Добрый день. Заключили предварительный договор об участии в долевом строительстве, внесли по нему денежные средства, тем самым выполнив взятые на себя обязательства по вышеуказанному договору, а фирма-застройщик взяла деньги, на строительной площадке никаких работ не произвела и решила объявить себя банкротом. Более того, эта фирма-застройщик без ведома дольщиков с согласия Мэрии уступила права на арендованный участок другой строительной фирме, которая в свою очередь не перезаключает с дольщиками договора. Что нам делать в такой ситуации? Возможно ли в судебном порядке признать договор переуступки права на аренду земельного участка от одной строительной фирме к другой недействительным? Заранее, большое спасибо. Ольга 12 января 2010
Ответ эксперта 25 января 2010. Согласно статье 429 Гражданского договора РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Денежные средства, передаваемые по предварительному договору зачастую передаются в качестве задатка или аванса, поскольку основного договора еще не заключено. При этом право собственности по такому договору не возникает, потому что предметом такого договора является обязательство сторон заключить основной договор в будущем.
При невыполнении условий предварительного договора возможно лишь понудить сторону к заключению договора в судебном порядке при наличии определенных условий. Возможно также обязать контрагента вернуть задаток (в двойном размере) либо аванс (в зависимости условий договора). Таким образом, при получении судебного решения о взыскании денежной суммы Вы можете участвовать в деле о банкротстве в качестве кредитора.
В отношении обязанности у нового застройщика заключить договор на участие в долевом строительстве необходимо сказать следующее. Конечно же, при переводе долга с одной строительной фирмы на другую требуется согласие кредитора (то есть Вас). Однако, скорее всего такой перевод долга не был надлежащим образом оформлен. Следовательно, и перевода прав и обязанностей на вторую строительную фирму не произошло. Разрешение этого вопроса зависит от оформления отношений.
В отношении признания договора уступки прав по договору аренды недействительным, можно пояснить следующее.
Для признания сделки недействительной необходимо наличие оснований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. При этом требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено только заинтересованным лицом (при ничтожности сделки) либо лицом, указанным в Гражданском кодексе РФ (при оспоримости сделки).
Таким образом, в случае, если существуют основания для признания сделки недействительной, предусмотренные Гражданским кодексом (несоответствие закону, мнимость, притворность и др.), указанный договор уступки прав по договору аренды может быть признан недействительным.
Кроме того, при наличии признаков преступления (например, мошенничества) в действиях руководителя строительной фирмы и иных лиц возможно привлечение виновных лиц к уголовной ответственности и заявление гражданского иска в уголовном деле.
Отправлено: 01.05.13 17:18. Заголовок: Комментарий к статье
Комментарий к статье 391 ГК
цитата:
1. Правовой формой, опосредующей перемену пассивной стороны в обязательстве (должника), является перевод долга.
Как и уступка требования, перевод долга может происходить в силу закона (например, в результате универсального правопреемства), по решению суда либо на основании договора. Равно как и нормы § 1, правила § 2 гл. 24 ГК, хотя и рассчитаны прежде всего на "договорной" перевод долга, имеют универсальное значение и подлежат применению при любом варианте перевода.
2. Договор перевода долга представляет собой соглашение между должником (первоначальным должником) и другим лицом (новым должником). Учитывая, что личность должника имеет большое значение для кредитора, п. 1 коммент. ст. допускает перевод долга только с согласия последнего. Необходимость получения данного согласия не превращает рассматриваемый договор в многосторонний (иное мнение (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. 2-е изд. В 2 т. Т. II. Полутом I: М., 2002. С. 39 (автор главы - Е. А. Суханов) не бесспорно).
Договор перевода долга является двусторонней распорядительной сделкой, заключаемой во исполнение существующего между сторонами обязательственного договора (например, консенсуального договора дарения). При этом отсутствие согласия кредитора на перевод означает лишь отсутствие основного правового результата (последствия) договора перевода долга - замены должника. На положение сторон как субъектов обязательственной сделки отсутствие согласия (равно как и несогласие) кредитора никакого влияния не оказывает. "Другое лицо" будет нести обязанность освободить должника от долга, для чего может использовать конструкцию "возложения исполнения" (см. ст. 313 ГК и коммент. к ней).
Согласие (несогласие) кредитора представляет собой одностороннее волеизъявление (сделку) кредитора, адресованное первоначальному должнику, принимателю долга или обоим вместе. Оно порождает правовые последствия с момента его восприятия адресатом и, соответственно, после этого момента не может быть аннулировано (взято обратно) кредитором. Исключение составляет случай предварительного согласия, которое порождает правовой эффект лишь с момента заключения договора перевода долга (подробнее см.: Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. II. С. 119-121).
3. Коммент. ст. не содержит правил, запрещающих перевод долга, аналогичных положениям ст. 388 ГК. Законодатель исходит из принципиальной переводимости любого долга, в том числе по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Перевод долга не допускается лишь в случаях, когда он противоречит нормативным предписаниям...
Так, недопустим перевод части долга в неделимых обязательствах; перевод долгов, законодательно связанных с правовым статусом определенного лица, а также в некоторых других случаях (подробнее см.: Белов В. А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. 2-е изд. М., 2001. С. 170-171)
В отдельных случаях перевод долга хотя и допустим, но поставлен в зависимость от соблюдения дополнительных условий. Так, государственное или муниципальное предприятие вправе перевести долг лишь с согласия собственника его имущества (п. 4 ст. 18 Закона о государственных предприятиях). Совершение сделок, влекущих перевод долга, должником, находящимся в процессе банкротства (на стадиях наблюдения или финансового оздоровления), допускается только с согласия временного или административного управляющего (п. 2 ст. 64, п. 4 ст. 82 Закона о банкротстве). Внешний управляющий вправе совершать подобные сделки только после согласования с собранием (комитетом) кредиторов (п. 4 ст. 101 Закона о банкротстве).
4. Пункт 2 коммент. ст. устанавливает требования к форме договора перевода долга. Как и в отношении уступки требования, при решении данного вопроса законодатель исходит из принципа зависимости формы договора, опосредующего правопреемство (замену должника), от формы сделки, являющейся основанием возникновения долга (см. пп. 1, 2 ст. 389 ГК и коммент. к ней).
Указанные положения касаются лишь формы перевода долга и не применяются к форме согласия кредитора на перевод долга. В отношении последнего законодатель никаких специальных правил не устанавливает, что в силу общего правила п. 1 ст. 159 ГК (см. коммент. к ней) означает возможность его совершения устно. Вместе с тем облечение согласия кредитора в письменную форму целесообразно всегда, ибо это значительно облегчит доказывание в случае возникновения спора.
Правила п. 2 коммент. ст. не применимы и к обязательственному договору, являющемуся основанием перевода долга. Форма этого договора определятся правилами о договорах соответствующего вида (напр., гл. 32 ГК, если в качестве обязательственного договора выступает дарение).
5. Поскольку перевод долга влечет правопреемство (замену должника), обязательство первоначального должника переходит к новому в полном объеме, включая уплату процентов, неустойки, а также иные обеспечительные меры. Исключение составляют обязательства поручителя и залогодателя, которые обеспечивали исполнение первоначального должника. Поручительство и залог прекращаются, если поручитель (залогодатель) не выразил своего согласия отвечать за нового должника (см. ст. 356, п. 2 ст. 367 ГК и коммент. к ним).
6. Правила коммент. ст. являются общими и подлежат применению ко всем специальным случаям перевода долга (см. ст. 986, 1000 ГК и коммент. к ним). Вместе с тем указанные положения не применяются к таким специфическим вариантам рассматриваемого института, которые получили особую законодательную регламентацию (например, к отчуждению долга в составе продаваемого предприятия).
7. Коммент. ст. признает значение перевода долга только за соглашением должника и третьего (другого) лица. Доктрине и законодательству ряда зарубежных стран (в основном германской правовой семьи) известны и другие варианты перевода долга. Так, германское право (§ 414 ГГУ) и основанные на нем современные кодификации ряда стран СНГ (напр., ст. 475 ГК Туркмении, ст. 522 ГК Азербайджана) допускают перевод долга соглашением "кредитор - третье лицо". Подобная модель, известная еще римскому праву, в силу принципа свободы договора возможна и в рамках отечественной правовой системы. При этом, несмотря на то что результатом использования такой модели будет замена стороны в обязательстве, она не может быть признана переводом долга. Соответственно, правила коммент. ст. к подобным соглашениям не применимы.
... 10. Договор перевода долга следует отличать от передачи договора (замены стороны в договоре) (см. ст. 9.3.1 - 9.3.7 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 12:201 Принципов Европейского договорного права).
Об институте замены стороны договора см. коммент. к ст. 382 ГК.
Правила § 2 гл. 24 ГК будут применяться к перемене должника, совершаемой в рамках такой замены, по аналогии (см. ст. 6 ГК и коммент. к ней).
11. Помимо сделки, замена должника может происходить на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Перемена должника в силу закона лишена волевого характера. Наступление предусмотренных законом юридических фактов приводит к автоматическому переходу обязанностей должника к указанному в законе другому лицу. Наиболее распространенными ситуациями перемены должника в силу закона являются случаи универсального правопреемства - наследование (см. ст. ст. 1112, 1175 ГК) и реорганизация (см. ст. ст. 58 - 60 ГК и коммент. к ним). В качестве примера сингулярного преемства обязанностей должника в силу закона выступает отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под ее выплату (см. п. 1 ст. 586 ГК).
цитата:
Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
КУГИ безоговорочно доверяет перевод долга новым должникам, в то время как предыдущие лица, заключив договора с гражданами на долевое участие в строительстве, не информируют о наличии дольщиков.
цитата:
В обязательстве возможна и замена одного должника другим. Но если личность кредитора, по общему правилу, не имеет существенного значения для должника, так что о цессии права требования должника только ставят в известность, а его согласия на цессию не спрашивают, то совсем иначе обстоит дело с заменой должника. Личность должника имеет для кредитора существенное значение, так как, вступая с ним в обязательство, кредитор доверяет данному должнику, полагается на его исполнительность и платежеспособность, а новое лицо, которое придет на смену должнику, может оказаться не внушающим кредитору доверия. Поэтому замена одного должника другим или перевод долга возможен не иначе, как с согласие кредитора. Осуществлялся перевод долга в форме новации, т. е. путем заключения кредитором и новым должником нового договора, имевшего целью прекращение обязательства между данным кредитором и первоначальным должником.
Множественность лиц в обязательстве
Во всяком обязательстве есть две стороны: кредитор (активная сторона) и должник (пассивная сторона). Каждая из сторон может быть представлена одним лицом или несколькими лицами. Если в обязательстве имеется несколько кредиторов или несколько должников, их взаимные отношения между собой и отношения к другой стороне не всегда одинаковы. Несколько кредиторов или несколько должников могут занимать в обязательстве неравное положение, а быть: один – главным, а другой – добавочным: например, поручитель (т. е. лицо, принимающее на себя ответственность за исполнение обязательства другого лица) являлся добавочным должником.
Несколько кредиторов или несколько должников в обязательстве могут иметь в нем долевое право или долевую обязанность. Во всех тех случаях, когда содержание обязательства допускает деление без нарушения хозяйственной сущности обязательства (так называемые делимые обязательства, например, обязательство уплатить денежную сумму), причем ни законом, ни соглашением сторон не установлено право каждого из нескольких кредиторов в полном размере или полная ответственность каждого из нескольких должников, имело место долевое право или долевая обязанность. Например, два брата совместно взяли взаймы у Тиция 200 сестерциев, не оговорив при этом, что они отвечают друг за друга; каждый из братьев признавался должником в половине полученной взаймы суммы. При совершении некоторых правонарушений (например, кражи) несколькими лицами каждый из виновников был обязан уплатить штраф в полной сумме, причем уплата штрафа одним из этих нескольких должников не освобождала других; таким образом, кредитор получал сумму штрафа столько раз, сколько было должников. Наконец, обязательство с несколькими кредиторами или с несколькими должниками могло быть таково, что каждый из кредиторов имел право требовать исполнения всего обязательства, но, уплатив одному кредитору, должник освобождался в отношении всех вообще кредиторов, и, наоборот (при нескольких должниках), кредитор имел право требовать от любого из нескольких должников всего обязательства, но уплата одним из должников прекращала обязательство в отношении всех должников. Такие обязательства назывались солидарными; активными, если каждый из нескольких кредиторов имеет право требовать in solidum с должника; пассивными, если каждый из нескольких должников обязан перед кредитором in solidum (в полном размере).
Действия чиновников и новых господ в отношении дольщиков в договорах, закрепляющих обязанности раба и права господина:
цитата:
Правовое положение рабов.
1. С самых древних времен, к которым относятся наши сведения о Римском государстве, и вплоть до конца его существования римское общество было рабовладельческим. Социальное положение рабов было неодинаковым на разных этапах римской истории. В древнейшую эпоху рабы в каждой отдельной семье были немногочисленны; они жили и работали совместно со своим хозяином и его подвластными и по бытовым условиям не очень резко отличались от них. По мере завоеваний число рабов сильно увеличилось и рабство оставалось основой всего производства. Они стали жить отдельно от своих господ: не только исчезла прежняя патриархальность отношений, но осуществлялась беспощадная эксплуатация рабов. Раб исполняет огромную изнурительную работу, а содержится в самых тяжелых условиях; несколько сноснее были условия жизни рабов, принадлежащих самому государству. Произвол и эксплуатация со стороны рабовладельцев толкали рабов на восстания.
2. Правовое положение рабов определялось тем, что раб — не субъект права; он — одна из категорий наиболее необходимых в хозяйстве вещей, так называемых res mancipi, наряду со скотом или как привесок к земле. Власть рабовладельца над рабом беспредельна; она является полным произволом; господин может раба продать, даже убить. Раб не может вступить в брак, признаваемый законом; союз раба и рабыни (contubemium) — отношение чисто фактическое.
3. Пекулий. Если тем не менее кое-какие проблески признания личности раба имели место, то это происходило в интересах самого рабовладельца, имело целью расширить и углубить эксплуатацию рабов. На этой почве сложился институт рабского пекулия. Термином «пекулий», происходящим, вероятно, от слова pecus, скот, называлось имущество, выделяемое из общего имущества рабовладельца в управление раба (этот институт практиковался и в отношении подвластных детей, см. ниже, разд. IV, § 4). Управлять имуществом невозможно без совершения различных сделок (купли-продажи, найма и др.). Поэтому, не признавая раба правоспособным лицом, признали, однако, юридическую силу за совершаемыми им сделками, разумеется, в таких пределах, какие соответствовали положению пекулия как формы эксплуатации. Именно рабы, имеющие пекулий, признавались способными обязываться, но приобретать для себя права не могли; все их приобретения автоматически поступали в имущество господина. Впрочем, раб мог приобрести право требования, но без права на иск, «натурально» (см. ниже, разд. VI, гл. I, § 2). Реализация такого права была возможна только в случае отпущения раба на свободу: si manumisso sol-vam, liberor, т.е., если я уплачу рабу после его освобождения, это законный платеж. Таким образом, предоставление рабу пекулия и признание в известной мере юридической силы за действиями раба позволяли рабовладельцу шире эксплуатировать раба не только для выполнения различных физических работ, но и для совершения через его посредство юридических действий, а это было важно для рабовладельцев по мере развития рабовладельческого способа производства и роста товарно-денежных отношений. Разумеется, такое примитивное построение — по сделкам раба права приобретаются господином, а обязанности ложатся на раба (с которого ввиду его неправоспособности получить нельзя) — не могло сохраниться с развитием торговли и с усложнением хозяйственной жизни. Желающих вступать в сделки с рабами при полной безответственности по этим сделкам самого рабовладельца нашлось бы немного. Правильно понятый интерес рабовладельца требовал, чтобы третьи лица, с которыми вступал в деловые отношения раб, могли рассчитывать на возможность осуществления своих прав по сделкам с рабами. Поэтому претор ввел ряд исков, которые давались как дополнительные (к неснабженному иском обязательству самого раба), против рабовладельца. Факты выделения имущества в самостоятельное управление раба стали с развитием хозяйственной жизни расценивать как согласие домовладыки нести в пределах пекулия ответственность по обязательствам, которые принимались рабом в связи с пекулием. Таким образом, если сделка совершена рабом на почве управления выделенным ему пекулием, рабовладелец отвечал перед контрагентом раба по actio de peculio, в пределах пекулия (если раб, имея пекулий в сумме 500, купил что-то на 700, к его господину продавец мог предъявить этот иск только в сумме 500). Впрочем, если господин получил по сделке раба увеличение имущества, так называемое обогащение, в большей сумме, он отвечал в пределах обогащения (но уже по другому иску: actio de in rem verso, буквально — иск о поступившем в имущество). Если господин назначил раба приказчиком (institor) в своем торговом предприятии или вообще приставил его к такому делу, с которым неизбежно связано совершение сделок, рабовладелец отвечает по сделкам, относящимся согласно общепринятым взглядам к кругу деятельности данного приказчика, и т.п. Например, если раб-приказчик закупил товар для предприятия и не расплатился за него, господин несет ответственность по actio institoria в размере стоимости товара; но если раб по просьбе покупателя принял от него вещи на хранение, господин по этой сделке, как не относящейся к сфере полномочий приказчика, не отвечает (если раб был поставлен шкипером на корабле, иск назывался actio exercitoria). Наконец, если господин просто уполномочил раба на совершение той или иной сделки (т.е. дал распоряжение, iussus), контрагент раба получал против господина actio quod iussu. Если раб совершит правонарушение (например, уничтожит или повредит чужие вещи), к рабовладельцу потерпевший мог предъявить actio noxalis (noxa — вред). В этом случае рабовладелец был обязан или возместить причиненный вред, или выдать виновного раба потерпевшему для отработки суммы причиненного вреда.
4. Рабство устанавливалось следующими способами: 1) рождением от матери-рабыни (хотя бы отцом ребенка было свободное лицо; наоборот, если отец — раб, а мать — свободная, ребенок признавался свободным); 2) взятием в плен или просто захватом лица, не принадлежащего к государству, связанному с Римом договором; 3) продажей в рабство (в древнейшую эпоху); 4) лишением свободы в связи с присуждением к смертной казни или к работам в рудниках (присужденный к смертной казни рассматривался как раб). Прекращалось рабство манумиссией (отпущением на свободу). В некоторых случаях раб, отпущенный на свободу, возвращался обратно в состояние рабства (например, вследствие проявления грубой неблагодарности в отношении лица, отпустившего его на свободу).
Переуступка застройщиков на Турку28 потребовала Постановления правительства СПб о замене стороны в обязательствах
цитата:
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чесма-Инвест» и ООО «Миал» был заключен договор о переуступке правомочий по инвестиционной деятельности, ДД.ММ.ГГГГ Правительством СПб было принято Постановление № о замене стороны в обязательствах, согласно которому застройщиком жилого объекта стал ООО «Миал».
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 3
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума