Отправлено: 02.07.11 00:29. Заголовок: Статья 429. Предвари..
Цель предварительного договора - закрепление юридической обязанности по совершению основной сделки
цитата:
На практике широкое распространение получило заключение предварительных договоров застройщиками объектов недвижимости (в первую очередь, зданий) на стадии их строительства. Еще до момента ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности на них многие застройщики активно ищут потенциальных покупателей и арендаторов помещений, согласуют с ними условия будущих договоров купли-продажи, мены, аренды, долевого участия в строительстве, а для закрепления юридической обязанности по совершению таких сделок заключают предварительные договоры.
Определение и соблюдение срока заключения основного договора
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен определять срок заключения основного договора.
цитата:
Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам. Если стороны намереваются подписать предварительный договор купли-продажи, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца в отношении здания в целом или хотя бы помещений, являющихся объектом купли-продажи. Естественно, точную дату государственной регистрации права собственности на помещения заранее определить нельзя.
Ссылаясь на невозможность определения точной даты выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора следующим образом: в предварительный договор включается норма, привязывающая момент заключения основного договора исключительно к выполнению застройщиком условий заключения основного договора. Так, в предварительных договорах купли-продажи указывается, что заключение основных договоров должно производиться в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности продавца на здание. http://www.portal-law.ru/pravovoe_zakljuchenie_jurista/11
цитата:
Примером из практики автора может служить попытка застройщика торгового комплекса в Самаре навязать компании — владельцу крупной сети торговых центров включение в предварительный договор условия о заключении основного договора в течение определенного количества дней после выполнения застройщиком всех требований ст. 3 Закона.
Однако подобное «определение» срока заключения основного договора противоречит ГК РФ и влечет риски как для застройщиков, так и для их контрагентов. Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может быть определен как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно неизбежно наступить. Иные варианты невозможны.
цитата:
Статья 190. Определение срока Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
При использовании указанных выше формулировок момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности застройщика на здание или дате выполнения им всех требований ст. 3 Закона, т.е. к событиям, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении; застройщик может не получить разрешение на строительство и потому будет не вправе заключать договоры на участие в долевом строительстве и т.д.). Таким образом, в рассмотренных случаях срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ, а потому должен считаться несогласованным. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7).
Неправильное определение означенного срока приводит к тому, что по истечении одного года с момента заключения предварительного договора он утрачивает силу, что может быть невыгодно для любой из его сторон.
Пример расторжения при изменении выгоды договора для какой-либо стороны: ... по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем, предложившим более выгодные условия.
Для устранения указанного риска представляется возможным определять срок заключения основного договора следующим образом: — установить в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая рассчитывается с учетом максимально необходимого для продавца времени для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и гос регистрации права собственности на него, — одновременно предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности продавца (арендодателя) на здание и выполнение застройщиком по договору участия в долевом строительстве требований ст. 3 Закона.
Таким образом, возможная норма предварительного договора о сроке, соответствующая требованиям ГК РФ, может выглядеть следующим образом: «основной договор заключается после выполнения продавцом по договору... следующих условий… (указать условия), но в любом случае не позднее… (указать дату)».
В таком случае стороны будут четко знать календарную дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора. Данная норма выгодна не только для участника долевого строительства, поскольку стимулирует исполнение застройщиком обязательств в установленный срок. Она защищает и интересы застройщика, поскольку он знает, что до данной даты участник долевого строительства связан обязательством о заключении основного договора.
Не пропусти! Пропуск сторонами момента заключения основного договора
цитата:
В практике имеют место случаи, когда стороны ждут выполнения всех условий заключения основного договора, после чего направляют предложение о его подписании, в то время как срок его заключения, установленный в предварительном договоре, уже истек. Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора по истечении срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу.
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2004 по делу N КГ-А40/825-04; Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2004 по делу N Ф09-2611/04-ГК; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2004 по делу N А19-9849/03-22-Ф02-255/04-С2.
В результате сторона, получившая указанную оферту, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором. В связи с этим любой стороне предварительного договора необходимо четко помнить срок заключения основного договора и направлять предложения о его заключении до момента истечения такого срока.
Застройщик по предв договору ведет себя недобросовестно и не сообщает о выполнении им всех условий заключения основного договора, даже если такое выполнение имело место.
цитата:
В практике, к сожалению, встречаются ситуации, когда недобросовестный застройщик после подписания предварительного договора находит нового покупателя, предложившего более выгодные для застройщика условия, заключает с ним еще один предв договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора — и сам основной договор. При этом добросовестный контрагент, заключивший первый предварительный договор, не извещается о выполнении застройщиком всех условий заключения основного договора, срок действия предварительного договора с ним истекает и контрагент теряет право на заключение основного договора.
Представляется возможным использовать следующие средства защиты интересов добросовестного контрагента, заключившего предварительный договор в отношении строящегося объекта недвижимости первым: — предусмотреть в предварительном договоре обязанность застройщика уведомлять контрагента о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за ее нарушение; — установить в предварительном договоре высокий размер неустойки за неисполнение застройщиком обязанности по заключению основного договора после выполнения всех условий, предусмотренных предварительным договором; — направить застройщику требование о заключении основного договора до истечения срока его совершения, предусмотренного предварительным договором.
По Гражданскому Кодексу, если в предварительном договоре не указана дата заключения основного договора купли-продажи, то срок действия такого договора ограничен одним годом. После чего договор утрачивает силу (Павел Горошков. Дольщики научились судиться с застройщиками. neva24, 18 марта 2011).
Оксюк Т. Арендатор и покупатель в интересе. Конструкция предварительного договора на стадии строительства объектов недвижимости//Бизнес-адвокат. 2006. №№ 22,23
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 3
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума