Сообщение: 6
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 30.09.08 10:19. Заголовок: Поправки в закон "О долевом строительстве"
«Обездоленные».
Настя Резниченко.
Депутаты Госдумы планируют внести в закон "О долевом строительстве" поправки, которые сделают его действительно вездесущим. В свое время закон появился для того, чтобы оградить простых покупателей от нечистоплотных застройщиков. Тогда новые правила практически переложили всю ответственность за завершение строительства на девелоперов. По мнению экспертов, именно введение нового закона в 2005 году привело к резкому скачку цен на столичное жилье. Непросто пришлось и застройщикам - объем ввода нового жилья сократился в полтора раза. Естественно, девелоперы, не теряя времени, придумали ряд схем, которые позволяли обходить закон. Внесенный законопроект о поправках обещает перекрыть и обходные пути, а также дать органам власти в регионах или муниципалитетам преимущественное право выкупа незавершенных объектов в случае, если строительная организация не выполняет свои обязательства перед гражданами-соинвесторами. Получив объект или расположенный под ним земельный участок, власти будут достраивать его с целью передачи жилых помещений соинвесторам.
Впрочем, интересен и другой пункт поправок, который поставит вне закона практически все сделки между девелоперами и физлицами, - за них будут взимать значительные штрафы. Так, за привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве с должностных лиц предлагают взимать штраф в размере 50 тысяч рублей, а с юридических - 1 миллион рублей, что составляет 10 процентов от среднего размера сделки на первичном рынке жилья. Такой риск уж точно заставит девелоперов отказаться от поиска обходных путей. А значит, потенциальные покупатели не смогут приобретать недвижимость до тех пор, пока объект не будет полностью завершен. О более или менее приемлемых ценах на первичное жилье в этом случае придется забыть. И уж точно законопроект, если он станет законом, временно затормозит снижение цен на рынке недвижимости.
Статья «Обездоленные». Журнал «Итоги» от 22 сентября.
Интересно кто, что думает о предполагаемых поправках?????????
Отправлено: 30.09.08 21:53. Заголовок: Повидимому уже внесл..
Повидимому уже внесли, как явствует из этой статьи ГазетаСПб от 12 сентября. Но если не работает сам 214 ФЗ, то будут ли работать поправки к нему? Помоему, это они делают вид что работают.
За отказ от долевого строительства застройщиков оштрафуют?
Поправки в закон о долевом строительстве и другие законы внесли в Госдуму первый зампред фракции Валерий Рязанский, зампред бюджетного комитета Александр Коган, член Совфеда Светлана Орлова и другие депутаты. Чтобы защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства, в 2004 г. был принят закон о долевом строительстве: риски для граждан минимизировать удалось, но для строителей привлечение денег граждан стало более сложным и менее выгодным, утверждают авторы в пояснительной записке.
Закон настолько жесток, что по договорам долевого строительства на рынке продается всего 10% жилья, остальное — через договоры соинвестирования, о предварительной купле-продаже или через куплю-продажу векселя с его погашением за счет квартиры. Эти договоры плохо защищают инвесторов, а сейчас у строителей непросто с финансами, так что может возникнуть новая волна — «обманутых дольщиков», объясняет Коган.
Депутаты предлагают жестко запретить привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве. За нарушение — штрафы: до 50 000 руб. — для должностных лиц и до 1 млн руб. — для компаний.
Это ощутимый для застройщика штраф, сетует директор по развитию «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. Надо научиться работать по нормам закона — и штрафов не будет, говорит представитель «СУ-155». Запрет на продажу квартир в обход закона о долевом строительстве — единственное возможное решение, считает коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев. Но запрещать использование других законных схем привлечения средств граждан нельзя, уверен Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group. Компания продает квартиры по разным схемам, главное — не нарушать при этом Гражданский и Градостроительный кодексы, говорит он, соообщают "Ведомости".
Отправлено: 01.10.08 09:02. Заголовок: У любых изменений на..
У любых изменений найдутся свои за и против. Перед тем как принять решение о покупке квартиры в нашей дорогой компании,я общалась с продажниками компании ЮИТ (строят практически рядом с нами дом).Т.к. в средствах на покупку жилья были ограничены была необходимость покупки жилья только на ранних этапах строительства.Так вот,зная чо у них (ЮИТ) тоже котлован,поинтересовалась о покупке квартиры. Представители отдела продаж мне ответили,что на таком этапе компания квартиры не продает!!!На вопрос,а почему нет?(так делает большая часть застройщиков) Ответ был настолько нормальным и логичныМ...Компании не выгодна продажа жилья на ранних этапах!!! Квартиры собирались выставлять на продажу только после того как будет готов фундамент и подведены коммуникации. А когда первые этапы строительства были завершены, цены на жилье росли достаточно быстрыми темпами. Так что денег нам хватало только на однушку. Как итог вложились в строительство в "Якоре". Дольщикам с одной стороны такой подход не выгоден(денежный),а с другой стороны покупать квартиру когда уже возводят 1 этаж все же комфортней. В какой-то момент цены на жилье росли очень быстрыми темпами,необходимо было принимать решение и вкладывать деньги. Первичный рынок,пока еще, предлагает более низкие цены,но риск очень высок. Это еще и вопрос выбора. Можно заплатить меньшие деньги и рискнуть. А если бы выбора не было? Пришлось бы изыскивать доп.резервы,беречь свои нервы,выбирать только район,дом и покупать.
Отправлено: 29.10.09 13:49. Заголовок: В Петербурге создан "белый список" строительных компаний
В Петербурге создан "белый список" строительных компаний
Власти Петербурга составили "белый" список из 33 строительный компаний, которым разрешено рекламировать свои объекты. В списке нет многих крупных компаний, например, "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК", ЦДС и других.
Комитет по строительству Петербурга сформировал белый список строительных компаний, которые работают в полном соответствии с законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В него попали только 33 организации. Они строят 70 домов, в то время как всего в Петербурге возводится не менее 200 жилых объектов.
Среди благонадежных, по мнению власти, застройщиков — предприятия группы ЛСР "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" и ГДСК, "ЮИТ Санкт–Петербург", Setl City, "Трест 47", "Балтийская жемчужина" (см. список).
Перечень уже передан в управление антимонопольной службы (УФАС) по Петербургу, которое будет руководствоваться им при оценке законности рекламных кампаний застройщиков. Как сообщили в УФАС, сегодня в городской прокуратуре состоится совещание с участием представителей комитета по строительству, УФАС и УВД по вопросам строительства, и в том числе соблюдения рекламного законодательства в этой области.
"Реклама квартир в домах, возводимых без разрешений и соответствующей документации, с юридической точки зрения расценивается как незаконное предпринимательство, — заявил "ДП" председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. — Строители не имеют права привлекать средства граждан в такие проекты". По данным Службы госстройнадзора и экспертизы по Петербургу, за 9 месяцев этого года выявлен 81 случай строительства без разрешения.
Уже сейчас в УФАС настоятельно советуют СМИ не размещать рекламные модули и ролики компаний, не попавших в белый список. Многих крупных застройщиков в нем нет. Например, "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК", ЦДС, "Дальпитерстроя" и других. В этих компаниях от "Делового Петербург" узнали о том, что не попали в список. Практически все отказались от комментариев.
Застройщикам не понятны критерии отбора компаний в список. Такие вопросы есть, например, у холдинга RBI. В компании уверяют, что в полном соответствии с 214–ФЗ строят и продают квартиры на двух объектах. Тем не менее в списке их нет. Не исключено, что свое право на проведение рекламных кампаний им придется отстаивать в суде, как и большинству участников рынка.
Экспертов также беспокоит, что при составлении списка, очевидно, учитывалось лишь наличие разрешения на строительство, а не финансовая стабильность компаний. Например, в списке есть компании, известные скандалами с дольщиками. Но покупатели могут посчитать компании, которым разрешено рекламировать свои объекты, действительно благонадежными.
Перечень вызвал недоумение даже у руководителей компаний, попавших в него. Так, генеральный директора Setl City Василий Селиванов считает, что УФАС должно рассматривать только конкретные случаи нарушения законодательства застройщиками, а не заниматься белыми и черными списками.
Реклама квартир в строящихся объектах грозит штрафами (от 40 до 500 тыс. рублей) как самим строителям, не вошедшим в список, так и распространителям рекламы.
"Теоретически у застройщиков есть право оспорить в суде постановления УФАС о привлечение к ответственности", — говорит ведущий юрист коммерческой практики Rightmark Group Ольга Карпова. По ее словам, существующая судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд отказывает истцам. Так, ООО "Смоленская строительная компания", пытаясь оспорить похожее предписание УФАС, дошло даже до Высшего арбитражного суда, но проиграло дело.
Поправки в закон, которые привязывают рекламу продаж на первичном рынке к соблюдению требований закона о долевом участии, были внесены еще в 2006 г. Однако до сих пор на это закрывали глава. В этом году УФАС по Петербургу оштрафовало три компании.
Дело в том, что широко анонсированная Смольным кампания по переводу застройщиков на 214–й закон застопорилась. По информации "ДП", с июля список не пополнился ни одной новой компанией. Похоже, чиновники пошли по самому легкому пути: вместо того чтобы отладить систему, они решили закрутить гайки с другого конца и лишить застройщиков возможности рекламировать свои объекты.
Список строительных компаний, которые работают в полном соответствии с законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:
1. "Авангард", ООО 2. "Балтийская жемчужина", ЗАО 3. "Балтинвестстрой", ООО 4. "Возрождение СПб", СК ОАО 5. "Гамма–Сервис", ООО 6. "Городская ДомоСтроительная Компания", ООО 7. "Дом на Среднем", ООО 8. "Дома" ИК, ООО 9. "Европроект", ООО 10. "Евростройпроект", ООО 11. "Инвестстрой корпорация", ООО 12. "Инвестстрой", ООО 13. "Ингеоком СоПб", ЗАО 14. "Инжстрой", ЗАО 15. "Квартира.ру–Северо–Запад", ЗАО 16. "Кондратьевский", ООО 17. "ЛенСпецСтрой", ООО 18. "НеваСтройИнвест" ООО, 19. "Ойкумена", ЗАО 20. "РосСтрой", СК ЗАО 21. "РосСтройИнвест", ЗАО 22. "Строительная компания", ООО 23. "Стройтрест 72", ЗАО 24. "Сэтл Сити", ООО 25. "Титан", ООО 26. "Топ–Металл", ООО 27. "Трест 47", ЗАО 28. "ЮИТ Санкт–Петербург", ЗАО 29. Городская ДомоСтроительная Компания "Инвест–Приморский",ООО 30. Маяк, ООО 31. Норманн ИСГ, ЗАО 32. С. Э. Р., строительная компания, ООО 33. Энергомашстрой ,ОАО
Отправлено: 29.10.09 16:22. Заголовок: Это тот же список, к..
Это тот же список, который администрация уже публиковала пару месяцев назад - те, кто работает по 214-му. Ничего нового. Только вот покупать что-то у ООО "Маяк", оно же "Ленспецстрой", я бы точно не стал никогда.
Отправлено: 04.06.10 09:00. Заголовок: 4/06/2010 Вот, что пишет fontanka.ru:
Нижняя палата парламента сегодня рассмотрит в третьем чтении поправки в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с документом, деньги с граждан можно будет, только если есть договор долевого строительства. Это, по мнению авторов закона должно исключить использование застройщиками предварительных соглашений и вексельных схем, к которым у чиновников множество претензий. Как прокомментировал телеканалу «100ТВ» Сергей Думцев, представитель Совета инициативных групп обманутых дольщиков Санкт-Петербурга: «Органы, которые должны контролировать ход строительства, исполняют свои обязанности ненадлежащим образом, это относится и к органам прокуратуры. К сожалению, законодательство о банкротстве также не защищает участников долевого строительства, оно защищает кредиторов, а не все участники долевого строительства могут быть кредиторами, а даже если и будут кредиторами, то для них главное получить не деньги, которые они вряд ли получат в результате банкротства, а квадратные метры».
Отправлено: 05.06.10 11:24. Заголовок: Принятие закона по с..
Источником, по-видимому, является материал на ТВ100: "Депутаты озабочены долевым строительством" от 08:25|03.06.2010 . На следующий день он со всеми опечатками перепечатан на kvadrat.ru и restate.ru. В тексте источника имеется опущенное слово "брать": "...В соответствии с документом, деньги с граждан можно будет, только если есть договор долевого строительства.", из-за чего смысл становится еще менее понятным. Поскольку текст ТВ100 это печатная версия репортажа, то в рассказе диктора этого пробела нет (см. видео).
В новостях сайта госдумы имеется информация о принятии законопроекта в третьем чтении. Текст этого бывшего Законопроекта № 98106-5 можно получить на сайте eg-online.ru. Количество изменений в различных законах впечатляет.
Статья 1 этого Законопроекта вносит как раз изменения в 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- корректируется название статьи 25.1, теперь ее название как - «Статья 251. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства». До этого эта статья имела название - Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Похоже, в новом названии подчеркивается, что договора по 214 ФЗ - единственный способ регистрации,
- изменилось название пункта 1 ст. 25.1. Было: "1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Сейчас предложено "пункт 1 после слов «объекта долевого строительства» дополнить словами «, составленные застройщиком, »;
- дополнить пунктом 2.2 следующего содержания:«22. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, ранее представлявшиеся на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства и помещенные в дело правоустанавливающих документов.»; (облегчение при регистрации договоров для застройщика),
- пункт 3 после слов «права аренды» дополнить словом «(субаренды)»; (???) Было: 3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
- Появился новый пункт 5 следующего содержания:«5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляется один подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве, в случае, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве один подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов, и кадастровый паспорт объекта долевого строительства.»;
- далее изменения в НК РФ и сам 214 ФЗ о том, что деньги дольщиков не будут облагаться НДС.
" ...Как рассказал «Новому Региону» один из разработчиков закона, депутат Госдумы Игорь Баринов, поправки призваны упорядочить систему договорных взаимоотношений между дольщиками и застройщиками , должны сделать эту систему более безопасной для участников долевого строительства. «Мошенники досконально знают российское законодательство, и умело используют в своих корыстных интересах его слабые места. Принятый нами федеральный закон направлен в первую очередь на усиление юридической защиты прав дольщиков – он прекратит полет преступной фантазии некоторых застройщиков в области долевого строительства», – отметил Баринов.
По его словам, закон устраняет одно из слабых звеньев процесса долевого строительства и оставляет только три четко прописанных варианта оформления передачи строительной компании финансовых средств от граждан: «Напомню, что ранее не чистые на руку застройщики пользовались отсутствием этого ограничения и изобретали различные выгодные только им комбинации. Одновременно с этим мы пошли навстречу и добросовестным застройщикам, которым ранее было экономически не выгодно, например, заключать договор участия в долевом строительстве из-за необходимости уплаты НДС. Поэтому на рассмотрение Думы внесены поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие замену выплаты НДС госпошлиной за регистрацию договора».
Вместе с тем, парламентарий призвал граждан к бдительности в вопросах участия в долевой застройке. «В тоже время хочу особо подчеркнуть, что главное оружие мошенников – это все-таки не юридическая подкованность, а чрезмерная доверчивость самих граждан. Если вы под честное слово доверяете своиденьги первому встречному, то в такой ситуации никакой закон вас уже не защитит», – подчеркнул Игорь Баринов.
«Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для «долевки» как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья», - говорит один из авторов документа депутат Александр Коган.
Как пояснил другой автор законопроекта депутат Александр Хинштейн, «мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан». «После вступления закона силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона, и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что, штраф будет превышать возможную прибыль. С другой стороны, мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора долевого строительства. Также упрощается порядок регистрации договоров долевого строительства. Законопроект направлен на то, чтобы не допустить в будущем возникновения новых обманутых дольщиков», - заявил Хинштейн.
По его данным, только от действий одной строительной компании – КТ «Социальная инициатива и К» - пострадали как минимум 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не смогли получить оплаченное ими жилье.
По словам директора финансово-экономического департамента SetlCity Алексея Лукьянова, для начала стройки тогда потребуется гораздо больше первоначальных инвестиций на получение всех согласований. А продажи можно открыть только в последней стадии, после того как первый договор будет зарегистрирован в ФРС. Если же застройщик продает жилье по предварительным договорам, то он может начинать их заключать сразу же, как только выйдет на стройплощадку. В результате стоимость квартир, реализуемых по долевым договорам, выше, признает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников. А потому дольщики часто отдают предпочтение предварительным договорам, хотя они и более рискованны.
Участники рынка неоднозначно оценивают принятые поправки. С одной стороны, отмена НДС, отмечает Алексей Лукьянов, это безусловно положительная мера. С ним согласен и глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, который, однако, полагает, что перечень принятых поправок существенно уже, чем следовало бы. В частности, в него стоило бы включить еще и разрешение указывать цену на продаваемые объекты в условных единицах.
««Отмена НДС по договорам, заключенным в рамках ФЗ-214, и возможность фиксировать цену в условных единицах являются главным «камнем преткновения» для застройщиков. Так, в случае отмены НДС у компаний появится большой объем дополнительных средств, которые могут пойти как на поддержание текущей деятельности, так и на реализацию новых проектов», - комментирует Эдуард Тиктинский. Что касается номинирования стоимости жилья в условных единицах, то это бы позволило, по мнению Эдуарда Тиктинского, минимизировать валютные риски застройщиков.
«Сегодня из 214-го ФЗ следует, что вы не можете продавать свои квартиры по условным единицам. То есть, запуская проект и давая рассрочку на три-четыре года при 20% первого взноса и оплате равными долями, вы фиксируете цену в рублях. При всем уважении к рублю, это как-то рискованно. Кроме того, мы же зависим от монополистов, которые могут не выполнить свои обязательства, а крайними будем мы», - добавляет Тиктинский.
А вот запрет предварительных договоров не радует застройщиков. Они уверены, что это удорожает стоимость жилья. Впрочем, предполагают некоторые эксперты, не исключено, что строительные компании найдут способы уйти и от штрафов, как в свое время в 2005 году очень быстро разработали схемы обхода 214-го закона.
1) Принятый сегодня документ расширяет сферу применения ФЗ «Об участии в долевом строительстве ....», теперь в предмет регулирования указанного федерального закона входят все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры.
2) устанавливается административная ответственность за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом.
3)окращается перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства,
4)поправки в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», для борьбы с недобросовестными застройщиками,
5)огласно принятому закону собственник или арендатор земельного участка, который получил разрешение на строительство многоквартирного дома, наделяется правом выпуска жилищных сертификатов,
6)астройщики в рамках договора участия в долевом строительстве, в случае вступления данного закона в силу, будут освобождены от обложения НДС.
Освещение принятия закона по своему течению напоминает сводки о контртераристической операцию: РИА Новости 00:36 04/06/2010 "Госдума рассмотрит поправки о защите прав дольщиков ..." "Госдума в пятницу намерена рассмотреть в третьем, заключительном чтении поправки в закон "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряд законодательных актов РФ, направленные на защиту прав участников долевого строительства." ... Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который в свою очередь зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. При этом одним из основных источников финансирования строительства на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан", - заметил он (Саблин).
Старая (19.07.2007) РИА Новости Пресс-конференция на тему: 10 лет Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Участники: председ. Ком. ГД по граждан., уголов., арбитраж. и процессуал. законодательству П. КРАШЕНИННИКОВ (66 мин.) ссылка.
Сообщение: 38
Зарегистрирован: 06.06.08
Откуда: РФ, Санкт-Петербург
Отправлено: 05.06.10 20:23. Заголовок: jilted: Статья на rb..
jilted: Статья на rbc.ru - думаю, нас всех это касается. Дольщики под защитой
Госдума ужесточает условия для застройщиков Вчера Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства. Сегодня компании-застройщики неохотно заключают < договоры > < долевого > < участия > (ДДУ), используя альтернативные схемы. Поэтому инвесторы в случае возникновения проблем потенциально попадают в число обманутых дольщиков. Законопроект предусматривает наказание для компаний в виде штрафов от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждую квартиру, по которой не был заключен < договор > < долевого > < участия >. Представители бизнеса обеспокоены, что принятие законопроекта в условиях кризиса может повысить количество банкротств среди застройщиков и привести к остановке ряда строящихся объектов. В России может начаться новая волна обманутых дольщиков. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, для гражданина, заключающего ДДУ с застройщиками, риски денежных вложений становятся минимальными, а для застройщиков процесс получения средств от физических лиц — более сложным и менее выгодным. Только в 2006 году доля незаключенных ДДУ в строительстве составила 84%. Компании используют, например, такие обходные схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. Так как сейчас нет механизмов, понуждающих застройщиков заключать < договоры > < долевого > < участия >, депутаты предлагают ввести в качестве наказания серьезные штрафы для бизнеса. «Использование обходных схем, по нашим оценкам, минимизирует затраты для застройщиков в сумме порядка 2% от стоимости каждой квартиры. Штраф обойдется намного дороже», — сказал РБК daily один из авторов законопроекта Александр Хинштейн. Кроме негативных для бизнеса мер депутаты предлагают ввести и поощрительные. Компании, действующие в рамках закона, будут освобождены от уплаты НДС, который сейчас взимается по ДДУ. Необходимость уплаты НДС, как считают депутаты, один из моментов, который сдерживает бизнес от использования законных схем. Как пояснил Александр Хинштейн, хотя законопроект и был написан в докризисное время, он носит антикризисный характер. Но участники рынка с этим не согласны. «Предлагаемое ужесточение ответственности в условиях кризиса может потенциально увеличить количество банкротств строительных компаний», — считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Кроме того, по его словам, помимо необходимости уплаты налогов у компаний периодически возникает масса других преград, не позволяющих использовать < договора > < долевого > < участия . «Законопроект создает крен в пользу потребителей и больно бьет по застройщикам», — говорит руководитель проектов компании «Самета-Недвижимость и право» Денис Шорин. Он отмечает, что на фоне падения цен на недвижимость у граждан возникает искушение найти способы истребования вложенных в строительство средств. С учетом несовершенства работы, в первую очередь чиновников, неизбежно происходят срывы по срокам оформления собст-венности. «Девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, скорее всего, повлечет остановку строительства других объектов», — говорит эксперт. Тем не менее юристы признают несовершенство существующего законодательства. «Рынок восстановится, а проблемы закона об участии в долевом строительстве останутся», — считает гендиректор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская. Она замечает, что одного послабления в виде осво-бождения НДС для стимулирования застройщиков будет недостаточно. МАРИНА СЕЛИНА 14.05.2009
jeff333: А разве этот законопроект, не будет касаться, только договоров, заключенных после приятия закона? jilted: Не знаю. Еще два чтения с поправками и подпись первого лица. Неизвестно, в каком виде закон выйдет в итоге. skochkurov: Еще коментарий к этой новости с сайта дольщиков дома на Дунайском. Таже новость в обработке bpn.ru Интересная у них новостная лента - про очередные проверки строек прокуратурой.
В деятельности 000 "ЛЭК III" осуществлявшего строительство жилого дома по Товарищескому проспекту, установлен факт частичного невыполнения застройщиком инвестиционных условий перед городом, что повлекло нарушение прав граждан, которые не смогли в установленные договором сроки получить квартиры в построенном доме по актам приема-передачи и оформить право собственности на них. Прокуратура Невского района выявила факты включения ЗАО "Троицкое", ведущим строительство жилого дома по 1-й Рабфаковскому переулку, в договоры с гражданами условий, ущемляющих их права как потребителей. Источник skochkurov: В Петербурге закон о долевом строительстве выполняется лишь 36 компаниями, 18.02.2010 АСН-инфо
В СПб 214-ФЗ «О долевом строительстве» в настоящее время выполняется лишь 36 компаниями на 81 объекте – при том, что строительство многоквартирных домов выполняет более 250 компаний. Такие данные на слушаниях в КГХ ЗакС привел начальник Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александр Меденцев. Он объясняет низкую скорость перехода к исполнению закона сложностью процедуры переоформления договоров, а также рисками для застройщиков при выполнении закона в его действующей редакции. Как напомнил А.Меденцев, поправки в 214-ФЗ, предложенные, в частности, НП «Объединение строителей Петербурга», до настоящего времени не рассмотрены Госдумой. До утверждения поправок в закон альтернативные формы договоров остаются юридически легитимными, в связи с чем контролеры ограничиваются разъяснительной работой. С дольщиками также возникают проблемы: некоторые из них отказываются переоформлять договора по закону 214-ФЗ, опасаясь, что новый документ будет заключен на иных, менее выгодных для них условиях. Проведение проверок выполнения строительными компаниями обязательств перед участниками долевого строительства на практике затруднено вступлением в силу закона №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», направленного на снижение административных барьеров. Как рассказал А.Меденцев, Комитет по строительству получил разъяснительное письмо из ФСФР о том, что в соответствии с этим законом, проверки в рамках надзора долевого строительства не могут затрагивать финансовой деятельности компаний.
Сообщение: 252
Зарегистрирован: 10.07.08
Откуда: Москва
Отправлено: 07.06.10 09:52. Заголовок: Суд отменил штраф за..
Суд отменил штраф за объезд 214-го закона
Попытка Смольного штрафовать застройщиков за использование «серых» схем при продаже жилья потерпела фиаско. Торговому дому «Сигма» удалось оспорить решение Комитета по строительству, который наказал компанию за предварительные договоры купли-продажи. У власти по-прежнему нет рычагов воздействия на тех, кто игнорирует положения закона о защите дольщиков. А застройщики, которых уже оштрафовали за использование подобных схем, получили шанс не платить по выставленным счетам.
По признанию самих чиновников, конфликт ООО «ТД «Сигма» и Комитета по строительству — первая попытка властей заставить застройщиков работать по 214-му Федеральному закону «О защите прав дольщиков…». В середине марта ведомство оштрафовало «Сигму» на 400 тыс. рублей за то, что она, продавая квартиры в строящемся доме на Рыбацком проспекте, 17, привлекала покупателей жилья на основании предварительных договоров купли-продажи. Попытка оказалась неудачной: в понедельник, 31 мая, арбитражный суд Петербурга и области отменил соответствующее постановление комитета.
Новый светлый дом на берегу Невы на Рыбацком проспекте выделяется на спутниковом снимке среди окружения.
Направляемся в район метро «Рыбацкое». Едва не запутавшись в развязках, которые ведут на вантовый «Большой Обуховский мост», удачно все же их минуем и утыкаемся в жилой комплекс «Князь Александр Невский», строительство которого на нулевом цикле. Несмотря на распространенный тезис о том, что на нулевом цикле сейчас все стройки заморожены, наблюдаем заливку фундамента 35-этажного кирпично-монолитного комплекса. Застройщик, заказчик и генподрядчик - ЗАО «РосСтройИнвест».
Правда, как уверяет представитель компании застройщика, могли строить и больше, и быстрее, но - «проклятый кризис». «Сейчас мы готовы в месяц лить по 5 тысяч кубов бетона в основание дома. Но приходится ограничиваться 500 кубиками», рассказал он. Два дома на Рыбацком проспекте – №15, корпус 1, от ООО «ИСГ «Невский Синдикат», уже сдан. Соседний дом №17, от ООО «Торговый Дом «Сигма», достроен: у него срок - I кв. 2009 года. bpn.ru<\/u><\/a>
Отправлено: 26.06.10 12:55. Заголовок: О заинтересованных с..
О заинтересованных сторонах на поле 214 ФЗ:
"В их подготовке и формулировании приняли участие различные отраслевые организации, такие как "Международный ипотечный клуб" и "Ассоциация строителей России", девелоперские компании и депутаты из различных комитетов Госдумы."
Отправлено: 04.07.10 01:11. Заголовок: К размышлениям jeff3..
К размышлениям jeff333: "А разве этот законопроект, не будет касаться, только договоров, заключенных после приятия закона?"
Ответ на схожий вопрос о том, какие договора долевого строительства подпадают по действие 214 ФЗ. (см. "Юридические тонкости покупки строящегося жилья" 20.03.09 Александр Петренко, заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР» klerk.ru/law/articles<\/u><\/a>)
Отправлено: 12.07.10 11:11. Заголовок: Сюрприз для девелоперов - BN.ru
Принятые и подписанные президентом поправки к закону №214-ФЗ стали сюрпризом для девелоперов. О необходимости их принятия говорили более двух лет, а последние месяцы не оставляли сомнений в том, что поправки вот-вот вступят в силу, но девелоперы верили в чудо. Однако чудеса случаются только в сказках – пора бы уже перестать в них верить и начать работать по закону.
Отправлено: 24.07.10 15:40. Заголовок: Впрочем, корпоративн..
Как прочитали поправки к 214 ФЗ строители. (см. статью Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов. Остановка по требованию. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №25(609)<\/u><\/a> 28.06.10)
Отправлено: 17.02.12 13:42. Заголовок: Все наверное замечал..
Все наверное замечали существование сайта vdolevke.ru, не заметить его существование невозможно. Он регулярно рекламировался в Яндкс.Директ, а вид этого сайта и привлечение авторов статей говорят о его щедром финансировании. Но кто этот спонсор, для меня, до недавнего времени, оставалось загадкой. Все выяснилось сегодня, когда начал рассматривать практику скандальной строительной компании Импульс. Одна из статей в nsp.ru об очередном скандале этой компании была скопирована на сайте postroim.com. Использование домена второго уровня может свидетельствовать о дополнительном оригинальном содержании по теме поиска. Проходим на сайт с флагами ЕР, смотрим в колонке слева ссылку с заманчивым текстом "Реестр строительных площадок России с долевым участием граждан-соинвесторов". Открываем - вот ответ на принадлежность vdolevke.ru.
Те, кто обладая большинством во всех гос органах, принял законы долевого строительства унижающие дольщика изо-всех сил "пекутся" о его защите. Если с коммерсантами все понятно - их правило получить прибыль с минимумом затрат, то род деятельности этих людей, по-видимому, может быть описан не иначе как оборотни.
Статья с анализом новых поправок в 214 ФЗ на БН [1], где делается вывод о том, что поправки с контролем застройщика приведут к повышению стоимости жилья. Нет в статье депутатского анализа деятельности ЖСК, о котором писала РГ [2, 3]. Поправки просто революционные и исключают мошенничество. Но такие же радужные ожидания были перед предыдущими нововведений. Наповерку оказалось, что поправки ничего не изменяют в расстановке сил на рынке и скорее были нужны для имитации заявленной деятельности.
цитата:
Госдумы РФ вновь озаботились проблемой обманутых дольщиков – в марте они рассмотрят очередные поправки в закон № 214-ФЗ ...
Воплощение на первый взгляд благой идеи оставляет желать лучшего. Новый законопроект может поставить под сомнение сложившуюся практику участия граждан в строительстве и привести к росту цен на возводимое жилье. ...
Как явствует из пояснительной записки к проекту закона, после принятия 214-ФЗ государство «самоустранилось от решения проблемы обманутых дольщиков». Коих по всей стране уже насчитывается несколько десятков тысяч. ... Согласно новым поправкам ... новые обманутые дольщики будут иметь право на долю незавершенного строительством объекта (она, в свою очередь, пропорциональна внесенному дольщиком платежу).
Контроль за средствами дольщиков значительно усилится. Планируется, что каждый договор об участии в долевом строительстве надо будет подтверждать поручительством со стороны саморегулируемого сообщества. Если такового нет, функции поручителя должны брать на себя органы региональной власти.
В случае принятия поправок оплату договоров долевого участия можно будет вносить через депозит нотариуса. Либо – использовать при расчетах банковский аккредитив финансового учреждения с государственным участием. Перед тем как получить деньги, застройщик должен доказать, что имеет право привлекать их и выполнил определенный договором объем работ. Точнее – предъявить соответствующий акт, а в некоторых случаях – и технический паспорт на объект незавершенного строительства.
Напомним, что сейчас по ФЗ-214 застройщик имеет право самостоятельно привлекать деньги дольщиков и расходовать их только на строительство дома, в котором эти граждане и приобрели квартиры по договорам долевого участия.
Трудности воплощения. ... В документе не прописана система, по которой региональный орган власти или СРО должны ручаться за застройщика.
Положение о том, что застройщик может получать деньги не напрямую у дольщика, а через банковский аккредитив или депозит нотариуса, идет вразрез с нынешней схемой привлечения средств. Компания сможет получать деньги не авансом (как это происходит сейчас), а лишь по факту выполненных работ. А если банк или нотариус перечислит застройщику средства и не проверит, выполнил ли он свои обязательства, то, исходя из логики документа, к ответственности его не привлекут.
Оплачиваем только то, что построено.
цитата:
«По сути, такая схема отменяет ныне действующий механизм продажи жилья с рассрочкой платежа – депонирование средств у нотариуса предполагает стопроцентную оплату. Непонятно, как именно будут списывать средства, – если поправки примут, придется разрабатывать соответствующую процедуру. Банкам и нотариусам нужно будет привлекать профессионалов, которые займутся проверкой поступающей от застройщиков сметной документации для ее оплаты. Что, конечно же, спровоцирует повышение стоимости жилья», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
К тому же, по словам директора департамента новостроек АН «Бекар» Эльдара Султанова, возможность использования денег лишь после выполнения определенных работ приведет к тому, что застройщикам придется активней брать кредиты на разработку новых проектов. Дело в том, что большинство компаний используют средства дольщиков не только на строительство текущих объектов, но и на разработку концепций будущих.
Поправки предусматривают, что, в случае несоблюдения условий договора застройщиком, нотариус или банк все же перечислят ему деньги – за вычетом штрафных санкций. «Другими словами, нотариус и банк возьмут на себя функции судебных органов – сами будут определять факт ненадлежащего исполнения условий договора застройщиками и сумму штрафа», – говорит генеральный директор КЦДС Анна Максимова.
По ее словам, сейчас возможность хранения депозита предоставляют от силы 3-5 работающих в Петербурге нотариусов. А раскрытие аккредитива – услуга небесплатная. И документ не дает ответа на вопрос о том, кто именно должен за нее платить.
В поправках также есть положение о том, что если застройщик не выполняет своих обязательств, каждый дольщик имеет право организовать собрание других участников строительства. Загадка в том, каким образом инициативный покупатель получит список других дольщиков. Видимо, законодатели понадеялись на то, что застройщик сам будет предоставлять соответствующие списки.
Еще одна новация предполагает возможность создания инициативной группы, которая сможет действовать от лица всех участников долевого строительства. Вопрос, зачем это делать, остался без ответа – при том, что собираться для решения тех или иных вопросов можно и без внесения поправок в 214-й закон.
Совсем уж малопонятной выглядит прописанная в поправках возможность отчуждать общее имущество из состава многоквартирного дела. Авторы документа не дают ответа, зачем это делать в принципе. Зато утверждают, что «отчуждать имущество можно на основании заверенного нотариусом протокола общего собрания дольщиков».
Без перспектив. Эксперты уверены: в своем нынешнем виде документ лишь усложнит работу застройщиков. «Наше государство в очередной раз выбирает самый парадоксальный способ решения проблем – желая защитить интересы дольщика, увеличивает риски застройщиков, которым люди доверяют свои деньги. Хотя было бы логичным упростить жизнь участникам рынка и одновременно – усилить за ними контроль», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
По словам Эльдара Султанова, поправки направлены на то, чтобы сделать рынок более прозрачным. «Но от принятия этого законопроекта в первую очередь выиграют банки, на счетах которых будут открываться депозиты», – считает Эльдар Султанов.
Не стоит перечислять абсолютно все положения нового документа – в силу их откровенной слабости и непродуманности. Ясно одно – в случае их принятия № 214-ФЗ может перестать быть относительно нормальным механизмом привлечения денег дольщиков, а система работы по этому документу значительно усложнится. Причем как для застройщика, так и для дольщика. К тому же документ создает угрозу повышения стоимости жилья и возврата к «серым» схемам.
Вспомним, что произошло после принятия № 214-ФЗ: многие застройщики перестали заключать договоры долевого участия в их прежнем виде и стали придумывать различного рода альтернативные механизмы привлечения денег от дольщиков. Например, продавать жилье по предварительным договорам купли-продажи.
Государству понадобилось несколько лет, чтобы приучить участников рынка работать по № 214-ФЗ. Если новую версию закона утвердят, застройщикам вновь придется включать фантазию и придумывать новые виды серых схем.
Отправлено: 02.03.12 22:04. Заголовок: Первая статья 214 ФЗ
Содержание части 2 статьи 1 закона о долевом участии не отвечает ее названию
Первая статья 214 ФЗ называется "Предмет регулирования настоящего ФЗ". Если ч.1 этой статьи, действительно, соответствуют названию этой статьи (ключевое слово "отношения"), то последующая часть явно не соответствует названию статьи. В части 2 перечисляются схемы привлечения средств граждан на строительство. Присутствие этой части выглядит чужеродным. Часть 2.1 статьи никак не отражает название статьи, она содержит меры ответственности, как и часть 2.2, определяющая какой вид законодательства распространяется на нарушителей.
Ниже изображение статьи 1 в ее текущей редакции с сайта Гарант [1]. Текст ч. 2 выделен.
Причину в разнородном содержании первой статьи можно увидеть при ее изменении поправками, внесенные 119-ФЗ от 17.06.2010. Первоначально предметом Закона были только схемы ДДУ (колонка слева), а после поправок абсолютно все схемы (организационные способы) привлечения средств. Ниже изображение изменений ч. 1 с сайта Консультанта [2].
Часть 2 статьи первоначально служила для расширения предмета Закона от ДДУ до схем сертификатов и кооперативов. После поправок она ограничивает предмет Закона тремя схемами, все схемы привлечения перечислены на равных условиях.
Следует отметить, что ограничительное перечисление в этой части статьи распространяется на дома, не получившие разрешения на ввод как это определено ГСК РФ (выделено зеленым). После получения разрешения на ввод (окончания строительства в соответствии с ГСК РФ) форма договора не ограничивается приведенным списком из трех схем. В нашем случае, после получения застройщиком ЖК Якорь разрешения на ввод в соответствии с ГСК РФ, предложение к смене предварительного договора на договор кооператива не является единственной альтернативой и средством соблюдения выданных застройщику предписаний.
Новые части 2.1 и 2.2, введенные поправками, содержат исключительно меры ответственности. На изображении ниже с введенными попраками частями статьи 1 синим выделены ключевые слова нехарактерные для описания предмета Закона.
Несмотря на форму изложения все содержание статьи 1 распространяется на все договорные схемы. В частности, на схему ЖСК без участия застройщика, которая предлагается к заключению покупателям по предварительным договорам.
Отправлено: 04.03.12 15:26. Заголовок: Порядок изложения по..
Порядок изложения положений в 214 ФЗ
Вторая статья 214 ФЗ называется "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе". Авторы закона постарались написать первую статью о предмете Закона не используя основные понятия, которые разместились ниже. Тем не менее, в тексте первой статьи без использования этих понятий не обошлось. Причем, из-за отсутствия полных определений понятий вначале были использованы их сокращения, частично согласующиеся с определениями ниже. Например, в ч. 1 статьи 1 дважды упоминается объект долевого строительства:
цитата:
1. Настоящий Фз регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Наоборот, понятие "участник долевого строительства", введенное в статье 1, отсутствует в списке понятий, но используется при определении понятий статьи 2.
Текст статьи почти не подвергался изменениям, за исключением добавления "субарендаторов" в определении застройщика. Действие статьи распространяется на все способы привлечения средств.
цитата:
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Беседа неизвестного сотрудника БН с Павлом Созиновым о том, как сделать механизм участия в строительстве жилья безопасным в статье “Долевка требует превентивных мер”, 29.03.2012, http://www.bn.ru/articles/2012/03/29/91015.html
Хотя, камнем преткновения названо банкротство застройщика, улучшение закона 214 будет заметно и при других, более мелких “камнях” – отчетность по проекту, регистрация договоров, качество строительства и т. д. Созинов предполагает, что банкротство вполне естественный процесс.
цитата:
Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли
В Палате сделали открытие - застройщиком сейчас называют компанию, относительно которой заранее известно, что она не является инициатором проекта и не сможет отвечать по обязательствам. Инициаторы проекта укрываются от ответственности.
цитата:
Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени.
С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале.
Далее о нашем случае, рекламируется объект холдинга, а на практике некого безответственного ООО или ЖСК, никак не связанного с холдингом.
цитата:
Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.
Инвесторы застройщика, мало чем по статусу отличаются от застройщика
цитата:
Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в 2006 г. поправками в 214-ФЗ попытался воспрепятствовать инвесторам переуступать права требования физлицам, однако прямого запрета инвесторам привлекать денежные средства на период строительства не ввел. Это привело к определенным правовым коллизиям, ведь ответственность инвесторов перед участниками строительства в 214-ФЗ не прописана.
цитата:
В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.
Как устав ЖСК коррелирует с 214 ФЗ? Никак, для этого достаточно было прочитать несколько образцов такого устава ЖСК, например наш.
Про финансовую безопасность строительства и два вида застройщика в законе. Здесь нужно учесть, что наши застройщики (ООО и ЖСК) не входят в СРО. Про хромающие подходы.
цитата:
- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды?
- Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это … лицо…, имеющие … земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают.
Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена.
Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в 2011 г. в Петербурге было зарегистрировано 26 тыс. договоров долевого участия, то арбитраж параллельно рассматривает 2,7 тыс. заявлений от пострадавших дольщиков. Поэтому страховые фонды - это инструмент, не являющийся превентивным механизмом, а лишь одним из возможных предложений. Если говорить о банковском секторе, то там подобный механизм поддерживается целым арсеналом средств – это и основополагающая регулирующая роль ЦБ, и резервные нормы отчислений и т.п. Так что о прямых аналогиях говорить не приходится.
За рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм?
цитата:
… Механизм, реализуемый, например, в Дубае. … Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. … Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка.
Северо-Западная палата недвижимости основана в феврале 2010 года при поддержке Аппарата полномочного представителя Президента … в СЗОФО и органов исполнительной власти субъектов Северо-Запада. Миссия общественной организации – создание безопасного и прозрачного рынка недвижимости. Основной принцип деятельности общественного объединения – работа в интересах граждан России.
Подписание соглашения о сотрудничестве между Общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге и Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости по Северо-Западу в лице Северо-Западной палаты недвижимости http://www.s-zpn.ru/press_centre/photo/?SECTION_ID=106&ELEMENT_ID=2374
“26 августа 2011 состоялось подписание соглашения между Общественной приемной Владимира Путина в Ленинградской области и Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Северо-Западной палаты недвижимости”, - искал текст соглашения на сайте Палаты, но увы он держится в секрете и не опубликован. http://www.s-zpn.ru/press_centre/photo/?SECTION_ID=106&ELEMENT_ID=1944
В Северной столице подвели предварительные итоги конкурса «Доверие потребителя»-2011. Все организации прошли предварительный отбор оргкомитета, в который входят представители Ассоциации риэлторов …, Ассоциации банков …, Северо-Западной Палаты недвижимости. По итогам первого этапа конкурса - потребительского голосования - в каждой номинации осталось всего 10 компаний. Это значит, что за них с 20 мая по 26 октября 2011 года проголосовало наибольшее число посетителей сайта stroyproblema.ru и сайта соорганизатора конкурса Большого Сервера Недвижимости bsn.ru. В голосовании приняли участие в совокупности более двух с половиной тысяч человек. Именно они, выбрав ту или иную компанию, «проголосовали ногами», то есть - пришли туда, где получили исчерпывающую информацию и необходимый сервис.
Застройщиков могут обязать открывать специальные банковские счета для средств, собранных с участников долевого строительства.
Такое предложение содержится в проекте поправок к закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Он опубликован на сайте Минфина.
Предполагается, что такие счета в банках должны быть открыты застройщиками по каждому многоквартирному дому. Какие либо другие средства на такие счета зачисляться не могут. А расходоваться они должны исключительно на строительство.
Эти меры, говорится в пояснительной записке к проекту документа, направлены на "совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств". "Ведение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости", - полагают в Минфине.
Минэкономразвития РФ опубликовало проект изменений в федеральный закон №214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Если поправки утвердят, застройщик будет обязан открывать отдельный счет для привлечения средств дольщиков по каждому возводимому дому. Также компаниям запрещается переводить на этот счет деньги, полученные из других источников.
По мнению авторов законопроекта, коррективы позволят контролировать использование денег участников долевого строительства. В частности, как сказано в пояснительной записке к документу, «ведение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту».
Обсуждение законопроекта продлится вплоть до 11 сентября, после чего его должны вынести на рассмотрение Госдумы РФ.
Поправки в федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" планируется внести в Госдуму осенью 2012г. Об этом сообщил на пресс-конференции в РБК председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев.
По его словам, данный федеральный закон требует доработок. "Во-первых, необходимо прописать в нем возможность контроля за жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), чтобы их можно было проверять на целевое использование денежных средств", - отметил К.Тимофеев.
Кроме того, предлагается осуществлять страхование застройщиков. "Если дом не сдан в срок, обязательства перед гражданами не исполнены, то будет страховой фонд, который по крайней мере возместит гражданам финансовые вложения. При этом надо понимать, что если человек вложил в однокомнатную квартиру, например, 2,3 млн руб., то в случае неисполнения обязательств он должен требовать не квартиру, а деньги, но сейчас, как правило, происходит наоборот", - подчеркнул он.
"Мы с этими поправками уже вышли. Правительство в целом поддержало. В ближайшее время они буду выноситься на обсуждение", - добавил К.Тимофеев.
Также предлагается доработать закон с тем, чтобы исключить возможность бесконтрольного строительства физическими лицами. "Сейчас государство контролирует строительство объектов, которое ведется только юрлицами, хотя и физлицам, и индивидуальным предпринимателям это тоже не запрещается. Однако контролировать их деятельность невозможно", - пояснил К.Тимофеев.
Инициатива запрета участия граждан в долевом строительстве
После знакомства депутата Макарова со ставшей обыденной практикой двойных продаж, мошенничества и криминала он приходит к выводу о том, что сегодня единственной действенной защитой граждан может быть запрет на привлечение средств граждан в строительство. Страница законодательной инициативы - assembly.spb.ru/ndoc/doc/0/777303473
В названии инициативы указана "защита прав", но в содержании защита прав отсутствует, речь идет об обоснованном изъятии права:
цитата:
Пояснительная записка к проекту ФЗ "О внесении изменений в отдельные Федеральные законы в целях защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов" Дата регистрации: 17.12.2012, assembly.spb.ru/ndoc/doc/0/777303477
В ряде субъектов Российской Федерации сохраняется напряженная ситуация с недостроенными объектами жилищного строительства, средства для возведения которых привлекались от граждан недобросовестными застройщиками. Несмотря на постоянно ведущуюся органами государственной власти работу по оказанию содействия так называемым "обманутым дольщикам", проблема сохраняется.
По данным Министерства регионального развития общее число "обманутых дольщиков" в целом по стране превышает 60 тыс. человек. В Санкт-Петербурге по данным органов государственной власти в Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, включен 21 человек. В то же время по данным экспертов число пострадавших граждан превышает 5 тысяч человек.
Для установления должных гарантий прав участников долевого строительства был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214), который с момента принятия претерпел 10 редакция, но так и не смог исключить для граждан - участников долевого строительства риски, связанные со строительством жилья.
При этом, индивидуальные предприниматели и юридические лица, участвуя в строительстве объектов недвижимого имущества, выступают в обороте на свой страх и несут предпринимательские риски.
Распространение предпринимательских рисков на граждан, не являющихся субъектами предпринимательской деятельности, представляется необоснованным по следующим причинам. Существующие регулятивные механизмы ФЗ N 214 в большинстве случаев не позволяют вернуть гражданам - участниками долевого строительства ни деньги, ни предоставить жилые помещения, что вызывают острую социальную напряженность. Решение проблемы, вызванной как просто предпринимательским риском, так и недобросовестными действиями застройщиков, в конечном итоге приходится решать за счет бюджетных средств, что является вынужденной мерой.
Представляется целесообразным установить запрет на участие граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в долевом строительстве объектов недвижимости. Внесение такого изменения позволит остановить рост числа "обманутых дольщиков", создать предпосылки для формирования стабильной ценовой политики в сфере "готового жилья", так как будет отсутствовать дифференциация стоимости квадратного метра для граждан на начальном этапе строительства и после его завершения. Само по себе строительство, и особенно жилищное, предполагает деятельность профессиональных участников, но не граждан, не занимающихся предпринимательской деятельностью, для которых риски долевого участия чрезвычайно высоки.
Можно полагать, что даже в предлагаемой инициативой форме грабеж не будет пресечен. Деньги - самый удобный вид движемого имущества для хищения.
СМИ, которые существуют на средства ограбленных граждан, утверждают, что запрет не обоснованный, поскольку граждане вступают как потребители и в другие договорные отношения не являясь профессионалами. Звучит так:
цитата:
Запретный зуд // Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №51(737) 24.12.12, c.9
Депутат петербургского ЗС единоросс Алексей Макаров выступил с инициативой: запретить гражданам участвовать в долевом строительстве. Потому что это опасно, рискованно и приводит к появлению все новых обманутых дольщиков.
Г‑н Макаров считает, что строительством могут заниматься только профессионалы. Он предлагает обратиться в Думу и откорректировать действующие законы так, чтобы финансировать возведение жилья могли только юридические лица или индивидуальные предприниматели.
В принципе, стоило бы заодно запретить гражданам пользоваться наличными: они ведь не эксперты, а количество фальшивомонетчиков все растет. А также изъять у них пластиковые кредитные и платежные карты: их держатели отнюдь не являются профессиональными финансистами.
Кстати, Алексей Макаров — профессиональный юрист, окончил юрфак СПбГУ. С отличием…
Услугой, будь то строительство или средства безналичного расчета, можно пользоваться, если она несет допустимые риски для гражданина. Комитет по строительству признал, например, что по их статистике обманутым на сегодняшнем рынке услуги по долевому строительству является каждый десятый потребитель, что является признаком к запрету данной услуги (см. расчет размера страхового взноса). Если сравнивать с риском грабежа для услуги пластиковых карт, то каждую десятую зарплату (средства по операции с банковской картой) гражданин не должен был получать, отдавая ее грабителям, но такого уровня риска на этом рынке услуг нет. Почему можно и дальше грабить каждого десятого покупателя строящегося дома?
Статистика на примере нашего дома не укладывается и в указанные строительным комитетом 10 процентов, поскольку все предварительные договора, как было установлено были заключены посторонним лицом, под видом застройщика. Почему и дальше эта компания должна грабить нуждающихся в жилье?
------------------ О праве и возможность его реализации, дольщик в нынешнем понимании, должен иметь волчью хватку, как у продавцов строящегося дома. Описание юриста как студент должен реализовать свое право - http://zina-korzina.livejournal.com/644878.html :
цитата:
Вот статья про общаги. Так сказать, полезные советы для страждущих, в том числе и юридические: "Если вопрос с жильем затягивается, то посещайте ваш деканат и узнавайте, в каком состоянии находится ваше заявление. Очень возможно, что оно просто было где-то потеряно и забыто. Обращайтесь в студенческий профком, ректорат и т.д. Помните, вас никто не ждал в чужом городе, никто не будет радостно исполнять все ваши права. Только от вашей активности зависит ваше будущее". То есть дают понять - права есть, но никто не будет исполнять, особенно радостно. Студент, прежде чем получить право на образование, должен иметь волчью хватку и, по возможности, не волчий аппетит - на стипендию даже в хипстерском в "Старбаксе" и в народном "Макдональдсе" не пожируешь.
Обещалкин подписывает новые изменения в неработающий долевой закон
Закон, который не работает и об этом все знают, снова совершенствует. Глава государства утверждает новые изменения, а закон этот является основой грабежа граждан этого государства. Единственный возможный способ помочь - признаться в отсутствии желания соблюдать своий же закон и анулировать его, как предложил Макаров:
Президент России Владимир Путин подписал поправки, дополняющий способы борьбы с недобросовестными застройщика при долевом строительстве. Соответствующий федеральный закон принят Госдумой 21 декабря 2012г. и одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012г.
Застройщики, грабящие граждан называются недобросовестными участниками гражданского оборота и права, однако, на самом деле они участники уголовного оборота - только таким способом можно успешно обходить недействующий закон.
цитата:
Как отмечается в сообщении пресс-службы Кремля, к установленным в федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" способам обеспечения исполнения обязательств застройщика (наряду с залогом и поручительством банка) добавляется страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Указанное страхование может осуществляться путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения со страховой организацией договора страхования.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик обязан будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте РФ, определенной на дату заключения договоров поручительства или страхования. Изменения коснуться целого ряда действующих законодательных актов.
В частности, в закон "О взаимном страховании" вносятся изменения, касающиеся порядка создания, особенностей функционирования общества взаимного страхования застройщиков и полномочий его высшего органа управления. В документе детально описана процедура осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Устанавливается порядок заключения договора страхования - он заключается по каждому объекту долевого строительства и в отношении каждого его участника.
Оговаривается размер страхового возмещения. Он определяется в зависимости от цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте РФ на дату заключения договоров поручительства или страхования. Определяется порядок обращения выгодоприобретателя с требованием о выплате страхового возмещения и сроки его выплаты, а именно, в течение 30 дней с даты представления документов выгодоприобретателем.
Устанавливается, что расторжение и досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования застройщиков от выполнения обязанностей перед обществом, а после ликвидации общества его члены солидарно несут субсидиарную ответственность за исполнение обязательств общества по всем заключенным договорам страхования.
Теперь вводятся дополнительные требования к банкам, выдающим поручительство, которое согласно федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является одним из способов исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Аналогичная норма действует и в отношении договора поручительства.
Хищением денежных средств и далее будут заниматься комитеты и надзоры при грабителях
цитата:
В Градостроительный кодекс РФ вносятся изменения, устанавливающие, что проверка обращений и заявлений граждан о фактах привлечения их денежных средств для долевого строительства в нарушение законодательства РФ в сфере долевого строительства будет предметом государственного строительного надзора.
В федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" уточняются положения, касающиеся порядка удовлетворения требований кредиторов - участников долевого строительства, при этом устанавливается приоритет граждан - участников долевого строительства.
Наконец, вносятся корреспондирующие изменения в Налоговый кодекс РФ и федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Закон, практически, никто не соблюдает и с легкостью обходит с позволения администрации на территории - свежий пример близкий к территории Кремля, где сидит подписант (sob.ru/nedostroy/zastroyschiki-o-nedostroe-i-dolgostroe):
цитата:
... По данным МИЦ, в столице не более 40-50% новостроек реализуется по 214-ФЗ.
По мнению Дмитрия Котровского, их доля еще ниже: «На практике – в Москве по-прежнему единицы продают квадратные метры по 214-ФЗ. По-прежнему имеют место различные вексельные схемы, инвестдоговора, и в этом легко можно убедиться, если заняться поиском квартиры на первичном рынке и побыть на месте покупателя».
Фактически, защита грабителей продолжается. Результат применения долевого закона, когда преступник наказывает сам себя в издании, которое рекламирует преступников - Жилье в сданном доме: возвращение «серых» схем, http://www.bn.ru/articles/2012/11/20/97638.html
цитата:
Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.
Похоже, название общества "бюллетень недвижимости" при данных условиях охоты на доверчивых следует назвать "бюллетень наперсточников". Именно на основе привлекательных рекламных предложений со скрытыми фактами люди принимают решение. Под каждым таким рекламным объявлением должно быть размещено предупреждение о бдительности и опасности.
Меры по предотвращению и информированию граждан, нуждающихся в жилье, должны быть такие же как в предупреждении опасности алкоголя и курения при их продаже в части рекламы:
цитата:
Британское правительство может запретить «брендировать» сигареты, 25 Ноябрь 2010, Анна Руденко, popsop.ru/41793
В то время как подавляющее большинство брендов стремится сделать свою упаковку как можно ярче, производители сигарет в ближайшем времени должны будут выпускать свой товар в как можно более аскетичных пачках — конечно, если они хотят и в будущем продавать табачную продукцию в Великобритании. Эндрю Лэнсли (Andrew Lansley), министр здравоохранения Британии, заявил о том, что правительство в ближайшем времени может принять закон, по которому сигареты в цветных пачках не будут допускаться к продаже. Кроме этого, ритейлеры также должны будут закрывать стеллажи с табачной продукцией — и все это для того, чтобы дети обращали на сигареты как можно меньше внимания. В идеале, на сером или коричневом фоне должна быть лишь основная информация и предупреждение о вреде курения.
«Мы должны испробовать новые подходы и принять решения, которые окажутся полезными для населения. Поэтому я хочу продумать идею неброской упаковки. Очевидно, что упаковка помогает привлечь новых курильщиков, поэтому вполне оправданным шагом будет закон, предписывающий выпускать сигареты в незаметных пачках. Очень неправильно, что детей приманивает яркий дизайн упаковки. Мы за то, чтобы люди не курили — пускай у взрослых будет возможность приобрести сигареты, но дети должны быть ограждены от табака с самого начала», — сказал Эндрю Лэнсли.
Пока что дата подачи проекта на рассмотрение, равно как и предварительная дата принятия соответствующего закона, не объявлена. Это положение вещей совсем не устраивает производителей сигарет — ведь им, и так находящимся в самом невыгодном положении, нужно знать, к какому времени нужно разработать новую упаковку.
Мы очень рады тому, что министр загнивающего чуждого государства оценил ту огромную роль, которую играет яркая упаковка в популяризации ... обходных схем и неработающих законов среди юридически безграмотного населения территории
цитата:
«Мы очень рады тому, что министр оценил ту огромную роль, которую играет яркая упаковка в популяризации табакокурения среди детей и подростков. Если он серьезно настроен сделать пачки сигарет неброскими, тогда он должен обозначить дату, когда законопроект будет представлен в парламенте и войдет в силу», — отмечает Дебора Арнотт (Deborah Arnott), исполнительный директор организации Action on Smoking and Health, которая рассматривает протабачные и антитабачные инициативы с позиции наблюдателя.
Другие страны также очень активно принялись отстаивать политику, направленную против курения. Так, Австралия собирается запретить сигареты в заметных упаковках к 2012 году. По статистике, благодаря действиям по ограничению табачной экспансии, в прошлом году в Британии перестали курить 337 тыс. человек.
Новый закон в статье nsp - Андрей Некрасов. Страховка на выбор //Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 51(737) 2012-12-24, c.9, http://nsp.ru/nums/22978.html
Здесь граждан верно называют конечными покупателями (потребителями), а не инвесторами, как в статье о зуде
цитата:
Госдума приняла в третьем чтении законопроект об обязательном страховании ответственности застройщиков перед дольщиками. Компаниям предоставили выбор: вступить в общество взаимного страхования, получить поручительство от банка или застраховать ответственность у профессионалов‑страховщиков.
Какой бы вариант девелопер ни выбрал — это дополнительные расходы. А значит, эти меры приведут к удорожанию квартир в новостройках для конечного покупателя.
Указание на авторов - жуликов-хинштейнов, сразу проясняет, что они скроют то обстоятельство, что совершенствуемый закон практически не используется:
цитата:
Законопроект в конце прошлого года внесли в Госдуму депутаты Александр Хинштейн и Александр Коган. Изначально он предусматривал только фонд взаимного страхования (см. «НП», № 2 и 27/2012). Теперь вариантов больше. Но суть одна: страховка должна обеспечить возврат вложенных дольщиком средств, а также компенсацию убытков и неустойки. Застройщик обязан застраховать ответственность до государственной регистрации первого договора.
Компания может получить поручительство банка. Условия: банк должен работать на рынке не менее пяти лет, иметь уставный капитал не менее 200 млн рублей и собственные средства — не менее 1 млрд. Размер поручительства должен равняться стоимости договора с дольщиком, но быть не меньше суммы, рассчитанной из общей площади квартиры и «минрегионовской» цены, которую ведомство устанавливает для каждого субъекта РФ. Так что снизить объемы поручительств, указывая в договоре символические суммы, не получится. Кстати, это требование относится и к другим предложенным в законопроекте вариантам. В законе прямо не сказано, надо оформлять поручительство на каждую проданную квартиру или можно на весь объект оптом. Но похоже, законодатель имел в виду розницу.
Если застройщик выберет взаимное или коммерческое страхование, тогда гражданину, чтобы получить деньги, придется получить решение суда, подтверждающее его права на квартиру. Если застройщика признают банкротом — клиент получит деньги непосредственно из фонда или от страховщика. Причем неважно, есть ли у компании долги по уплате страховых премий. Гражданин должен получить деньги, даже если страховой договор расторгнут или его действие прекращено досрочно. Закон дает право выплачивать страховую премию в рассрочку, но запрещает франшизу.
Если договор заключается со страховой компанией — он должен соответствовать требованиям закона.
Общество взаимного страхования создается по решению учредительного собрания; собрание созывает оргкомитет, который формируется федеральным органом власти (скорее всего, Минфином). Учредители (не менее 30 компаний) должны иметь опыт строительства и продаж в соответствии с 214‑ФЗ (не менее трех лет). Деньги из фонда дольщик должен получить в течение месяца с момента предоставления документов. О сумме взносов в законопроекте нет ни слова. Видимо, они будут утверждаться уставом, который предстоит согласовать с федеральным органом власти.
Кстати, действие закона распространяется не только на новые проекты, но и на те, в которых администрация разрешит продлить сроки. Им тоже придется предъявить поручительство или договор страхования. Документ разрешает дополнительные проверки застройщиков, если граждане (или СМИ, или общественные организации) подозревают их в нарушении закона об участии в долевом строительстве.
Чтобы привыкнуть к новым требованиям, авторы дали достаточно времени. Пункты об обязательном страховании вступят в силу только через год со дня публикации закона. Все компании, которые успели зарегистрировать первый ДДУ до этого момента, смогут завершить проекты по нынешним правилам.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
цитата:
Статья 20. Информация о застройщике 1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утратил силу;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе ... 16) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;
Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики".
Жилищный кодекс. Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, http://base.garant.ru/12138291/15/
цитата:
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: ... Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 153 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
До того времени, когда права на землю было за государством
До введения в действие ГрК РФ от 29.12.04 определение понятия "застройщик" содержалось в Федеральном законе от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Определение ГрК РФ от 29.12.04 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга.
Определение ФЗ-169 (ч. 1 ст. 3): "заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее - лицензия)". Определение ГрК РФ от 29.12.04 (п. 16 ст. 1): "застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта".
Спрашивается, чем отличаются друг от друга приведенные определения и почему возникла необходимость заменить первое определение вторым? Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц, - это наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать намерением осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала - приобретение прав на земельный участок, потом - осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем.
Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов? Приведем норму ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее также - ФЗ-191): "До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации". Это значит, что с момента введения ГрК РФ от 29.12.04 в действие норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия "застройщик", перестала действовать. Необходимо применять определение ГрК РФ от 29.12.04.
Также возникает вопрос, почему не совпадающее с ГрК РФ от 29.12.04 понятие "застройщик" содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-214). Приведем определение, содержащееся в п. 1 ст. 2 ФЗ-214: "Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения".
Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ГрК РФ от 29.12.04 и ФЗ-214? ГрК РФ от 29.12.04 дает общее, универсальное определение, а ФЗ-214 - частное, которое распространяется на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения застройщика, заданный ГрК РФ от 29.12.04, а именно наличие прав на земельный участок. Далее ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемых этим законом частных случаев:
- не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда; - не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо; - не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства; - не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.
цитата:
Таким образом, различные определения в ГрК РФ от 29.12.04 и ФЗ-214 не порождают коллизии и не должны вызывать недоумения. ГрК РФ от 29.12.04 выстраивает такую систему, при которой начальной и ключевой фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело право на земельный участок. Для того чтобы могло состояться приобретение права на земельный участок, выделенный из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия, концентрированным итогом которых является градостроительный план земельного участка. В таком градостроительном плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка: его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использование, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).
Градостроительный план земельного участка, являясь результатом обеспеченной публичной властью планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее утвержденных документов, а с другой - предопределяет подготовку частными лицами последующих документов. Ранее утвержденные документы - это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: 1) землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством); 2) проектная документация; 3) разрешение на строительство; 4) разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию.
Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика предопределяются пересечением установленных публичной властью ограничений и его собственными желаниями и планами. Поэтому все остальные "ролевые функции" инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.
Застройщик-эксплуататор Ельникова Е.В. Право застройки в российском законодательстве: ретроспектива и перспектива, 25 Апр 13, http://rlijournal.com/2013/04/elnikova/
цитата:
Следует отметить, что установление минимального срока действия права застройки, обеспечивающее гарантированность имущественных интересов застройщика, имело место и в прежних законодательных актах. Так, по Закону 1912 года право застройки устанавливалось на срок не менее 36 лет, что объяснялось определением этого периода как минимального, в течение которого сохранялись самые дешёвые строения и могли окупиться расходы на сооружение зданий. Максимальный срок, на который устанавливалось право застройки, не мог превышать 99 лет[5]. В ГК РСФСР первоначально предельный срок застройки составлял 49 лет для каменных строений и 20 лет для прочих. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 6 июня 1925 г. увеличило максимальные сроки застройки, установив для каменных строений 60 лет, а для деревянных и прочих 40 лет, а впоследствии предельные сроки могли простираться и до 65 лет[6].
КонсультантПлюс: ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ. СПЕЦИАЛЬНЫЙ ВЫПУСК "ИЗМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ, ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И ДОГОВОРАХ (ЗАКОНОПРОЕКТ N 47538-6, ПРИНЯТ В I ЧТЕНИИ 27.04.2012) consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113134/#p195
цитата:
1.2. Право застройки
Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав. Среди них целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства. Обращаем внимание на то, что в силу абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ "с момента введения настоящего Федерального закона в действие заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается". Относительно права застройки целесообразно отметить следующее.
1.2.1. Установление нескольких прав застройки на одном земельном участке
Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем. В первую очередь речь идет о наложении нескольких прав застройки. Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке. Условия о характеристиках возводимого здания и о его расположении следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом по договору купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущего недвижимого имущества подобной индивидуализации можно достичь, включив в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию соответствующей части проектной документации возводимого объекта, градостроительный план земельного участка. Реализация данной рекомендации поможет избежать признания незаключенным договора об установлении права застройки, а также возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости.
1.2.2. Существенные условия договора об установлении права застройки
Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия: - о земельном участке; - о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо; - о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; - о сроке права застройки; - о плате за право застройки. Первые три условия рекомендуется описать максимально подробно ввиду того, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. В такой ситуации неопределенность одного из существенных условий означает риск возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении права застройки незаключенным. Относительно срока права застройки следует обратить внимание на то, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет. Сложно ответить на вопрос, какие правовые последствия повлечет за собой установление в договоре срока менее 50 лет. Есть вероятность того, что данное условие будет признано несогласованным, и тогда возникает риск признания договора незаключенным. Но возможно и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ, согласно которому не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка. Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки: 1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно; 2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях. Из этого можно заключить, что иные формы - например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, - в отношении права застройки не применяются. Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
1.2.3. Расторжение договора об установлении права застройки
Пункт 3 ст. 300.6 ГК РФ главы 20.1 "Право застройки" в редакции Проекта ГК РФ содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки - существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При этом существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, судами отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также: Определения ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10, от 27.04.2010 N 2912/10, Постановления ФАС Московского округа от 15.09.2010 N КГ-А40/10258-10, ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-697/11-С5, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А23-4027/10Г-16-244, от 23.12.2010 по делу N А14-2954/2010/79/6). Обращаем внимание, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию лица, имеющего такое право, собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта).
1.2.4. Односторонний отказ от исполнения договора об установлении права застройки
Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения. Такая возможность закреплена в ст. 450.1 ГК РФ в редакции Проекта. Фактически она отражает правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655). Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.
Афонина Алла Владимировна - начальник юр отдела ООО "Геотехника - фонд инвестиций в недвижимость", автор книг: "Жилищное право. Конспект лекций", "Практические вопросы строительной деятельности: новое в практике, правовой регламентации", "Кадры работников строительных организаций", "Комментарий к Жилищному кодексу РФ", "Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и др.). http://www.geoteh.ru/
цитата:
Глава 15. § 1. Договор участия в долевом строительстве - порядок его заключения, изменения, расторжения и исполнения В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Участие в строительстве жилья путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами - один из самых распространенных и доступных способов приобретения указанными лицами жилых помещений.
Возможность заключения договора о долевом участии в строительстве до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") была предусмотрена следующими нормативными правовыми актами: 1) Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х, где в ст. 15 была предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам; 2) ЖК РСФСР, где в ст. 24 также было рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия.
После вступления в законную силу указанного нормативного акта строительная организация, осуществляющая свою деятельность с целью передачи гражданам оконченного строительством жилья, может привлекать средства граждан только на основании закона, а также на основании законодательства о жилищных накопительных кооперативах.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно п. 2 ст. 27 действие указанного Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона.
Для того чтобы понять сущность и порядок применения договора участия в долевом участии в строительстве, нужно рассмотреть следующие признаки данного вида договоров: 1) стороны договора: а) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"); б) участники долевого строительства - их денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости. 2) предмет договора - участие в долевом строительстве жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащем передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящем в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; 3) обязанности сторон - в соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве заключается между указанными сторонами и содержит обязанность одной стороны (застройщика) в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. С другой стороны, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре должен быть четко определен объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором; 3) цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; 4) сроки и порядок уплаты цены договора - уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями; 5) гарантийный срок на объект долевого строительства - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.
Статья 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит обязательное требование в отношении указанного вида договоров. Они заключаются в письменной форме, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 17 этого Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства.
Статья 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает следующий порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, оговоренных в п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Помимо этих общих оснований для отказа в государственной регистрации (п. 1 ст. 20), в п. 3.1 ст. 25.1 указанного Закона определены дополнительные основания: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве").
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Заключение договора. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Согласно ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 Грк РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: - строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; - строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); - строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; - изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; - иных случаях. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
2) опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 указанного Закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на землю) ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии же со ст. 26 этого Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
По требованию любого обратившегося лица (в том числе потенциального участника долевого строительства при заключении договора) застройщик обязан представить для ознакомления (п. 2 ст. 20 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"): 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); 5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." также устанавливает аналогичное положение и предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изменение и расторжение. В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." предусматривает иную возможность: 1) в п. 2 ст. 5 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; 2) ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статья 452 ГК РФ содержит порядок изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 453 ГК РФ).
Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." допускает односторонний отказ от исполнения договора в следующих конкретных случаях по инициативе только участника долевого строительства: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) от обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования); 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, указанных в ч. 3 ст. 15.1 данного Федерального закона, которые предусматривают обязанность застройщика в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства;; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в случае нарушения застройщиком установленных указанным Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Этот Федеральный закон предусматривает также ряд оснований для расторжения договора по инициативе застройщика. Статья 5 указанного Закона устанавливает следующие основания для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщика в случае нарушения договора со стороны участника: 1) в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"; 2) в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При этом даже в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, приведенных ранее (ч. 4 и ч. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"), застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно п. 4 ст. 25.1 ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое ..." в случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Содержание понятия исполнения обязательств по договору приведено в ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...". Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве является распространенной формой приобретения объектов недвижимости в собственность. Участниками долевого строительства выступают граждане, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, преследующие различные цели: приобретение жилья, вложение денег в недвижимость, получение прибыли от перепродажи или сдачи в аренду объекта недвижимости, приобретение офисного помещения. Договор участия в долевом строительстве позволяет удовлетворить различные цели и интересы в зависимости от личных потребностей его субъектов. Отмечая значимость долевого строительства, О.В. Макаров пишет о том, что в современных социально-экономических условиях оно выступает в качестве доступной и основной разновидности строительства. «Основная масса населения, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в современной России не в состоянии вести собственное или индивидуальное строительство» [1, с. 63], – пишет автор.
В соответствии со ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Однако в правовой литературе до сих пор не сложилось единого мнения относительно того, является ли указанный договор публичным.
Некоторые авторы, в том числе А.А. Маковская и М.А. Бобровникова считают, что договор участия в долевом строительстве не является публичным [2, с. 25; 3 с. 3].
Противоположное мнение высказывает Е.Х. Акчулпанова, говоря о том, что из «юридической сущности договора об участии в долевом строительстве… его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами – бытового подряда и оказания услуг» [4, с. 55]. Аналогичного мнения придерживается и Т.Ю. Майборода [5, с. 81].
«Публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ» [6, с. 252]. В соответствии с указанной статьей, публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые данная организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Это означает, что коммерческая организация должна заключить договор с каждым обратившимся в нее лицом и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим. Отказ от заключения публичного договора при наличии такой возможности не допускается. Однако застройщиком по договору участия в долевом строительстве может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе и некоммерческая организация. Кроме того, законом не предусмотрена обязанность застройщика заключать договоры долевого участия с каждым обратившимся лицом. Заказчик вправе отказаться, например, когда потенциальный участник долевого строительства не предоставляет необходимые для заключения договора документы, не в состоянии внести первый взнос, когда отсутствует одобрение банком ипотеки и пр. Таким образом, застройщик заинтересован заключить договор долевого участия, но вовсе не обязан.
Кроме того, цена и иные условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех потребителей. Исключение составляют льготы, которые распространяются на конкретную категорию граждан и должны быть предусмотрены нормативными актами. При этом не допускается дискриминация потребителей при заключении и исполнении договора. Если признать договор участия в долевом строительстве публичным, то его цена и другие условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков (п. 2 ст. 426 ГК РФ). Однако в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена договора устанавливается и изменяется "по соглашению сторон". Застройщик формирует порядок оплаты для каждого объекта недвижимости в индивидуальном порядке, вправе предоставить скидки, предложить различные условия рассрочки. Стоимость одной и той же квартиры будет зависеть от первоначального взноса и длительности рассрочки, при этом чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка на остаток суммы. Кроме того, существуют различные схемы распределения платежей, составляются индивидуальные графики оплаты. Скидки также определяются индивидуально и могут быть предоставлены тем, кто приобретает сразу несколько объектов, вносит 100% стоимости квартиры единовременно или для того, кто приобретает квартиру у данного застройщика повторно. Кроме того, застройщиком могут быть предусмотрены акции для отдельных категорий граждан, например, для молодоженов, студентов. Все это исключает возможность применения норм об одинаковой цене для всех потребителей, предусмотренных п. 2 ст. 426 ГК РФ.
Романенкова Н.Д. высказывает мнение, согласно которому договор долевого участия в строительстве можно считать публичным, если он заключен гражданином для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности [7, с. 36]. Вместе с тем, не всегда возможно определить, какую именно цель преследует гражданин при заключении договора долевого участия, для его фигуры характерно сочетание качеств и инвестора и потребителя. Кроме того, в качестве дольщика также могут выступать и юридические лица.
Таким образом, Закон «О долевом участии в строительстве» не содержит прямых указаний на публичный характер договора. Однако в Законе предусмотрено право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении, что является одним из признаков публичного договора. Однако указанное правило представляет собой лишь одно из многочисленных средств защиты интересов участников долевого строительства. Для достижения указанной цели регулирование договора осуществляется с помощью различных публично-правовых инструментов, в том числе предусмотрена его государственная регистрация, регистрация права застройщика на земельный участок; необходимость получения разрешений на строительство у органов местного самоуправления; обязанность по подготовке проектной декларации, по ее размещению в средствах массовой информации; требования о порядке производства и распространения застройщиком рекламы, о государственном регулировании, контроле и надзоре при осуществлении долевого строительства и пр.
Таким образом, на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве не является публичным в смысле ст. 426 ГК РФ. Однако очевидна его «публичность» в силу необходимости защиты публичных интересов в сфере строительства и защиты дольщиков как слабой стороны договора. В этих целях указанный договор регулируется с помощью указанных публично-правовых элементов.
В качестве аргумента за отнесение «долевки» к публичным договорам Т.Ю. Майборода приводит следующее: "Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер", а "целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, вступить в соответствующие договорные отношения; очевидно, что, если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых застройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы" [8, с. 8, 9, 16]. В связи с этим следует согласиться с мнением М.В. Петрухина, который рассматривает проектную декларацию лишь в качестве предпосылки для заключения договора "[9, с.4]. Автор верно указывает, что она не только не содержит признаков публичного договора, но и не отвечает самому понятию договора.
О.Л. Капица полагает, что застройщик обращается с публичной офертой к неопределенному кругу лиц в распространяемых им буклетах. Автор квалифицирует предложение застройщика по размещении информации как публичную оферту [10, с. 21]. Представляется верным то, что проектную декларацию можно рассматривать в качестве публичной оферты в случае, когда она включает в себя все существенные условия будущего договора долевого участия и выступает в качестве предложения неопределенному кругу лиц, из которого явствует воля застройщика заключить договор с каждым обратившимся лицом. Однако понятия «публичный договор» и «публичная оферта» не являются тождественными. Во-первых, в публичном договоре, в отличие от публичной оферты, условие о цене может предусматривать льготы для отдельных категорий лиц. Во-вторых, стороной публичного договора всегда является коммерческая организация. Кроме того, публичная оферта должна содержать все существенные условия договора, что для публичного договора не обязательно, в нем могут быть определены лишь некоторые из них. Таким образом, даже если в конкретном случае проектная декларация содержит все существенные условия договора и выступает в качестве публичной оферты, это не означает, что договор долевого участия в строительстве необходимо рассматривать в качестве публичного договора.
Следует отметить, что смысл категории публичного договора заключается в защите интересов более слабой стороны, как правило, массовых потребителей, граждан. Ведь порядок заключения данного договора и определения содержания, а также выбор контрагента и условий договора для предпринимателя ограничены, ведь законодатель в данном случае намеренно отступает от принципа свободы договора.
Поэтому представляется верным мнение, высказанное Ю.В. Романцом о том, что "сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это – элемент правового регулирования, а не фактор, обусловливающий правовое регулирование", поэтому "теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора" [11, с. 153-154].
Таким образом, представляется верным, что договор участия в долевом строительстве не является публичным договором. Некоторые авторы считают необходимым признать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Например, Д.А. Соболев указывает на необходимость включения соответствующих положений в закон об участии в долевом строительстве, предлагает утвердить типовую форму договоров, установить обязательные для сторон правила и усилить государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в строительстве [12, с. 44]. Помимо этого, легальное закрепление договора долевого участия в строительстве в качестве публичного позволит распространить на дольщика ряд гарантий, предусмотренных в ст. 426 ГКРФ. Представляется, что эти меры окажут явное положительное влияние на защиту интересов дольщиков, повлияют на уменьшение количества нарушений их прав и развитие всего института долевого участия в целом.
Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что "практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует о том, что в связи с большим количеством объектов долевого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения" [13, с. 84]. М.А. Бобровникова высказывает мнение, согласно которому «основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок» [14, с. 27] О.Л. Капица также рассматривает договор долевого участия в качестве договора присоединения [15, с. 121].
Следует согласиться с мнением о том, что «к договору присоединения относятся только такие договоры, которые не могли быть заключены иначе, чем путем присоединения одной стороны к стандартным условиям, предложенным другой стороной» [16, с. 108].
Кроме того, для договора присоединения характерна формальная невозможность изменения его условий, другая сторона лишена возможности участвовать в их формировании и может только принять путем присоединения к договору в целом (п.1 ст. 428 ГК). Условия договора определены в формулярах или иных стандартных формах, в которых обычно содержатся все существенные условия договора.
Верным представляется мнение М.Н. Малеиной о том, что "присоединение акцептанта к договору происходит путем подписания стандартной формы или договора, в котором указано на использование стандартной формы, или путем совершения конклюдентных действий как согласие на все условия в целом. Некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения" [17, с. 8]. Как было указано выше, в договоре долевого участия объект недвижимости, его цена, способ оплаты и другие условия в каждом отдельном случае различны. Условия договора могут меняться в зависимости от ряда факторов, в том числе от предоставленной застройщиком в конкретной ситуации скидки или рассрочки будущему участнику долевого строительства, что в итоге повлияет на цену квартиры. Говоря о формальной невозможности изменения условий договора, следует отметить, что в Законе «Об участии в долевом строительстве» такое требование не предусмотрено. Конечно, на практике застройщики неохотно идут на изменение условий договора, что в первую очередь связано с большим числом дольщиков и строящихся объектов недвижимости. Однако в законе отсутствует указание на порядок заключения долевого договора путем присоединения к нему участников долевого строительства, в связи с чем допускается предварительное изменение его условий. Кроме того, дольщик может составить к договору дополнительное соглашение или протокол разногласий, а стороны в индивидуальном порядке вправе договориться об изменении условий, связанных, например, с отделкой помещения или с проведением отдельных видов работ, которые изначально не были предусмотрены договором. Поэтому в соответствии с п.3 ст.391 ГК РФ условия договора долевого участия формируются по соглашению сторон.
«Если в ходе заключения договора второй стороне удалось настоять на изменении условий формуляра, специфика процедуры заключения договора… пропадает, в силу чего такой договор не подпадает под понятие договора присоединения» [18, с. 309].
В связи с этим представляется верным мнение А.А. Маковской о том, что «в настоящее время ввиду отсутствия сложившийся практики заключения договоров участия в долевом строительстве нет достаточных оснований говорить о том, что эти договоры представляют собой договоры присоединения» [19, с. 13].
Для присоединенной стороны предусмотрены специальные основания, более широкие возможности для изменения и расторжения договора, в том числе при формальной законности его содержания. Однако порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве, наряду с общими нормами ГК, регулируется также Законом, в котором для этого предусмотрены специальные основания с учетом специфики возникающих между сторонами отношений.
В целом, смысл категории договора присоединения заключается в защите экономически более слабой, присоединившейся стороны, в предоставлении потребителю более широких возможностей добиваться его изменения и расторжения. Для определения понятия «слабая сторона» А.И. Савельев указывает на то, что «в пользу квалификации присоединившейся стороны в качестве слабой может являться цель заключения договора: в ситуациях, когда тот или иной товар либо услуга приобретаются лицом для собственных нужд, т.е. без цели ее последующей перепродажи, можно сделать вывод о том, что указанное лицо не является специалистом на рынке такого товара или услуги» [20, с. 18]. Однако указанная цель лишь одна из многих, которые могут преследовать участники договора долевого участия. Недвижимость в качестве объекта инвестирования открывает несколько вариантов использования. Зачастую затруднительно определить цель, которую преследует дольщик, приобретая объект недвижимости. При длительности строительства она может неоднократно измениться, поэтому целесообразно признать наличие качеств и инвестора и потребителя у дольщика в зависимости от конкретной ситуации. Независимо от цели, участнику долевого строительства предоставлены широкие возможности для извлечения прибыли, в том числе предусмотрена возможность уступки права требования или продажи готового объекта по цене, превышающей размер вложений. Участник вправе продать квартиру, сдать в аренду, в залог, подарить, использовать для личного проживания, обменять, перевести в нежилое помещение. Необходимо учитывать инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве, который не позволяет рассматривать дольщика- гражданина в качестве потребителя в чистом виде, он совмещает в себе качества инвестора и потребителя.
Все вышеизложенное является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения. Однако по мере развития института долевого участия в строительстве возможна его трансформация в договор присоединения. В связи с этим можно согласиться с мнением А. Маковской о том, что «возможно в будущем договор участия в долевом строительстве и будет заключаться как договор присоединения» [21, с. 24].
Литература и примечания 1. Макаров О.В. Организационно-правовые основы создания и использования недвижимости // Право и государство. 2005. №11. 2. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №5. 3. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. 4. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве . Дис. … канд. юрид. наук. Казань: РГБ, 2006. 5. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». Вып. 8. Т.1. Челябинск, 2007. 6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. 3-е изд-е. М., 2001. 7. Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2009. 8. Майброда Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 9. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. №3, 2010. 10. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. 11. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. 12. Д.А. Соболев О «публичности» договора участия в долевом строительстве // Труды СГА. М.: Изд-во СГА, 2010, №6 (34). 13. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве. Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 14. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. 15. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. 16. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник ВАС. 1995. №10. 17. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Маеиной (автор комментария – М.Н. Малеина. СПС «Консультант Плюс». 18. Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа. Юридический аспект. М.: Статут, 2005. 19. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №9. 20. Савельев А.И. Договор присоединения в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2010. №5. 21. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право 2005. №5.
1. Признаками договора долевого участия являются: особый субъектный состав; особенности предмета договора; различные цели участников данного договора; наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны; необходимость государственной регистрации договора, его изменений, а также уступки права требования из данного договора. Отмеченные признаки позволяют рассматривать договор долевого участия в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ.
При этом данный договор нельзя отнести ни к публичному договору, ни к договору присоединения.
2. Договор долевого участия по своей правовой природе отличается от схожих с ним договоров: купли-продажи, подряда (строительного подряда), простого товарищества, смешанных (сочетающих элементы купли-продажи и подряда) и комплексных, а также не отождествляется с так называемым «инвестиционным договором», достаточные основания для выделения которого в самостоятельный вид договора, по мнению автора данного исследования, отсутствуют.
В работе показано, что наименование договора участия в долевом строительстве, закрепленное Законом о долевом строительстве, не отражает особенностей складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название данного договора – «договор финансирования строительства недвижимости».
3. Для договора долевого участия в строительстве существенным условием является не только срок передачи объекта долевого строительства, но и срок строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Поэтому в диссертации обоснована необходимость установить для договора участия в долевом строительстве в качестве существенного условия срок начала создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Также обосновано, что закрепление в качестве существенного условия договора долевого участия – гарантийного срока – является излишним, так как это условие не является ни видообразующим, ни индивидуальным для данного договора.
4. Для договора долевого участия характерно наличие преддоговорных обязанностей лишь у одной стороны – застройщика. Предложено под преддоговорными обязанностями понимать условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства.
5. Найден действенный механизм воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче участникам долевого строительства объекта долевого строительства в установленный срок. Учитывая австрийский опыт1 регулирования данной проблемы, предлагается «привязать» уплату цены договора к этапам выполненных работ. При этом фиксацию завершения соответствующего этапа работ предлагается возложить на инспекции государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации.
6. Следует сохранить государственную регистрацию договора долевого участия, возникновение права собственности на объект недвижимости из которого «оторван» во времени от момента заключения договора, поскольку это позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечивает защиту имущественных интересов участников оборота, исключая возможность заключения двух и более договоров в отношении одного объекта.
7. Предусмотренные действующим гражданским законодательством основания для обращения взыскания на предмет ипотеки не учитывают особенностей долевого строительства, которые проявляются в том, что, во-первых, предмет ипотеки не проходит оценки, во-вторых, залогодателю (застройщику) в большинстве случаев противостоит множество созалогодержателей (участников долевого строительства), имеющих разные интересы в отношении предмета ипотеки.
Для решения указанной проблемы предлагается созывать общее собрание всех залогодержателей, на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дожидаться завершения строительства).
Закрепление указанного требования в Законе о долевом строительстве, по аналогии с общим собранием собственников, порядок организации и проведения которого урегулирован ЖК РФ, позволило бы учесть мнение и интересы большинства залогодержателей.
Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве Институт долевого строительства возник в России в начале 90-х годов ХХ-го века при переходе страны к рыночным отношениям, рыночной экономике.
Долевое участие в строительстве стало одной из распространенных форм приобретения недвижимости на «первичном» рынке жилья.
Экономическая сущность долевого участия схожа с куплей-продажей и подрядом, за исключением договора подряда на переработку (обработку) вещи. В обоих случаях одна сторона передает другой деньги с целью получения вещи (применительно к долевому строительству - жилого или нежилого помещения) в собственность.
Представляется, что в качестве одного из прообразов долевого строительства в России можно рассматривать конструкцию «строительства по справедливости» («construccin de la equidad»), возникшую в Аргентине в начале 80-х годов прошлого века.
В 1983-1989-х годах Аргентину возглавлял Президент Рауль Рикардо Альфонсин. Ему досталась бедная страна, разоренная семью годами правления военной хунты.
Особенно расстроенными оказались финансы. Замена обесцененного песо на новую денежную единицу аустраль к стабилизации экономики не привела. За семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций - в последний раз его деноминировали 1 ноября 1990 года в 500 тысяч раз. В таких условиях банки не выдавали кредиты - выдать кредит даже да полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. ,к Валютные же кредиты были тогда запрещены законом.
В этой связи как аргентинские девелоперы - десарролладоры, так и самим аргентинцы оказались в сложном положении (ипотечный кредит банки им по той же причине не давали, а накопить денег и купить жилье было невозможно, так как аустрали было бессмысленно копить). Учитывая сложную экономическую ситуацию в стране, в 1985 году Раулем Альфонсином был выдвинул лозунг — «Строительство по справедливости».
Суть его заключалась в том, что люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в строительстве их будущих домов. Едва получив свою трехдневную зарплату (месячную и даже недельную при такой инфляции не выдавали), аргентинец, пока деньги не подешевели, спешил внести взнос в sociedad annima (SA, акционерное общество).
Взнос подтверждался покупкой акции, стоимость которой выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Как только у аргентинца набиралось достаточное количество акций, он мог обменять их на уже ранее построенное жилье. Дело в том, что многие компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, построенными еще чуть ли не при Пероне. Однако покупателей на это жилье не было - крупные домовладельцы разорились из-за того, что жильцы перестали платить квартплату, а до Альфонсина дома поквартирно не продавались.
Дома эти, хотя и пустовали, но охранялись и поддерживались в нормальном состоянии, а когда Альфонсин убедил девелоперов распродавать дома поквартирно, то «процесс пошел». Строительные компании получили оборотные средства на завершение долгостроев и смогли сбросить с баланса давно построенные объекты, которые не продавались и требовали денег на их содержание.
За годы правления Альфонсина количество собственников жилья возросло от 2 до 21% населения .
По нашему мнению, по сути, те же социально-экономические причины: гиперинфляция, огромный дефицит жилья, трудности с получением кредита — способствовали возникновению долевого строительства в России в начале 90-х годов ХХ-го века.
Кроме того, В.И. Сенчищев справедливо отмечает: «В условиях первой половины 90-х годов прошлого века в национальной экономике, и в частности в том ее секторе, который был ориентирован на массовое жилищное строительство, сложилась ситуация, при которой существовавшая ранее государственная система жилищного строительства оказалась разрушенной, а нарождающийся в этой отрасли частный сектор находился в стадии накопления капитала. Иными словами, собственных средств, необходимых для инвестирования в строительство массового жилья, у участников этого сегмента рынка просто не было. С другой стороны, традиционная с послевоенных лет нерешенность жилищного вопроса и открывающиеся новые возможности разгосударствленной экономики стимулировали рост предложения свободных инвестиционных ресурсов, направляемых на жилищное строительство со стороны населения. Эти факторы сформировали ситуацию, при которой население готово было авансом финансировать застройщиков под обещание предоставления в будущем квартир в построенных домах» .
Появлению долевого строительства способствовало также изменение законодательства. Имеется в виду принятие Закона РФ от 24 декабря 1992 года1 Ж 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (далее по тексту — Закон об основах федеральной жилищной политики), в преамбуле которого было отмечено, что данный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях.
Определение существенных условий договора участия в долевом строительстве На договор долевого участия, как и на всякий иной гражданско- правовой договор, распространяются положения главы 28 ГК РФ («Заключение договора»), согласно которым договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК).
В юридической литературе традиционно предлагается существенные условия договора подразделять на три группы: существенные, необходимые и случайные .
К первой группе относят условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные. Одно из таких условий, имеющее значение для всех договоров, названо в п. 1 ст. 432 ГК: это предмет договора. В ГК имеются дополнительные указания о существенных условиях отдельных договоров: продажи жилых помещений (ст. 558), ренты (ст. 587), страхования (ст. 942), доверительного управления (ст. 1016).
Ко второй группе относят условия, названные в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида. Круг таких существенных условий обычно вытекает из природы договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон. Существенным условием договора перевозки груза и пассажира является пункт назначения (ст. 785, 786 ГК), договора подряда - задание заказчика (ст. 702), а договор продажи предприятия должен содержать в качестве обязательных приложения, характеризующие продаваемое предприятие (п. 1 ст. 560, п. 2 ст. 561 ГК).
К третьей группе относят условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Такие существенные условия зависят от вида договора, намерений одного из его участников. Условия этой группы включают, прежде всего, дополнительные способы обеспечения (неустойка, залог, поручительство, гарантия, страхование), а также особенности исполнения взаимных обязательств (порядок отгрузки товара, его проверки, условия оплаты и т.д.), если одна из сторон считает их существенными .
Признание существенными прочих условий договора зависит от воли законодателя, устанавливающего эти условия для конкретных видов договоров, и от воли самих участников, вступающих в договор и формирующих его условия .
Как отмечает один из разработчиков ГК РФ - В.В. Витрянский, «при разработке статьи 432 ГК произошел курьезный случай, который был замечен только после опубликования первой части Гражданского кодекса. В проекте была предусмотрена следующая редакция статьи 432 ГК: «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида ...». В этой связи В.В. Витрянский поясняет: «У нас было слово «необходимы» до самого последнего этапа - проекта, представленного в Госдуму. Последняя редакторская правка была сделана, когда никто из группы, работавшей над проектом, уже не имел никакого влияния на его дальнейшую судьбу, на этапе так называемой технической редакции. А в результате мы потеряли целый признак существенности условий договора.
Случай курьезный, а в практике нам теперь придется применять то, что есть в данном тексте» .
В этой связи в пп. 7.9 п. 7 раздела V Концепции предлагается внести изменения в п. 1 ст. 432 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, условия, необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» .
В юридической литературе иногда предлагаются и иные классификации существенных условий договора. Так, Б.Л. Хаксельберг и В.В. Ровный предлагают существенные условия всякого договора дифференцировать на объективно-существенные (помимо предмета это ещё и те условия, которые названы в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида в законе или иных правовых актах) и субъективно-существенные (это условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК) .
Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительства В целях защиты имущественных интересов участников долевого строительства законодатель в ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве установил, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из указанных способов:
- залогом недвижимости;
- поручительством.
При этом, как верно отмечает В.В. Чубаров, поддерживающий предложенную законодателем конструкцию ипотеки в силу закона земельного участка, права аренды, субаренды с одновременной ипотекой строительных улучшений земельного участка, традиционный разрыв прав на земельный участок и строящийся на нем объект долевого строительства, в котором участник долевого строительства рассчитывает получить отдельное жилое либо нежилое помещение, привел бы к тому, что в ипотеку до начала строительства просто нечего было бы отдавать. Затем, с началом строительства, возникла бы новая дилемма: с одной стороны, предметом договора долевого участия в строительстве является конкретное жилое либо нежилое помещение. Если оно начинает возводиться, появляется возможность передать его в залог будущему собственнику. С другой стороны, это конкретное помещение не может быть построено без участия в строительстве других дольщиков и в этом смысле вместе со всем объектом должно находиться в залоге у всех участников долевого строительства .
Следует отметить, что указанными выше способами обеспечивается исполнение исключительно денежных обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, к числу которых относятся:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом и (или) договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами (ч. 4 ст. 13 Закона о долевом строительстве).
В этой связи следует согласиться с A.A. Маковской в том, что «исполнение главной обязанности застройщика перед участником долевого строительства (обязанности передать помещение) не может быть обеспечено ни договорной, ни законной ипотекой, поскольку это обязанность не денежного характера» .
В отношении залога недвижимости известный американский ученый H.W. Chaplin отмечал, что «идея возникновения залога недвижимости проста и легка для понимания. Он существовал во все времена и у всех цивилизаций, и мы его можем обнаружить в любой системе права, которую мы знаем» .
В качестве одного из преимуществ ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения обязательств в германской цивилистической литературе обращается внимание на то, что земельный участок, служащий обеспечением, остается во владении собственника, последний может извлекать из этого выгоды и за счет этих средств производить платежи, погашая кредит и проценты по нему. С другой стороны, кредитор свободен от обязанностей по хранению или управлению .
При этом в отличие от российской конструкции ипотеки, установление ипотеки по германскому праву, будучи вещно-правовой сделкой, направленной на исполнение (Vollzugsgeshaft), отделено от обязательственной (долговой) сделки (Verpflichtungsgeschft), которая лежит в ее основе; она носит абстрактный характер. Обязательственной сделкой и тем самым каузой (causa) установления ипотеки является соглашение (оговорка) об обеспечении (Sicherungsabrede), согласно которому собственник земельного участка обязуется установить ипотеку в пользу кредитора (pactum de hypothecando). В случае, если соглашение об обеспечении признается недействительным, установление ипотеки данным обстоятельством не затрагивается, оно остается действительным .
Что касается самой идеи залога, то она действительно не вызывает особых вопросов , однако при обращении к отдельным институтам залога возникают серьезные проблемы.
Отправлено: 07.04.14 07:14. Заголовок: Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве
Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве //Журнал российского права. -2010. - № 3. - С. 134 - 142, http://www.juristlib.ru/book_8606.html
цитата:
До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) существовали различные определения договора участия в долевом строительстве 1 (далее - договор долевого участия), которые отражали позиции авторов в вопросе отнесения данного договора к одному из известных договорных типов. -------------------------------- 1 См., например: Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 75; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82; Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. С. 60. В части 1 ст. 4 данного Закона содержится легальное определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Из данного определения следует, что договор долевого участия является консенсуальным. Строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства представляют собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика. Договор долевого участия - двусторонний и возмездный. Он также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения. Например, А.А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным 2 . Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. -------------------------------- 2 См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 25. См. также: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право. 2006. N 6. С. 13. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О.Л. Капица, которая утверждает: "Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг" 3 . -------------------------------- 3 Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 117. См. также: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 55; Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 22, 23; Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 8, 9, 15, 16; Кирсанова Е.В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. N 3. С. 64. Признание договора долевого участия публичным договором означает предоставление участнику долевого строительства дополнительных гарантий, установленных ст. 426 ГК РФ: исключение возможности, в случае отсутствия указаний в законе и иных правовых актах, оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключения публичного договора; обязанность установления цены товаров, работ и услуг, а также иных условий публичного договора одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами; возможность обязать коммерческую организацию заключить с участником долевого строительства договор с помощью суда; возможность издания Правительством РФ в случаях, предусмотренных законом, правил, обязательных для сторон публичного договора (типовые договоры, положения и т.п.); возможность признать договорные условия, противоречащие требованиям п. 2 и 4 ст. 426 ГК РФ, ничтожными. Указанные гарантии также являются признаками публичного договора. "Таким образом, - пишет М.И. Брагинский, - публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ" 4 . -------------------------------- 4 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. С. 252. При этом следует согласиться с Ю.В. Романцом в том, что "сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это - элемент правового регулирования, а не фактор, обусловливающий правовое регулирование" 5 . Далее он отмечает, что "теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора" 6 . -------------------------------- 5 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. С. 153 - 154. 6 Там же. С. 154. Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение Закона воспроизводит п. 4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ). В связи с этим представляет интерес правовое регулирование отношений по долевому строительству в законодательстве Республики Беларусь 7 . Как отмечает Т. Рогожина, "цена объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм и является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь (в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19 мая 1999 г. N 285 "О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь" цены в строительстве, за исключением строительства, осуществляемого за счет иностранных инвестиций, регулируются Министерством архитектуры и строительства по согласованию с Министерством экономики)" 8 . -------------------------------- 7 В Республике Беларусь отношения, связанные с долевым строительством, регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". 8 Рогожина Т. О некоторых вопросах долевого строительства жилья // Юстиция Беларуси. 2006. N 6. С. 27 - 28. Однако, как нам представляется, по российскому законодательству договор долевого участия не является публичным, поскольку из текста ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется "по соглашению сторон". Это исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ). В пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения договоров долевого участия, когда застройщик самостоятельно устанавливает цену договора, порядок ее изменения, а также предоставляет скидки на определенные объекты долевого строительства (например, на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, на угловые квартиры), а также участникам долевого строительства, заключившим два договора и более. В юридической литературе существуют мнения, основанные на произвольном толковании положений ГК РФ о публичном договоре применительно к договору долевого участия. Так, Т.Ю. Майборода высказала следующую позицию, объясняющую квалификацию договора участия в долевом строительстве в качестве публичного договора: "Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер" 9 . Далее она отмечает, что "целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, вступить в соответствующие договорные отношения; очевидно, что, если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых застройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы" 10 . -------------------------------- 9 Майборода Т.Ю. Указ. соч. 10 Там же. С таким подходом трудно согласиться. Во-первых, в проектной декларации отсутствуют признаки публичного договора, закрепленные в ст. 426 ГК РФ. Во-вторых, из содержания ст. 426 ГК РФ следует, что ее положения распространяются исключительно на договоры. Проектная же декларация договором не является, поскольку не отвечает понятию договора, закрепленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ. Правильно, по нашему мнению, рассматривать проектную декларацию как необходимую предпосылку для заключения договора долевого участия. Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что "практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует о том, что в связи с большим количеством объектов долевого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения" 11 ; "гражданин подписывает готовый договор, в котором условия сформировались для всех участников одинаково. В их разработке он никакого участия не принимает" 12 . -------------------------------- 11 Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 84. См. также: Бобровникова М.А. Указ. соч. С. 14. 12 Капица О.Л. Указ. соч. С. 121. Как отмечает М.Н. Малеина, "некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения" 13 . -------------------------------- 13 Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной (автор комментария - М.Н. Малеина) // СПС "КонсультантПлюс". По мнению В.В. Витрянского, "две характерные черты должны быть присущи всякому договору присоединения: во-первых, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, к числу которых, однако, не могут быть отнесены растиражированные образцы текстов договоров, поскольку в этом случае другая сторона вправе заявить о разногласиях по договору и в конечном итоге условия такого договора будут определяться в обычном порядке, т.е. по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляре или содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям; это требование исключает возможность для сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейся стороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям" 14 . -------------------------------- 14 Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008. С. 100. На наш взгляд, договор долевого участия не может признаваться договором присоединения, поскольку объект долевого строительства, цена договора, порядок оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными. Кроме того, в случае несогласия участника долевого строительства с отдельными условиями договора данный участник вправе составить протокол разногласий к предложенному застройщиком проекту договора. На практике участники долевого строительства выражают разногласия, как правило, с теми условиями договора, которые связаны с отделкой помещения (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукатурные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)) или установкой оборудования (например, участник долевого строительства просит не устанавливать газовую плиту, счетчики на воду, газ). Все вышеизложенное, на наш взгляд, является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения. Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный вид гражданско-правового договора. Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию 15 (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве). -------------------------------- 15 Не любое юридическое лицо может выступать застройщиком. Не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ); во-вторых, юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, исключающей возможность занятия данной деятельностью, банки (ст. 5 Федерального закона (в ред. Федерального закона от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ) "О банках и банковской деятельности"); страховые организации (ст. 6 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации"); унитарные предприятия (ст. 3 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"); некоммерческие организации (п. 3 ст. 48 ГК, ст. 2 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"). Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета 16 данного договора. Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве). -------------------------------- 16 Понятие предмета договора тесно связано с понятием объекта правоотношения. При этом существуют монистические и плюралистические теории, анализирующие объект правоотношений. См., например: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. С. 297 - 319 (автор очерка - Р.С. Бевзенко). Мы придерживаемся теории объекта правоотношения, разработанной О.С. Иоффе, который допускал одновременное существование объектов двух родов: "юридического" объекта - действия и "материального" объекта - вещи (см.: Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 678, 679). Третий признак договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило 17 , - в получении объекта долевого строительства в собственность. -------------------------------- 17 Возможны случаи, когда целью участия в долевом строительстве является получение прибыли за счет разницы в стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапах строительства, которые оформляются договором уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства. В связи с этим трудно согласиться с мнением В.В. Витрянского, считающего, что "целью привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан является строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости" 17а . -------------------------------- 17а Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2007. С. 717 (автор главы - В.В. Витрянский). Четвертый признак заключается в том, что рассматриваемому договору присущи определенные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя): содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ч. 6 ст. 4, ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2, 3, 5 ст. 7 и др. Закона о долевом строительстве), которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 12.1 - 15 Закона о долевом строительстве) либо поручительством банка (ст. 12.1 - 15.1 Закона о долевом строительстве); в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Данным признаком договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации. Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда. В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия? В науке гражданского права гражданско-правовые договоры традиционно классифицируются на следующие группы: договоры на отчуждение имущества; передачу имущества в пользование; выполнение работ и оказание услуг; учреждение различных коллективных образований (общецелевые договоры) 18 . -------------------------------- 18 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 399 (автор главы - М.И. Брагинский); Гражданское право. С. 180, 181 (автор главы - Е.А. Суханов); Гражданское право: Часть первая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М., 2003. С. 572 (автор главы - А.Ю. Кабалкин). В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность 19 . Другие - к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда) 20 . Третьи - либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ 21 . -------------------------------- 19 См.: Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10. С. 54. 20 См.: Капица О.Л. Указ. соч. С. 111, 115, 116. 21 См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 71. Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Однако в Законе не содержится квалификация данного договора. В связи с этим возникает вопрос: нормы какой главы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" - гл. II ("Защита прав потребителей при продаже товаров потребителям") или гл. III ("Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)") - подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности? По нашему мнению, более обоснованной является вторая точка зрения, так как в обязанности застройщика входят строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства отделимого от деятельности застройщика результата - объекта долевого строительства. Однако спорным представляется отнесение договора долевого участия к договору подряда, поскольку договор долевого участия не обладает признаками договора подряда. Поэтому мы считаем, что договор долевого участия следует рассматривать в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ, к которому в субсидиарном к Закону о долевом строительстве порядке могут применяться нормы гл. 37 ГК РФ ("Подряд"). Закон о долевом строительстве, закрепив новый тип договора, установил, что действие этого договора не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Тем самым законодатель установил, что отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве (ч. 1 ст. 1 данного Закона), так и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности 22 (ч. 3 ст. 1 названного Закона). -------------------------------- 22 Под законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности законодатель, очевидно, понимает Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а также Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В связи с этим возникает вопрос: в случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например под офис, какие нормы подлежат применению к отношениям сторон - Закон о долевом строительстве или законодательство РФ об инвестиционной деятельности? Суды в таких случаях зачастую применяют к отношениям сторон законодательство Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Например, ООО "Ипотека" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Крупнопанельное домостроение" с требованием обязать ОАО "Крупнопанельное домостроение" передать ему в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29 апреля 2005 г. нежилые помещения, расположенные на 11-м и 12-м этажах пристроя к семиэтажному нежилому строению. Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, который квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия, отметил следующее. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные на 5 - 12-м этажах блок-секции N 3, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 - 12-м этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме ООО "Ипотека", а также создание общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - ООО "Ипотека". Подчеркнув изложенное, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит и к отношениям сторон подлежит применению Закон об инвестиционной деятельности в России 23 . -------------------------------- 23 См.: Постановление ФАС Уральского округа по делу N А07-2574/2007. Однако, по нашему мнению, выделение особого инвестиционного договора и применение к гражданским правоотношениям инвестиционного законодательства представляется спорным. Отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством (созданием) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), могут быть урегулированы другими известными договорными типами (договором подряда, договором о совместной деятельности (простого товарищества)) в том случае, если они будут отвечать установленным для этих договоров признакам. В связи с этим, как нам представляется, норма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве является несовершенной и требует изменений во избежание возможных судебных споров. Библиографический список Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 5. Кирсанова Е.В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки. 2007. N 3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд. М., 2001. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2007. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. N 10.
Отправлено: 07.04.14 07:57. Заголовок: Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Лепехин Илья Александрович. Правовая природа договора участия в долевом строительстве //Юрист. - 2013. - № 2. - С. 7-11
цитата:
В современной России одним из наиболее распространенных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которое предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Появление и дальнейшее развитие договора участия в долевом строительстве в российском законодательстве имеют огромное значение для решения жилищной проблемы, поскольку надежное правовое регулирование отношений долевого строительства - гарантия успешного развития данных отношений. Начальный этап внедрения долевого строительства показал, что этот процесс пойдет успешно только в условиях высокого уровня правового обеспечения отношений, связанных с долевым строительством <1>.
-------------------------------- <1> См.: Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве с условием договора подряда, их общая и особенная правовая природа Юрист. 2010. N 5. С. 38 - 39.
В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон N 214-ФЗ) не разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры <3>. -------------------------------- <2> См.: Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. <3> См.: Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров Адвокат. 2008. N 4.
Споры о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжаются в науке на протяжении всего времени существования этого вида договора. Одни авторы квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества <4>, другие доказывают, что это два различных по своей природе договора <5> и "нет оснований утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в договоре простого товарищества" <6>. -------------------------------- <4> См.: Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта Право и экономика. 2000. N 9. С. 74; Родионова А.П., Шмакова С.В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет Бухгалтерский бюллетень. 2003. N 3. С. 15. <5> См.: Мошкина Л.В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества Юрист. 2002. N 2. С. 32; Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 7. С. 45; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве Законность. 2006. N 12. С. 41. <6> Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2011. С. 14.
Некоторые авторы рассматривают договор участия в долевом строительстве как "договор строительного подряда" <7>, "договор бытового подряда" <8>, "обязательство подрядного типа" <9> или "основание возникновения подрядного обязательства" <10> и таким образом отождествляют договор участия в долевом строительстве с договором подряда <11>, другие, напротив, утверждают, что договор участия в долевом строительстве "не может признаваться договором строительного подряда" <12>. -------------------------------- <7> Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 2. С. 187. <8> Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2005. С. 106. <9> Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77. <10> Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров Нотариус. 2007. N 2. С. 23. <11> См.: Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2007. Вып. 4. С. 102 - 103; Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2007. С. 7; Макарова О.А. Применение Закона о защите прав потребителей в сфере долевого строительства // Ленинградский юридический журнал. 2006. N 2. С. 113; Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006. С. 42 - 44. <12> Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 124.
Существуют предложения квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор присоединения <13>, договор привлечения финансовых средств <14>, договор об оказании услуг <15> или договор на выполнение работ <16>. Некоторые авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем <17>, другие, напротив, считают, что "рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя" <18>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А.С. Дурнова "Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома" включена в информационный банк согласно публикации - "Гражданское право", 2009, N 4. ------------------------------------------------------------------ <13> См.: Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. N 9. С. 30. <14> См.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация //Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82 - 83. <15> См.: Фомина Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве //Правовые вопросы недвижимости. 2007. N 1; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья //Российская юстиция. 1997. N 3. С. 37. <16> См.: Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ //Юрист. 2009. N 7. С. 60. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). ------------------------------------------------------------------ <17> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483 - 484, 489 - 490; Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства //Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 42 - 43. <18> Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве //ЭЖ-Юрист. 2003. N 1. С. 4.
Распространенным является понимание договора участия в долевом строительстве как инвестиционного <19>. Противоположной концепции придерживаются специалисты, доказывающие, что отношения сторон по исследуемому договору принципиально нельзя считать инвестиционными <20>, что "нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору" <21>. -------------------------------- <19> См.: Корнеева С. Особенности инвестиционного договора //Хозяйство и право. 2007. N 7. С. 43; Кирсанова Е.В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства //Право и государство: теория и практика. 2007. N 8. С. 74 - 77; Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере //Журнал российского права. 2002. N 12. С. 77 - 78; Сокол П.В. Некоторые вопросы исполнения инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства (договоров о долевом участии) //Закон. 2006. N 3. С. 22 - 24. <20> См.: Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора //Адвокат. 2007. N 8. С. 90 - 91; Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2005. С. 11 - 12; Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Тюмень, 2003. С. 21. <21> Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования //Семейное и жилищное право. 2010. N 3. С. 36.
Особого внимания заслуживает концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является по своей правовой природе смешанным <22>. Так, по словам Е.Г. Донских <23>, договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких, как: -------------------------------- <22> См.: Евстратова Н.К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости //Закон. 2007. N 6. С. 42; Соболев Д.А. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами //Право и политика. 2010. N 7. С. 1341; Харитошкин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2009. <23> См.: Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни //Юрист. 2008. N 1. С. 32.
- договор строительного подряда - подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта; - договор оказания возмездных услуг - дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены в договоре; - договор простого товарищества - дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах; - договор купли-продажи - застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства. Распространенной в отечественной науке является и противоположная концепция, в соответствии с которой нельзя договор участия в долевом строительстве рассматривать в качестве смешанного <24>. -------------------------------- <24> См.: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве //Журнал российского права. 2006. N 1. С. 79; Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров //Нотариус. 2007. N 2. С. 23.
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является не поименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации <25> (далее - ГК РФ). Практически все ученые, раскрывая принцип свободы договора, отмечают: возможность заключать не поименованные в ГК РФ сделки - одно из проявлений такой свободы. Тем не менее и теория, и практика крайне настороженно относятся к заключению субъектами договоров, не названных в ГК РФ <26>. -------------------------------- <25> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410. <26> См.: Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты //Адвокат. 2002. N 8. С. 21.
Это связано с тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора <27>. В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, не сложилось <28>. -------------------------------- <27> См.: Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений //Прил. к журналу "Хозяйство и право". 2002. N 9. С. 54. <28> См.: Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров //Адвокат. 2008. N 4. С. 18.
Более того, правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Так, в многочисленных постановлениях Высшего Арбитражного Суда РФ, принятых до введения в действие Закона N 214-ФЗ, договоры участия в долевом строительстве квалифицировались как договоры простого товарищества <29>; в определениях Высшего Арбитражного Суда РФ, принятых после введения в действие Закона N 214-ФЗ, - как инвестиционные <30>, а в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 г. договоры участия в долевом строительстве квалифицируются как договоры строительного подряда <31>. -------------------------------- <29> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1996 г. N 1255/95 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 8; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 августа 1996 г. N 1620/96 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июня 1997 г. N 5166/96 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. N 10. <30> См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 ноября 2009 г. N ВАС-14590/09 по делу N А65-17914/2008-СГ5-28 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ. URL: //kad.arbitr.//data/pdf/3d9eb6fc-a9cd-420d-b18f-0efa37374ec6/A65-17914-2008_20091123_Opredelenie.pdf; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2011 г. N ВАС-11404/10 по делу N А78-6232/2009 Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ. URL: //kad.arbitr.//data/pdf/e110e931-7f6f-4a0b-a331-3b046af235e9/A78-6232-2009_20110701_Opredelenie.pdf. <31> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19 сентября 2002 г. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.
Попытки определить правовую природу договора участия в долевом строительстве предпринимались и на уровне исполнительных органов в подзаконных актах <32>. -------------------------------- <32> См.: письмо Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ от 20 июля 1998 г. N 04-00-11 СПС "КонсультантПлюс". URL: //base.consultant.//cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=QUEST;n=20918;div=FIN;mb=LAW;opt=1;ts=4A86013F71360EF738441ED9ED10B02C; распоряжение премьера Правительства Москвы от 4 февраля 1993 г. N 180-РП "О передаче квартир предприятиям и организациям (независимо от формы собственности), внесшим денежные средства в порядке долевого участия в строительство и реконструкцию жилых домов" //Вестник мэрии Москвы. 1993. N 6.
Единый подход к определению правовой природы исследуемых отношений отсутствует и здесь. Так, например, в письме Пенсионного фонда РФ от 1 октября 2001 г. <33> предлагается квалифицировать договор долевого участия в строительстве как договор простого товарищества, а в письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. <34> указывается, что договоры, заключаемые между гражданами, с одной стороны, и строительными организациями - застройщиками - с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений), по своему содержанию, как правило, являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда. -------------------------------- <33> См.: письмо Пенсионного фонда РФ от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве" //СПС "КонсультантПлюс" URL: //base.consultant.//cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=EXP;n=299681;dst=0;ts=E7C9DCDC3379B2A7D71B98826348C2DC. <34> См.: письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-03-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья" //Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2005. N 9.
Наиболее правильной и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско-правового договора <35>. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм <36>. При этом если одни авторы предлагают закрепить новый вид гражданско-правового договора в ГК РФ <37>, то другие не видят в этом особой необходимости <38>. -------------------------------- <35> См.: Голосова С.А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов //Правовые вопросы строительства. 2004. N 1. С. 36. <36> См.: Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров //Адвокат. 2008. N 4. С. 23. <37> См.: Клешнева О.А. Правовая природа договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости //Современное право. 2007. N 7. С. 23; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация //Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82; Соцуро Л.В. Договор и закон в строительстве //Правовые вопросы строительства. 2007. N 1. С. 21. <38> См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2006. С. 53; Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 171 - 172.
По мнению О.Г. Ершова <39>, самостоятельность договора участия в долевом строительстве обусловлена следующим. -------------------------------- <39> См.: Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров //Нотариус. 2007. N 2. С. 20.
Во-первых, Закон N 214-ФЗ содержит определение договора участия в долевом строительстве, позволяющее отграничить его от других договоров. Во-вторых, анализ определения договора участия в долевом строительстве позволяет выделить его самостоятельный предмет. В широком смысле речь идет о создании объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения и передаче этого объекта участнику долевого строительства. В-третьих, договор участия в долевом строительстве помимо предмета имеет ряд существенных условий: объект долевого строительства и срок его передачи; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок. В-четвертых, особенностью договора участия в долевом строительстве выступает наличие императивных правил, связанных с обеспечением исполнения обязательства застройщика. М.В. Петрухин <40> дополнительно называет следующие признаки, позволяющие выделить договор участия в долевом строительстве в самостоятельный вид гражданско-правового договора. -------------------------------- <40> См.: Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве //Журнал российского права. 2010. N 3. С. 138 - 139.
В-пятых, особый субъектный состав. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" <41> случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. -------------------------------- <41> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3617.
В-шестых, участники данного договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило, в получении объекта долевого строительства в собственность. В-седьмых, договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации согласно Федеральному закону N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <42>, этим исследуемый договор, например, отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации. -------------------------------- <42> См.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним: одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить (создать) и передать другой стороне (участнику долевого строительства) объект долевого строительства. Данный договор также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком своих обязательств обусловлено исполнением участником долевого строительства обязательств по уплате обусловленной договором цены. Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключается при достижении между застройщиком и участником долевого строительства соглашения, выраженного в письменной форме, по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется принять и оплатить указанный объект, его можно отнести к группе консенсуальных договоров. В момент заключения договора у застройщика фактически отсутствует жилое помещение, являющееся предметом договора, а участник долевого строительства может внести сумму, подлежащую уплате, позднее, в установленные договором сроки <43>. Наличие соглашения в данном случае - это правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия <44>. -------------------------------- <43> См.: Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2006. С. 18. <44> См.: Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте //Право и экономика. 2004. N 5.
Договор участия в долевом строительстве надлежит квалифицировать и как возмездный договор. Возмездный характер договора участия в долевом строительстве также не вызывает сомнений, так как в определении договора, сформулированном законодателем, закреплена обязанность участника долевого строительства уплатить застройщику обусловленную договором цену. Как верно отметил Ф.Ю. Титов, анализируемый договор, безусловно, относится к числу возмездных <45>. -------------------------------- <45> См.: Титов Ф.Ю. Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве как гражданско-правового договора //Аграрное и земельное право. 2011. N 10.
Проведенный анализ позволяет квалифицировать договор участия в долевом строительстве в качестве отдельного, самостоятельного вида гражданско-правового договора, который является двусторонним, синаллагматическим, консенсуальным и возмездным.
Отправлено: 25.04.14 06:47. Заголовок: Порядок регистрации ДДУ
Закон об участии в строительстве не содержит порядка исполнения действий по регистрации подписанного сторонами договора. В результате с участника строительства вымогаются юридические услуги по неадекватной цене, при этом оферта предлагается. Пример 30.03.2011, forum.zakonia.ru/showthread.php?t=133750:
цитата:
- Застройщик помимо заключения ДДУ навязывает заключить договор на юруслуги - за 60000 провести регистрацию ДДУ в Росреестре. Есть ли способ сделать это самому, в случае противодействия со стороны застройщика - будет отказываться подавать заявление и доки в росреестр и т.п.? В законе 214-ФЗ не нашел обязанности застройщика по регистрации договоров ДДУ. А ведь заключенным ДДУ будет только с момента регистрации... Следовательно пока его не зарегят мою квартиру могут продать более сговорчивому клиенту, готовому отдать 60000. Я так понимаю дольщик (второй и последующие) должен предоставить только паспорт, и ДДУ - свой экземпляр. Посоветуйте пожалуйста как в такой ситуации поступить.... При этом отказывается заключать договор ДУ пока я не подпишу еще договор о юруслугах и соглашение о внесении обеспечительного платежа по договору ДДУ. Вроде это явно не законно и навязано, но не смог найти соответствующий НПА. Есть договор ДДУ, но продавец (агент застройщика по продаже) его не заключает пока клиент не подпишет. 1. Соглашение о внесении обеспечительного задатка по договору ДДУ. 2. Договор на оказание юруслуг по регистрации ДДУ и права собственности.
- Запишите на диктофон, как Вам навязывают "услуги" или пусть это при свидетелях сделают, с которыми Вы придете к застройщику. Если письменно, то ваще отлично просто застройщик сам тогда в лапы Роспотребнадзора и ФСФР попадет. Разумеется Вы можете легко зарегистрировать договор сами. Для этого надо с договором придти в Росреестр, заполнить заявление и заранее заплатить гос. пошлину за регистрацию. Навязываение Вам доп. услуг незаконно в силу абз. 1 п. 2 ст. 16 закона РФ О защите прав потребителя. За это предусмотрена адм. ответственность в порядке ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ по Вашей жалобе в Роспотребнадзор. Кроме того, в ФСФР можете жаловаться на нарушение застройщиком правил УДС.
- Соглашение о задатке - не правомерно. Это обеспечительная мера (ст. 380-381 ГК РФ) по уже заключенному договору. Кроме того, застройщик вправе привлекать средства на ДС только на основании ДУДС (ч. 2 ст. 3 ФЗ-214). Поэтому на мой взгляд речь о задатке может идти только после заключение ДУДС. Договор о юр. услугах в увязке с договором УДС - это нарушение приведенной мной ранее нормы ЗоЗПП, поэтому неправомерно. Фиксируйте факт нарушения любым образом и жалуйтесь на нарушителя.
Публичность договора определяется его субъектным составом (комм. организация) и характером предмета (эта орг-ция осуществляет такую деятельность, по поводу которой любой, кто к ней обратится, должен получить удовлетворение в виде заключенного договора). Если застройщик "торгует" площадями, т.е. если цена объекта определяется как стоимость кв. метра, помноженная на площадь квартиры, то налицо равенство условий для всякого, кто обратится к застройщику. Т.е. застройщик не определяет цену кв. метра для каждого дольщика разную. Если застройщик "торгует" иным образом, допускающим индивидуальный подход к контрагенту по цене (иным условиям), то публичность ДУДС под сомнением. Т.е. ДУДС в принципе на мой взгляд м.б. публичным. Вообще тема публичности договора очень плохо разработана в науке. И суды с трудом себе представляют, что это такое. Поэтому велик шанс, что суд удовлетворит Ваше требование об обязании застройщика заключить договор принудительно по п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Спасибо за то, что поправили меня по гос.пошлине, подтверждаю, что это 200 р. на основании пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Нужно ли участвовать в строительстве при таком начале отношений?
13. Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Между Ф. и ООО "СФ-Инвестиции" одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО "СФ-Инвестиции" доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.
Решением Автозаводского районного суда города Тольятти Самарской области удовлетворены исковые требования Ф. к ООО "СФ-Инвестиции" о признании права собственности на указанную квартиру. Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом – Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Вместе с тем суд указал, что нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Учитывая признание ответчиком факта уклонения от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, мотивированное организационными сложностями, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, передачу квартиры истцу и его проживание в ней, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Обязательство об оказании юридических услуг по регистрации в "предварительном договоре" оценены в 1000 уе (2 % цены договора). Подготовка пакета документов для регистрации договоров является обязанностью застройщика, ее оплата включена в договор, как отдельная оплата услуг застройщика, предусмотренная пунктом 1 статьи 5 закона об участии в строительстве: "Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика." Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, пункт 2: "В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению".
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации, участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 ЖК РФ.
Ольга Корниенко, руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: ... Любой закон возникает только тогда, когда определенное отношения на рынке уже сложились, то есть закон возникает постфактум. Говорить о том, насколько актуален вопрос ликвидации долевого строительства преждевременно. Долевое строительство возникло в самых разнообразных видах договоров: договорах инвестирования, предварительной купли-продажи, по векселям, подбора объектов недвижимости. Кто работает по контролю в данной сфере, знают, насколько многообразные правовые схемы применялись.
Возникновение права собственности застройщика по договору участия в долевом строительстве и основания недействительности договора, 01 Ноя 2012, http://www.mosuruslugi.ru/articles/994/
цитата:
... В строительство объекта недвижимости как таковое дольщик не вовлечен, однако он участвует в создании объекта (более широкое понятие, нежели строительство).
... признать право покупателя можно только в случае, если продавец является собственником
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
Ф10-3165/09 6 августа 2009 года Дело №А68-9605/08-296/10 г.Брянск
Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2009 Постановление изготовлено в полном объеме 06.08.2009
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: Председательствующего Кириловой Л.Л. Судей Козелкина И.И. Сладкопевцевой Н.Г. при участии в заседании: от истца-ООО «Элиз», Косякин К.С.-представитель (довеот истца – Клейна В.А. от истца – Питькова Н.В. ренность от 01.03.2009) .не явились, надлежаще извещены, Косякин К.С. от ответчика – ООО «Тула-инвест», от третьего лица – ООО «Калугаглавснабстрой», от третьего лица – ООО «СК «Гранит», Фокина Е.А.-представитель (доверенность от 02.02.2009), Лисичко О.А.-представитель (доверренность от 02.03.2009), не явились, надлежаще извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «Элиз», Клейна В.А., Питькова Н.В. на решение Арбитражного суда Тульской области от 8 апреля 2009 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2009 года по делу №А68- 9605/08-296/10, У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Элиз» (далее – ООО «Элиз»), Клейн В.А., Питьков Н.В. обратились в Арбитражный суд Тульской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Тула Инвест» (далее – ООО «Тула Инвест») о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строительная компания «Гранит» и ООО «Калугаглавснабстрой».
ООО «Тула Инвест» обратилось к ООО «Элиз» со встречным иском о взыскании суммы неустойки в размере 20094614руб. 18коп. Определением Арбитражного суда Тульской области от 24.03.2009 встречное исковое заявление возвращено.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2009 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ООО «Элиз», Клейн В.А., Питьков Н.В. обратились в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просят об отмене принятых судебных актов.
Представитель ООО «Элиз», Питькова Н.В. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель ответчика доводы кассационной жалобы отклонила, считая принятые судебные акты законными и обоснованными. Представители третьего лица – ООО «СК «Гранит» и Клейн В.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица – ООО «Калугаглавснабстрой», обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено арбитражным судом, между ООО «Элиз» (застройщик) и ООО «Тула Инвест» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 01.08.2007, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением дольщика и (или) иной организации, имеющей соответствующую лицензию и иные разрешительные документы для осуществления контроля над строительством, построить административно-торговый комплекс по адресу: г.Тула, Центральный район, ул. Советская, 29, на месте фундамента бывшей гостиницы «Центральная», передав дольщику определенную часть конкретных помещений объекта, а дольщик – оплатить обусловленную договором цену в размере 100% стоимости объекта и принять часть конкретных помещений, составляющую 82% от общей площади данного объекта (п.2.1).
Согласно п.2.3 договора застройщик получает право на оформление в собственность 18% общей площади объекта. Пунктом 3.1.1 договора стороны согласовали дату сдачи объекта – не позднее 01.12.2008.
В случае нарушения предусмотренного срока передачи объекта дольщику застройщик оплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п.3.1.10).
В свою очередь, дольщик обязался обеспечивать финансирование строительства объекта в объеме и сроки, определенные договором, своевременно компенсировать застройщику все дополнительные расходы, имеющие отношение к строительству объекта (Приложение №3), в том числе заработную плату персоналу, расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией земельного участка в период реализации договора (земельный налог, арендная плата). Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты денежных средств и подписания сторонами акта приема-передачи объекта (п.п. 3.5, 3.6).
В силу п.4.1 цена договора установлена в размере 459130560руб., из расчета 28000руб. за квадратный метр.
Полагая, что спорный договор является крупной сделкой, не одобренной в установленном законом порядке, ООО «Элиз», Клейн В.А. и Питьков Н.В. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.
В силу ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Таким образом, совершенная обществом сделка может быть квалифицирована в качестве крупной только в том случае, если она связана с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества этого общества.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судами первой и апелляционной инстанций, оспариваемый договор от 01.08.2007 является договором участия в долевом строительстве; вытекающие из него правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Понятие застройщика определено ст.2 вышеназванного Закона. В силу данной правовой нормы застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в его эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (ст.4).
В соответствии со ст.ст. 15, 18 Закона ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. ст. 5, 18).
По смыслу вышеназванных норм права, как правильно указал арбитражный суд, предметом договора участия в долевом строительстве является привлечение застройщиком денежных средств с целью строительства объектов недвижимости с последующей передачей участникам долевого строительства прав на созданный объект в пределах оплаченных ими долей. При этом ни денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору застройщику, ни созданный им с привлечением указанных средств объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имуществом застройщика, принадлежащим ему на праве собственности, не являются.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемый договор не связан с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, и, соответственно, об отсутствии оснований для квалификации его как крупной сделки, является правильным.
Довод заявителей о том, что денежные средства в размере 459130560руб., приобретенные ООО «Элиз» от ООО «Тула Инвест», со встречным обязательством по строительству объекта и передачей права собственности на часть его помещений, и отчуждение ответчику части помещений административно-торгового центра в размере 82% общей площади объекта является основанием для признания сделки крупной, отклоняется судом кассационной жалобы как несостоятельный, поскольку спорный договор не связан с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, и, соответственно, основания для квалификации его как крупной сделки отсутствуют.
Обоснованным является и вывод арбитражного суда о том, что ни денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору застройщику, ни созданный им с привлечением указанных средств объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имуществом застройщика, принадлежащим ему на праве собственности, не являются.
Как правильной указал суд, по результатам строительства у застройщика не возникает права собственности на 82% площади, подлежащей передаче дольщику, соответственно, данные площади не могут быть отчуждены застройщиком, так как право собственности дольщика на указанные площади является первичным.
Довод заявителя о несоблюдении истцом требований ст.ст. 1, 3-5, 19-21 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не может быть принят во внимание.
В соответствии с ч.1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов указанный довод не заявлялся и не был предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций. В силу ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона, не воспользовавшаяся своевременно своим процессуальным правом на представление доказательств в обоснование своих доводов, несет риск связанных с этим неблагоприятных последствий.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда и им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.
В соответствии с ч.1 ст.286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права.
Переоценка обстоятельств, установленных арбитражным судом, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов не установлено.
Руководствуясь ст. 287 ч.1 п.1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд П О С Т А Н О В И Л: Решение Арбитражного суда Тульской области от 8 апреля 2009 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2009 года по делу №А68-9605/08-296/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу с момента принятия. Председательствующий Кирилова Л.Л. Судьи Козелкин И.И. Сладкопевцева Н.Г.
Новый закон, по мнению его авторов, поможет защитить права граждан при долевом строительстве (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ). С 1 октября 2015 года требования к застройщикам и жилищно-строительным кооперативам будут жестче. Изменения также затронут банки и страховые организации.
Изменения для застройщиков, банков и страховых компаний
Застройщикам необходимо учесть, что с 1 октября 2015 года ужесточаются требования к банкам и страховым организациям, которые имеют право работать в системе предоставления гарантий для участников долевого строительства.
Банки, состоящие на учете в системе страхования вкладов, должны быть включены в реестр. А также иметь право на проведение операций с физическими лицами.
Страховые компании должны располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд руб. (ранее было достаточно 400 млн руб.). И у них не должно быть предписаний Центрального Банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
Для того чтобы застройщики могли своевременно определить, с какими банками и страховщиками можно иметь дело, а с какими нет, список банков и страховых организаций, отвечающих установленным требованиям, будут публиковать на официальном сайте ЦБ РФ.
Кроме того, при заключении договора страхования страховая компания обязана выдать застройщику полученный от Центробанка документ, который подтверждает ее право осуществлять страхование на рынке долевого строительства (формы пока нет).
Если банк или страховая компания, с которыми застройщик заключил договор страхования или поручительства, на 1 октября 2015 года не соответствует обновленным требованиям, застройщик обязан поменять страховщика или поручителя. На замену отводится 15 дней.
Также застройщикам, которые используют инструмент поручительства, теперь нужно будет пристально следить за новостями об отзыве банковских лицензий. Так как если это произойдет или в банке-поручителе введут временную администрацию, застройщику дается 15 дней на то, чтобы найти нового поручителя. Либо вступить в общество взаимного страхования или заключить договор страхования.
На госрегистрацию договоров участия в долевом строительстве застройщик теперь должен представлять кроме самого договора страхования (поручительства) еще и документ, подтверждающий уплату страховой премии или вознаграждения по договору поручительства (подп. «а» п. 2 ст. 1 закона № 236-ФЗ).
Дополнительные сведения в ЕГРП
С 1 января 2017 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) данные о земельном участке, на котором ведется долевое строительство, дополнят. Дополнительно будут указывать сведения о страховщике или поручителе, страховой сумме, дате расторжения договора страхования или поручительства.
Нововведения для ЖСК
Закон № 236-ФЗ упорядочивает деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Ограничения
Установлено ограничение по объему строительства.
По общему правилу ЖСК больше не разрешат строить одновременно более одного многоквартирного дома выше трех этажей (п. 1 ст. 4 закона № 236-ФЗ, п. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ).
Из этого правила есть исключение. Запрет не распространяется на кооперативы, созданные для обеспечения доступным жильем отдельных категорий граждан в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ. В их числе – работники федеральных госорганов, военные, научные работники, родители трех и более детей и т. д. Категории таких граждан и правила формирования списков для вступления в указанные льготные кооперативы приведены в пунктах 4, 5 статьи 16.5 закона № 161ФЗ и в постановлении Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.
Всем остальным ЖСК, созданным до 25 июля 2015 года (даты вступления закона № 236-ФЗ в силу), дан один год с указанной даты на то, чтобы привести свою деятельность в соответствие с новыми требованиями. Сделать это, согласно пункту 7 статьи 9 закона № 236ФЗ, они должны до 25 июля 2016 года.
А если кооператив создан раньше 25 июля 2015 года и уже строит одновременно несколько домов выше трех этажей для обычных граждан? Такие кооперативы, если у них по истечении года останутся недостроенные дома, до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию будут не вправе принимать новых членов. Это касается и тех ЖСК, в которых количество членов превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме высотой более трех этажей. Примечание. Такой порядок предусмотрен в пункте 8 статьи 9 закона № 236-ФЗ.
Новые обязанности
Кроме того, с 1 июля 2016 года у ЖСК появятся новые обязанности.
Во-первых, они должны будут размещать в создающейся информационной системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию: количество членов кооператива; права ЖСК на земельный участок; разрешение на строительство многоквартирного дома; местоположение строящегося дома и его описание; количество жилых помещений в строящемся доме, описание их технических характеристик, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих поправок; предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Во-вторых, представлять для ознакомления членам кооператива по их требованию (в том числе с использованием информационной системы): проектную документацию и заключение экспертизы, если оно необходимо; документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок; протоколы собраний; имеющиеся заключения ревизионной комиссии и т. д.
В-третьих, вести реестр своих членов. Такие требования содержит новая статья 123.1 Жилищного кодекса РФ (п. 3 ст. 4, п. 9 ст. 9 закона № 236-ФЗ).
Контроль
Теперь в Жилищном кодексе РФ законодательно закреплены также правила контроля за деятельностью ЖСК (ст. 123.2 кодекса). Они действуют с 25 июля 2015 года.Как и деятельность застройщика при долевом строительстве, деятельность ЖСК контролирует специальный орган.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, согласно статье 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ. Единого централизованного органа нет, в каждом регионе он свой – его определяет региональное законодательство. Это может быть Комитет строительства и архитектуры, Государственная жилищная инспекция, Служба государственного жилищного и строительного контроля и т.д.
Плановую проверку ЖСК контролирующий орган проводит по истечении года со дня выдачи разрешения на строительство или с даты окончания проведения последней плановой проверки. Внеплановую – если кооператив не исполнил в срок предписания об устранении выявленных нарушений или если надзорный орган получил сведения о нарушении ЖСК правил застройки или строительства либо по требованию прокурора. Такие правила установлены в пунктах 5, 6 статьи 123.2 закона № 236-ФЗ.
Новые штрафы В Кодекс РФ об административных правонарушениях введены новые нормы ответственности для застройщиков и ЖСК, а также для банков и страховых компаний, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика. Мы привели их в таблице.
Дополнительные меры ответственности при строительстве жилья ( Нарушение Штраф Дата Основание)
Неразмещение или несвоевременное размещение застройщиком необходимой информации в государственной информационной системе. А также размещение информации не в полном объеме или заведомо искаженной
Для компании-застройщика – 100 тыс. руб.
С 1 июля 2016 года
П. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ
Неисполнение жилищно-строительным кооперативом обязанности по ведению реестра членов ЖСК
Для ЖСК – от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Для должностных лиц кооператива – от 5 тыс. до 15 тыс. руб.
С 1 июля 2016 года
Ст. 14.28.1 КоАП РФ
Непредставление в установленный срок в регистрирующий орган информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования или поручительства
Для страховой компании или банка – от 50 тыс. до 200 тыс. руб. Для их должностных лиц – от 5 до 15 тыс. руб.
Отправлено: 31.10.15 15:06. Заголовок: Механизм обмана
Просто взять и отказаться от долевого строительства нельзя. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень о долевом строительстве, кооперативах и ипотеке, 13.08.2015, http://www.kommersant.ru/doc/2786820
цитата:
...Речь о том, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей с обманутыми дольщиками. ... В 2014 году мы решили этот вопрос не трогать, опасаясь снижения объемов строительства. Но ситуация изменилась: текущие сложности в экономике могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. На рынок выходят компании, которые в принципе не могут выдержать имеющиеся у них обязательства перед соинвесторами. Поэтому сейчас мы вновь приступили к обсуждению темы совершенствования системы продаж квартир на первичном рынке. ... Как происходит при строительстве объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, что позволяет заказчику быть спокойным... ... — Как должен работать этот механизм? — Мы в поиске. ... Саморегулируемые организации (СРО) в строительной отрасли как-то оправдывают себя, или вы считаете, что нужно вернуться к лицензированию? — В каких-то отраслях эта система работает очень хорошо, но в строительстве этого не случилось. Сейчас выходит, что вместо выдачи лицензий создалась некая негосударственная организация, которая, по сути, выдает те же лицензии, только называет их допусками. И зарабатывает на этом. Это неправильно.
— Что вы предлагаете? — Процесс изменения системы уже начался. Изначально было три национальных саморегулируемых объединения: строителей, изыскателей и проектировщиков. После того как мы объединили последние два, начались недовольства, и это понятно — кто-то лишился хорошего "заработка". Мы внесли изменения в законодательство, что позволило влиять на СРО через систему Ростехнадзора. Второй законопроект, который должен осенью начать рассматриваться в парламенте, предполагает субсидиарную ответственность СРО за своих членов. Надеюсь, что это заработает, а если нет, то я стану первым сторонником возврата к такой консервативной схеме, как лицензирование.
В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить Застройщика. Это пригодится и тем, кто уже заключил договор долевого участия и собирается подать на застройщика в суд для взыскания неустойки в принудительном порядке. Ведь более 70% решений по подобным делам не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд, если в итоге решение не будет исполнено. Итак, начнем.
Признаки неблагонадежной компании:
Группа компаний. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве. Компания часто судится. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке. Компания имеет очень много отрицательных отзывов. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ. Как проверить компанию на платежеспособность.
Выписка из ЕГРЮЛ. Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции. http://egrul.nalog.ru/ Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.
В выписке из ЕГРЮЛ нас интересует ИНН директора, он нам далее пригодится.
Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.
ИНН директора присутствует не во всех выписках (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.
Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.
Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.
Сдает компания налоговую декларацию или нет. Проверти сдает компания налоговую декларацию можно на сайте налоговой здесь https://service.nalog.ru/zd.do
Если не сдает, то вывод простой ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно компания не сможет нормально функционировать.
Группа компаний. Если застройщик входит в группу компаний – это не очень хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное Юр. лицо без активов. Таким образом бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные Юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из Юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим Юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.
Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.
Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.
Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак. Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать на какую компанию зарегистрирован товарный знак.
Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.
Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.
На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.
Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.
Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор. Важно правильно определить застройщика, и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположный.
Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?
Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то входили в неё и имеют темную историю, такую как недостроенный дом, или достроенный, но с задержкой в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица.
Как это бывает на практике (из опыта одного из дольщиков): Существует раскрученный бренд, назовём его «ГК Строем быстро», и в эту ГК входят ООО «Ромашка», ООО «Гиблое дело», ООО «Строим плохо». На сайте компании «ГК Строем быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то из знакомых покупал у них квартиру когда-то . В итоге вы решаете заключить договор с «ГК Строем быстро». В официальном офисе, где красуются надписи «ГК Строем быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом «ГК Строем быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то запрещенное, что-то такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с «ГК Строем быстро», а с ООО «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж «ГК Строем быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает, искать информацию в интернете по Застройщику, находить форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.
Проверяем директора на номинальность. Что такое номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут висеть долги или какая-либо уголовная ответственность.
Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы берем из выписки ЕГРЮЛ.
Далее заходим на сайт https://focus.kontur.ru, или http://www.kartoteka.ru вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.
Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержатся.
Анализ судебной работы компании. Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru или http://ras.arbitr.ru Вводим название компании и нажимаем пуск.
Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна, и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой «Б» Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.
Незакрытые долги компании. На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.
Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.
Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится на компании. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг висит на компании.
Как еще можно проверить компанию.
Проверти сайт компании. Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим http://www.cy-pr.com/
Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выбору. В выборке нам интересно дата создания сайта и на кого сайт зарегистрирован. К примеру если сайт создан 2006 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2015 г., то спросите себя сколько компаний было у данных лиц за период с 2006 по 2015 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо которое вы проверяете. Но не будет являться отрицательным моментом, если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ. Сайт часто зарегистрирован на Интернет провайдере или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если к примеру проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Данные показатели не являются основными.
Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах. На этом коммерческом сайте http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.
Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.
Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски, досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готово за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность.
В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробнее
Преодолев многочисленные судебные инстанции, Вы наконец получили на руки долгожданный исполнительный лист по взысканию неустойки с застройщика. А что дальше? Финишная прямая к получению денег и квартиры или тупик? Какова вероятность исполнения решения суда?
Ответ специалиста: В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.
Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:
Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое Юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов. Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то , так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства. Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым вы заключили договор. То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует вам. Я очень часто сталкиваю с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять. Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но как вы понимаете, они все же есть.
К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не кидают по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи. «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Я с этим не соглашусь, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду. Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что ваш исполнительный лист будет исполнен. Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.
Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления (координируются из единого центра), но юридически это разные организации. В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, и которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу. Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда денег нет для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома. Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов. Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно. Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли невозможно, но денег потрачено на это много.
Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик. А это может быть и половина от той суммы, которую вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет ни какого имущества, все «уже продано». Если вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе. Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии. Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.
Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону. В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половина суммы получил посредник. Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.
Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда. Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения. Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы. Надеюсь, вам повезло, и вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем. Записаться на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры вы можете по телефону 8-495-227-02-76.
Как показывает практика, в основной массе нарушений со стороны застройщика преобладают нарушения, связанные с односторонним изменением застройщиком существенных условий договора, в частности условий о цене договора, о сроках исполнения обязательств, условия о площади объекта долевого строительства.
Изменение цены договора. Как установлено частью 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» необходимо соблюдение двух условий:
1. Наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
2. Соглашение сторон об изменении цены договора. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке части 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» невозможно(даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены).
В силу статьи 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с этим действия застройщика по одностороннему изменению цены договора прямо нарушают установленный статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке изменять условие договора о цене противоречит пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), поскольку ущемляет права потребителей по сравнению с правилами статьи 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
По пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Так как одной из сторон договора является потребитель, то одностороннее изменение условий обязательства допустимо только в случаях, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве должно быть составлено в письменной форме, подписано его сторонами и зарегистрировано в установленном порядке.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства. Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, указанные в части 3 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве», которая гласит: «В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».
Одним из способов изменения срока передачи объекта долевого строительства является соглашение сторон, предусмотренное статьями 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа, в отношении застройщика могут быть применены финансовые санкции в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Также участник договора участия в долевом строительстве может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. В предусмотренном пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» случае участник обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора также обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Вышеуказанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Изменение площади объекта долевого строительства. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Так как одной из сторон договора является потребитель, то одностороннее изменение условий обязательства, как это уже отмечалось ранее, допустимо только в случаях, предусмотренных законом.
Статьей 19 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации.
Таким образом, специфика законодательства в сфере долевого строительства предоставляет возможность застройщику изменять проект строительства, в том числе, это может касаться и площадей создаваемых объектов долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
В каждом конкретном случае вопрос о том, обладает ли дольщик правом досрочно расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а также является ли изменение размера объекта долевого строительства существенным изменением проектной декларации, должен решать суд. Расторжение договора по этому основанию допускается хотя и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.
Здесь следует также исследовать вопрос изменения цены договора в связи с изменением площади объекта долевого строительства. Согласно части 1 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Законом «Об участии в долевом строительстве» не регулируется вопрос о последствиях изменения площади объекта долевого строительства, которые не делали бы объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Однако, в силу части 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Таким образом, вполне обоснованно применять положения пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, на основании которого потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в частности, соответствующего уменьшения цены выполненной услуги.
При этом следует учитывать, что согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей, под недостатком товара (работы, услуги) понимается, в том числе, и несоответствие товара (работы, услуги) условиям договора.
Также следует учитывать, что условия договора участия в долевом строительстве, устанавливающие, что при изменении площади объекта долевого строительства перерасчет цены не производится, ущемляют права потребителей.
Способы восстановления нарушенных прав потребителя. Претензионный порядок. Способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства в досудебном порядке, в связи с просрочкой передачи застройщиком объекта долевого строительства, закреплены частью 2 статьи 6, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» . Участник долевого строительства в своей претензии вправе требовать от застройщика выплаты неустойки (пени), а также возмещения причиненных убытков в соответствии со статьей 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» . В предусмотренных Законом «Об участии в долевом строительстве» случаях, участник в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилья и требовать от застройщика возврата денежной суммы, внесенной в счет договора, выплаты неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также возмещения причиненных убытков (если таковые имели место быть). Претензию в адрес застройщика необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Судебный порядок. В случае игнорирования законных требований застройщиком, участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Также, в случае грубого нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, участник вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в строительстве жилья, возврата денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взыскания неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Участник долевого строительства в судебном порядке помимо неустойки (пени) вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» ), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей. Необходимо обратить внимание, что в случае урегулирования спора между участником-гражданином долевого строительства и застройщиком в судебном порядке возможно применение статьи 17 Закона о защите прав потребителей (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).
Правительство РФ на заседании в четверг одобрило законопроект, касающийся ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов, и постановило внести законопроект в Госдуму, говорится в сообщении, опубликованном на сайте правительства.
В ходе обсуждения законопроекта было принято решение об исключении положений, касающихся особенностей страхования денежных средств граждан - участников долевого строительства, размещенных на специальных счетах (эскроу).
В сообщении говорится, что правительство приняло решение поручить Минстрою РФ совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и с участием ЦБ РФ при подготовке законопроекта к рассмотрению Госдумой во втором чтении дополнительно проработать вопросы, касающиеся особенностей страхования счетов эскроу.
Законопроектом, в частности, предполагается поэтапное введение новых требований.
Так, предполагается, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к застройщикам, которые имеют право привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, в том числе к минимальному размеру собственного капитала застройщиков.
Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает расширение полномочий контролирующих органов исполнительной власти субъектов РФ в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых дольщиками, а также наделение таких органов полномочиями по контролю за привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.
С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 года предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
Законопроект "О внесении изменений в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был рассмотрен и одобрен 7 декабря на заседании комиссии правительства РФ по законопроектной деятельности.
Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет. С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.
Отправлено: 28.01.16 19:00. Заголовок: Регулирования смены застройщика при долевом строительстве
Федорцова Р. П. Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве//Нотариус, 2013, N 5, http://www.center-bereg.ru/a101.html Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры "Экономика и финансы" Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.
цитата:
В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.
... Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует. При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве. Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по "серым схемам", при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства. Так, например, в Пензенской области переход прав аренды на земельные участки состоялся на основании трехсторонних (с учетом арендодателя - Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи не передавались, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не был произведен. Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Это дало возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства. Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932). Выносимые судебные решения по таким вопросам очень разнообразны по регионам. Так, например, Красноярский краевой суд вынес решение, что новый застройщик несет ответственность по обязательствам старого застройщика перед всеми участниками долевого строительства (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010). Судебная система Тюменской области позволяет успешно решать проблему обманутых дольщиков и др. С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования, и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010). Аналогичная ситуация отмечается в г. Пензе, где суд выносит решение, что новый застройщик ОАО "Пензастрой" не является правопреемником ООО "Группа Компаний "Поволжье" в рамках договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО "Пензастрой" правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры (Кассационное определение по делу N 33-2472 от 20 сентября 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-1932 от 19 июля 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-2670 от 11 октября 2011 г. и др.). В результате вынесенных судебных решений около 50 дольщиков не имеют возможности оформить в собственность полностью оплаченные квартиры. Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по "серым схемам" новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, т. е. проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Пензе в 2011 - 2012 гг. за счет бюджетных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на условиях ипотеки. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке - это дополнительное налогообложение. Однако следует отметить, что механизм передачи проблемных объектов новому застройщику регламентирован действующим законодательством. В соответствии со ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба. Согласно ст. 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил. И в первом, и во втором случаях суд принимает соответствующий судебный акт с указанием мотивов, что новый застройщик является правопреемником старого застройщика, и это гарантирует правовую защиту дольщикам. Часто суды ссылаются на то, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным Законом не регламентирована, в связи с чем суды полагают возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ). В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в каждом конкретном случае выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. То есть законодательно механизм передачи незавершенных строительных объектов регламентирован, и суды должны прежде всего соблюдать нормы закона. Судебная практика показывает, что очень часто по одним и тем же проблемным ситуациям при смене застройщика выносятся противоположные судебные решения гражданскими и арбитражными судами. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011 отмечается: "Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом несостоятельны, поскольку, как указано выше, он является правопреемником застройщика. В договоре уступки прав и обязанностей застройщика от 22 ноября 2010 г., заключенном между ООО "ГК "Поволжье" (прежним застройщиком) и ОАО "Пензастрой" (новым застройщиком) прямо указано на то, что правовой статус всех участников долевого строительства независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении их в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к новому застройщику идентичен". Для сравнения приведем решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 6 февраля 2012 г. по делу N 2-115/2012: "Таким образом, ОАО "Пензастрой" не является правопреемником ООО "Группа Компаний "Поволжье" в рамках вышепоименованных договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО "Пензастрой" правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры". Инвестор - юридическое лицо в большей степени защищен в судах, чем инвестор - физическое лицо. На наш взгляд, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики - это потребители. Однако законодательство и органы власти зачастую приравнивают их к инвесторам, т. е. профессиональным участникам рынка недвижимости. Инвестор, принимая решение о финансовых вложениях, прежде всего оценивает работу правоохранительных органов и судов, он должен быть уверен в защите своих законных интересов, надежности правовых отношений. В нынешнем виде судебная система России перестала выполнять свои основные функции защиты прав граждан. Напротив, судебная система удовлетворяет интересы чиновников исполнительной власти. Государство не гарантирует надлежащую судебную защиту прав граждан и юридических лиц от незаконных действий государственных и муниципальных чиновников всех уровней. Зачастую своими решениями судьи узаконивают различные виды нарушений, совершенных чиновниками, и при этом нарушаются права граждан. Ежегодно благодаря неправосудным судебным решениям многие граждане России незаконно лишаются квартир. Нарушение законов в судах лишает граждан России и юридических лиц одного из основополагающих конституционных прав - права на судебную защиту. Более трети жалоб и других материалов, поступивших в Комиссию по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов, силовых структур и реформированием судебно-правовой системы, касаются грубых нарушений прав граждан судами. Анализ судебной практики и обращений граждан дает ответ на причины устойчивого недоверия к судам со стороны граждан и на обстоятельства, способствующие распространенным нарушениям закона самими судьями. Безотлагательные системные действия по наведению порядка в судебной системе крайне необходимы.
Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?
Можно, даже если договоры с вами не были переоформлены на нового застройщика. Это соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
№ ВАС-14520/12 Москва 29 октября 2012 г.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Д.И. Дедова, С.Б. Никифорова рассмотрела в судебном заседании заявление товарищества собственников жилья «Пионер» (далее – товарищество) о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 по делу № А41-26287/09 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.2012 по тому же делу,
Суд установил: Томашевская Любовь Александровна (далее – Томашевская Л.А.) обратилась Арбитражный суд Московской области в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СвятоГрад-Инвест» (далее – общество) с заявлением о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский, улица Текстильщиков, дом 7 «Б» (2 этаж, № 146 общей площадью 39,8 кв.м.) и обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать за заявителем право собственности.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 заявление Томашевской Л.А. удовлетворено.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.2012 постановление суда апелляционной инстанции отменено, определение суда первой инстанции оставлено без изменения. В заявлении в порядке надзора, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, товарищество просит отменить судебные акты первой и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права. По мнению товарищества, иск Томашевской Л.А. подлежал отклонению, поскольку ею избран ненадлежащий способ защиты и не доплачены денежные средства на завершение строительства дома, в связи с чем квартира не передана по акту приема-передачи. Как полагает товарищество, указанные обстоятельства исключают возможность признания права собственности как по специальным, так и по общим основаниям с учетом положений пункта 8 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и указаний постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, 3 которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54). Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов, а также нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации. Таких доводов в заявлении в порядке надзора не приведено. Судами установлено, что во исполнение инвестиционного контракта № 7/3-1, предметом которого являлось строительство, в том числе жилого дома по конкретному адресу, между обществом и Томашевской Л.А. заключен договор об инвестировании строительства № 1/141 (далее – договор №1/141). Томашевская Л.А. как участник строительства (инвестор) полностью выполнила перед обществом обязательства по договору № 1/141 по внесению денежных средств за однокомнатную квартиру в этом жилом доме. До введения в отношении общества 19.04.2010 процедуры 4 наблюдения все права и обязанности в отношении инвестирования и строительства жилого дома на основании дополнительного соглашения от 13.04.2010 № 2 к инвестиционному контракту №7/3-1 были переданы товариществу, и ему же перешли права и обязанности общества перед Томашевской Л.А. по договору № 1/141. Строительство жилого дома № 7 «Б» по улице Текстильщиков завершено, объект введен в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций признали, что Томашевская Л.А., полностью исполнившая свои обязательства по договору №1/141, имеет право предъявить товариществу требование о признании права собственности на оплаченную ею квартиру с целью последующей государственной регистрации этого права, что не исключает возможности товарищества в самостоятельном порядке потребовать компенсации расходов на завершение строительства. При этом суды учли, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе заявить иск именно о признании права собственности на жилое помещение, на момент передачи товариществу прав и обязанностей по инвестиционному контракту жилой дом был практически достроен (на 92%), а судами общей юрисдикции за инвесторами этого дома уже признано право собственности в отношении большинства квартир, которое в установленном порядке зарегистрировано. Аналогичный правовой подход применен Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 10.03.2009 № 13940/08 исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аргумент товарищества о необходимости отказа в иске Томашевской Л.А. ввиду избрания ею ненадлежащего способа защиты 5 подлежит отклонению. Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. В отношении споров из договоров по поводу будущей недвижимости, данное разъяснение содержится в пункте 5 постановления Пленума № 54. Выводы судов первой и кассационной инстанций по настоящему делу соответствуют этому разъяснению, примененному Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в ряде постановлений по конкретным делам, в том числе в постановлении от 27.03.2012 № 15961/11, принятом по сходному спору (о признании за инвестором права собственности на помещение при банкротстве застройщика многоквартирного жилого дома). При таких условиях коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов. Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд 6 ОПРЕДЕЛИЛ: в передаче дела № А41-26287/09 Арбитражного суда Московской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора определения от 02.02.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.07.2012 отказать. Председательствующий судья Ю.Ю. Горячева Судья Д.И. Дедов Судья С.Б. Никифоров
С момента принятия федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, введенного в действие с 01.04.2005, прошло пять лет. В течение этого периода лишь немногие застройщики и строительные компании его соблюдали по двум причинам. Во-первых, многие объекты были начаты строительством (или получены разрешения) до этого срока; во-вторых, закон устанавливал далеко не равноправные условия взаимодействия дольщиков и застройщиков. В этой обстановке в 2009 году появилась жесткая установка прокуратуры о необходимости строгого соблюдения этого закона, что внесено в поправки, принятые Государственной Думой Российской Федерации: в случае привлечения дольщиков запрещается строительство жилых домов в обход закона № 214-ФЗ. Поэтому считаем целесообразным обратить внимание читателя на недействительные сделки в долевом строительстве. Обращаем внимание на то, что в Санкт-Петербурге, в частности, принято принципиальное решение, что обязательное применение указанного закона относится ко всем жилым домам, подлежащим вводу в эксплуатацию после 1 января 2010 года.
Наш обычай
цитата:
Обиходное понятие долевого строительства В обиходе, в сфере строительства и отчасти в юридической практике долевым строительством называют отношения, связанные с привлечением средств физических и юридических лиц для создания жилых и нежилых объектов недвижимости – независимо от того, какой именно договорной формой они опосредованы. Обыкновенно стороны подписывают не договоры участия в долевом строительстве (предусмотренных Законом №214-ФЗ - Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества (о совместной деятельности), инвестиционные договоры и др. Хотя названия могут быть различны, по существу в данных договорах предусматриваются те же обязательства, что и в договорах участия в долевом строительстве, поэтому их можно назвать «квазидолевыми договорами».
Вопрос о юридической силе обязательств Со дня вступления в силу Закона №214-ФЗ весьма актуален вопрос о юридической силе обязательств, предусмотренных положениями соответствующих договоров. В настоящее время острота проблемы нисколько не уменьшилась и даже, напротив, возросла: в период кризиса естественным образом усиливается стремление оптимизировать свои имущественные отношения, улучшить свой баланс, например, избавляясь от принятых на себя обязательств, к которым утрачен интерес и которые стали гораздо более обременительными, чем прежде. Поскольку интересы сторон договора в этом случае могут расходиться, прекратить обязательство по соглашению сторон может быть невозможно или невыгодно. Остается пользоваться уязвимостями юридических конструкций, использованных в договорах, которые еще нужно обнаружить, верно квалифицировать и реализовать.
Соотношение договора и закона Договор – соглашение двух и более лиц, является двусторонней сделкой и порождает обязательства, а потому подчиняется нормам гражданского законодательства о сделках, обязательствах, общим положениям о договорах и регулированию отдельных разновидностей договорных обязательств. Соотношение договора и закона определяется исходя из принципа диспозитивности, проявляющегося, с одной стороны, в верховенстве закона, с другой – в свободе договора. Иными словами, лица свободны в заключении договоров, покуда не нарушают прямых законодательных запретов и императивных предписаний, существующих на момент заключения договора. В частности, стороны могут заключать как поименованные в законодательстве, так и непоименованные договоры, в том числе смешанные (соединяющие черты нескольких разновидностей договоров). Суд, однако, не обязан руководствоваться буквальным текстом договора, иными словами, если договор называется одним образом, а по существу представляет собой другой договор, суд вправе применять соответствующие существу обязательств нормы независимо от того, как именно назвали стороны свои отношения в документе. Это право суда предусмотрено ст. 431 ГК РФ.
Заключение договора Создание такого юридического факта, как договор, называется заключением договора. По общему правилу (ст. 432 ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, договор характеризуется наличием формы и содержания, к которым законодатель предъявляет свои требования. Если законодательные положения о форме или содержании договора не соблюдены, договор считается незаключенным. Исходя из смысла ст.ст. 8, 420, 432, 433 ГК РФ «незаключенность» договора означает, что совершенные лицами согласованные действия вопреки их воле в силу того или иного порока не повлекли за собой возникновения такого специфического юридического факта, как договор. Подобные действия не лишаются полностью юридического значения: они могут вызывать к жизни правовые последствия, влечь за собой возникновение прав и обязанностей, но не могут быть эквивалентными договору. На эти действия нельзя ссылаться как на договор, в том числе в части ответственности сторон (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2009 года делу № А56-8907/2008).
Незаключенность и недействительность договора В предусмотренных законом случаях нарушение требований к содержанию или форме договора влечет недействительность этого договора как сделки. Недействительность означает, что сделка не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ), т.е. санкций за нарушение предписаний закона. Незаключенность и недействительность договора следует различать. Недействительный договор существует как юридический факт (именно как заключенный договор), но в той или иной степени противоречит нормам права, а потому вызываемые им последствия отличаются от тех, на какие направлена воля заключивших договор сторон. Незаключенный договор как особый юридический факт не существует. В зависимости от вида договора сторон при идентичных нарушениях один договор может считаться незаключенным, другой – недействительным (а в некоторых случаях наступают третьи последствия). Например, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки влечет лишь невозможность ссылаться на свидетельские показания (например, если заключен договор поставки товаров), в то же время несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. По общему правилу отсутствие государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность – ст. 165 ГК РФ), а вот долгосрочный договор аренды здания без государственной регистрации будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Незаключенность и недействительность следует отличать для того, чтобы верно выбрать подходящий способ защиты своих прав и интересов. Признание договора недействительным порождает, как правило, реституционные обязательства (стороны обязаны вернуть все исполненное по договору – п. 2 ст. 167 ГК РФ). Установление факта незаключенности договора может породить кондикционные обязательства (по возврату неосновательного обогащения – ст. 1102 ГК РФ). Последствия недействительности применяются на основании одного из перечисленных в гражданском кодексе составов недействительных сделок (ст.ст. 168 – 179 ГК РФ), при этом нельзя, установив недействительность сделки, не применить последствия ее недействительности. Недействительный в форме ничтожности договор (а таковы, если специально не предусмотрено иное, все недействительные сделки) не требует даже признания его недействительным, судья может применить последствия его недействительности независимо от воли сторон в процессе. Незаключенным договор может быть признан и по иску одной из сторон договора, и по усмотрению суда, при этом не обязательно будет произведено взыскание неосновательного обогащения с одной из сторон.
Общий состав недействительности и притворная сделка Среди составов недействительных сделок можно обратить внимания на два из них. Общий состав недействительности предусматривает, что ничтожна сделка, противоречащая законодательству (ст. 168 ГК РФ). Ничтожна и притворная сделка, т.е. то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В случае притворной сделки применяются последствия той сделки, которую стороны пытались скрыть. По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, т.е. обе стороны хотели совершить прикрываемую сделку под видом притворной и ни одна из них не заблуждалась (постановление ФАС ЗСО от 23.12.2008 по делу №А46-11056/2006, Постановление ФАС СЗО от 04.12.2008 по делу№А66-917/2008). Это означает, что, заключив договор в попытках обойти какое-либо «неудобное» нормативное положение, стороны рискуют тем, что будет установлена притворность договора и суд применит последствия, предусмотренные законом для скрываемой сделки. Закрепленная сторонами в подписанном документе желаемая квалификация собственных отношений не является для суда обязательной.
Квазидолевые договора Анализ квазидолевых договоров показывает, что данные отношения характеризуются следующими типичными чертами: а) одна из сторон осуществляет и(или) организует строительство (застройщик), другая сторона отношений, как правило, отличается множественностью лиц (т.н. «дольщики», с каждым из которых застройщик заключает договор), б) в ходе строительства дольщики не приобретают ни вещных, ни обязательственных прав на создаваемый объект и(или) участок под ним и каким-либо иным образом, помимо финансирования, в строительстве не участвуют, в) вклады всех дольщиков составляют основу финансирования строительства объекта, г) целью каждого дольщика является приобретение права собственности на объект или его часть. Еще до принятия Закона №214-ФЗ суды признавали специфику отношений долевого строительства (См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 июня 2005 г. №А29-5663/2004-2э). Закон №214-ФЗ ввел специальный вид договора – договор участия в долевом строительстве (далее – договор участия) – и предусмотрел его существенные условия (определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта дольщику; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (ОДС)). Следует отметить, что Закон №214-ФЗ посвящен не только регулированию договора участия, но и установлению особенностей правового режима отношений долевого участия в строительстве как таковых. На примере типичного договора (предварительный договор купли-продажи) можно провести сравнение юридических конструкций этого квазидолевого договора и договора участия.
Закон №214-ФЗ (1) Предварительный договор купли-продажи (2)
(1) Предмет договора (п. 1 ст. 4): застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий ОДС дольщику, а тот обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять ОДС. (2) Предмет договора: В будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в сроки, установленные настоящим договором.
(1) Застройщик должен обладать правом собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или быть стороной договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3), обладать разрешением на строительство. (2) Продавец обладает правом аренды (как правило) на земельный участок, на котором ведется строительство, иразрешением на строительство.
(1) Единый для всех дольщиков срок передачи ОДС должен быть предусмотрен договором (подп. 2) п. 4 ст. 4, ст. 6). (2) Установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию (обычно общий для всех договоров относительно данного жилого дома).
(1) Договор должен содержать определение конкретного ОДС в соответствии с проектной документацией (подп. 1) п. 4 ст. 4). (2) Приводятся характеристики квартиры в соответствии со строительным адресом объекта и проектной документацией (выкопировка из проектного здания обычно прилагается к договору).
(1) Дольщик приобретает право собственности на ОДС (ст.ст. 1, 4, 16). (2) Покупатель по основному договору приобретает право собственности на квартиру.
(1) Договор должен содержать цену договора. Цена может быть определена как стоимость затрат на создание конкретного ОДС. Порядок и сроки ее внесения предусматриваются договором (подп. 1) п. 4 ст. 4, ст. 5). (2) Предусмотрена цена квартиры. Установлены порядок и сроки внесения платежей покупателем (подавляющее большинство платежей или все они вносятся до ориентировочного срока ввода в эксплуатацию).
(1) ОДС передается дольщику по акту не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию готового объекта (ст. 8). (2) Передача квартиры по акту не ранее получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
«Инвестиционные договоры», договоры о совместной деятельности и т.п. также проявляют существенное сходство с договором, урегулированным Законом №214-ФЗ. Безусловно, наблюдаются и отличия, которые, впрочем, не меняют существа отношений. Часто застройщики включают в свои договоры условия о том, что «покупатель» понимает, что заключаемый им договор не является договором участия, а также о праве застройщика («продавца») использовать денежные средства, получаемые от «покупателя» на любые цели. И, напротив, очень редко в квазидолевые договоры включаются условия о гарантийном сроке, обязательные для договора участия (ст. 7). Тем не менее, правовой результат исполнения квазидолевых договоров просматривается достаточно четко: приобретение «покупателем» права собственности на недвижимую вещь, несуществующую на момент заключения договора. Договор направлен на возникновение именно этого права у «покупателя». Подобное сходство естественно, поскольку квазидолевые договоры составляются застройщиками специально с намерением описать отношения долевого участия, но при этом обойти действие Закона №214-ФЗ (Следует отметить, что в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится проект федерального закона, предусматривающего ряд поправок в законодательство о долевом участии в строительстве, включая Закон №214-ФЗ. Изменения среди прочего предусматривают внесение запрета на использование квазидолевых схем с установлением соответствующей административно ответственности – законопроект №98106-5 (http://www.duma.gov.ru/faces/lawsearch/gointer.jsp?c=98106-5)). Выбор между такими способами защиты, как признание квазидолевого договора незаключенным и признанием его недействителен, может быть сделан в пользу последнего исходя из следующих соображений. Если подходить формально, руководствуясь буквой договора, признать квазидолевой договор незаключенным, скорее всего, не получится. Как правило, квазидолевые договоры содержат все необходимые существенные условия и соответствуют всем требованиям к форме соответствующих поименованных договоров (например, купли-продажи, предварительного договора купли-продажи). Поэтому, если бы стороны имели намерение заключить договор купли-продажи, он не обладал бы пороками содержания и формы и считался бы заключенным. В случае квазидолевых договоров действительная воля сторон отличается от буквальной, но для того, чтобы использовать это обстоятельство, необходимо обратиться не к институту незаключенности, а к институту недействительности.
Признание квазидолевого договора притворным или ничтожным Если не принимать во внимание частные ситуации, в которых возможно применение иных составов недействительности сделок, необходимо рассмотреть варианты признания квазидолевого договора притворным по ст. 170 ГК РФ или ничтожным по ст. 168 ГК РФ. Арбитражные суды различных субъектов Российской Федерации принимали решения по жалобам оштрафованных компаний-застройщиков, признавая при этом заключенные застройщиками квазидолевые договоры притворными в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ (См.: Постановления 13-го Арбитражного апелляционного суда по делам №А21-1047/2008, №А21-1048/2008 и №А21-1049/2008; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2008 г. По делу №А32-8073/08; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу № А32-14065/2007; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 августа 2007 г. по делу №А32-8438/2007.). Как правило, суды отказывали в признании решений органов государственного контроля незаконными и подтверждали правомерность привлечения застройщиков к административной ответственности исходя из обстоятельств дела и характера отношений застройщиков и дольщиков, схожего с долевым участием. Данный способ защиты права, тем не менее, имеет существенные недостатки. Так, суд, установив притворность квазидолевого договора, обязан применить к нему правовые нормы, содержащиеся в Законе №214-ФЗ – в том числе принять во внимание норму о государственной регистрации договора участия и проанализировать, достигнуто ли согласие сторон по всем существенным условиям договора участия. Как правило, в квазидолевом договоре присутствуют все эти условия, кроме условия о гарантийном сроке. В связи с этим квазидолевой договор, представляющий собой по существу договор участия, является незаключенным (Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 ноября 2007 г. по делу № А32-14065/2007.), а потому для возврата исполненного по договору необходимо дополнительное требование, основанное на нормах о неосновательном обогащении. В некоторых случаях признание договора притворным является невозможным. Как было указано, сделка должна быть притворной для обеих сторон, что не всегда наблюдается при рассмотрении договорных отношений. Арбитражный суд г. Москвы указал, что предварительный договор купли-продажи не притворен и не является договором участия, поскольку отличается по предмету и, в отличие от отношений долевого участия, содержит условие о том, что квартира сначала поступает в собственность компании-застройщика и лишь затем продается гражданину (Решение Арбитражного суда г. Москвы и Постановление 9-го Арбитражного апелляционного суда по делу №А40-22749/2008). В рассматриваемом деле воля компании-застройщика была направлена на заключение именно договора купли-продажи, структура отношений также несколько отличалась от предусмотренной Законом №214-ФЗ. Таким образом, далеко не все квазидолевые договоры являются притворными.
Состав недействительной сделки Состав недействительной сделки, предусмотренный ст. 168 ГК РФ, более широк и универсален. Любая сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, ничтожна – в чем бы ни заключалось такое противоречие. Для правильного применения этой статьи необходимо глубокое понимание того, в чем состоит правовое регулирование долевого участия в строительстве, предусмотренное Законом №214-ФЗ.
Буква закона № 214-ФЗ Анализ ст.ст. 1-3 Закона №214-ФЗ показывает, что этот закон направлен не на регулирование такой отдельно взятой разновидности договоров, как договор участия, а на установление специального правопорядка в сфере отношений, связанных с привлечением денежных средств других лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Как видно, неверно было бы предположить, что только тот, кто заключает договор, названный «договором участия в долевом строительстве», становится обязанным соблюдать требования Закона №214-ФЗ. Напротив, логика законодателя состоит в том, чтобы положениями этого закона был связан всякий, кто привлекает денежные средства для строительства с последующей передачей конкретной недвижимости в собственность лица, внесшего денежные средства. Иными словами, осуществление деятельности (долевого строительства) предполагает соблюдение Закона и заключение договора участия, а не наоборот (заключение договора участия порождает обязанность соблюдать Закон). Этот вывод подтверждается нормой п. 2 ст. 3 Закона №214-ФЗ: «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Следовательно, всякое действие застройщика и всякая его сделка, осуществляемые в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома, должны соответствовать Закону №214-ФЗ. В противном случае действие будет незаконным, а сделка – ничтожной. Это же распространяется на квазидолевые договоры. Если соответствующий квазидолевой договор заключен, вопреки Закону №214-ФЗ, он недействителен в форме ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ. В арбитражной практике данный вывод находит подтверждение: признавая законным привлечение застройщика к административной ответственности за несоблюдение требований Закона №214-ФЗ, суды констатируют, что независимо от заключаемых договоров соответствующая компания осуществляет регулируемое Законом №214-ФЗ привлечение средств для финансирования строительства объекта недвижимости: «из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов» (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 мая 2008 г. №А49-7643/2007 и Определение ВАС РФ от 02 октября 2008 г. №12049/08 по делу №А49-7643/2007.). Ничтожная сделка не порождает обязательств, включая обязательств дольщика по внесению стоимости ОДС, соблюдению графика платежей и т.п. Все исполненное по квазидолевому договору подлежит возврату в порядке реституции: каждая сторона обязана возместить другой все полученное по сделке. Следует также учесть, что ничтожный квазидолевой договор не может быть преобразован в легальное обязательство, в том числе путем новации или отступного (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2008 года по делу №А33-2153/2007.). «Юридическая реанимация» отношений сторон возможна лишь путем заключения договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом №214-ФЗ и зачетом ранее уплаченных средств в счет обязательства дольщика по этому договору.
После помощи в избавлении от принятых обязательств подонки взывают к чести, право на застройку, по их мнению, можно предоставить всем, включая известных лохотронщиков, избавившимся от принятых обязательств. Дмитрий Некрестьянов, партнер. Правила социалистического общежития для инвестиций в строительство, 20.01.2016, http://www.kachkin.ru/blog/20-01-2016
Минстрой РФ вводит требования к уставному капиталу застройщиков, и теперь сомнительные фирмы "с 10 тыс. рублей уставного капитала" привлекать дольщиков не смогут, заявил директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин на семинаре "Строительство и ЖКХ. Проблемы и перспективы развития" в Сочи.
"То, что раньше застройщики считали "филькиной грамотой", станет основным документом, дающим право приобретать деньги на этапе строительства", — подчеркнул директор департамента.
Он напомнил также, что на Госсовете президент РФ высказался о создании компенсационного фонда долевого строительства.
"Компенсационный фонд будет обязательно. Мы отменим все страхования. Но для того, чтобы был зарегистрирован договор долевого участия, застройщик через аккредитованную структуру при Фонде должен будет отправить 1%, который будет аккумулироваться на счета государственных банков, они не будет никуда уходить, они будут работать. Это будет гарантией того, что человек получит квартиру — не какую-то псевдокомпенсацию финансовую, которую сейчас реально ни один человек не получает, а реально получит квартиру", — сказал чиновник.
По его словам, новые условия работы застройщика с дольщиками "позволят увеличить доверие граждан в долевом строительстве".
"Это позволит гражданам не бояться идти не на депозиты класть деньги, а вкладывать в жилищное строительство. Сейчас цены на квартиры снизились и больше снижаться не будут. Сейчас самое лучшее время положить деньги в жилищное строительство. Но если безумно вкладывать и не контролировать застройщиков, мы через год с вами получим тысячи людей, которые выйдут на улицы", — уверен Стасишин.
Отправлено: 09.08.16 10:16. Заголовок: Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ
Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=200751
цитата:
3) в статье 3:
а) часть 2 изложить в следующей редакции:
"2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, следующим требованиям: 1) уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика (далее - уставный капитал застройщика) должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 настоящей статьи, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию (далее - максимальная площадь объектов долевого строительства застройщика). В случае, если уставный капитал застройщика не соответствует такому требованию, сумма полностью оплаченных уставного капитала застройщика, уставных (складочных) капиталов, уставных фондов поручителя или сопоручителей по заключенному в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона договору поручительства с таким застройщиком и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов иных застройщиков, также заключивших с указанными поручителем или сопоручителями в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона другой договор поручительства (далее - связанные с застройщиком юридические лица), должна составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 настоящей статьи, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком или связанными с застройщиком юридическими лицами с привлечением средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию (далее - максимальная площадь объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц); 2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика; 3) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; 4) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания; 5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений; 6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица); 7) у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято; 8) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.";
б) дополнить частями 2.1 - 2.6 следующего содержания:
"2.1. Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц составляет: 1) два миллиона пятьсот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров; 2) четыре миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двух тысяч пятисот квадратных метров; 3) десять миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более десяти тысяч квадратных метров; 4) сорок миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двадцати пяти тысяч квадратных метров; 5) восемьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятидесяти тысяч квадратных метров; 6) сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более ста тысяч квадратных метров; 7) четыреста миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров; 8) восемьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более пятисот тысяч квадратных метров; 9) один миллиард пятьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более пятисот тысяч квадратных метров. 2.2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов. 2.3. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, после даты направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае: 1) вступления в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика или о введении в отношении юридического лица - застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; 2) вступления в законную силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания, в том числе принятого по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в соответствии с частью 15 статьи 23 настоящего Федерального закона; 3) принятия решения о ликвидации юридического лица - застройщика учредителями (участниками) или органом юридического лица, уполномоченным на то учредительным документом. 2.4. Решение или определение арбитражного суда, указанные в пунктах 1 и 2 части 2.3 настоящей статьи, подлежат направлению судом, принявшим такие решение или определение, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более чем один рабочий день со дня вступления в законную силу таких решения или определения. 2.5. Решение о ликвидации юридического лица - застройщика, указанное в пункте 3 части 2.3 настоящей статьи, подлежит направлению этим застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более чем один рабочий день со дня принятия такого решения. 2.6. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.";
Уста́вный капитал — сумма, зафиксированная в учредительных документах организации, прошедших государственную регистрацию. Отличается от суммы средств, первоначально инвестированных собственниками для обеспечения уставной деятельности организации, на величину их задолженности, отражаемой на дебете счёта 80. Уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.
The authorised capital of a company (sometimes referred to as the authorised share capital, registered capital or nominal capital, particularly in the United States) is the maximum amount of share capital that the company is authorised by its constitutional documents to issue (allocate) to shareholders. Part of the authorised capital can (and frequently does) remain unissued. This number can be changed by shareholders' approval. The part of the authorised capital which has been issued to shareholders is referred to as the issued share capital of the company.
In the United Kingdom, the concept of authorised share capital was abolished under the Companies Act 2006.
Капитал предприятия представляет собой денежную оценку имущества предприятия. ... Уставный капитал формируется за счет вкладов (взносов) учредителей (участников на момент создания организации); ... Состав уставного капитала зависит от организационно-правовой формы организации. Уставный капитал складывается: из вкладов участников (складочный капитал) для хозяйственных товариществ и для обществ с ограниченной ответственностью (ООО); номинальной стоимости акций для акционерного общества (АО); имущественных паевых взносов (производственные кооперативы или артели); уставного фонда, выделенного государственным органом или органом местного самоуправления.
Любые изменения размера уставного капитала (дополнительная эмиссия акций, снижение номинальной стоимости акций, внесение дополнительных вкладов, прием нового участника, присоединение части прибыли и др.) допускаются лишь в случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством и учредительными документами.
от участника долевого строительства _____________________________________
ПИСЬМО
В ответ на ваше предложение, направленное мне в письме №____ от __.__.20__ года о предложении подписать дополнительное соглашениие к Договору _______ о переносе срока сдачи объекта долевого строительства, сообщаю вам следующее. В соответствии с частью 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно части 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В связи с вышеизложенным, учитывая отсутствие обстоятельств, которые являются законной причиной для изменения условий договора, пользуясь своим правом, предусмотренным ст. 421 ГК РФ, настоящим письмом уведомляю вас об ОТКАЗЕ в подписании дополнительного соглашения о переносе срока сдачи объекта долевого строительства.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 3
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
В какой-то момент цены на жилье росли очень быстрыми темпами,необходимо было принимать решение и вкладывать деньги. 
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума