности понятной, ведь не все из них способны разобраться в строительно-финансовой алхимии.
Финансовую отчетность в основном раскрывают те компании, которые в докризисные времена привлекали средства на долговом рынке и теперь вынуждены отчитываться перед инвесторами. Чтобы никого не обидеть, скажем так: остальные компании, возможно, тоже не скрывают финансовых показателей, но разыскать их под силу людям весьма целеустремленным, с очень пытливым умом и большим запасом свободного времени. Зато практически все застройщики с энтузиазмом описывают тяжелейшую экономическую ситуацию и как героически они выносят свалившиеся на их плечи трудности.
Вкратце положение на стройке таково: основной источник средств для девелоперов – деньги соинвесторов, дольщиков – иссяк. На их долю в лучшие времена приходилось 60%-70% средств, вложенных в новое строительство. Еще 25%-35% давали банки в виде долгосрочных и краткосрочных (до года) займов. Остальное – около 5% - это собственный капитал застройщиков. Это означает, что девелоперы фактически не берут на себя предпринимательские риски, а полностью перекладывают их на плечи покупателей. Понятно, что в неопределенной экономической ситуации граждане не склонны к риску и предпочитают держать при себе заработанное непосильным трудом.
Оставшись без основного источника средств, застройщики начали сворачивать деятельность. Показатель «незавершенное строительство» снизился у всех компаний из десятки в среднем на 7%, а это означает, что будет сокращаться и предложение строящегося жилья.
«В целом количество закладки фундаментов в конце лета во всех регионах упало, потому в будущем нас ожидает не только снижение покупательской способности населения, но и падение предложения со стороны девелоперов. Думаю, что компании строительного сектора при текущем положении дел на рынке жилья смогут продержаться до конца года, в начале следующего стоит ждать банкротств и укрупнения бизнеса», - полагает аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов.
Тайна себестоимости
Зато очень стремительно растут, в некоторых случаях на сотни процентов, «денежные средства», то есть остатки на расчетных счетах и «краткосрочные финансовые вложения», проще говоря, депозиты в банках. Это свидетельствует лишь о том, что застройщики накапливают «жирок» для расплаты с кредиторами – инвесторами по долговым бумагам и банками.
Несколько странным выглядит рост выручки и чистой прибыли и в первом, и во втором кварталах текущего года, причем рост многократный. Но все дело в особенностях составления российской отчетности. «Согласно российским стандартам бухгалтерского учета застройщик признает выручку после завершения строительства, когда дом сдан госкомиссии. То есть выручка компании – это экономия, разница между полученными от инвесторов средствами и потраченными на строительство. По международным стандартам выручка – это все поступившие к застройщику средства от покупателей будущего жилья», - объясняет заместитель финансового директора холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Виктор Васенев.
Таким образом, понятие себестоимости в отечественной отчетности – это не затраты на строительство объектов, а расходы на содержание фирмы-застройщика, по сути административно-хозяйственные расходы.
Показатель «готовая продукция» тоже не говорит о том, что у компании существует запас жилья, который она может продать. Просто после ввода дома в эксплуатацию застройщик становится собственником жилья, регистрирует все квартиры на себя, а затем перерегистрирует на дольщиков. И если дом сдается в конце отчетного периода, например, 31 марта, то на балансе застройщика отразятся все построенные, но уже проданные объекты. Ведь до кризиса раскупалось 96% площади здания.
Тайна отчетности
В общем, по российской отчетности потенциальный покупатель, дольщик, соинвестор может получить более или менее объективное представление о размере финансовых обязательств застройщика, величине собственных средств и, пожалуй, все. Получить объективную информацию и сделать обоснованный выбор застройщика вряд ли выйдет. Чтобы лучше понимать застройщиков, полезней было бы изучать отчетность, составленную по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).
В ней, кстати, раскрывается структура строительных холдингов. Как правило, застройщик не работает в одиночку. У него есть агент, который продает жилье. Строит его другая компания. Есть еще финансовая структура, привлекающая заемные средства, путем выпуска долговых бумаг. И у каждого юридического лица своя бухгалтерия.
Однако только избранные девелоперы трансформируют российские финансовые отчеты в международные и составляют консолидированную отчетность, причем это происходит с существенной задержкой. Результаты по МСФО за первое полугодие текущего года пока еще увидеть нельзя. Да и опять же - как правило, такую отчетность готовят раз в год.
«Далеко идущих выводов из сведений, отраженных в балансе и отчете о прибылях и убытках, не сделаешь. Тем более с поправками на реалии российского бизнеса. В бухгалтерской отчетности могут быть скрыты (завуалированы) данные о внешних задолженностях компании перед кредиторами или поставщиками. В некоторых случаях эти задолженности могут быть настолько велики, что представляют глобальную опасность для экономики предприятия в целом», - предупреждает директор по развитию Marlin Group Сергей Булавский. По его словам, для дольщиков наиболее важно – знакомство с «проектной декларацией», которая является открытым документом, и отдельными формами отчетности по каждому объекту строительства.
«Есть список форм отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, которую застройщики должны сдавать в контролирующие органы, согласно постановлению №645 от 27.10.2005. Отчетность состоит из четырех форм – заполняется по каждому объекту строительства отдельно. Не могу сказать - могут ли дольщики знакомиться с этой отчетностью – но это, наверное, интересно, так как ведется по каждому объекту отдельно», - добавляет Сергей Булавский. При этом он отмечает, что в некоторых случаях данные по финансовой отчетности, отраженные в проектной декларации и балансе, и отчете о прибылях и убытках - не совпадают, и надзорные органы, как правило, выявляют это при проверках.
И только строжайший контроль
В таких условиях покупателям жилья ничего не остается, как лично контролировать ход строительства будущего жилья. Компания Ленстройтрест опросила посетителей своего сайта, задав им вопрос: «По каким признакам Вы формируете свое мнение о том, как идут дела в Вашей компании-застройщике?» Из 366 респондентов 39,89 % - следит за всеми строительными площадками компании и 29,78 % - следит только за тем, как идут работы в своем строящемся доме. Так происходит не потому, что гражданам удобно и доставляет удовольствие регулярно посещать стройплощадки, а лишь из-за того, что это единственная возможность составить правдоподобное представление о положении дел в компании. Зря многие застройщики не стремятся быть открытыми и снабжать людей достоверной информации о своем финансовом положении, не в той они ситуации, чтобы скрываться от основных кредиторов, которым пока не под силу не выходя из дома выбрать надежную компанию.
1Оперативная подстройка. Андрей Некрасов, "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 38(572) 2009-09-28
С принятием нового петербургского закона «О градостроительной деятельности» вносить корректировки в Генеральный план можно будет каждый год.
Законопроект прошел первое чтение. Шансы быть принятым у документа велики. Ко второму чтению КГА предоставил солидный пакет поправок. В том числе — два серьезных предложения: отменить пятилетний мораторий на корректировку Генплана и исключить статью, устанавливающую правила разработки проектов планировки территорий.
По действующим нормам Генплан должен актуализироваться раз в пять лет. «Жизненная ситуация меняется гораздо быстрее, — говорит председатель КГА Юлия Киселева. — Появляются крупные проекты, утверждаются программы, для которых нужны значительные территории. Мы предлагаем вести ежегодный мониторинг исполнения Генплана. Опираясь на результаты мониторинга, ЗакС сможет его корректировать».
Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов говорит: «Возможность оперативной корректировки Генплана — это хорошо. После принятия предыдущей редакции большинство инвест-проектов пришлось существенно менять. Зачастую их концепция была нарушена, иногда — абсолютно необоснованно. С другой стороны, зачем вообще принимали закон, который каждый год нужно пересматривать?»
Депутат Сергей Никешин напомнил, что в принятых Правилах землепользования и застройки есть серьезные недочеты. Есть территории, на которые распространяется действие и ПЗЗ, и закона о границах зон охраны памятников, чего быть не должно. Есть участки, которые попадают в две функциональные зоны. «По требованию городской прокуратуры устранить эти замечания нужно до конца 2009 года. В ряде случаев для этого придется сначала откорректировать Генплан», — говорит Сергей Никешин.
КГА предлагает исключить из законопроекта статью, касающуюся проектов планировки. Сегодня их выполняют разные институты и по своему усмотрению. НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга разработал свод правил, требований и типовых документов для подготовки таких проектов. «После доработки их утвердят или отдельным законом, или как дополнение к закону о градостроительной деятельности», — полагает Юлия Киселева. Четкие и понятные требования к проектам планировки упростят жизнь девелоперам и сократят число конфликтных ситуаций.
Важно, чтобы «оперативные изменения» в Генплан не принимались в угоду отдельным инвесторам, без учета мнения граждан. Процедура должна быть публичной и предельно понятной.
Мое мнение: сбылась мечта застройщиков всех времен и народов. А вообще, непонятно зачем сее нововведение. Генеральный план наступления, который сначала ежегодно, а затем ежедневно будет переписываться вовсе таковым не является. Тогда лучше назвать Сборник намерений, если не согласен приходи завтра поправим.
Строительство больше 1 миллиона квадратных метров жилья в Петербурге до конца года будет прокредитовано по программе проектного финансирования. Эту цифру озвучили в Смольном на подписании соглашения о сотрудничестве в сфере инвестиционных проектов между городом и ОАО “ВТБ Северо-Запад”. Первый такой документ был подписан со Сбербанком в июле этого года. С тех пор кредит получили только три стройкомпании.
“ВТБ Северо-Запад” рассчитывает привлечь в программу своих нынешних клиентов. По словам заместителя председателя правления банка Владислава Трофимова, сейчас крупнейший заемщик из стройкомпаний – группа ЛСР, ей было выделено 7,5 миллиардов рублей. Также в числе заемщиков “Строительный трест”, “М-Индустрия”, “Северный город”, “Ленстройтрест”, “Дальпитерстрой”.
Петербургские эсеры утверждают, что во дворе дома №40 по Комендантскому проспекту незаконно вырубают деревья.
Как сообщили корреспонденту «Фонтанки» в городском отделении партии, с утра в этот сквер пришли представители компании "Северный город", которые начали уничтожать деревья, а также устанавливать там бетонные плиты и ограждения. При этом никто не смог предъявить возмущенным местным жителям и парламентарию Олегу Нилову, прибывшему для выяснения ситуации, разрешительной документации на вырубку деревьев и начало строительства.
Эсеры утверждают, что представителей застройщика поддерживали охранники одного из ЧОПов "Стаф-Альянс охрана", а также сотрудники правоохранительных органов.
«С победой!» - этим словами на Комендантском, 40, в четверг встречали всех, кто приходил на место, еще две недели назад бывшее ареной ожесточенного противостояния местных жителей и компании-застройщика. В палатке - купленная на днях буржуйка — надежда на реакцию властей была, но все равно готовились к худшему. Теперь местные шутят: будем сдавать в аренду тем, кто еще борется. На вечер назначен праздник, на ближайшие выходные — субботник. Предстоит убрать в сквере, высадить деревья и кустарники, уничтоженные строителями. По последней переписи восстановить необходимо более 300 растений.
Радостная новость вмиг облетела все окрестные дома: включили сирену — кто-то в тревоге выскакивал из дома, на ходу застегивая пальто. Многие решили, что это сигнал к бою: последние дни все находились в напряжении, неделя перемирия, которую гарантировали депутаты, местная администрация и прокуратура, истекла во вторник и никто не знал, чем противостояние может закончится и в какой момент. Весть о победе пришла из Смольного — губернатор города Валентина Матвиенко на ежегодной встрече с журналистами сообщила, что она провела переговоры с застройщиком — компанией RBI, и решение об отмене постановления было принято с пониманием, а вопрос разрешен мирным путем.
... В том числе и проданными. Судебные приставы рассматривают возможность ареста имущества, находящегося на балансе ЗАО «Строймонтаж» в рамках исполнительного производства, в счет погашения задолженности перед «Балтийским банком». В это имущество попали и квартиры в сданных домах, пока неоформленные в собственность дольщиков, и права на бизнес-центр «Монблан». Юристы считают, что если приставы арестуют и выставят квартиры на продажу, то шансов у дольщиков доказать свои права практически нет.
Как рассказали «БН.ру» в «Строймонтаже», сегодня судебные приставы ознакомили ЗАО «Строймонтаж» с материалами исполнительного производства, в том числе двумя заявлениями ЗАО «Балтийский банк» об аресте бизнес-центра «Монблан» и более чем 1700 квартир, принадлежащих клиентам. После получения соответствующей документации приставы покинули офис застройщика.
«ЗАО «Строймонтаж» уже подготовило письменные возражения против наложения ареста, поскольку значительная часть квартир, на которые претендует «Балтийский Банк», фактически передана гражданам, заключившим с ЗАО «Строймонтаж» договоры и полностью оплатившим стоимость квартир. Однако часть квартир еще находится на регистрации или в стадии оформления прав собственности на покупателей. Действия «Балтийского банка», по существу, направлены на удовлетворение собственных требований к ЗАО «Строймонтаж» в ущерб интересам покупателей квартир», - говорится в официальном сообщении компании.
В «Балтийском банке» свою причастность к действиям приставов отрицают. «Мы выиграли дело и передали все документы судебными приставам для взыскания долга в 250 млн рублей. Их действия мы контролировать не можем, они выполняют свою работу», - заявила советник президента «Балтийского банка».
Ранее в банке заявляли, что его основная стратегия в этом деле направлена на получение денег лично с владельца «Строймонтажа» Артура Кириленко.
В управлении федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу от комментариев отказались.
Юристы считают, что если приставы действительно арестуют и выставят эти квартиры на продажу, то шансов у дольщиков доказать свою правоту практически нет. «Если граждане, участвовавшие в строительстве данного дома, подписывали с застройщиком предварительный договор купли-продажи, то после наложения ареста они вряд ли смогут зарегистрировать теперь свое право собственности на квартиры. Максимум, на что такие дольщики могут рассчитывать, – получение обратно вложенных денежных средств, если дом будет продан на торгах. Для этого они обязательно должны заявлять в Арбитражный суд ходатайство о включение в реестр требований кредиторов банкротящегося застройщика. Если дом не будет реализован на торгах и на него не будет обращено взыскание, то дольщики могут понуждать застройщика к заключению основного договора», - объясняет старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group Ольга Карпова.
Группе компаний «ЦДС» исполнилось десять лет. Компания, чье рождение пришлось на посткризисный год, новый кризис переживает, не заморозив ни одной стройки. Как удается выдерживать взятый темп, рассказывает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.
– Сейчас Группа компаний «ЦДС» ведет работы на 12 объектах. На сегодняшний день не приостановлено строительство ни одного из домов, квартиры в которых уже проданы или находятся в продаже. В условиях развивающегося кризиса мы просто не начинаем возводить некоторые объекты. Например, у нас есть земельный участок площадью 12 гектаров, находящийся в Репино, где планируется строительство таунхаусов. Несмотря на разработанную документацию и согласованный проект, возведение еще не начато. Снижение активности покупателей на рынке недвижимости Петербурга не позволяет уверенно заявить, что данное жилье будет пользоваться спросом. Хотя для желающих жить в престижном месте за городом этот объект в перспективе будет предлагаться в качестве альтернативы трехкомнатной городской квартире. Также перенесены сроки начала реализации двух крупных проектов – в Сестрорецке, на улице Токарева, 24, и комплексного освоения территории в Парголово. Хотя, скорее всего, к этим участкам мы вернемся уже в конце года.
– За счет чего в кризис можно увеличить объем продаж? – Мы стараемся поставить себя на место потенциального покупателя и предлагаем различные программы, которые, по нашему мнению, могут заинтересовать потенциальных покупателей жилья. Например, последняя программа «50/50». По данной программе покупатель 50% стоимости квартиры оплачивает при заключении договора, а оставшиеся 50% может оплатить через шесть месяцев после сдачи дома. Эта программа рассчитана на покупателей, которые не уверены в стабильности своих доходов в среднесрочной перспективе или могут оплатить вторую часть стоимости новой квартиры только после переезда в неё и продажи старого жилья. Наша программа «50/50» даёт такую возможность.
– ГК «ЦДС» специализируется на строительстве объектов эконом-класса. Что в вашем понимании означает «эконом-класс»? – Эконом-класс – это полноценные квартиры небольшого метража.
– То есть вопрос именно в метраже? – В основном. Эконом-класс – это качественные квартиры в первую очередь небольшого метража, без особых излишеств, но достаточно комфортные. Это – оптимальное соотношение размера жилплощади, качества и цены. Это те дома, которые строятся по современным технологиям, но без архитектурных изысков, без какого-либо громадного фасадного остекления, навесных фасадов, отделки под евростандарт, потолки – не по 3 м, а примерно 2,60 м. Небольшие, но достаточные для нормальной жизни, метражи помещений.
– Каких сейчас покупателей больше – тех, которые сразу полностью выплачивают стоимость квартиры, или тех, которые пользуются рассрочками? – Как ни странно, за последний год увеличилось количество людей, готовых оплатить сразу всю стоимость. Наверное, это происходит, потому что сейчас на рынке, в том числе и у нас, есть интересные предложения, ориентированные именно на единовременную оплату.
– Желание снизить цену предложения подразумевает стремление уменьшить себестоимость строительства. Каким образом вы снижаете себестоимость, от чего приходится отказываться или, возможно, происходит пересмотр договоров с поставщиками? – Будет неправильно говорить о том, что мы только сейчас специально снижаем себестоимость. До этого десять лет не пытались снижать ее, а тут вдруг решили. Нет, это постоянная деятельность компании, которая осуществляется за счет оптимизации внутренних процессов и расходов. За счет чего можно добиться оптимальной себестоимости квартир? У нас она формируется достаточно невысокой, потому что мы занимаемся полным циклом строительства дома. Мы и заказчики, и застройщики, и генподрядчики, и субподрядные работы выполняем сами. То есть, за исключением нескольких видов специализированных работ, весь объем мы делаем самостоятельно. В конечном счете, это основной путь снижения себестоимости. Другие факторы, определяющие данный показатель, такие как цена стройматериалов, заемные средства, отчисления на инфраструктуру и т. п., в последнее время меняются разнонаправленно – что-то дешевеет, что-то растёт. В результате, по итогам кризисного года, прогнозируемого значительного снижения себестоимости не произошло.
– В данный момент у «ЦДС» есть свободные средства на приобретение земельного участка? – У любой компании есть определенный денежный поток, который можно по-разному распределять.
– Например, можно долги оплатить… – Можно кредиты вернуть, можно еще что-то сделать, но пока ситуация все-таки достаточно жесткая по деньгам у всех строительных компаний, и, конечно, средства разумно тратить на первоочередные нужды – строительство объектов, в которых были начаты продажи квартир.
– Когда, по вашему мнению, рынок выйдет из кризиса? – Когда для этого будут созданы нормальные условия – прогнозируемая ситуация, финансовая и политическая, хотя бы на протяжении согласования строительства и всего цикла возведения дома. Нормальная ситуация – это когда можно вести конструктивные переговоры с банками и получать кредиты на разумных условиях. Нормальная ситуация – это когда есть дельта между себестоимостью и продажной стоимостью, устойчивый, а не ажиотажный, прогнозируемый спрос на продукцию. Для застройщиков – это покупатели квартир, для субподрядчиков – заказы, по которым рассчитываются деньгами, а не бартером. Вот это я называю нормальной ситуацией.
Сообщение: 46
Зарегистрирован: 02.01.09
Откуда: Россия
Отправлено: 09.11.09 20:23. Заголовок: 11 ноября 2009г. в г..
11 ноября 2009г. в г.НОРИЛЬСКЕ -будет подписано соглашение о сотрудничестве между администрацией города и " ЛЕНСПЕЦСМУ".Специально для этого в г.НОРИЛЬСК приедет глава холдинга"ЛЕНСПЕЦСМУ" Вячеслав Заренков. На время пребывания представителей холдинга"ЛЕНСПЕЦСМУ" в Норильске для жителей города будут действовать эксклюзивные предложения по приобретению недвижимости. Интересно а у ЛИДЕР-ГРУПП имеются представительства в регионах? Что-то сомневаюсь я по поводу эксклюзивных предложений.
Госдума прекратила с 1 января 2010 года действие лицензий на строительство. Госдума на заседании в пятницу приняла в третьем, окончательном чтении закон, согласно которому с 1 января 2010 года прекращается действие ранее выданных лицензий на инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и строительство зданий и сооружений, в том числе продленных.
Сообщение: 181
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 29.12.09 09:30. Заголовок: В Петербурге запретя..
В Петербурге запретят сдавать дома без отделки
В ближайшее время правительство Петербурга поставит вопрос о прекращении сдачи новых домов без отделки. Об этом сообщил сегодня журналистам вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов, передает корреспондент «БалтИнфо».
«Вопрос сложный, но поднимать его надо – не в этом году, но в ближайшее время», - сказал вице-губернатор.
Говоря об увеличении стоимости жилья, он отметил, что отделка стоит порядка 4-8 тыс. рублей на кв. метр.
Следующим этапом, по словам Филимонова, станет сдача квартир с меблировкой, как, например, в Арабских Эмиратах.
Как сообщалось ранее, вице-губернатор заявил, что рост цен на жилье в 2010 г. будет находиться в пределах инфляционной составляющей.
Руководству холдинга "Дон-Строй" предложили сдать загранпаспорта до 15 января в префектуру Северного административного округа Москвы. Префект Олег Митволь уверен, такой шаг со стороны застройщиков гарантирует своевременную сдачу в эксплуатацию жилого комплекса "Дом на Беговой".
"Это профилактическая мера для того, чтобы Новый год они провели не на Сейшелах, а дежурили на объекте и следили за ходом работ", - сказал Митволь в ходе совещания, на котором при участии дольщиков обсуждались сроки строительства "Дома на Беговой". Присутствовавший на совещании заместитель генерального директора ЗАО СК "Дон-Строй" Владислав Иванов согласился с предложением префекта, сообщает Lenta.ru.
Ранее частные соинвесторы ЖК "Дом на Беговой" обратились к префекту с просьбой повлиять на сроки строительства дома. По словам дольщиков, жилой комплекс по адресу: Хорошевское шоссе, владение 22, квартиры в котором купили около 1900 человек, должны были сдать в эксплуатацию еще в декабре 2007 года. На состоявшемся 25 ноября совещании представители "Дон-Строя" заявили, что сейчас на объекте работают 1350 строителей и дом будет введен в строй до 1 января 2010 года. Ход работ контролируется сотрудниками префектуры САО, говорится в сообщении пресс-службы.
Права на достройку жилого комплекса «Приморский Маяк» на Богатырском проспекте могут передать самим дольщикам. Смольный планирует рассмотреть вопрос о расторжении инвестдоговора с застройщиком - строительной компанией «Маяк». Застройщик с таким решением вряд ли согласится. Тогда Смольному придется расторгать договор в судебном порядке, пишет «Бюллетень недвижимости».
Объемы строительства жилья в Санкт-Петербурге соответствуют уровню 2007 года
В 2009 г. в Петербурге построено 2,6 млн кв. м жилья, или 1617 домов на 38 910 квартир. Это соответствует уровню 2007 г. и на 600 000 кв. м меньше, чем сдано в рекордный для рынка 2008 год, пишут «Ведомости».
Больше всего жилья построено на бюджетные деньги — 640 556 кв. м. Топ-тройка коммерческих застройщиков изменилась незначительно. «Строймонтаж», в мае объявивший об уходе с рынка и затем подавший на банкротство, уступил второе место ЛЭК, на третьем — «Юит Лентек» с 84 204 кв. м. ОАО «Авангард» сдало 58 394 кв. м и стройкорпорация «Элис» — 55 313 кв. м.
Однако как отмечают «Ведомости» со ссылкой на экспертов, в 2009 г. сдавались объекты, строительство которых началось до кризиса. Такие же показатели могут быть и 2010 г., а потом может наступить спад.
Сообщение: 199
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 25.01.10 11:02. Заголовок: На сайте лидера груп..
На сайте лидера групп появились две статьи о рынке недвижимости:
Чтобы было легче рассуждать, стоит поделить весь год на сезоны. Ровно год назад, зимой 2009, на рынке недвижимости властвовала неопределенность: покупать квартиру или нет. Многие потенциальные покупатели предполагали, что цены на жилье зимой 2009 года снизятся. Тем не менее, специалисты утверждали обратное.
«Опасения покупателей объяснимы, они беспокоятся за собственные сбережения и боятся идти к застройщикам, ведь есть риск замораживания проекта. Тем не менее, есть покупатели, которые анализируют, насколько компания может гарантировать возведение всех своих проектов. Такие люди становятся нашими покупателями. Тем более, большинство понимают, что в скором времени будет дефицит жилья. Он уже чувствуется. И в 2010 году недостаток жилья на рынке только усилится. Приобрести по средней (даже не низкой) цене можно будет квартиры, пользующиеся небольшим спросом, а ликвид, которого с каждым днем становится меньше, будет продаваться очень дорого», - говорил в одном из интервью Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп».
Снег растаял, и пришла долгожданная весна. Ее с нетерпением ждали все! Застройщики говорили о повышении цены, экономисты о «второй волне кризиса», большинство боялось и ждало «безработицу»… Разумеется, были и увольнения, и незначительные повышения цены, и даже уход компаний с рынка. Тем не менее, застройщики заявляли о реализации новых грандиозных проектов, мотивируя тем, что без начало новых объектов, в будущем, продавать будет просто нечего. На том и порешили.
Лето! Летом стали активно восстанавливаться бартерные схемы. «Конечно, появление бартера на рынке свидетельствует о неких трудностях в сфере недвижимости. Но сегодня бартер – то средство, которое помогает решать проблемы застройщика и подрядчика. Весь вопрос заключается в том, чтобы найти точки соприкосновения о взаимовыгодном сотрудничестве. Все знают, что при такой схеме застройщик приобретает стройматериалы по завышенной цене, зато возводит дома по графику», - говорил в июне Виталий Виноградов.
Тем не менее, предложений на рынке становилось все меньше, и, даже при том спросе, который был (а по высказываниям специалистов спрос можно приравнять к весне 2009 года) цены на недвижимость неминуемо поползли вверх. Поэтому для многих, бартер стал не только способом выжить (в противном случае пришлось бы остановить производство), но и возможность заработать.
Осенью надежды возросли! Реанимировались банковские кредиты, покупатели торопились осуществить сделки до Нового года. Тем более, что наступило время новогодних скидок и различных маркетинговых акций. Цена за «квадрат» немножко упала, спрос возобновился, причем, как отмечает большинство компаний, довольно активно. Застройщики выдохнули и спокойно ушли на каникулы.
В целом, подводя итоги всего года, строители отмечают, что наиболее главным для них – это реанимирование проектов. По словам господина Виноградова, к концу 2008 года больше половины проектов было остановлено или заморожено, а уже в 2009 году почти все намеченные стройки возобновились и те дома, которые были запланированы – сданы.
Юристы подтверждают, не смотря на более или менее спокойный 2009 год, проблемы были и их отрасли. «В 2009 году мы активно старались акцентировать внимание рынка на придании правового характера сделкам с недвижимостью. К сожалению, очень немногие продавцы объектов недвижимости сейчас проводят правовой анализ документов по сделкам, после чего покупатель нередко получает массу проблем, которые не всегда можно решить даже в суде», - отмечает Михаил Бойцов, управляющий партнер юридической компании Rightmark group.
Тем не менее, рынок осознал проблему, ее начинали обсуждать и принимать меры для ее устранения. Специалисты юридической фирмы готовили материалы по теме, выступали на мероприятиях и, таким образом, привлекали внимание к ситуации. «Мы очень гордимся тем, что оказались услышаны. Этому способствовал и кризис: на рынке стал доминировать покупатель» - подчеркивает он.
По официальным данным комитета по строительству в 2009 году сдано 2,6 млн. кв. м. жилья, что оказалось выше запланированного на 30%. А раз город строится, значит, город живет. http://www.bsn.ru/ click here
Ближе к осени банки опять начали выдавать кредиты, а покупатели приобретать недвижимость по новым «кризисным» ценам. Главное, отмечают профессионалы, рынок сам по себе сохранился, а значит, можно продолжать работу.
Кризисные достижения На прошлой неделе Комитет по строительству подвел предварительные итоги ввода в эксплуатацию жилых домов в Петербурге. Они превзошли самые радужные планы – застройщики сдали 2,6 млн кв. м. жилья, что на 300–600 тыс. кв. м больше прогнозируемого. В общей сложности сдано 1 617 домов (38 910 квартир). Из них 187 домов (36 756 квартир) общей площадью 2 284 251,6 кв. м – это объекты нового строительства, на семи объектах (731 квартира) площадью 56 549,5 кв. м проведена реконструкция, индивидуальное жилищное строительство составило 1 423 дома, или 1 423 квартиры, площадью 262 381,8 кв. м. Больше всего жилья построено в Приморском районе – 573 594,9 кв. м, Красносельском – 444 625,5 кв. м и Московском – 239 521,8 кв. м. Всего в 2009 году на строительстве и реконструкции жилых домов работали 84 организации строительного комплекса.
Как отметил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, общая цифра сдачи оказалась выше запланированной и неожиданной даже для чиновников. «В начале года наши прогнозы относительно ввода жилья были очень осторожными, планировалось сдать чуть больше 2 млн кв. м. Однако строительная отрасль, несмотря на кризис, показала хорошие результаты. Большинство организаций в целом справились с финансовыми трудностями, грамотно перераспределили ресурсы и переориентировали работу в соответствии с новой экономической конъюнктурой. Большую роль в стабилизации ситуации на рынке недвижимости сыграли государственные инвестиции и пакет антикризисных мер, принятый весной правительством Петербурга. Все это в комплексе позволило городу построить 2,6 млн кв. м жилья. Таким образом, мы фактически перевыполнили план более чем на 30%», – подсчитал господин Семененко.
С руководителем комитета готовы согласиться большинство застройщиков. «Одним из главных событий 2009 года в строительной отрасли я считаю реанимацию проектов. Ведь к концу 2008-го больше половины проектов были заморожены, а уже в 2009-м почти все намеченные стройки возобновились, и те дома, которые были запланированы, – сданы. Также, несмотря на кризис, удалось вывести на рынок новые проекты. Конечно, не столько, сколько раньше планировалось и хотелось бы. Стоит отметить и помощь властей, в частности, предоставление отсрочек по инвестиционным платежам в бюджет, так называемые инвестиционные каникулы на девять месяцев. Они были, так сказать, передышкой в летний период», – рассуждает Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». «Кризис сильнее всего затронул именно строителей, но ему не удалось серьезно повлиять на стабильность всей отрасли. Новые условия побудили компании по-новому привлекать клиентов, не только снижая цены и проводя стимулирующие рекламные акции, но также уделяя больше внимания качеству продукта, пересматривая свои стандарты работы, методы ведения бизнеса. В этом я вижу большой плюс. С другой стороны, и покупатель стал ориентироваться в первую очередь на надежность застройщика, качество строительства. Преимущества брендов, которые формировались на строительном рынке на протяжении последних полутора десятков лет, наконец стали очевидны для потребителя», – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
«Все могло бы быть намного хуже. Причиной сравнительно неплохих результатов являются, во-первых, государственная поддержка строительной сферы (государство выкупило довольно большое количество объектов на аукционах), и во-вторых, то, что глубина кризиса оказалась намного менее значительной, нежели прогнозировалось вначале. Кроме того, достижение 2009 года – отсутствие массовых банкротств строительных компаний, а значит, отсутствие огромного числа обманутых дольщиков. Это спасло рынок. Если бы банкротства стали массовым явлением, то рынок ждала бы катастрофа», – уверен заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Локальные неприятности Но если большинство компаний худо-бедно пережили этот год, то для некоторых застройщиков он оказался последним. Как правило, их уход с рынка был тих и незаметен. Но крах «Строймонтажа» стал громким событием. Он не оказал заметного влияния на рынок: в конце концов дольщики не пострадали, дома достроились, а потеряли на банкротстве «Строймонтажа» только банки, владельцы облигаций и подрядчики, с которыми компания не расплатилась. Событие запомнилось информационной войной застройщика и Балтийского банка, который требует вернуть ему почти 1 млрд руб. В октябре Балтийский банк даже передал документы судебным исполнителям – чтобы взыскать лично с владельца и президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко эту сумму. А когда имущество должника обнаружить не удалось, судебные приставы по заявлению ОАО «Балтийский банк» арестовали 47 квартир в жилом комплексе «Солнечный» на улице Брянцева, 7/1, возведенном корпорацией «Строймонтаж». Правда, ненадолго. В конце ноября Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области ввел в ЗАО «Строймонтаж» процедуру наблюдения. Дата окончания процедуры – 12 мая, до этого момента временный управляющий должен проанализировать финансовое состояние компании и сформировать пул должников. А пока сняты все наложенные аресты на имущество корпорации – в том числе с квартир дольщиков.
Не один «Строймонтаж» покинул в этом году стройные ряды петербургских застройщиков – с рынка ушел еще один крупный игрок, ЗАО «ИВИ-93». 18 декабря арбитраж признал компанию несостоятельной и ввел процедуру исполнительного производства на полгода. Обманутых дольщиков у компании не было выявлено, и все права на достройку жилья переданы другим застройщикам.
Цена года Почти весь год цены на строящиеся жилые объекты падали. Спрос, по мнению экспертов, сократился на 30–50%. При этом 90% спроса приходится на готовые квартиры эконом-класса в домах, оформленных в собственность застройщика. Средняя цена на строящуюся недвижимость, по данным «Бюллетеня Недвижимости», уменьшилась на 14,2% – до 72,7 тыс. руб. за кв. м. Перелом, по словам аналитиков, произошел в третьем квартале: рынок наконец-то достиг дна. В то же время в ценах наблюдается большой разнобой, очень зависящий от степени готовности новостройки. Отдельные объекты продолжают дешеветь из-за низкой ликвидности. Главная причина уменьшения спроса – снижение покупательной способности населения, вызванное не только сомнениями в завтрашней зарплате, но и отсутствием ипотечного кредитования на протяжении почти всего года.
«Цены за 2009 год снизились в среднем на 30%. В начале кризиса рынок очень сильно испугался, спрос сократился вдвое, это коснулось всех сегментов. Исчезли инвесторы, которые покупали объекты с целью последующей перепродажи, стал накапливаться отложенный спрос. Примерно на треть выросло число вкладов в банки – существенная часть этих новых вкладов пришлась из недвижимости», – делится наблюдениями Леонид Сандалов. «Все первое полугодие мы отмечали снижение темпов продаж, что заставляло застройщиков идти на уменьшение цен и предлагать различные маркетинговые программы. Однако уже в сентябре проявилась небольшая активизация на рынке, вследствие чего новое жилье практически перестало дешеветь. Эта тенденция сохранялась до конца года», – отметила Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. «Средняя стоимость квадратного метра в настоящий момент составляет примерно 73 тыс. руб. Разброс цен на рынке в зависимости от типа жилого объекта и стадии строительства очень велик – типовое жилье можно найти и по 40 тыс. руб. за кв. м, верхняя граница – больше 100 тыс. В 2009 году также появилась возможность приобретения квартир с существенным (до 15%) дисконтом, например при единовременной оплате», – рассказал Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
Назад, в будущее В первом квартале 2010 года основные тенденции конца 2009-го сохранятся, уверены аналитики. «На период летних отпусков возможно некоторое снижение спроса. Но с сентября следует ожидать увеличения объема продаж. Однако, учитывая появление новых проектов, мы не прогнозируем резкого скачка цен из-за нехватки предложения на рынке. В 2011 году возможен некоторый спад по объемам ввода объектов, но это не повлечет за собой их резкого подорожания, поскольку в продаже будет находиться достаточный объем жилья», – заглядывает далеко в будущее Зося Захарова.
Грядущий дефицит Чуть ближе смотрит Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». По ее мнению, к середине 2010 года возможен дефицит ликвидного предложения на рынке строящегося жилья: «Основные его причины – снижение темпов вывода в продажу новых объектов и формирование отложенного спроса. Объективных рыночных предпосылок – как для существенного роста цен, так и для их снижения – нет. Рынок жилья находится под влиянием макроэкономических и политических факторов, и в ближайшие месяцы не ожидается существенных ценовых изменений. Средний уровень стоимости жилья массового спроса будет практически стабилен (плюс-минус несколько процентов). В сегментах бизнес-класса и элитном будет продолжаться ценовая коррекция по ранее переоцененным проектам».
«Конечно, часть приостановленных объектов в 2010 году будет разморожена, но не надо забывать, что среди таких замороженных проектов есть много миллионников. Их просто не успеют ввести в 2010-м. Поэтому я думаю, что пик ввода жилья, из-за замороженных в кризис проектов, придется на 2011 год. 3,2 млн кв. м ввода – это реалия 2011-го, а не 2010 года. В наступившем году показатели вряд ли сильно превысят 2009-й и останутся на уровне 2–2,3 млн кв. м», – полагает Леонид Сандалов. С ним согласен и генеральный директор СК «Ойкумена» Лев Гниденко: «Количество сданных объектов в прошлом году, как и ожидалось, не сильно отличается от 2008-го. Но не надо забывать, что это не новые проекты, а достраиваемые старые. Новых домов на рынке заложено очень мало. Такая ситуация по всей России: наша компания имеет проекты в Калининграде, Москве, Подмосковье, в Петербурге, в Оренбургской области, и новых домов в этом году в большом количестве нигде заложено не было. В 2010 году произойдет резкое падение ввода жилья – видимо, в разы. Города могут «натягивать» объем сданного жилья за счет ранее неоформленных участков или новых БТИ-планов, но это только документы, а не ввод продаваемых площадей».
КОММЕНТАРИЙ
Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей СПб»: – Как показали итоги 2009 года, ряд декларируемых правительством города мер помощи, направленных на поддержку строительного комплекса, оказался, к сожалению, малоэффективным и недостаточным. В первую очередь это касается политики снижения Центробанком ставок рефинансирования по кредитам. Кредит в банке можно получить лишь под 15–16% годовых. К тому же банки все еще неохотно кредитуют строителей. По-прежнему высок банковский процент на операционные расходы. Пока не заработала ипотека. В то же время надо отметить, что некоторые шаги городского правительства были достаточно своевременны и немного ослабили напряженную ситуацию в строительных компаниях. Речь идет о налоговых каникулах, почти полном сохранении объемов госзаказа и других мерах. Говоря об итогах года, невозможно обойти вниманием снижение объемов ввода жилья. Однако такой результат был предсказуем и закономерен в связи с экономическим кризисом. Справедливости ради отмечу, что строители нашли возможность привлечь дополнительные средства и завершить те объекты, которые находились в высокой степени готовности. Массового снижения цен на недвижимость не произошло и, думаю, не произойдет. Это подтверждается неактивным участием строительных компаний в конкурсах, проводимых городской администрацией по заведомо низким ценам Минрегионразвития РФ.
«Время «показухи» закончилось с кризисом, - уверен председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». - Сегодня у многих есть шанс начать нормальное бизнес-строительство».
Отправлено: 02.03.10 19:41. Заголовок: Комитет по строитель..
Инфо из БН.
"Комитет по строительству намерен расторгнуть с группой «Маяк» все инвестиционные договоры на строительство жилья. Начать решили с самого известного объекта - жилого комплекса «Приморский маяк». Чиновники уверены, что дальнейшая продажа жилья может привести к плачевным социальным последствиям. По мнению главы комитета Вячеслава Семененко, самый верный путь спасти дольщиков «Маяка» - передать права на достройку его объектов другим заказчикам. Компанию уже проверяет прокуратура.
По словам председателя комитета по строительству Вячеслава Семененко, «Маяк» и его дочерняя компания «ЛенСпецСтрой» активно рекламируют и продают жилье, однако при этом большинство объектов на начальных циклах строительства, а сами работы не ведутся.
Руководство «Маяка» заявляет, что их стройплощадки функционируют, а «Приморский маяк» завершат к 20 марта: на объект уже нашли нового генподрядчика и перечислили ему деньги на достройку дома.
Непримиримые
Столь резкие заявления Вячеслава Семененко вызваны начавшимся в октябре 2008-го конфликтом с подрядчиками. По словам управляющего ОАО «Гатчинский ДСК» Александра Гобеева, тогда «Маяк» перестал платить им за выполненные работы, из-за чего в конце 2008 года комбинат был вынужден остановить все работы на объекте.
Позже в руководство «Маяка» заявило, что подрядчики использовали при строительстве некачественные материалы, что привело к дефектам строительно-монтажных работ.
Весной 2009-го стороны заключили мировую: «Маяк» обязался погасить перед подрядчиками задолженность – более 110 млн рублей, а «Гатчинский ДСК» и «Строительный трест №20» - устранить недоделки. «Маяк» должен был выплатить долг к концу февраля этого года, однако в декабре 2009-го перестал перечислять деньги – сейчас компания заплатила лишь 30 млн рублей. «При том, что мы практически полностью выполнили свои обязательства», - отмечает Александр Гобеев.
Как заявил начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Александр Орт, выявленные при производстве работ нарушения не носили принципиального характера.
«Панели Гатчинского ДСК соответствовали всем заявленным требованиям. Экспертиза обнаружила лишь небольшие дефекты сварных швов, которые не влияют на технические и эксплуатационные характеристики здания. Но, при этом, осенью подрядчики устранили недостатки не только выявленных сварных соединений, но, на всякий случай, полностью переварили швы всего объекта. Качество работ проверили ультразвуком», - говорит Александр Орт.
В свою очередь, поясняет генеральный директор «Стройтреста №20» Александр Вороной, для продолжения работ «Маяк» должен был представить соответствующий проект. «Мы не могли начать работы без проекта организации строительства – по действующему законодательству, заказчик должен согласовать его в органах госвласти и передать подрядчику. Изначально этот документ существовал, однако заказчик принял решение разбить строительство «Приморского маяка» на несколько пусковых очередей – проект нужно было корректировать. Пока мы получили лишь один раздел этого документа – да и то без каких-либо согласований. Кроме того, «Маяк» до сих пор не предоставил никаких гарантий по оплате достройки дома и ввода его в строй - расходы на эти работы мы оцениваем приблизительно в 250 млн рублей», - рассказывает Александр Вороной.
«Руководство «Маяка» постоянно меняет свою позицию – то заявляет, что дом надо снести, то пытается в суде заставить их (подрядчиков – «БН.ру») завершить строительство, - заявил Вячеслав Семененко. - Мы вели переговоры, предлагали различные решения конфликта, однако проблему так и не решили. Из сугубо технического конфликт перерос в социальный. Права дольщиков нарушаются по всем объектам: никаких работ компания не ведет. Фирма задолжала городу за аренду участков более 1 млрд рублей. В этой ситуации у компании нет права продавать жилье: комитет вынужден инициировать расторжение всех заключенных с компанией договоров аренды участков».
Сегодня компании «Маяк» и «ЛенСпецСтрой» возводят шесть жилых домов: три – на пересечении улиц Мебельной и Туристской и столько же – на Богатырском проспекте (дома 56 и 58, три корпуса)."
Хотел сначала туда вложиться..но что то остановило...слава Богу.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 5
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума