Договор с комментариями, в общем, на мой взгляд, мы подписываем себе приговор.
Мало того, что вступление в ЖСК оценивается в 5000 руб. Интересно, на каком основании вступление платное? Если со всех квартир собрать по 5000 р., то можно фундамент нового дома заложить.
Акт приема-передачи они предлагают нам отдать в течение 50 рабочих дней с момента подписания данного договора, когда же мы тогда получим свидетельства о собственности, если сроки обычного акта приема-передачи настолько велики?
Никакой ответственности ЖСК перед пайщиками не несет по договору, зато пайщика готовы обложить штрафами, пенями. В общем есть над чем задуматься.
Думаю, что нас ждет та же участь и тот же договор паевого взноса, как и в адмирале. В результате застройщик снимает с себя все обязанности, ЖСК может принять дом даже в самом аварийном состоянии, а мы потом будем за свой счет переделывать огрехи ЛГ после окончания строительства. Думаю, что людей, кто заключал ПДКП больше, чем тех, кто уже заключал договор ЖСК. Может мы еще сможем что-нибудь с этим сделать. И может среди нас есть юристы, которые могут посмотреть данный договор и выразить свое профессиональное мнение по данному вопросу.
Отправлено: 01.03.12 23:43. Заголовок: Похоже, происходит т..
Похоже, происходит то, чего я опасался. ЛГ наелся штрафами за продажи по ПДКП в том же Адмирале и теперь принуждает, опять-таки совершенно незаконно, перезаключать предварительные договора на паевые (ЖСК). Не претендую на компетентность, но: 1. По предварительному договору мы рискуем вообще ничего не получить, потому что Инвестор (СИН) просто не оформит на себя собственность на квартиры, и, соответственно, у него не возникнет обязательства нам ничего продавать по Основному договору 2. В паевой договор можно включить много подводных камней, которых не было в ПДКП. Пайщики - участники строительства, несут солидарные с застройщиком риски и ответственность. В итоге это выльется в доделку дома за счет пайщиков. 3. Вся первичная финансовая документация, подтверждающая, что я оплатил квартиру, относится к ПДКП. Как, интересно, ЛГ собирается оформлять задним числом выплату мною пая? Я закрыл все обязательства 3 года назад, тогда еще вообще никакого ЖСК не было... 4. Может быть, хотя бы продать по переуступке с паевым договором будет возможно?
Мой вывод: 1. Разобраться в ситуации с руководством клиентского отдела или отдела продаж 2. Брать шаблон паевого договора, изучать с юристом и править до приемлемого вида 3. В худшем случае пытаться получить собственность по суду, когда эта собственность будет оформлена хотя бы застройщиком
ЛГ наелся штрафами за продажи по ПДКП в том же Адмирале
Штрафные санкции были по всем объектам ЛГ, не только по Адмиралу. Сейчас оставляю это утверждение без подтверждающей ссылки, но позже представлю, поскольку читал об этом.
цитата:
Теперь принуждает, опять-таки совершенно незаконно, перезаключать предварительные договора на паевые
Эта фраза стала штампом из публикаций на сайте Адмирала. Но она слишком грубая и не содержит обоснований и построений договорного процесса. Следует это обосновать. Сейчас я не полностью разделяю это категоричное заявление. Нужно хорошенько разобраться.
цитата:
По предварительному договору мы рискуем вообще ничего не получить, потому что
По пдкп нам в соответствии с 214 ФЗ предусматривается возврат денег плюс процент за их использование.
цитата:
Инвестор (СИН) просто не оформит на себя собственность на квартиры
Совершенно отсутствуют основания к оформлению собственности нашим инвестором-СИН.
цитата:
2. В паевой договор можно включить много подводных камней, которых не было в ПДКП. Пайщики - участники строительства, несут солидарные с застройщиком риски и ответственность. В итоге это выльется в доделку дома за счет пайщиков.
Согласен. Еще это можно сравнить с ухудшением условий первоначального договора - цена договора становится нефиксированной.
цитата:
3. Вся первичная финансовая документация, подтверждающая, что я оплатил квартиру, относится к ПДКП. Как, интересно, ЛГ собирается оформлять задним числом выплату мною пая? Я закрыл все обязательства 3 года назад, тогда еще вообще никакого ЖСК не было...
По-видимому, также как оформил допсоглашение - возврат денег и их уплату кооперативу в качестве пая.
цитата:
4. Может быть, хотя бы продать по переуступке с паевым договором будет возможно?
В паевом договоре Адмирала предусмотен перевод прав, как я читал, но только с согласия Кооператива.
Отправлено: 01.03.12 23:54. Заголовок: Цитата из новостей н..
Цитата из новостей на сайте ЛГ по поводу Адмирала: "Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу выдало первые свидетельства о регистрации собственности на квартиры в этом жилом комплексе, пакет застройщика № 262. от 29.11.11 ( номер записи в книге учета входящих документов № 35/071/2011). Регистрацию прав собственности могут осуществить только дольщики, заключившие на момент подачи пакета застройщика в ФРС, паевые договоры с ЖСК Адмирал и полностью выплатившие пай."
Дом сдан в конце июля, пакет застройщика подан в конце ноября. Если проецировать на Якорь, дедлайн по перезаключению договора - конец апреля, что ли?
Отправлено: 01.03.12 23:24. Заголовок: Еще вопрос или, верн..
Еще вопрос или, вернее, размышления. ТСЖ по определению товарищество жильцов имеющих в собственности квартиру в данном доме. Это понятно. Объединяются и несут расходы по содержанию дома. ЖСК же является кооперативом граждан желающих построить жилой дом и соответственно вносящих так называемый пай или паи в дальнейшем, за который (которые) и происходит строительство. Фактически, я в частности, купил квартиру у СИН (в лице ЛГ) и ни в договоре, ни до последнего момента от продавца предложений о кооперативе не поступало. А так называемый "Отдел...." отмежевывается от СИН и выставляет свои требования по вступлению в какой-то ЖСК иначе, заметьте, не разрешат!!! оформление в собственность. Это как? Они кто? А кто тогда СИН-продавец? В ПДКП прописано, что основной договор купли-продажи, будет заключаться с Продавцом. Я так понимаю, что на 7 этаже сидят коммивояжеры впихивающие заранее известную некондицию, разница только в том, что не они к нам, а мы к ним идем. А вот кто сидит на первом этаже, в "Отделе..." ? Поясните, кто уже разобрался в этих хитросплетениях.
Отправлено: 29.05.12 15:06. Заголовок: Сообщение сайта ЛГ о..
Сообщение сайта ЛГ о «переоформлении» договора и условиях нового договора
На известном сайте lidgroup.ru размещено обращение, адресованное покупателям квартир, которое содержит просьбу к гражданам, заключившим предварительные договора. Текст обращения с этой просьбой с оригинальным форматированием приведен ниже:
Первое предложение этой части обращения, перегруженное содержанием и несогласованными частями, после удаления контактных данных несет следующий смысл:
цитата:
Если у Вас ранее был заключен пдкп … для … оформления документов на передачу … квартир…. с целью последующей регистрации права собственности просьба … обратившись обратиться (?) … по адресу… для переоформления договора на договор паевого взноса в ЖСК.
Таким образом, сайт сообщает, что гражданам, с которыми компания работала в первой части проекта и имеющим предварительные договора, в передаче квартир по имеющимся договорам отказывается. Условием для передачи квартиры является «переоформление» договора, причина таких действий не указываются. Без указания причины под «переоформлением» можно понимать разные действия с договорами граждан, инициатива по которым исходит от указанного сайта: - расторжение договора и заключение нового без указания причин и инициатора, - приведение договора в соответствии с законодательством, - другие действия.
Как следует действовать в этой ситуации после знакомства с обращением? Записаться (обратиться по адресу) для "переоформления"?
Строительный комитет законно предписал переоформить предварительный договор на ДДУ
Полный текст статьи [1] о предписании КС к ЛЭКу:
цитата:
Апелляционный суд подтвердил, что Смольный законно потребовал от застройщика перезаключить контракт с покупателем: вместо предварительного оформить договор долевого участия.
Показательный спор возник между Комитетом по строительству и компанией «Л1–5» (входит в группу компаний «Л1»), которая возводит жилой комплекс «Империал» на Московском проспекте. Сначала фирма продавала жилье по предварительным договорам, а с принятием поправок в законодательство перешла на работу по 214‑ФЗ и стала заключать договоры долевого участия.
При этом она не стала массово переоформлять сделки, совершенные до 2011 года. Это связано со сложностями их регистрации в Росреестре: долгий процесс подготовки документов может повлиять на сдачу объекта.
Один из покупателей, с которым фирма заключила предварительный договор, обратился с жалобой в Смольный. Комитет по строительству предписал компании расторгнуть сделку и заключить с гражданином Р. договор долевого участия по 214‑ФЗ. В противном случае ей может грозить штраф.
Фирма обратилась в арбитраж, требуя признать незаконным это предписание: договор можно расторгнуть по соглашению сторон или в судебном порядке, а структуры администрации такими правами не наделены.
Первая инстанция отказала в иске, мотивируя это тем, что перезаключить сделку требовал сам покупатель. Суд уточнил, что разрешение на строительство жилого дома выдано в марте 2009‑го. Следовательно, общество имело право привлекать деньги граждан лишь на основании ДДУ.
Фирма подала апелляционную жалобу, однако на днях вторая инстанция оставила решение в силе. У застройщика еще остается надежда обжаловать вердикт в кассации.
Опрошенные юристы полагают, что этот случай — уникальный, и вряд ли Смольный сможет эффективно использовать тот же инструмент для воздействия на других застройщиков, которые заключали предварительные договоры (даже при наличии жалоб покупателей).
Далеко не все компании могут физически исполнить предписание и перейти на работу по 214‑ФЗ. У некоторых фирм не все в порядке с разрешительной документацией, не опубликована проектная декларация и т. д. (в качестве примера можно привести объекты «Импульса»).
В этом случае комитет сможет только оштрафовать продавца за заключение предварительных договоров. Но и здесь есть нюанс: срок привлечения к административной ответственности за такое нарушение составляет один год.
«Полагаю, что ситуация с фирмой «Л1» — это исключение, а не правило», — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».
Предыдущая статья по мерам КС в [2].
В статье авторы не указывают номер дела, хотя ссылка была бы уместной. Поиск в Сети ведет к Делу номер А56-58187/2011 [3]. Из постановления АС СПБ и ЛО по этому делу [4] можно и нужно взять некоторые важные обстоятельства дела, о котором идет речь в статье и не отраженных в ней.
цитата:
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд Установил:
Комитет по результатам проверки Установил, что Общество в нарушении требований статей 3, 4 Закона № 214-ФЗ заключило с Розановым Е.Г. предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009 ... и выдал Обществу предписание от 29.09.2011 № 2 об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства на территории СПб. Указанным предписанием Обществу предложено в срок до 30.10.2011 устранить допущенные нарушения путем заключения с гражданином Розановым Е.Г. договора долевого участия в строительстве в отношении квартиры (индекс Е14/3-4, этаж 14, общей площадь 115,65 кв. м) в объекте с расторжением предварительного договора по соглашению сторон, а также письменно сообщить в Комитет об устранении выявленных нарушений, приложив копию договора участия в долевом строительстве объекта. ... Обращаясь с заявлением, Общество указало, что предписание незаконно возлагает на заявителя обязанность по заключению с гражданином Розановым Е.Г. договора участия в долевом строительстве и расторжению предварительного договора, так как действия заявителя по заключению предварительного договора не нарушают положений Закона № 214-ФЗ...
Как и в случае Якоря, ЛЭК перезаключил с гражданином старый предварительный договор 2007 года на новый в 2009 году, а продавец является Инвестором:
цитата:
Как следует из материалов дела, между Обществом, от имени и по поручению которого действовало ООО «Г.С.К.», и Розановым Е.Г. заключен предварительный договор от 08.12.2007 ..., согласно которому Общество обязалось продать Розанову Е.Г. в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3, квартиру, на условиях и в срок, установленный договором. ... Пунктом 2 договора установлено, что продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 27.02.2006 № 53-с и договором купли-продажи земельного участка в процессе приватизации. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – 3 квартал 2009 года. ... 06.06.2009 между Обществом и Розановым Е.Г. подписано соглашение о расторжении пдкп от 08.12.2007, а также установлено, что денежные средства, выплаченные в качестве обеспечения исполнения по указанному договору, учитываются как обеспечительный платеж по договору от 06.06.2009.
Причина соглашения о расторжении первого ПД и заключении нового [7]:
цитата:
Далее, после получения 06.03.2009 обществом разрешения на строительство жилого дома, 06.06.2009 между обществом и Розановым Е.Г. подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 08.12.2007 и заключен предварительный договор купли-продажи от 06.06.2009.
ЛЭК не стал развивать вопрос истечения срока обязательств по ПДКП, как это решило сделать ООО СИН в своем Уведомлении, но суд напомнил, что стороны исполняют договор купли-продажи с условием о предварительной оплате:
цитата:
Кроме того, в пунктах 4, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Следовательно, требование Комитета о заключении с Розановым Е.Г. договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры ... соответствует положениям Закона № 214-ФЗ.
Ссылка заявителя на то, что в оспариваемом предписании предусмотрено расторжение предварительного договора, судом отклоняется, поскольку в предписании указано, что предварительный договор расторгается по соглашению сторон; предписание выдано на основании обращения Розанова Е.Г. от 20.09.2011 в Комитет, в котором гражданин просил направить в Общество соответствующее предписание, обязывающие застройщика заключить с ним договор участия в долевом строительстве. Судом не установлено иных нарушений требований действующего законодательства при выдаче оспариваемого предписания, а также нарушение прав и законных интересов Общества указанным предписанием.
Таким образом, оснований для признания недействительным предписания не имеется.
Основание заключения договора в обязательном порядке из Решения апелляционного суда [7]:
цитата:
25.10.2010 и 19.04.2011 в порядке ст. 445 ГК РФ покупатель обратился к обществу с требованием о заключении в срок до 30.04.2011 договора участия в долевом строительстве и государственной его регистрации в Управлении Росреестра по СПб, которое обществом не было выполнено, что послужило основанием для подачи соответствующей жалобы в контролирующий орган.
цитата:
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке 1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
На возражение о том, что предписанию не предшествовала проверка и потому оно незаконно, суд привел определение понятия "государственный контроль (надзор)" из 294-ФЗ [8], которое не предполагает обязательного проведения проверки:
цитата:
Оспариваемое предписание выдано обществу председателем Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга в пределах предоставленных ему полномочий, нарушений требований Закона №294-ФЗ судом не установлено. Пунктом 1 статьи 2 Закона №294-ФЗ установлен перечень мер государственного контроля (надзора), а именно, организации и проведения проверок; принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений; наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении деятельности юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями. Из вышеизложенного следует, что пункт 1 упомянутой статьи содержит более широкое понятие мер государственного контроля, которые не обусловлены обязательностью проведения проверки в каждом конкретном случае.
Получить разрешение на ввод в эксплуатацию недостроя ЛЭКу, в отличие ЛГ на Якоре и Адмирале, не удалось. Фотоотчет ЛЭКа с этого ЖК в [5].
Нормы ГК о расторжении и дополнении договоров:
цитата:
Глава 29. Изменение и расторжение договора
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора 1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 4
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума