Отправлено: 10.06.08 12:46. Заголовок: Строительство 03.12 - 04.12

Эта тема содержит новости о ходе строительства жк Якорь, а также их обсуждение участниками форума. Создана как аналог темы о Якоре на форуме Этажи. Здесь можно оставить сообщение по любой тематике, связанной со строительством нашего дома. Представляется, что это удобно для быстрого общения. Однако, в последствии, когда будут сформированы группы сообщений по сходному специфичному вопросу и станет очевидным необходимость обсуждения этого конкретного вопроса в отдельной теме планируется переносить часть сообщений в отдельную тему. Выделенные темы для обсуждения изменений:
- стороны по договору,
- площади по договору,
- фасадов дома по проекту, рекламы, цвета остекления
- стоимости остекления по договору
- неустойки при нарушении сроков передачи квартиры (начисления процентов за рассрочку)
- планы секций и планировки квартир,
- расторжения договора.

- оставить благодарность за сообщение.

 Отправлено: 13.05.12 08:56. Заголовок: nura_77 пишет: Во..

Вот и nura_77 сдалась, а какой запал был...
Собственно это объяснимо, в одиночку ничего не получится. А желающих, на мое приглашение побороться с ЛГ, не нашлось.
Конечно, юридически у них все должно соответствовать...как минимум.
Что еще раз подтверждает, что ЛГ имеет прикрытие, с которым одному человеку не справиться, иначе бы они так откровенно нагло не поступали.

 Отправлено: 13.05.12 09:25. Заголовок: cptnmike пишет: А же..

cptnmike пишет:

цитата:

А желающих, на мое приглашение побороться с ЛГ, не нашлось.

Думаю, что письменное сообщение в адрес Продавца с просьбой об исполнении обязательств и анализ полученного ответа может считаться первым шагом к пресечению попыток продавца разорвать договор и навязать новые условия. Даже исполнение этой, простой на первый взгляд, задачи выявило ряд деталей о поведении продавца при регистрации юридического лица, которые важны при исполнении договора.

цитата:

Собственно это объяснимо, в одиночку ничего не получится.

Причиной отказа от понуждения к исполнению договора, по-моему, является затратность и медленность этого процесса. И наоборот, простота и быстрота подписания нового договора: раз и все, подпись под новым договором, очень привлекательно. А договор уже за тебя подготовили, в очередной раз и такого же одностороннего формата.

Здесь еще отмечу, что смену договора следует рассматривать как исполнение застройщиком требований 214 ФЗ и соответствующих предписаний Администрации города во исполнение закона о долевом строительстве.

 Отправлено: 12.05.12 20:46. Заголовок: Мне тоже самое на по..

Мне тоже самое на почту написали. После 20-го мая...

 Отправлено: 12.05.12 22:57. Заголовок: Ну вот и я наконец ..

Ну вот и я наконец побывал в своей студии (не важно как я туда попал - хороший человек провел, показал, обьяснил и т.д).
Вобщем 1 и 2 секция точно готовы к концу мая будут!!!! 5-я моя самая последняя в лучшем случае конец июня. Очень понравилась стяжка полов - клади ламинат и т.д. Прикинули (с хорошим человеком) стоимость отделки моей студии - цена заманчива! Насколько я понял, ремонты уже многие делают. Есть и негатив, но осталось реально недолго ждать ключей поэтому писать о нем не буду. Вообще стройка подходит наконец к концу!

 Отправлено: 13.05.12 21:17. Заголовок: Обратилась в ООО ..

Обратилась в ООО "Син" и ООО "ЛГ" с заявлением о передаче квартиры в пользование, а также о подписании основного договора купли - продажи квартиры, т.к. дом по документам сдан.

"ЛГ" так и не ответил. А в ответ от "Син" пришло вот такое письмо, по которому получается, что все предварительные договора купли-продажи уже два года как недействительны!

Пообщалась после письма с их юристом по имени Лиля, на мой вопрос почему меня об этом не проинформировали ранее, она сказала: "У нас плохо работает отдел продаж, и вы сами должны были беспокоиться о своих деньгах". Также пояснила, что они предлагают всем подписать паевой договор, так как им он наиболее удобен, ввиду того, что он не попадает под 214 ФЗ.

Короче откровенное кидалово, идем к юристам и в суд.
Получается столько народ ждал сдачи дома, а в конце оказывается, что все это время они пользовались деньгами незаконно и на эти деньги по несуществующим договорам строили дом.



Ссылка на оригинал автора с небольшим разрешением - http://f1.s.qip.ru/HJfTrRQx.jpg

 Отправлено: 13.05.12 23:37. Заголовок: Получи такой ответ

Секрет успеха компании Лидер Групп

Получить такой ответ по исполнению обязательств договора следует каждому покупателю ЛГ, кто как и Людмила1 отнес им свои средства на строительство дома. Такой документ, без сомнения, ставит Лидер Групп наравне с самыми надежными застройщиками Петербурга, а руководство после этого может по праву участвовать в законотворческой деятельности государства. Думаю, такая схема "успешного" привлечения средств граждан в строительство жилых домов будет интересна в комитете ГД по земельным отношениям и строительству.

Название документа, который является ответом на обращение гражданина назвали "Уведомление". Но сколько таких "Уведомлений" это общество "забыло" отправить? Показательна работа общества по привлечению денежных средств граждан - первое уведомление по договору является последним. В этом "Уведомлении" позиция общества по исполнению обязательств обозначена ясно: дом построен, всем спасибо, мы по своим обязательствам не отвечаем.

Логика господина Соколова в Уведомлении весьма сомнительна. Для ее понимания нужен текст пунктов договора, которые он цитирует. Поэтому, просьба к Людмила1 - опубликуйте ваш договор в части этих пунктов.

 Отправлено: 14.05.12 09:16. Заголовок: По ПДКП: п.4 Плановы..

По ПДКП:
п.4 Плановый срок окончания строительства IV квартал 2009 года. Датой окончания строительства Объекта является дата получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Если на основании распорядительных актов соответствующих уполномоченных органов Санкт-Петербурга срок ввода Объекта в эксплуатацию будет изменен, то условия настоящего пункта автоматически изменяются соответственно.
п.6. В течение 9 месяцев с даты окончания строительства Объекта, определенной в п. 4 настоящего Договора, Стороны обязуются заключить Основной договор - Приложения № 1 к настоящему Договору. При наличии в том необходимости, в том числе в случае изменения срока окончания строительства, срок заключения Основного договора может быть изменен путем заключения дополнительного соглашения к к настоящему Договору, являющемуся неотъемлимой частью настоящего Договора.

 Отправлено: 14.05.12 10:25. Заголовок: Правильно я понял чт..

Правильно я понял что или паевой договор или возврат денег?

 Отправлено: 14.05.12 11:20. Заголовок: jeff333 пишет: Прави..

jeff333 пишет:

цитата:

Правильно я понял что или паевой договор или возврат денег?

Нет. В официальном ответе Продавца указано, что Продавец не имеет обязательств перед покупателем и изъявляет желание вернуть полученные на строительство средства. Предложений о заключению какого либо нового договора в "Уведомлении" нет. Хотя, должен быть. Как я понял из сообщения Людмила1, делаются устные заявления по заключению нового договора. Предполагаю, что это выгодно Продавцу тем, чтобы скрыть историю предыдущей деятельности и работу по договорам. В этом случае преемственность между договорами теряется и покупатель уже не может требовать исполнения предыдущих обязательств и исполнения закона о долевом участии. В этом случае все становится так, как будто вы сегодня первый раз встретились с Лидер Групп.

Для Людмила1. Пункт 4 ПД о сроке окончания строительства, который имеется в вашем договоре, совпадает с тем, что имеется в моем договоре, слово в слово, за несущественной заменой слова “плановый” на “ориентировочный”. Странно, почему новый руководитель общества СИН не дочитал этот пункт до конца. Если бы он сделал это, то понял, что событие "окончание строительства Объекта" произошло 31.12.2011, а не в четвертом квартале 2009 года.

Что касается юриста Лили, которой поручено дело обмана старых покупателей, то речь, по-видимому, идет о доверенном лице общества СИН, о котором сказано в судебном иске №2-1925/2012, Дорофеевой Лилии Ивановне:

 Отправлено: 14.05.12 12:19. Заголовок: Что касается юриста ..

цитата:

Что касается юриста Лили, которой поручено дело обмана старых покупателей, то речь, по-видимому, идет о доверенном лице общества СИН, о котором сказано в судебном иске №2-1925/2012, Дорофеевой Лилии Ивановне

- она и есть. Сказала, что она представитель, который уполномочен ходить по судам.

цитата:

Предполагаю, что это выгодно Продавцу тем, чтобы скрыть историю предыдущей деятельности и работу по договорам. В этом случае преемственность между договорами теряется и покупатель уже не может требовать исполнения предыдущих обязательств и исполнения закона о долевом участии. В этом случае все становится так, как будто вы сегодня первый раз встретились с Лидер Групп.

- в Паевом договоре на эту тему есть неплохой (для ЛГ) пункт 8.5



Паевой договор содержит еще п. 7: Стороны настоящего договора не несут ответственности, если надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы,т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств..... Концы и воду - ждите ключей, собственности и т.д. пока живы....

 Отправлено: 14.05.12 10:56. Заголовок: ЛГ будут делать так...

ЛГ будут делать так. Пришлось обратиться к очень хорошим юристам - сегодня забрали все мои бумаги, всю переписку, их паевой договор. Буду ждать звонка, сказали, что нужно выработать стратегию... Ну, какая то управа на них должна быть найдена!!!!

 Отправлено: 14.05.12 12:08. Заголовок: Кормить юристов ваше..

Кормить юристов ваше право: основная масса юристов являются бестолковыми специалистами, которые лишь вырабатывают стратегии, кормят завтраками и обещают результат, при том что денежки за это получают исправно.

 Отправлено: 14.05.12 12:17. Заголовок: Человек2012 пишет: О..

Человек2012 пишет:

цитата:

Основная масса юристов являются бестолковыми специалистами, которые лишь вырабатывают стратегии, кормят завтраками и обещают результат. При том что денежки за это получают исправно.

Общество СИН и их прихвостней мы уже накормили, результат - уведомление вместо квартиры. Если заменить в такой оценке "юрист" на "застройщик", то будет еще точнее, поскольку такого количества рекламы нет ни у одной юрфирмы: "основная масса застройщиков являются бестолковыми специалистами, которые лишь вырабатывают стратегии, кормят завтраками и обещают результат, при том что денежки за это получают исправно".

При договоре с юристом нужно как и с беспардонными "девелоперами" связывать оплату с результатом. В противном случае может получиться такой же результат, как с договором Лидер Групп: денежные средства получены, а по обязательствам мы отвечать отказываемся. Унизительней ответа покупателю по договору даже трудно представить. Знай в 2007-м, что после получения денег компания будет рассылать такие "Уведомления", близко бы не подошел к этому дурнопахнущему месту.

 Отправлено: 14.05.12 12:11. Заголовок: а вы видите выход???..

А вы видите выход? Кормить зажравшегося застройщика, который нас вообще ни во что не ставит - это еще хуже, так я считаю. Гораздо проще "склеить лапки". Я попытаюсь, по крайней мере!

 Отправлено: 14.05.12 12:37. Заголовок: Людмила1 пишет: А вы..

Людмила1 пишет:

цитата:

А вы видите выход?

Если одни и те же люди в лице общества СИН смогли написать такой ответ и отказаться от обязательств, то что им же мешает написать тоже самое в лице кооператива? Никакого смысла повторно проверять добросовестность их намерений нет. Малейшее трение и вы будете исключены из кооператива или еще что-либо, намерение продемонстрировано, а повод всегда найдется.

 Отправлено: 14.05.12 15:26. Заголовок: я далека от юридичес..

я далека от юридических дел,но в п5 договора сказано,если на основании распорядительных актов соответствующих уполномоченных органов СПб срок ввода объекта в эксплуатацию будет изменен,то срок ввода объекта в эксплуатацию,указанный в настоящем пункте,автоматически изменяется соответственно распоряжению.
п.7 Стороны обязуются заключить основной договор в течении 9 месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию.....
Дом сдан в эксплуатацию в этом году,значит и отсчет 9ти месяцев начинается с этого года.
В чем я не права?

 Отправлено: 14.05.12 15:30. Заголовок: Вы правы...... Все п..

Вы правы... Все правы, у кого так написано, а наша контора "Рога и копыта" так не считает.

 Отправлено: 14.05.12 16:26. Заголовок: Расскажите пжл КРАТК..

Расскажите пжл КРАТКО, каким образом ЛГ заставляет подписать паевой договор? вот я, кроме как отсюда, нигде этого больше не слышала. Мне никто из ЛГ не звонил, ни о чем не говорил. А если в моем ПДКП речи об этом нет, то как они об этом "просят"? Заранее прошу прощения, если где-то об этом написано. Не успеваю читать форум.

 Отправлено: 14.05.12 17:05. Заголовок: Просить ни кто не бу..

Просить никто не будет, просто не заселят в квартиру (откажут в передаче квартиры), если не подпишете или в лучшем случае и предложат забрать деньги, шантажируя тем, что Ваш ПДКП уже давно недействителен по срокам.

 Отправлено: 15.05.12 07:28. Заголовок: ВКонтакте есть интер..

ВКонтакте есть интересные интересные документы по вопросам(тарифам) управления дома click here

 Отправлено: 15.05.12 10:21. Заголовок: Сергей пишет: шанта..

Сергей пишет:

цитата:

шантажируя тем, что Ваш ПДКП уже давно недействителен по срокам.

И

У меня в договоре написано, что "Стороны обязуются закючить основной договор в течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не ранее государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру..."

Т.о. до сентября включительно одна из сторон должна направить требование заключить основной договор? так? и только если ни одна из сторон этого не сделает, он становится недействительным?


-------------
Совершенно верно. ПД предполагает активные действия сторон, "сидеть и не рыпаться" - это не понимание своих обязанностей и прав и потому не исполнение своих обязанностей. На это и рассчитано. Стиль ответа и отсутствие в нем логики и ответа на вопрос, данного для Людмила1, призван дополнительно закрепить "безысходность", мол уже просидели, а теперь то уж.

И более того, юристы рекомендуют заранее отсылать предложение о заключении ОД, хоть на следующий день после подписания, для того , чтобы исключить соблазн недобросовестных действий.

 Отправлено: 15.05.12 10:58. Заголовок: и требование как я п..

И требование, как я понимаю, направляется заказным письмом, которое я где-то здесь видела... А что там за ерунда с адресом была? Куда все-таки направлять требование?

-----------------
На этот вопрос, возможно, будет информация завтра. А пока обязательно отправлять по реквизитам (почтовым), которые указаны Продавцом в договоре. Если он (Продавец) уведомлял вас об их изменении, то по новым, измененным реквизитам.

цитата:

Требование, как я понимаю, направляется заказным письмом...

- плюс с заказным уведомлением.

цитата:

А что там за ерунда с адресом была?

- не ерунда это вовсе. Общество скрылось и, по-видимому, пора просить уполномоченные органы о его розыске.

 Отправлено: 15.05.12 12:36. Заголовок: и еще вопрос,чайника..

И еще вопрос чайника, чем так страшен этот паевый договор?

Т.к. на данный момент часть дома принадлежит ЖСК Якорь, а часть дома принадлежит ООО СИН, но СИН передает эти квартиры ЖСК Якорь, нам нужно запросить документ, который бы связывал наш ПДКП, подписанный с СИН, с ЖСК Якорь. СИН не будет оформлять в собственность квартиры, а будет делать это ЖСК Якорь, значит нам нужно тот расторгнуть, а этот подписать, причем до акта приемки передачи.

На данный момент по городу ооочень много квартир строятся по такому принципу подписания паевых договоров, делают они это, чтоб избежать работы по 214 ФЗ и с налогами что-то там завязано.

У меня вопрос в чем паника от этого паевого договора?

А то что прислали Людмиле1 - полная хрень, рассчитано на, простите, лохов, типа - прочитали испугались и спрятались. Прошу просветить меня, не сочтите за труд))))


-------------

цитата:

Чем так страшен этот паевый договор?

Страх возникает только при предвосхищении конкретным человеком опасных для существования факторов. Если ваша оценка договора не подсказывает опасности, то этот договор ничем не страшен, но только вам.

цитата:

СИН передает эти квартиры ЖСК Якорь

По своему усмотрению инвестор не может (не имеет права) на такое действие, в противном случае это двойные продажи.

цитата:

запросить документ, который бы связывал наш ПДКП, подписанный с СИН, с ЖСК Якорь.

Для лидеров это запредельная конструкция, они объявление то о начале передачи квартир не могут подготовить, а совершенствуются так все больше на сочинении гадостей.

цитата:

СИН не будет оформлять в собственность квартиры

Это его обязанность, он сам на себя ее взял.

цитата:

тот расторгнуть, а этот подписать, причем до акта приемки передачи.

Если торопитесь и, как я понял, не страшно, то так и делайте.

цитата:

На данный момент по городу ооочень много квартир строятся по такому принципу подписания паевых договоров, делают они это, чтоб избежать работы по 214 ФЗ и с налогами что-то там завязано.

Да, верно. Хинштейны дали зеленый свет всем проходимцам, можно сказать спасли.

цитата:

У меня вопрос в чем паника от этого паевого договора?

Паника - безотчетный, неудержимый страх. Не вижу его на форуме, люди документально с использованием закона работают с имеющимися договорами.

цитата:

А то что прислали Людмиле1 - полная ..., рассчитано на, простите, лохов, типа - прочитали испугались и спрятались.

Кроме перечисленного вами, хочу добавить, что отказываться от обязательств это выгодно, но безнравственно и беззаконно.

цитата:

Прошу просветить меня, не сочтите за труд))))

Буду рад, если света стало хоть на один лучик больше))))))))))

 Отправлено: 15.05.12 15:21. Заголовок: Я тоже не подкован ю..

Я тоже не подкован юридически в данных вопросах и не очень понимаю свего того кипиша, который происходит. Покупали квартиру осенью 2011, так что вариантов не было, сразу паевый договор. Чего мне бояться в этом случае? Когда покупали, видели, что дом почти достроен, оставалать только внутрянка и облагораживание территории. Качество строительства ужасное!!!(потолки низкие, стена у входной двери из преноблоков, все криво. Сразу побывал в будущей квартире (не было сантехники и элекрика не до конца), но это мелочи, скоро сдадут. А теперь на форуме паника каждый день какая-то....Неужели люди, которые по 5 лет ждали, когда сдадут этот дом, сейчас хотят вернуть свои деньги, когда уже вот-вот все сдадут???!! У родственников квартира в Лондон-Парке, дак там вообще просвету не видно, а обещали в 2009 сдать.
Пока волнует, что после сдачи дома могут быть длительные проблемы с водоснабжением и электричеством, а также с работой лифтов, которые в первый год редко сразу пускают....


----------------------

цитата:

Чего мне бояться в этом случае?

Отказ компании от исполнения своих обязательств к вам сегодня не относится. Но, думаю, настораживает - а не поступят ли со мной таким же образом? Может компания завтра примет новое, особо выгодное для себя решения без его объявления и примется рвать старые отношения и навязать новые? Или вовсе напишет свое первое и последнее "Уведомление"?

 Отправлено: 15.05.12 17:51. Заголовок: Nik по паевому с Вас..

Nik по паевому с Вас будут ежемесячно брать деньги, кроме комплатежей, за достройку дома, за з/п для УК, за "охрану", за всё, что придёт в голову УК и ЖСК. Такое уже осуществляется в Адмирале. По паевому Вы не просто получаете квартиру, но и всё в доме, что на сегодняшнее число не сделано, не достроено, не налажено, не подведено! А по Основному договору Вы получаете квартиру, а к ней все места общего пользования, которые готовы к эксплуатации и платите только за то, что Вы лично потребили и за эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, свет лампочек в подъезде. Но никак не за достройку всего дома! Я представляю это так. Всё ясно, как белый день. В Адмирале уже посчитали какую сумму получает УК ежемесячно сверх! УК "Лидер" принадлежит "Лидергрупп", ЖСК создала "Лидергрупп" лет так на 5 и вряд ли удасться от них избавиться. Вы готовы кроме квартплаты ежемесячно платить ещё как минимум 2 квартплаты ежемесячно в течение 5 лет? Кто это понимает, тот и возмущается. И пытается как-то от этого уйти. Увы, с нашими чиновниками и Законами всё очень трудно, поэтому многие и идут на эти кабальные условия - иначе нервы, деньги на суды и потеря здоровья.

 Отправлено: 15.05.12 23:01. Заголовок: тамара пишет: По па..

Tамара, не вижу логики, вот я по своему паевому получаю квартиру, а вместе с ней по Жилищному кодексу и места общего пользования в долевую собственность, по основному договору покупатели получают тоже самое. Как по Вашей логике можно получить по основному места общего пользования, которые готовы к эксплуатации, если они на сегодняшнее число не сделаны, не достроены, не налажены, не подведены.

Согласна с dexter что это чушь, если ничего не делать можно и 10 лет, но непонятно почему 2 квартплаты, но можно и поменять способ управления домом, можно поменять управляющую компанию и др.

----------------
Прежде чем выдвигать претензии о преступном бездействии в адрес участника форума, следует самому отчитаться о проделанной работе.

Истребовать от кооператива устранения брака и недоделок фактически будет невозможно, поскольку на себя карманный кооператив в суд не подаст.

 Отправлено: 15.05.12 20:27. Заголовок: тамара пишет: Вы го..

тамара пишет:

цитата:

Вы готовы кроме квартплаты ежемесячно платить ещё как минимум 2 квартплаты ежемесячно в течение 5 лет?

Ну уж совсем чушь писать не надо.

Тоже устал от паники в этой теме, но надо сказать, что повод у людей есть, понять можно. Я заплатил весной 2011, поэтому запас терпения ещё есть.

---------------------------
Как первоначально выдвинутое утверждение о двойной квартплате ничем не было подкреплено, так и его опровержение осталось без доказательств. Просто оскорбили участника, выразившегося образно. Приношу извинения тамаре за незаслуженные грубости в свой ее адрес. Старайтесь больше опираться на факты.

 Отправлено: 15.05.12 16:45. Заголовок: Бригадир в выходные ..

Бригадир в выходные мне сказал,что лифты пустят сразу (может врет)

 Отправлено: 16.05.12 07:47. Заголовок: ОЛЕГ пишет: Бригади..

ОЛЕГ пишет:

цитата:

Бригадир в выходные мне сказал, что лифты пустят сразу

Хорошо бы=))) Скрытый текст

Вот для разбавления настроения: На пустыре прораб обращается к бригаде строителей: - Друзья мои! Сегодня начнем! И помните: строим солидно, без воровства материала, строим как можно лучше, как только умеем, потому что строим для себя. - А что строить-то будем? - спрашивают рабочие. - Вытрезвитель! Маляр красит стену дома. К нему подходит поддавший напарник и спрашивает: - Серега, ты за кисть крепко держишься? - Крепко. - Тогда я лестницу забираю. Прораб на стройке говорит: -Сегодня будет коммиссия, и что бы не произошло говорите что так и надо. Приходит коммиссия, смотрит и вдруг.... обрушивается пол здания. Один рабочий смотрит на часы и говорит -О! 12.35...... точно по графику! Повела учительница детей на экскуpсию на стpойку. Там случился несчастный случай (стpоитель упал с лестнице и pазбился насмеpть). Возвpащаются дети в школу и учительница pешила pазобpать этот случай. - Скажи нам, Машенька, как ты думаешь, почему упал дядя? - Дядя не соблюдал технику безопасности. - А ты, Ванечка, как думаешь? - Hавеpно дядя выпил... Вдpуг встает Вовочка: - Hет! Дядя pугал матом мою маму! - Почему ты так думаешь? - Я сам слышал как он кpичал "Мальчик, ... твою мать! Hе тpяси лестницу!" ВСЕ БУДЕТ ХОРОШО!

 Отправлено: 16.05.12 11:35. Заголовок: взято с www.tsygal.ru/blog/dogovor_ob_uchastii_v_jsk

Цыгал Михаил Рафаилович. Договор об участии в ЖСК, ??.??.20??, http://www.tsygal.ru/blog/dogovor_ob_uchastii_v_jsk

цитата:

Схему продажи квартир в новостройке через структуру товарищества сейчас используют все больше застройщиков. Выглядит она следующим образом: застройщик из числа своих работников или иных зависимых лиц создает ЖСК, выбирает председателя. При этом документы ЖСК составляются таким образом, что сменить председателя невозможно. Затем застройщик заключает с жилищным кооперативом (ЖСК) договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками. Согласно договора ЖСК инвестирует в строительство денежный взнос, а застройщик обязуется передать квартиры ЖСК. После этого ЖСК заключает договор с пайщиком, а при подписании договора об участии в ЖСК у пайщика требуют предоставление доверенности на голосование на общем собрании ЖСК, обьясняя загруженностью и пр. Доверенность предоставляется одному из работников застройщика. Таким образом ЖСК становится под контролем застройщика. Риски пайщика: Во-1х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Как результат договор участия в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре, а значит есть риск двойных продаж новостроек и пр. Во -2х,- кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым или членским взносом, член ЖСК оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение долгого времени, вплоть до прекращения деятельности ЖСК. Членские взносы – право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, оплачивать дополнительные платежи. В -3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (кратко ДДУ), к нему могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава ЖСК (иного правоустанавливающего документа). В Уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договора долевого участия с застройщиком и строительными компаниями, которые подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей . В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником строительства, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика согласно Закона № 214 ФЗ, даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с ЖСК, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств, так как их право возникает лишь на выход из ЖСК и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что "срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК", возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное судом при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности. В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства застройщиком, но не применяется к отношениям между ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. В-6х, Покупатели квартир у ЖСК в отличие от покупателей квартир по ДДУ (договор долевого участия), не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Пайщик может претендовать лишь только на возврат суммы паевого взноса, а такие плптежи, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из состава ЖСК. В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой и отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, т.е. предьявить претензии пайщик может практически сам себе. В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте незавершенном строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение у члена жилищного или ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК, полной выплаты паевого взноса и передачи обьекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта. Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т.е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В-9х, ЖСК может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия пайщика в члены ЖСК. В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий: 1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива, 2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов товарищества, 3). Уплатить вступительный взнос. Не соблюдение хотя бы одного из условий или отсутствие документов, является основанием того, что Вы не будете являться членом ЖСК. В этом случае, если даже паевой взнос внесён договор с ЖСК считается не заключеным, а правоотношения подпадают под строительный подряд. В результате возможно признание сделки ничтожной. В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости допрасходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»: В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 КоАП РФ за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. В-12х, Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения ДДУ действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Фактически участнику строительства заключившему ДДУ достаточно получить Акт приема-передачи для регистрации своего права собственности (остальные документы у него уже находятся на руках (ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии). В ситуации с ЖСК помимо акта приема-передачи жилья, нужно еще получить справку о полной выплате пая (паевого взноса) в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру. Документы необходимые для регистрации права собственности: Договор об участии в ЖСК. Акт приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия); Справка об отсутствии к Вам претензий по расчетам; Справка о полном выплате пая (полном расчете) в ЖСК; Кадастровый паспорт на квартиру; Документы о членстве в ЖСК. Заявление, подписанное председателем Правления ЖСК. В любом случае если Вы приняли решение стать членом ЖСК, то Вам необходимо убедиться , что Вы действительно стали членом ЖСК, т.не. кроме договора с ЖСК, финансового документа об уплате денежного взноса и справки , что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, нужно затребовать у ЖСК разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства вступления Вами в ЖСК (расписка о получении заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)

---------------------------
Первоначальная статья, по-видимому, называлась "Капкан ЖСК, 09.07.2011", сохранилась в блоге на законру - http://zakon.ru/Blogs/kapkan_zhsk/738. Обновленная версия известной статьи по тому же адресу: Цыгал Михаил Рафаилович. Договор об участии в ЖСК, 13.06.2013, http://www.tsygal.ru/blog/dogovor_ob_uchastii_v_jsk

цитата:

В чем отличие договора о долевом участии в строительстве (ДДУ) от договора об участии в ЖСК (соинвестирования ЖСК, паевого взноса (паенакопления) с ЖСК . Почему выгодно создание ЖСК застройщику и какие проблемы (риски) возникнут у пайщика при покупке квартиры у (вступления в) ЖСК: Во-1х, договор заключенный в рамках ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - инвестиционный договор, который обязывает застройщика опубликовать проектную декларацию, в которой должна быть отражена масса нужной для дольщика информации о компании и конкретном проекте. Согласно ФЗ-№214 в договоре указываются сведения, которые должны обезопасить покупателя: о застройщике и его правах на строительство дома; подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация), включая ее местонахождение в доме, нанесение на поэтажный план; возможности и изменения сроков строительства; порядок возврата средств и т. п. Причем ФЗ 214-ФЗ предусматривает серьезные штрафные санкции в отношении строительных компаний за срыв сроков ввода объекта. А поскольку договор долевого участия (ДДУ) регистрируется Росреестре, риск 2-х продаж максимально исключен. Договор же между ЖСК и пайщиком - договор об участии в ЖСК (соинвестирования ЖСК, паевого взноса (паенакопления) ЖСК), который регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ и не подлежит регистрации в Росреестре, а значит регулируется членами (пайщиками, членами) ЖСК. То есть ЖСК по сути является простым собранием пайщиков. Таким образом, если покупатель выступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в ЖСК, который является коммерческой структурой и отношения пайщика и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса РФ о ЖСК. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК, а все полномочия по принятию решений принадлежат ЖСК, т.е. предьявить претензии пайщик может собранию ЖСК или практически сам себе. Во -2х, ЖСК – это единственная форма организации, которая по закону (ст. 110 ЖК РФ) вправе кроме стоимости объекта именуемого паевым взносом требовать от своих членов уплаты дополнительных средств на достройку дома по уже оплаченным договорам. Кроме того, при вступлении в ЖСК пайщики обязаны оплатить вступительные, членские, целевые и иные взносы, которые в большинстве своем не возвращаются в случае выхода человека из кооператива. Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости. В -3х, если согласно ФЗ от 30.12.04 N 214-ФЗ с застройщиком оформляется договор долевого участия, а к нему могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны сроки строительства дома, стоимость объекта недвижимости, объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК к договору об участии в ЖСК покупатель подписывает соглашение по исполнению обязательств, вытекающих из Устава ЖСК, т.е. иного правоустанавливающего документа. В Уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений ДДУ с застройщиком, которые не подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей . В- 4х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства застройщиком, но не применяется к отношениям между пайщиком и ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. В-5х, Если Застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по ДДУ, участник долевого строительства согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости ДДУ с правом обращения с исковым заявлением в суд, минуя претензионный порядок разрешения спора. Что же касается пайщиков ЖСК, заключивших договоры с ЖСК, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора об участии в ЖСК и возврата денежных средств. Право возникает лишь на выход из ЖСК и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате целевого взноса. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что срок выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия ЖСК решения об исключении члена ЖСК", - возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное судом при наличии свободных денежных средств у ЖСК достаточных для погашения указанной задолженности перед пайщиком, т.е. . . В-6х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается ЖСК и ЖНК в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 КоАП РФ за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Таким образом, покупатели квартир у ЖСК в отличие от покупателей квартир по ДДУ, не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Пайщик может претендовать только на возврат суммы паевого взноса, а такие платежи, как членские и вступительныевзносы возврату при выходе из состава ЖСК не подлежат. В- 7х, Даже если паевый взнос выплачен, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессия) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте незавершенном строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение у пайщика ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК, полной выплаты паевого взноса и передачи обьекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки паевого взноса не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта. Соответственно, сделку, заключенную между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую, т.е. сделку, совершенную для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. В-8х, В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий: 1).Подача заявления о приеме в члены жилищного кооператива, 2).Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов товарищества, 3). Уплата вступительного взноса. Не соблюдение хотя бы одного из условий или отсутствие документов, является основанием того, что Вы не будете являться членом ЖСК, а в этом случае, если даже паевой взнос внесён,- договор с ЖСК считается не заключенным, а правоотношения подпадают под строительный подряд. В результате возможно признание в судебном порядке сделки ничтожной. В-9х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобожден от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости допрасходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»: В-10х, Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения ДДУ действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Фактически участнику долевого строительства заключившему ДДУ достаточно получить Акт приема-передачи для регистрации права собственности (остальные документы у него уже находятся на руках (ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии). В ситуации с ЖСК помимо акта приема-передачи жилья, нужно еще получить справку о полной выплате пая в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру. При этом, справка должна содержать сведения: указание на членство в ЖСК — ф.и.о, дата вступления в ЖСК, реквизиты протокола общего собрания членов ЖСК о приеме в пайщики ЖСК; сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса; описание недвижимости, позволяющее однозначно идентифицировать объект недвижимости за которую выплачен пай — адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе — жилая площадь, за которую выплачен пай); подпись, фамилию и инициалы председателя ЖСК (ГСК), секретаря. оттиск печати кооператива. Получить данную справку без уплаты дополнительных членских взносов, как понимаете, проблематично!. Документы необходимые для регистрации договора с ЖСК в Росрегистрации: Договор об участии в ЖСК; Акт приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия); Финансовый документ о выплате паевого взноса; Справка о полном выплате пая (полном расчете) в ЖСК; Кадастровый паспорт на квартиру; Документы о Вашем членстве в ЖСК; Заявление, подписанное председателем Правления ЖСК. И последнее: если Вы приняли решение стать членом ЖСК, то Вам необходимо убедиться , что Вы действительно стали членом ЖСК, т.е. кроме договора с ЖСК, финансового документа об уплате денежного взноса и справки , что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, нужно затребовать разрешение на строительство, проектную декларацию, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, сведения о включении данного ЖСК в реестр жилищных накопительных кооперативов, а также порядок получения жилья и осуществления Вами денежных дополнительных выплат ввиде членских и других взносов, доказательства вступления Вами в ЖСК в виде расписки о получении заявления о вступлениив в ЖСК с отметкой о принятии в члены ЖСК на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов ЖСК. Просмотров: 5654 Комментариев: 10 Задать вопрос юристу Комментарии: 15-07-2013, Светлана: Исчерпывающая информация, которая мне была необходима, спасибо, Михаил 18-07-2013, Юлия: Спасибо, очень необходимая для меня информация. четко и по-существу 24-07-2013, Елена: Большое спасибо! Просто бесценная информация. Хорошо, что есть такие юристы. 20-07-2013, Константин Петрович: Хочу добавить о том, что правление ЖСК обязаны выдавать любую информацию о своей деятельности и принятых решениях и расчёты по платежам по первому требованию членов ЖСК, а в случае необходимости и заверенные копии документов согласно ПП РФ от 23.09.2010 г. N 731