Отправлено: 05.06.10 19:54. Заголовок: 214 ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями),
base.garant.ru/12138267/
consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168317/
Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40, http://www.szrf.ru/doc.phtml?nb=edition00&issid=2005001000&docid=77
http://www.rg.ru/2004/12/31/dolevoe-stroitelstvo-dok.html

 Отправлено: 26.04.11 21:52. Заголовок: Статья об отношениях..

Статья об отношениях застройщика и покупателя при покупке квартиры (дома) в Чешской Республике на сайте novostroika.cz<\/u><\/a>.

Каждый абзац интересен новой лексикой. Название статьи сформулировано в духе взаимосвязи между застройщиком и покупателем - "Застройщик и дольщик. Поможем друг другу!" Статья короткая но содержательная, приведу ее ниже в виде нескольких цитат.

О репутации застройщика в кризис:

цитата:

Какой эпитет придет вам в голову, когда вы вспоминаете слово застройщик? Велика вероятность, что большинство вспомнит слово «ушлый», а вот какой процент обладателей новой квартиры или ожидающих её, скажет «ответственный»? Понятно, что во времена массового строительства, дешевых ипотек, застройщики не очень-то старались повернуться к клиенту и соинвестору лицом. Действовал нехороший принцип «вас много, а мы одни!». Однако с приходом кризиса ситуация изменилась. Недобросовестные застройщики вряд ли найдут дольщиков, готовых поверить сказкам, а страшные истории про долгое-долгое ожидание и ужасный результат множатся в интернете. Сарафанная почта работает хорошо и быстро, имена безответственных стройконтор у всех на устах. Более того, в наш век информационных технологий, когда доступ к интернету есть почти в каждой квартире, новости и слухи расходятся со скоростью света. Потерять репутацию ответственного застройщика в Чехии можно в считанные дни. Как же должны вести себя ответственные застройщики, чтобы привлечь инвестора и создать себе прочную положительную репутацию на рынке?

Далее несколько постулатов качественных договорных отношений. Обязательное указание сроков и ответственности за них:

цитата:

Во-первых, договор, должен быть максимально полным и понятным. Дольщик не обязан быть юристом! Срывы сроков в строительном бизнесе — довольно распространенное явление, поэтому пункт о штрафных санкциях по отношению к застройщику должен быть обязательной составляющей каждого преддоговора купли-продажи. Инвестор должен видеть, что его интересы тоже защищены.

Уведомление о ходе строительства:

цитата:

Если застройщик берет на себя обязательства уведомлять дольщика о ходе строительства, то сложный набор цифр и графиков вряд ли будет хорошо принят человеком, ожидающим реальную квартиру. С инвестором надо разговаривать на понятном и доступном для него языке. Уведомление о ходе строительства, разъяснение волнующих дольщиков вопросов создает атмосферу доверия и, как результат, положительно сказывается на репутации строительной компании. Если застройщик решит согласовать с дольщиками какие-то моменты проекта, обсудить, какие объекты инфраструктуры имеют приоритет, люди будут чувствовать себя сопричастными к строительству их собственного жилья. Чем более открыт доступ к информации, тем меньше недовольных дольщиков, работа с ними упрощается, а репутация компании-застройщика растет. В Чехии девелоперы знают, как правильно подойти к клиенту и заработать доверие: многие компании регулярно публикуют в интернете фотографии со строек, чтобы показать будущим владельцам, что стройка не заморожена.

Далее о репутации застройщика, но только с надеждами на будущее:

цитата:

Ответственный застройщик будет свято следовать букве договора. То, что обещано, должно быть исполнено с максимальным качеством и в оговоренный срок. Тут должно действовать правило – не обещай того, чего не можешь исполнить. Задержки, не зависящие от застройщика, информированный дольщик воспримет спокойно и с пониманием. Важно, чтобы инвестор видел, что строитель прилагает все усилия к выполнению своих обязательств. В чем состоит помощь дольщика застройщику? Вероятно в том, чтобы своим отношением, рекомендациями создавать положительную репутацию компании, которая этого заслуживает. Рано или поздно, репутация будет первоочередным критерием, по которому будущие дольщики станут выбирать творца своего дома.

 Отправлено: 26.04.11 23:53. Заголовок: skochkurov пишет: Р..

skochkurov пишет:

цитата:

Рано или поздно, репутация будет первоочередным критерием, по которому будущие дольщики станут выбирать творца своего дома.

Правда-матка. Только когда Лидер Гпупп опомниться может быть поздно... прийдется опять компанию называть другим иминем...

 Отправлено: 30.09.08 10:19. Заголовок: Поправки в закон "О долевом строительстве"

«Обездоленные».

Настя Резниченко.

Депутаты Госдумы планируют внести в закон "О долевом строительстве" поправки, которые сделают его действительно вездесущим. В свое время закон появился для того, чтобы оградить простых покупателей от нечистоплотных застройщиков. Тогда новые правила практически переложили всю ответственность за завершение строительства на девелоперов. По мнению экспертов, именно введение нового закона в 2005 году привело к резкому скачку цен на столичное жилье. Непросто пришлось и застройщикам - объем ввода нового жилья сократился в полтора раза. Естественно, девелоперы, не теряя времени, придумали ряд схем, которые позволяли обходить закон. Внесенный законопроект о поправках обещает перекрыть и обходные пути, а также дать органам власти в регионах или муниципалитетам преимущественное право выкупа незавершенных объектов в случае, если строительная организация не выполняет свои обязательства перед гражданами-соинвесторами. Получив объект или расположенный под ним земельный участок, власти будут достраивать его с целью передачи жилых помещений соинвесторам.

Впрочем, интересен и другой пункт поправок, который поставит вне закона практически все сделки между девелоперами и физлицами, - за них будут взимать значительные штрафы. Так, за привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве с должностных лиц предлагают взимать штраф в размере 50 тысяч рублей, а с юридических - 1 миллион рублей, что составляет 10 процентов от среднего размера сделки на первичном рынке жилья. Такой риск уж точно заставит девелоперов отказаться от поиска обходных путей. А значит, потенциальные покупатели не смогут приобретать недвижимость до тех пор, пока объект не будет полностью завершен. О более или менее приемлемых ценах на первичное жилье в этом случае придется забыть. И уж точно законопроект, если он станет законом, временно затормозит снижение цен на рынке недвижимости.

Статья «Обездоленные». Журнал «Итоги» от 22 сентября.

Интересно кто, что думает о предполагаемых поправках?????????

 Отправлено: 30.09.08 21:53. Заголовок: Повидимому уже внесл..

Повидимому уже внесли, как явствует из этой статьи ГазетаСПб от 12 сентября. Но если не работает сам 214 ФЗ, то будут ли работать поправки к нему? Помоему, это они делают вид что работают.

За отказ от долевого строительства застройщиков оштрафуют?

Поправки в закон о долевом строительстве и другие законы внесли в Госдуму первый зампред фракции Валерий Рязанский, зампред бюджетного комитета Александр Коган, член Совфеда Светлана Орлова и другие депутаты. Чтобы защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства, в 2004 г. был принят закон о долевом строительстве: риски для граждан минимизировать удалось, но для строителей привлечение денег граждан стало более сложным и менее выгодным, утверждают авторы в пояснительной записке.

Закон настолько жесток, что по договорам долевого строительства на рынке продается всего 10% жилья, остальное — через договоры соинвестирования, о предварительной купле-продаже или через куплю-продажу векселя с его погашением за счет квартиры. Эти договоры плохо защищают инвесторов, а сейчас у строителей непросто с финансами, так что может возникнуть новая волна — «обманутых дольщиков», объясняет Коган.

Депутаты предлагают жестко запретить привлечение средств не по правилам закона о долевом строительстве. За нарушение — штрафы: до 50 000 руб. — для должностных лиц и до 1 млн руб. — для компаний.

Это ощутимый для застройщика штраф, сетует директор по развитию «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. Надо научиться работать по нормам закона — и штрафов не будет, говорит представитель «СУ-155». Запрет на продажу квартир в обход закона о долевом строительстве — единственное возможное решение, считает коммерческий директор компании «Снегири» Дмитрий Шмелев. Но запрещать использование других законных схем привлечения средств граждан нельзя, уверен Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group. Компания продает квартиры по разным схемам, главное — не нарушать при этом Гражданский и Градостроительный кодексы, говорит он, соообщают "Ведомости".

 Отправлено: 01.10.08 09:02. Заголовок: У любых изменений на..

У любых изменений найдутся свои за и против. Перед тем как принять решение о покупке квартиры в нашей дорогой компании,я общалась с продажниками компании ЮИТ (строят практически рядом с нами дом).Т.к. в средствах на покупку жилья были ограничены была необходимость покупки жилья только на ранних этапах строительства.Так вот,зная чо у них (ЮИТ) тоже котлован,поинтересовалась о покупке квартиры. Представители отдела продаж мне ответили,что на таком этапе компания квартиры не продает!!!На вопрос,а почему нет?(так делает большая часть застройщиков) Ответ был настолько нормальным и логичныМ...Компании не выгодна продажа жилья на ранних этапах!!! Квартиры собирались выставлять на продажу только после того как будет готов фундамент и подведены коммуникации. А когда первые этапы строительства были завершены, цены на жилье росли достаточно быстрыми темпами. Так что денег нам хватало только на однушку. Как итог вложились в строительство в "Якоре".
Дольщикам с одной стороны такой подход не выгоден(денежный),а с другой стороны покупать квартиру когда уже возводят 1 этаж все же комфортней. В какой-то момент цены на жилье росли очень быстрыми темпами,необходимо было принимать решение и вкладывать деньги.
Первичный рынок,пока еще, предлагает более низкие цены,но риск очень высок. Это еще и вопрос выбора. Можно заплатить меньшие деньги и рискнуть. А если бы выбора не было? Пришлось бы изыскивать доп.резервы,беречь свои нервы,выбирать только район,дом и покупать.

 Отправлено: 29.10.09 13:49. Заголовок: В Петербурге создан "белый список" строительных компаний

В Петербурге создан "белый список" строительных компаний


Власти Петербурга составили "белый" список из 33 строительный компаний, которым разрешено рекламировать свои объекты. В списке нет многих крупных компаний, например, "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК", ЦДС и других.


Комитет по строительству Петербурга сформировал белый список строительных компаний, которые работают в полном соответствии с законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В него попали только 33 организации. Они строят 70 домов, в то время как всего в Петербурге возводится не менее 200 жилых объектов.

Среди благонадежных, по мнению власти, застройщиков — предприятия группы ЛСР "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" и ГДСК, "ЮИТ Санкт–Петербург", Setl City, "Трест 47", "Балтийская жемчужина" (см. список).

Перечень уже передан в управление антимонопольной службы (УФАС) по Петербургу, которое будет руководствоваться им при оценке законности рекламных кампаний застройщиков. Как сообщили в УФАС, сегодня в городской прокуратуре состоится совещание с участием представителей комитета по строительству, УФАС и УВД по вопросам строительства, и в том числе соблюдения рекламного законодательства в этой области.

"Реклама квартир в домах, возводимых без разрешений и соответствующей документации, с юридической точки зрения расценивается как незаконное предпринимательство, — заявил "ДП" председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. — Строители не имеют права привлекать средства граждан в такие проекты". По данным Службы госстройнадзора и экспертизы по Петербургу, за 9 месяцев этого года выявлен 81 случай строительства без разрешения.

Уже сейчас в УФАС настоятельно советуют СМИ не размещать рекламные модули и ролики компаний, не попавших в белый список. Многих крупных застройщиков в нем нет. Например, "ЛенСпецСМУ", "ЛЭК", ЦДС, "Дальпитерстроя" и других. В этих компаниях от "Делового Петербург" узнали о том, что не попали в список. Практически все отказались от комментариев.

Застройщикам не понятны критерии отбора компаний в список. Такие вопросы есть, например, у холдинга RBI. В компании уверяют, что в полном соответствии с 214–ФЗ строят и продают квартиры на двух объектах. Тем не менее в списке их нет. Не исключено, что свое право на проведение рекламных кампаний им придется отстаивать в суде, как и большинству участников рынка.

Экспертов также беспокоит, что при составлении списка, очевидно, учитывалось лишь наличие разрешения на строительство, а не финансовая стабильность компаний. Например, в списке есть компании, известные скандалами с дольщиками. Но покупатели могут посчитать компании, которым разрешено рекламировать свои объекты, действительно благонадежными.

Перечень вызвал недоумение даже у руководителей компаний, попавших в него. Так, генеральный директора Setl City Василий Селиванов считает, что УФАС должно рассматривать только конкретные случаи нарушения законодательства застройщиками, а не заниматься белыми и черными списками.

Реклама квартир в строящихся объектах грозит штрафами (от 40 до 500 тыс. рублей) как самим строителям, не вошедшим в список, так и распространителям рекламы.

"Теоретически у застройщиков есть право оспорить в суде постановления УФАС о привлечение к ответственности", — говорит ведущий юрист коммерческой практики Rightmark Group Ольга Карпова. По ее словам, существующая судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд отказывает истцам. Так, ООО "Смоленская строительная компания", пытаясь оспорить похожее предписание УФАС, дошло даже до Высшего арбитражного суда, но проиграло дело.

Поправки в закон, которые привязывают рекламу продаж на первичном рынке к соблюдению требований закона о долевом участии, были внесены еще в 2006 г. Однако до сих пор на это закрывали глава. В этом году УФАС по Петербургу оштрафовало три компании.

Дело в том, что широко анонсированная Смольным кампания по переводу застройщиков на 214–й закон застопорилась. По информации "ДП", с июля список не пополнился ни одной новой компанией. Похоже, чиновники пошли по самому легкому пути: вместо того чтобы отладить систему, они решили закрутить гайки с другого конца и лишить застройщиков возможности рекламировать свои объекты.

Список строительных компаний, которые работают в полном соответствии с законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

1. "Авангард", ООО
2. "Балтийская жемчужина", ЗАО
3. "Балтинвестстрой", ООО
4. "Возрождение СПб", СК ОАО
5. "Гамма–Сервис", ООО
6. "Городская ДомоСтроительная Компания", ООО
7. "Дом на Среднем", ООО
8. "Дома" ИК, ООО
9. "Европроект", ООО
10. "Евростройпроект", ООО
11. "Инвестстрой корпорация", ООО
12. "Инвестстрой", ООО
13. "Ингеоком СоПб", ЗАО
14. "Инжстрой", ЗАО
15. "Квартира.ру–Северо–Запад", ЗАО
16. "Кондратьевский", ООО
17. "ЛенСпецСтрой", ООО
18. "НеваСтройИнвест" ООО,
19. "Ойкумена", ЗАО
20. "РосСтрой", СК ЗАО
21. "РосСтройИнвест", ЗАО
22. "Строительная компания", ООО
23. "Стройтрест 72", ЗАО
24. "Сэтл Сити", ООО
25. "Титан", ООО
26. "Топ–Металл", ООО
27. "Трест 47", ЗАО
28. "ЮИТ Санкт–Петербург", ЗАО
29. Городская ДомоСтроительная Компания "Инвест–Приморский",ООО
30. Маяк, ООО
31. Норманн ИСГ, ЗАО
32. С. Э. Р., строительная компания, ООО
33. Энергомашстрой ,ОАО

 Отправлено: 29.10.09 16:22. Заголовок: Это тот же список, к..

Это тот же список, который администрация уже публиковала пару месяцев назад - те, кто работает по 214-му. Ничего нового. Только вот покупать что-то у ООО "Маяк", оно же "Ленспецстрой", я бы точно не стал никогда.

 Отправлено: 30.10.09 11:35. Заголовок: те 214 закон в бетон..

те 214 закон в бетон не добавишь ....

 Отправлено: 04.06.10 09:00. Заголовок: 4/06/2010 Вот, что пишет fontanka.ru:

Нижняя палата парламента сегодня рассмотрит в третьем чтении поправки в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с документом, деньги с граждан можно будет, только если есть договор долевого строительства.
Это, по мнению авторов закона должно исключить использование застройщиками предварительных соглашений и вексельных схем, к которым у чиновников множество претензий.
Как прокомментировал телеканалу «100ТВ» Сергей Думцев, представитель Совета инициативных групп обманутых дольщиков Санкт-Петербурга: «Органы, которые должны контролировать ход строительства, исполняют свои обязанности ненадлежащим образом, это относится и к органам прокуратуры. К сожалению, законодательство о банкротстве также не защищает участников долевого строительства, оно защищает кредиторов, а не все участники долевого строительства могут быть кредиторами, а даже если и будут кредиторами, то для них главное получить не деньги, которые они вряд ли получат в результате банкротства, а квадратные метры».

 Отправлено: 05.06.10 11:24. Заголовок: Принятие закона по с..

Источником, по-видимому, является материал на ТВ100: "Депутаты озабочены долевым строительством" от 08:25|03.06.2010 . На следующий день он со всеми опечатками перепечатан на kvadrat.ru и restate.ru. В тексте источника имеется опущенное слово "брать": "...В соответствии с документом, деньги с граждан можно будет, только если есть договор долевого строительства.", из-за чего смысл становится еще менее понятным. Поскольку текст ТВ100 это печатная версия репортажа, то в рассказе диктора этого пробела нет (см. видео).

В новостях сайта госдумы имеется информация о принятии законопроекта в третьем чтении. Текст этого бывшего Законопроекта № 98106-5 можно получить на сайте eg-online.ru. Количество изменений в различных законах впечатляет.



Статья 1 этого Законопроекта вносит как раз изменения в 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

- корректируется название статьи 25.1, теперь ее название как - «Статья 251. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства». До этого эта статья имела название - Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Похоже, в новом названии подчеркивается, что договора по 214 ФЗ - единственный способ регистрации,

- изменилось название пункта 1 ст. 25.1. Было: "1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Сейчас предложено "пункт 1 после слов «объекта долевого строительства» дополнить словами «, составленные застройщиком, »;

- дополнить пунктом 2.2 следующего содержания:«22. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, ранее представлявшиеся на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства и помещенные в дело правоустанавливающих документов.»; (облегчение при регистрации договоров для застройщика),

- пункт 3 после слов «права аренды» дополнить словом «(субаренды)»; (???) Было: 3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

- Появился новый пункт 5 следующего содержания:«5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляется один подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве, в случае, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве один подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов, и кадастровый паспорт объекта долевого строительства.»;

- далее изменения в НК РФ и сам 214 ФЗ о том, что деньги дольщиков не будут облагаться НДС.

---

Елена Алексеева. Закон о долевом строительстве хотят поменять. Квадрат.ру, 31.05.2010.

---

Что говорят авторы-разработчики закона:

" ...Как рассказал «Новому Региону» один из разработчиков закона, депутат Госдумы Игорь Баринов, поправки призваны упорядочить систему договорных взаимоотношений между дольщиками и застройщиками , должны сделать эту систему более безопасной для участников долевого строительства. «Мошенники досконально знают российское законодательство, и умело используют в своих корыстных интересах его слабые места. Принятый нами федеральный закон направлен в первую очередь на усиление юридической защиты прав дольщиков – он прекратит полет преступной фантазии некоторых застройщиков в области долевого строительства», – отметил Баринов.

По его словам, закон устраняет одно из слабых звеньев процесса долевого строительства и оставляет только три четко прописанных варианта оформления передачи строительной компании финансовых средств от граждан: «Напомню, что ранее не чистые на руку застройщики пользовались отсутствием этого ограничения и изобретали различные выгодные только им комбинации. Одновременно с этим мы пошли навстречу и добросовестным застройщикам, которым ранее было экономически не выгодно, например, заключать договор участия в долевом строительстве из-за необходимости уплаты НДС. Поэтому на рассмотрение Думы внесены поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие замену выплаты НДС госпошлиной за регистрацию договора».

Вместе с тем, парламентарий призвал граждан к бдительности в вопросах участия в долевой застройке. «В тоже время хочу особо подчеркнуть, что главное оружие мошенников – это все-таки не юридическая подкованность, а чрезмерная доверчивость самих граждан. Если вы под честное слово доверяете своиденьги первому встречному, то в такой ситуации никакой закон вас уже не защитит», – подчеркнул Игорь Баринов.

«Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. В то же время продажа готового жилья освобождена от НДС. Отмена НДС для «долевки» как раз позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья», - говорит один из авторов документа депутат Александр Коган.

Как пояснил другой автор законопроекта депутат Александр Хинштейн, «мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан». «После вступления закона силу все существующие сегодня «серые» схемы окажутся вне закона, и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что, штраф будет превышать возможную прибыль. С другой стороны, мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора долевого строительства. Также упрощается порядок регистрации договоров долевого строительства. Законопроект направлен на то, чтобы не допустить в будущем возникновения новых обманутых дольщиков», - заявил Хинштейн.

По его данным, только от действий одной строительной компании – КТ «Социальная инициатива и К» - пострадали как минимум 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не смогли получить оплаченное ими жилье.

---

Строители отмечают, что присоединяться к этой кампании им не выгодно.

По словам директора финансово-экономического департамента SetlCity Алексея Лукьянова, для начала стройки тогда потребуется гораздо больше первоначальных инвестиций на получение всех согласований. А продажи можно открыть только в последней стадии, после того как первый договор будет зарегистрирован в ФРС. Если же застройщик продает жилье по предварительным договорам, то он может начинать их заключать сразу же, как только выйдет на стройплощадку. В результате стоимость квартир, реализуемых по долевым договорам, выше, признает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников. А потому дольщики часто отдают предпочтение предварительным договорам, хотя они и более рискованны.

Участники рынка неоднозначно оценивают принятые поправки. С одной стороны, отмена НДС, отмечает Алексей Лукьянов, это безусловно положительная мера. С ним согласен и глава Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, который, однако, полагает, что перечень принятых поправок существенно уже, чем следовало бы. В частности, в него стоило бы включить еще и разрешение указывать цену на продаваемые объекты в условных единицах.

««Отмена НДС по договорам, заключенным в рамках ФЗ-214, и возможность фиксировать цену в условных единицах являются главным «камнем преткновения» для застройщиков. Так, в случае отмены НДС у компаний появится большой объем дополнительных средств, которые могут пойти как на поддержание текущей деятельности, так и на реализацию новых проектов», - комментирует Эдуард Тиктинский. Что касается номинирования стоимости жилья в условных единицах, то это бы позволило, по мнению Эдуарда Тиктинского, минимизировать валютные риски застройщиков.

«Сегодня из 214-го ФЗ следует, что вы не можете продавать свои квартиры по условным единицам. То есть, запуская проект и давая рассрочку на три-четыре года при 20% первого взноса и оплате равными долями, вы фиксируете цену в рублях. При всем уважении к рублю, это как-то рискованно. Кроме того, мы же зависим от монополистов, которые могут не выполнить свои обязательства, а крайними будем мы», - добавляет Тиктинский.

А вот запрет предварительных договоров не радует застройщиков. Они уверены, что это удорожает стоимость жилья. Впрочем, предполагают некоторые эксперты, не исключено, что строительные компании найдут способы уйти и от штрафов, как в свое время в 2005 году очень быстро разработали схемы обхода 214-го закона.

---

Некоторые детали, отмеченные в публикации "Закон о защите прав дольщиков Госдума приняла в третьем окончательном чтении" на zem.ru:

1) Принятый сегодня документ расширяет сферу применения ФЗ «Об участии в долевом строительстве ....», теперь в предмет регулирования указанного федерального закона входят все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры.

2) устанавливается административная ответственность за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом.

3)окращается перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства,

4)поправки в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», для борьбы с недобросовестными застройщиками,

5)огласно принятому закону собственник или арендатор земельного участка, который получил разрешение на строительство многоквартирного дома, наделяется правом выпуска жилищных сертификатов,

6)астройщики в рамках договора участия в долевом строительстве, в случае вступления данного закона в силу, будут освобождены от обложения НДС.

---

Освещение принятия закона по своему течению напоминает сводки о контртераристической операцию:
РИА Новости
00:36 04/06/2010 "Госдума рассмотрит поправки о защите прав дольщиков ..."
"Госдума в пятницу намерена рассмотреть в третьем, заключительном чтении поправки в закон "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряд законодательных актов РФ, направленные на защиту прав участников долевого строительства."
...
Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который в свою очередь зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. При этом одним из основных источников финансирования строительства на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан", - заметил он (Саблин).

10:45 04/06/2010 "Госдума приняла поправки о защите прав дольщиков"

---

Старая (19.07.2007) РИА Новости Пресс-конференция на тему:
10 лет Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Участники: председ. Ком. ГД по граждан., уголов., арбитраж. и процессуал. законодательству П. КРАШЕНИННИКОВ (66 мин.)
ссылка.

 Отправлено: 05.06.10 20:23. Заголовок: jilted: Статья на rb..

jilted:
Статья на rbc.ru - думаю, нас всех это касается.
Дольщики под защитой

Госдума ужесточает условия для застройщиков Вчера Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на защиту прав участников долевого строительства. Сегодня компании-застройщики неохотно заключают < договоры > < долевого > < участия > (ДДУ), используя альтернативные схемы. Поэтому инвесторы в случае возникновения проблем потенциально попадают в число обманутых дольщиков. Законопроект предусматривает наказание для компаний в виде штрафов от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждую квартиру, по которой не был заключен < договор > < долевого > < участия >. Представители бизнеса обеспокоены, что принятие законопроекта в условиях кризиса может повысить количество банкротств среди застройщиков и привести к остановке ряда строящихся объектов. В России может начаться новая волна обманутых дольщиков. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, для гражданина, заключающего ДДУ с застройщиками, риски денежных вложений становятся минимальными, а для застройщиков процесс получения средств от физических лиц — более сложным и менее выгодным. Только в 2006 году доля незаключенных ДДУ в строительстве составила 84%. Компании используют, например, такие обходные схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. Так как сейчас нет механизмов, понуждающих застройщиков заключать < договоры > < долевого > < участия >, депутаты предлагают ввести в качестве наказания серьезные штрафы для бизнеса. «Использование обходных схем, по нашим оценкам, минимизирует затраты для застройщиков в сумме порядка 2% от стоимости каждой квартиры. Штраф обойдется намного дороже», — сказал РБК daily один из авторов законопроекта Александр Хинштейн. Кроме негативных для бизнеса мер депутаты предлагают ввести и поощрительные. Компании, действующие в рамках закона, будут освобождены от уплаты НДС, который сейчас взимается по ДДУ. Необходимость уплаты НДС, как считают депутаты, один из моментов, который сдерживает бизнес от использования законных схем. Как пояснил Александр Хинштейн, хотя законопроект и был написан в докризисное время, он носит антикризисный характер. Но участники рынка с этим не согласны. «Предлагаемое ужесточение ответственности в условиях кризиса может потенциально увеличить количество банкротств строительных компаний», — считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Кроме того, по его словам, помимо необходимости уплаты налогов у компаний периодически возникает масса других преград, не позволяющих использовать < договора > < долевого > < участия . «Законопроект создает крен в пользу потребителей и больно бьет по застройщикам», — говорит руководитель проектов компании «Самета-Недвижимость и право» Денис Шорин. Он отмечает, что на фоне падения цен на недвижимость у граждан возникает искушение найти способы истребования вложенных в строительство средств. С учетом несовершенства работы, в первую очередь чиновников, неизбежно происходят срывы по срокам оформления собст-венности. «Девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, скорее всего, повлечет остановку строительства других объектов», — говорит эксперт. Тем не менее юристы признают несовершенство существующего законодательства. «Рынок восстановится, а проблемы закона об участии в долевом строительстве останутся», — считает гендиректор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская. Она замечает, что одного послабления в виде осво-бождения НДС для стимулирования застройщиков будет недостаточно. МАРИНА СЕЛИНА 14.05.2009

---

jeff333: А разве этот законопроект, не будет касаться, только договоров, заключенных после приятия закона?

---

jilted: Не знаю. Еще два чтения с поправками и подпись первого лица. Неизвестно, в каком виде закон выйдет в итоге.

---

skochkurov: Еще коментарий к этой новости с сайта дольщиков дома на Дунайском. Таже новость в обработке bpn.ru Интересная у них новостная лента - про очередные проверки строек прокуратурой.

В деятельности 000 "ЛЭК III" осуществлявшего строительство жилого дома по Товарищескому проспекту, установлен факт частичного невыполнения застройщиком инвестиционных условий перед городом, что повлекло нарушение прав граждан, которые не смогли в установленные договором сроки получить квартиры в построенном доме по актам приема-передачи и оформить право собственности на них. Прокуратура Невского района выявила факты включения ЗАО "Троицкое", ведущим строительство жилого дома по 1-й Рабфаковскому переулку, в договоры с гражданами условий, ущемляющих их права как потребителей. Источник

---

skochkurov: В Петербурге закон о долевом строительстве выполняется лишь 36 компаниями, 18.02.2010 АСН-инфо

В СПб 214-ФЗ «О долевом строительстве» в настоящее время выполняется лишь 36 компаниями на 81 объекте – при том, что строительство многоквартирных домов выполняет более 250 компаний. Такие данные на слушаниях в КГХ ЗакС привел начальник Управления по контролю и надзору в сфере долевого строительства Александр Меденцев. Он объясняет низкую скорость перехода к исполнению закона сложностью процедуры переоформления договоров, а также рисками для застройщиков при выполнении закона в его действующей редакции. Как напомнил А.Меденцев, поправки в 214-ФЗ, предложенные, в частности, НП «Объединение строителей Петербурга», до настоящего времени не рассмотрены Госдумой. До утверждения поправок в закон альтернативные формы договоров остаются юридически легитимными, в связи с чем контролеры ограничиваются разъяснительной работой. С дольщиками также возникают проблемы: некоторые из них отказываются переоформлять договора по закону 214-ФЗ, опасаясь, что новый документ будет заключен на иных, менее выгодных для них условиях. Проведение проверок выполнения строительными компаниями обязательств перед участниками долевого строительства на практике затруднено вступлением в силу закона №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», направленного на снижение административных барьеров. Как рассказал А.Меденцев, Комитет по строительству получил разъяснительное письмо из ФСФР о том, что в соответствии с этим законом, проверки в рамках надзора долевого строительства не могут затрагивать финансовой деятельности компаний.

 Отправлено: 07.06.10 09:52. Заголовок: Суд отменил штраф за..

Суд отменил штраф за объезд 214-го закона

Попытка Смольного штрафовать застройщиков за использование «серых» схем при продаже жилья потерпела фиаско. Торговому дому «Сигма» удалось оспорить решение Комитета по строительству, который наказал компанию за предварительные договоры купли-продажи. У власти по-прежнему нет рычагов воздействия на тех, кто игнорирует положения закона о защите дольщиков. А застройщики, которых уже оштрафовали за использование подобных схем, получили шанс не платить по выставленным счетам.

По признанию самих чиновников, конфликт ООО «ТД «Сигма» и Комитета по строительству — первая попытка властей заставить застройщиков работать по 214-му Федеральному закону «О защите прав дольщиков…». В середине марта ведомство оштрафовало «Сигму» на 400 тыс. рублей за то, что она, продавая квартиры в строящемся доме на Рыбацком проспекте, 17, привлекала покупателей жилья на основании предварительных договоров купли-продажи. Попытка оказалась неудачной: в понедельник, 31 мая, арбитражный суд Петербурга и области отменил соответствующее постановление комитета.

 Отправлено: 12.06.10 14:08. Заголовок: Интересное условие р..

Интересное условие расторжение договора изобрели в компании "СК Импульс" (из общения<\/u><\/a> дольщиков Кристалл Полюстрово):


Ирина, 20мая2010:
"...А у тех, кто относительно недавно вложил деньги в строительство дома, в договоре появился пункт о том, что при расторжении договора деньги возвращают после продажи квартиры. Так что забрать деньги тоже проблематично."

Алексей: "...Почему-бы тогда не написать просто: дольщик добровольно отказывается от предьявления каких-либо требований, а также претензий к строительной компании Импульс. В том числе отказывается от требования предоставления квартиры, вложенных средств, неустойки, а также других прав прямо или косвенно вытекающих из Законов Российской Федерации".Во какой договор был-бы.

Информация не по теме договора долевого участия, но хочется оставить ссылку. Автор делится<\/u><\/a> секретом выбора строительной компании:

...То что Вы услышали в офисе от менеджера!!!!, не идет не в какое сравнение с тем потоком мата и оскорблений в адрес своих же подчиненных со стороны своего же руководителя (читай Блинкова). Лично присутствовал в офисе на подписании акта приема-передачи квартиры (кстати за 9 месяцев до фактической сдачи, чтоб коммунальные платежи повесить на меня), такого разгула эмоций редко услышишь. На мой вопрос об урегулировании сроков с ген. диром, мне сказали что он находится в невменяемом состоянии и что лучше подписывать так как есть. подписал. как не было постоянной схемы включения электричества в доме, так и нет. о недоработках говорить не хочу, т.к. тот факт кто работает на стройках говорит сам за себя. о сроках строительства можно писать "книгу тысячелетий", т.к. денег на строительство у них постоянно нет, подрядчики меняются чаще чем рекламные паузы в популярных передачах. лично общался с несколькими подрядчиками, итог пугающий, денег им не заплатили, отчего они были вынуждены уходить со стройки. Уникальная строительная компания, диву даюсь, как они существуют. именно существуют, потому как, то что они "творят" от слово творчество, бизнесом назвать просто не возможно. для того чтобы сделать для себя оценку работы этих горе строителей, поднимите информацию когда начали строить первый свой объект, сколько их на данный момент, сколько из них проданы полностью, сколько истинно доведены до конца. а главное общайтесь со "счастливыми обладателями". можно съездить на объекты и посмотреть все воочию. в этом форуме есть сообщения от дольщиков, которые по своим объектам находятся в ожидании уже несколько лет, и им Импульс настойчиво навязывает доп. соглашение о продлении сроков. люди не знают как себя вести. общайтесь и делайте выводы, стоит ли связываться... а по поводу предоплаты, это вы с горяча (сугубо личное мое мнение, кто-то может поспорить), удачи Вам!
Ничто так дорого не обходится, как человеческая глупость и жадность!

 Отправлено: 13.06.10 11:12. Заголовок: http://jpe.ru/1/max/..

Новый светлый дом на берегу Невы на Рыбацком проспекте выделяется на спутниковом снимке среди окружения.

Направляемся в район метро «Рыбацкое». Едва не запутавшись в развязках, которые ведут на вантовый «Большой Обуховский мост», удачно все же их минуем и утыкаемся в жилой комплекс «Князь Александр Невский», строительство которого на нулевом цикле. Несмотря на распространенный тезис о том, что на нулевом цикле сейчас все стройки заморожены, наблюдаем заливку фундамента 35-этажного кирпично-монолитного комплекса. Застройщик, заказчик и генподрядчик - ЗАО «РосСтройИнвест».

Правда, как уверяет представитель компании застройщика, могли строить и больше, и быстрее, но - «проклятый кризис». «Сейчас мы готовы в месяц лить по 5 тысяч кубов бетона в основание дома. Но приходится ограничиваться 500 кубиками», рассказал он. Два дома на Рыбацком проспекте – №15, корпус 1, от ООО «ИСГ «Невский Синдикат», уже сдан. Соседний дом №17, от ООО «Торговый Дом «Сигма», достроен: у него срок - I кв. 2009 года. bpn.ru<\/u><\/a>



Небольшая история дома в публикациях - здесь.<\/u><\/a>

В 2005 году правительство СПб издало постановление о проектировании и строительстве жилого дома на Рыбацком пр., участок 1, который находится в аренде ФГУП НИИ ЭФА. В том же году институт заключил с ООО «Лидер СПб» договор на реализацию проекта, по которому на общество возлагается функция заказчика.

В мае 2006-го «Лидер СПб» подписал с ООО «ТД «Сигма» договор генподряда, а двумя месяцами спустя «Сигма» оформила с НИИ ЭФА договор инвестирования, согласно которому она полностью берет на себя финансирование проекта и впоследствии получает все помещения.

Застройщик предъявляет инвестору финансовые претензии - указывал на несоблюдение условий инвестдоговора по перечислению платежей. «Сигма» (инвестор, генподрядчик и продавец квартир) заявляет, что НИИ ЭФА (застройщик) сознательно задерживает сдачу, пытаясь вытрясти из инвестора дополнительные деньги.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции о взыскании с «Сигмы» в пользу НИИ ЭФА 200 млн рублей. «Сигма» доказывала, что именно она является получателем денег, выступая и инвестором, и генподрядчиком. А НИИ лишь выполнял функции посредника, и его претензии не обоснованны. По словам юристов «Сигмы», с застройщиком компания полностью рассчиталась (по условиям договора он получает прибыль, но не имеет доли в проекте), а деньги, перечисленные ему на сдачу дома в эксплуатацию, полностью не израсходованы. Суд согласился с доводами ответчика, признав, что НИИ ЭФА не может претендовать на 200 млн рублей, которые должны были пойти на строительство. «Вместо того чтобы исполнять обязательства по сдаче дома, институт занимается саботажем», — заявил Игорь Бабич, генеральный директор ТД «Сигма».

«Мы делаем все возможное, чтобы дольщики вскоре въехали в свои квартиры. «Сигма» предъявляет необоснованные обвинения, а сама нарушает условия договоров. Сейчас на объекте решается вопрос с отоплением. Наш ФГУП вынужден доплачивать за подключение дома из собственных средств, хотя это обязанность инвестора, — рассказывает Александр Максимов, представитель НИИ ЭФА, курирующий данный проект. — «Сигма» не торопится со сдачей. Она должна пересогласовать проект фасада и устранить замечания заказчика. Если это произойдет, реально сдать дом к лету».

Первоначально проект предусматривал кирпичную облицовку здания. Заказчик получил на него положительное заключение экспертизы. Однако «Сигма» сделала вентилируемые фасады. По словам инвестора, в 2007 году фирма согласовала изменения с заказчиком и застройщиком, получила рабочие чертежи, но партнеры не направили обновленные фасадные решения в экспертизу.

На прошлой неделе чиновники потребовали от спорщиков в течение двух с половиной месяцев пересогласовать проект. Сейчас инвестор и застройщик выясняют, кто возьмет на себя это обязательство.

Дольщики писали письма в прокуратуру, требуя посодействовать. В начале этого года результаты проверки поступили в Комитет по строительству и УФАС. Чиновники Смольного привлекли компанию к административной ответственности, выписав минимальный штраф, предусмотренный статьей 14.28 КоАП для юрлиц (незаконное привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов).. В конфликт уже вмешались чиновники. Юристы Смольного признают, что двойных продаж на объекте не выявлено, правда, по данным комитета по строительству, около 80 квартир (из 366 проданных) находятся в залоге у банков, хотя покупатели об этом не знают.

«Компания могла заключать предварительные договоры, но не имела права брать деньги по ним», — констатировали комитетчики. В подтверждение своих слов они представили суду платежные документы нескольких дольщиков. По мнению юриста «Сигмы» Елены Машек, это вовсе не доказывает, что деньги шли на строительство жилого дома: «Мы давно выполнили свои инвестиционные обязательства по этому объекту, еще до подписания многих договоров. А наши партнеры — нет, из-за чего и возникла задержка. Санкции, предусмотренные 214-ФЗ, в данном случае неприменимы, ведь застройщиком на объекте выступает НИИЭФА, а у нас с ним заключен договор инвестирования (по которому «Сигма» получает в собственность 100% недвижимости. — «НП»). Значит, руководствоваться нужно положением Гражданского кодекса и закона об инвестировании».

Владислав Шестаков,
ведущий специалист юридической компании «Адвокат ФРЕММ»:

– По предварительному договору купли-продажи стороны всего лишь обязуются заключить в будущем основной договор. Его целью в принципе не может быть привлечение средств граждан для строительства дома. Пока это условие соблюдается, нарушений законодательства нет. Однако многие застройщики и инвесторы используют эту схему для того, чтобы обойти 214-ФЗ.

Если суд установит, что на основании предварительного договора были привлечены деньги граждан на строительство жилья, он вправе расценить совершенную сделку как притворную и применить к ней правила, установленные для договора долевого участия.


Роман Денисов. Дольщики в рыбацкой сети<\/u><\/a>. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 5(589) 2010-02-08
Роман Денисов. Охота на уклонистов<\/u><\/a>. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 21(605) 2010-05-31





Наши строители имеют непосредственное отношение<\/u><\/a> к этой стройке.

Жилой дом на 400 квартир, расположенный на Рыбацком пр., возводится на земельном участке, принадлежащем ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.Ефремова» двумя строительными организациями. ООО «Лидер СПб» выступает заказчиком, ООО ТД «Сигма» - является генподрядчиком и инвестором.

ООО «Лидер СПб» завершил разработку проекта, получил положительное заключение Управления государственной вневедомственной экспертизы и передал документацию ООО ТД «Сигма». Проектом предусматривались кирпичные фасады, однако генподрядчик самовольно выполнил ограждающие конструкции в виде вентилируемых фасадов, что привело к увеличению площади почти на 1000 кв. м. Заказчик, осуществляя технадзор, неоднократно указывал на допущенные нарушения. В результате ООО «Лидер СПб» отказался подписать акты на выполненные работы. Дом не подключен к тепло- и электросетям, необходимо завершить специальные внутренние и отделочные работы, прокладку инженерных сетей.

Рабочая группа обязала ООО «Лидер СПб» и ООО ТД «Сигма» сдать конструктивные фасадные решения в экспертизу для согласования, достроить объект и представить документацию в Госстройнадзор для получения заключения на соответствие.

На сайте Сигмы звучит упрек<\/u><\/a> в сторону заказчика «Лидер СПб»:

01.02.2009 "Учитывая строительную готовность дома на 01.02.2009 реальный срок сдачи объекта определялся первым кварталом 2009 года. Но, в связи с нежеланием Заказчика запустить систему отопления в жилой части, требуется перенесение некоторых работ на относительно теплый период. Что привело к перенесению сроков сдачи на 2 квартал 2009 года.
Также, ТД "Сигма" неоднократно отправлял запросы (уведомления) Застройщику, Заказчику на обеспечение дома электроэнергией по постоянной схеме, однако данный вопрос Застройщиком, Заказчиком на сегодняшний день не решается вообще.






Фотографии вентилируемого фасада дома на Рыбацком с сайта<\/u><\/a> Сигмы. На сайте компании отмечаются следующие особенности вент фасада их конструкции:

При строительстве объекта использовались самые современные технологии - в частности, применяется система навесного вентилируемого фасада, которая обеспечивает улучшенные:
• влагоустойчивость;
• тепло- и звукоизоляции.

К сожалению, материал и конструкция не описываются. Интересен тот факт, что использование пусть и более дорогого вент фасада позволило подрядчику (Сигме) увеличить жилую площадь. Похоже это объясняет откуда у Якоря также произошло увеличение жилой площади.

 Отправлено: 20.06.10 13:59. Заголовок: Поправки в закон о д..

Поправки в закон о долевом строительстве подписаны Президентом РФ. garant.ru<\/u><\/a>, 18 июня 2010

Д. Медведев подписал Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", направленный на защиту прав участников долевого строительства. Закон исключает применение альтернативных схем при продаже жилья.

Из обзора<\/u><\/a> изменений для данного закона на правовом портале Гаранта:

Обзор документа

Цель изменений - усилить защиту участников долевого строительства.

Закреплен перечень затрат, осуществляемых за счет дольщиков. Они вправе расторгнуть договор через суд в случае нецелевого использования средств застройщиком.

Прежде дольщик мог отказаться от исполнения договора, если в установленный последним срок застройщик не передал объект. Теперь такое право возникает через 2 месяца после истечения этого срока.

Минимальный гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта, уменьшен с 5 до 3 лет.

Объект долевого строительства находится в залоге у дольщика с даты, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию (ранее - с момента госрегистрации права собственности застройщика).

Поручитель застройщика отвечает по его обязательствам субсидиарно, а не солидарно.

Теперь средства дольщиков нельзя привлекать на основании Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

Установлена административная ответственность за непредставление документов (сведений) в орган по контролю и надзору в области долевого строительства.

Госрегистрации подлежат не только договоры участия в долевом строительстве, но и права его участников на соответствующий объект.
От НДС освобождаются услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве (кроме тех, что оказываются при строительстве объектов производственного назначения).

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Исключение - поправки к НК РФ. Они вступают в силу по истечении месяца со дня официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС.

 Отправлено: 26.06.10 12:55. Заголовок: О заинтересованных с..

О заинтересованных сторонах на поле 214 ФЗ:

"В их подготовке и формулировании приняли участие различные отраслевые организации, такие как "Международный ипотечный клуб" и "Ассоциация строителей России", девелоперские компании и депутаты из различных комитетов Госдумы."

Вера Ковалева. Президент подписал не те поправки в 214-ФЗ. realty.rbc.ru<\/u><\/a>, 21.07.2006

Далее причитания бизнесменов по поводу того, кто из "партнеров" должен нести риски проекта. Конечно, хочется заключить договор о продаже "кота в мешке":


" ... застройщик все так же не имеет возможности привлечь деньги на начальной стадии проекта. А предусмотренные законом выпуски ипотечных ценных бумаг требуют существенных затрат времени (до года) и не целесообразны при строительстве одного-двух домов. "Принятые поправки не заставят застройщиков отказаться от других источников финансирования, - заявил "РБК-Недвижимости" заместитель генерального директора "КВ-Инжиниринг" Илья Шкабара. - Альтернативные схемы в настоящее время доминируют на рынке. Большинство компании работает через предварительный договор купли-продажи и векселя". Таким образом, если даже "Интеко" и Сбербанк РФ предлагают альтернативные схемы, то вряд ли более мелкие застройщики захотят усложнять себе жизнь, исполняя 214-ФЗ.

Некоторые участники рынка считают, что поправки в 214-ФЗ не только не улучшили правила игры на рынке, но даже сузили и ограничили возможности застройщика. "С принятием поправок стало возможно использование не только договора долевого участия, но и жилищных сертификатов, - говорит заместитель генерального директора "МИАН-Девелопмент" Наталья Саакянц. - Однако регламент или процедуры их выпуска еще нигде не прописаны". Кроме того, в таком важном моменте, как сроки начала реализации, ограничения застройщиков не изменились. В МИАН также подтверждают, что альтернативные схемы останутся на рынке, поскольку каждый застройщик индивидуально решает вопросы рисков и необходимости использования этих схем.

Наконец, любимый абзац "о дефиците и росте цен":

"... после принятия поправок не будет ликвидирован дефицит квартир в новостройках. "Ожидать быстрого воздействия от принятия поправок на рынок не стоит, - считают в инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век". - В условиях серьезного дефицита предложения новостроек какое-либо одно решение не сыграет заметной роли". Поэтому необходим комплекс мер для исправления ситуации. И лишь в перспективе эти меры приведут к увеличению предложения и снижению темпов роста цен на рынке недвижимости.

 Отправлено: 04.07.10 01:11. Заголовок: К размышлениям jeff3..

К размышлениям jeff333: "А разве этот законопроект, не будет касаться, только договоров, заключенных после приятия закона?"

Ответ на схожий вопрос о том, какие договора долевого строительства подпадают по действие 214 ФЗ. (см. "Юридические тонкости покупки строящегося жилья" 20.03.09 Александр Петренко, заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР» klerk.ru/law/articles<\/u><\/a>)

Вопрос:
В договоре долевого участия (так он называется) с Застройщиком есть условие в котором говорится, что данный "...договор является договором об инвестиционной деятельности, регламентированным законодательством РФ в области инвестиционной деятельности, и на отношения сторон на распространяются нормы закона РФ "О защите прав потребителей в силу того, что договор не является договором строительного подряда, договором бытового подряда, договором на оказание услуг или договором купли-продажи." Насколько такое условие правомерно, если я как физическое лицо приобретаю квартиру для дальнейшего проживания в ней, а не для перепродажи? Можно ли говорить о том, что этот договор является договором об инвестиционной деятельности, если данный договор дол. участия имеет все признаки договора подпадающего по действие ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"?

Ответ:
Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" распространяется на правоотношения возникшие после введения этого закона в действие, так если разрешение на строительство конкретного дома было получено до вступления закона в силу, то на договора заключенные с дольщиками этого дома нормы закона не распределяются.
Правовое содержание конкретного договора, распространяется ли на него действие закона "О защите прав потребителей" или нет, в спорной ситуации определяет суд. В большинстве случаев договора долевого участия, как бы они не назывались, подпадают под действие закона "О защите прав потребителей".

Следуя этому правилу можно говорить о том, что в Якоре, разрешение на строительство которого было получено в 2008 г. действие 214 ФЗ распространяется, поскольку данный Закон был принят позже (2004- 2005 гг.)

 Отправлено: 12.07.10 11:11. Заголовок: Сюрприз для девелоперов - BN.ru

Принятые и подписанные президентом поправки к закону №214-ФЗ стали сюрпризом для девелоперов. О необходимости их принятия говорили более двух лет, а последние месяцы не оставляли сомнений в том, что поправки вот-вот вступят в силу, но девелоперы верили в чудо. Однако чудеса случаются только в сказках – пора бы уже перестать в них верить и начать работать по закону.



«Dura lex, sed lex<\/u><\/a>», – говорили правоведы. И были абсолютно правы. Но похоже, эта универсальная юридическая формула не касается российских девелоперов, которые напрочь забыли латинскую мудрость, зато назубок выучили другую, куда более противоречивую – российскую: «Строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Именно этой аксиомой предпочли руководствоваться российские застройщики после 1 апреля 2005 года, когда в силу вступил легендарный<\/u><\/a> закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С самого дня принятия этого закона отечественные девелоперы в один голос утверждали, что работать по нему не станут. По крайней мере, именно так можно было трактовать заявления, в которых застройщики всячески критиковали новый закон и пытались убедить публику в невозможности его соблюдения. Именно тогда появились схемы, позволявшие продавать жилье в обход закона №214-ФЗ. В итоге, по данным аналитиков, доля сделок, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ), в Москве до сих пор не превышает 10%. Причем в основном по закону продается жилье бизнес- и премиум-класса, а в сегменте массового жилья используются какие угодно схемы, кроме договора долевого участия.

Действительно, не все проекты можно продавать по ДДУ. Но настоящие ограничения касаются лишь освоения земель различных ведомств и участков, на которые оформлен краткосрочный договор аренды. В остальных случаях девелоперу достаточно получить разрешение на строительство, собрать пакет документов и приступить к продаже квартир по ДДУ.

Почему застройщики не хотят этого делать – вопрос риторический. В этом случае бизнес по возведению многоквартирных домов становится более сложным и рискованным.

Еще бы! Затягивать сроки сдачи дома нельзя,
начинать продавать квартиры до получения документов на строительство нельзя,
пускать полученные от продажи квартир деньги на финансирование других строек нельзя!

Все это лишало девелоперов возможности получать сверхприбыли и манипулировать деньгами дольщиков в произвольном порядке.

Более пяти лет законодатели и чиновники фактически закрывали глаза на то, что девелоперы продолжали строить и продавать жилье по обходным схемам. В опалу попала лишь вексельная схема, зато остальные использовались практически повсеместно. И когда депутаты все же решили обязать девелоперов исполнять закон, те ударились в панику и принялись наперебой рассказывать, какие ужасы<\/u><\/a> ждут российский рынок недвижимости в связи с введением новых правил работы.

Говорят, гендиректор одной из девелоперских компаний, узнав о том, что Медведев подписал поправки, чуть не слег с сердечным приступом, а другой устроил форменную истерику и бился в ней в течение дня. Хотя и депутаты, и чиновники, и СМИ (в том числе «БН.ру») многократно сообщали о том, что принятие данных поправок – вопрос решенный. Видимо, застройщики просто до самого конца надеялись, что этого не случится.

Строительному лобби не удалось добиться переноса или полной отмены данных поправок, и это хорошо. Что бы там ни говорили склонные к паранойе застройщики, изменение законодательства будет на руку развитию и становлению в нашей стране цивилизованного рынка девелопмента. Возможно, на первом этапе некоторые девелоперы понесут убытки, снимут с реализации часть квартир и потратят немало денег на оформление документов, позволяющих продавать жилье по закону №214-ФЗ. Но это издержки, которые девелоперам следовало понести еще пять лет назад, а не пытаться всеми правдами и неправдами придумывать обходные пути. Застройщики решили, что они вполне могут позволить себе не исполнять закон. За это им положено нести ответственность. Впрочем, наказать следует и тех, кто препятствовал созданию необходимых для исполнения закона условий, – чиновников, затягивавших выдачу разрешений и получение согласований.

Главное, чтобы принятие полезных для рынка поправок не привело к обратному эффекту. Все мы помним, как на волне вступления в силу закона №214-ФЗ и создания искусственного дефицита жилья девелоперы взвинтили цены на недвижимость. Учитывая общий шумовой фон, который формируют в своих публичных выступлениях руководители компаний, они намерены воспользоваться оказией и повысить цены на свои объекты. Не факт, что на «низком» рынке у них что-то получится, но даже сама эта попытка должна быть пресечена на корню. Опыт ряда компаний показывает, что работать по закону №214-ФЗ можно и даже нужно. Тем более учитывая ряд поблажек, которые получили застройщики в дополнение к ограничениям.

Девелоперам следует уверовать в то, что времена «серых» схем канули в Лету, а покупатель квартир в новостройке – не источник бесплатных денег, но полноценный партнер девелопера, который имеет как свои обязанности, так и права. А для того чтобы обеспечить эти права, девелоперам не мешало бы исполнять закон и смириться с тем, что он накладывает на них определенные обязательства. Уголовный и Административный кодексы, к примеру, тоже накладывают на всех граждан ряд не всегда приятных обязательств и ограничений, но нарушителей этих документов наказывают по всей строгости закона. Застройщиков же, не соблюдающих федеральный закон, пока не наказывали. Теперь будут. И вариант публичной порки кого-нибудь из особо злостных нарушителей пришелся бы кстати. Благо кандидатов хватает. Остальные в этом случае быстрее признали бы правила новой реальности и начали работать в рамках законодательства. Что, собственно, и требуется.





29.06.2010 09:45 | Источник БН.ру

 Отправлено: 24.07.10 15:40. Заголовок: Впрочем, корпоративн..

Как прочитали поправки к 214 ФЗ строители.
(см. статью Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов. Остановка по требованию. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №25(609)<\/u><\/a> 28.06.10)


На первый взгляд закон практически не оставляет лазеек для «серых схем», которые активно используют застройщики. Привлекать средства граждан можно только тремя способами: по договору долевого участия (ДДУ), через выпуск жилищных сертификатов или с помощью кооперативов (ЖСК или ЖНК). Сделки, заключенные по иным схемам, могут признать незаконными.

Несколько компаний, по данным «НП», временно остановили продажи. Большинство опрошенных нами застройщиков комментировали новый порядок весьма неохотно.
...
Впрочем, корпоративные юристы полагают, что ситуация вовсе не так печальна, как может показаться на первый взгляд. В законе есть огромная даже не лазейка — дыра. А именно — привлечение денег через создание ЖСК. Создать кооператив можно за неделю, перевести туда прежних дольщиков — за полгода. Это хлопотно, но не критично. Законодатель, возможно, имел в виду, что кооператив будет выступать в роли застройщика, выпускать проектную декларацию, регистрировать своих пайщиков в ФРС. По факту — ничего такого не требуется.

До сих пор банки и Смольный рассматривали ЖСК как схему, несущую в себе некоторые дополнительные риски (не без оснований, надо сказать). Возможно, теперь им придется пересмотреть свою позицию. Потому что альтернатива — с массовыми нарушениями и многомиллионными штрафами — выглядит еще неприятнее.

До сих пор этим вариантом пользовались несколько серьезных компаний: ГК «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Пионер». Теперь в кооператоры могут начать записываться десятки самых разных компаний. Деятельность ЖСК регулируется 116-й статьей Гражданского кодекса и 5-м разделом Жилищного кодекса. Многие специфические вопросы долевого участия в них просто не предусмотрены.
...

Леонид МЕДВЕДЕВ, руководитель Общественной приемной ЭСОН:

– Раньше закон можно было применить, только если между застройщиком и гражданином заключен договор долевого участия. Сейчас эта норма конкретизирована, однако спорные моменты остаются. Например, нет прямого запрета на заключение предварительного договора купли-продажи.
Оформить его застройщик может, хотя он не вправе использовать средства граждан на строительство дома. Ответственность наступает, когда деньги направляются на возведение конкретного объекта. Кстати, в ходе одного из дел по «долевке» компании «Сигма» удалось доказать в суде, что, хотя средства были получены по предварительному договору, на строительство дома они не пошли.

История одного кооператива из статьи "Сертифицированное мошенничество" тех же авторов в nsp.ru № 24(608)<\/u><\/a> 2010-06-21

Г-н Михайлушкин заверил всех, что теперь они – члены кооператива ЖК-24 и после оплаты паев получат квартиры в собственность. Граждане внесли 40% балансовой стоимости квартир, затем последовали еще платежи… Сотрудники фирмы приобрели также акции РСУ-25 и получили от Леонида Михайлушкина красивые «сертификаты». (Как ЗАО может выпускать акции – отдельная тема.) По словам генерального директора, дивиденды по этим «акциям» также шли на оплату квартир. Выпуск красивых бумаг не был зарегистрирован, юридической силы они не имеют.

Проверка показала, что ни сама фирма, ни ее сотрудники юридически не являются членами ЖК-24.

Дома тем не менее были достроены, граждане вселились. Как им удалось оформить регистрацию по договорам аренды – неясно. Спустя несколько лет Леонид Михайлушкин оформил право собственности на несколько квартир на компанию «Ребьюком», которую сам же и возглавляет.

По другим сведениям, квартиры были проданы физическому лицу. Пострадавшие пайщики узнали об этом в 2007 году (они были уверены, что давно уже оплатили фирме это жилье и квартиры принадлежат им).

 Отправлено: 17.02.12 13:42. Заголовок: Все наверное замечал..

Все наверное замечали существование сайта vdolevke.ru, не заметить его существование невозможно. Он регулярно рекламировался в Яндкс.Директ, а вид этого сайта и привлечение авторов статей говорят о его щедром финансировании. Но кто этот спонсор, для меня, до недавнего времени, оставалось загадкой. Все выяснилось сегодня, когда начал рассматривать практику скандальной строительной компании Импульс. Одна из статей в nsp.ru об очередном скандале этой компании была скопирована на сайте postroim.com. Использование домена второго уровня может свидетельствовать о дополнительном оригинальном содержании по теме поиска. Проходим на сайт с флагами ЕР, смотрим в колонке слева ссылку с заманчивым текстом "Реестр строительных площадок России с долевым участием граждан-соинвесторов". Открываем - вот ответ на принадлежность vdolevke.ru.

Те, кто обладая большинством во всех гос органах, принял законы долевого строительства унижающие дольщика изо-всех сил "пекутся" о его защите. Если с коммерсантами все понятно - их правило получить прибыль с минимумом затрат, то род деятельности этих людей, по-видимому, может быть описан не иначе как оборотни.

 Отправлено: 25.02.12 22:37. Заголовок: поправки 2012

Статья с анализом новых поправок в 214 ФЗ на БН [1], где делается вывод о том, что поправки с контролем застройщика приведут к повышению стоимости жилья. Нет в статье депутатского анализа деятельности ЖСК, о котором писала РГ [2, 3]. Поправки просто революционные и исключают мошенничество. Но такие же радужные ожидания были перед предыдущими нововведений. Наповерку оказалось, что поправки ничего не изменяют в расстановке сил на рынке и скорее были нужны для имитации заявленной деятельности.

цитата:

Госдумы РФ вновь озаботились проблемой обманутых дольщиков – в марте они рассмотрят очередные поправки в закон № 214-ФЗ ... Воплощение на первый взгляд благой идеи оставляет желать лучшего. Новый законопроект может поставить под сомнение сложившуюся практику участия граждан в строительстве и привести к росту цен на возводимое жилье. ... Как явствует из пояснительной записки к проекту закона, после принятия 214-ФЗ государство «самоустранилось от решения проблемы обманутых дольщиков». Коих по всей стране уже насчитывается несколько десятков тысяч. ... Согласно новым поправкам ... новые обманутые дольщики будут иметь право на долю незавершенного строительством объекта (она, в свою очередь, пропорциональна внесенному дольщиком платежу). Контроль за средствами дольщиков значительно усилится. Планируется, что каждый договор об участии в долевом строительстве надо будет подтверждать поручительством со стороны саморегулируемого сообщества. Если такового нет, функции поручителя должны брать на себя органы региональной власти. В случае принятия поправок оплату договоров долевого участия можно будет вносить через депозит нотариуса. Либо – использовать при расчетах банковский аккредитив финансового учреждения с государственным участием. Перед тем как получить деньги, застройщик должен доказать, что имеет право привлекать их и выполнил определенный договором объем работ. Точнее – предъявить соответствующий акт, а в некоторых случаях – и технический паспорт на объект незавершенного строительства. Напомним, что сейчас по ФЗ-214 застройщик имеет право самостоятельно привлекать деньги дольщиков и расходовать их только на строительство дома, в котором эти граждане и приобрели квартиры по договорам долевого участия. Трудности воплощения. ... В документе не прописана система, по которой региональный орган власти или СРО должны ручаться за застройщика. Положение о том, что застройщик может получать деньги не напрямую у дольщика, а через банковский аккредитив или депозит нотариуса, идет вразрез с нынешней схемой привлечения средств. Компания сможет получать деньги не авансом (как это происходит сейчас), а лишь по факту выполненных работ. А если банк или нотариус перечислит застройщику средства и не проверит, выполнил ли он свои обязательства, то, исходя из логики документа, к ответственности его не привлекут.

Оплачиваем только то, что построено.

цитата:

«По сути, такая схема отменяет ныне действующий механизм продажи жилья с рассрочкой платежа – депонирование средств у нотариуса предполагает стопроцентную оплату. Непонятно, как именно будут списывать средства, – если поправки примут, придется разрабатывать соответствующую процедуру. Банкам и нотариусам нужно будет привлекать профессионалов, которые займутся проверкой поступающей от застройщиков сметной документации для ее оплаты. Что, конечно же, спровоцирует повышение стоимости жилья», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. К тому же, по словам директора департамента новостроек АН «Бекар» Эльдара Султанова, возможность использования денег лишь после выполнения определенных работ приведет к тому, что застройщикам придется активней брать кредиты на разработку новых проектов. Дело в том, что большинство компаний используют средства дольщиков не только на строительство текущих объектов, но и на разработку концепций будущих. Поправки предусматривают, что, в случае несоблюдения условий договора застройщиком, нотариус или банк все же перечислят ему деньги – за вычетом штрафных санкций. «Другими словами, нотариус и банк возьмут на себя функции судебных органов – сами будут определять факт ненадлежащего исполнения условий договора застройщиками и сумму штрафа», – говорит генеральный директор КЦДС Анна Максимова. По ее словам, сейчас возможность хранения депозита предоставляют от силы 3-5 работающих в Петербурге нотариусов. А раскрытие аккредитива – услуга небесплатная. И документ не дает ответа на вопрос о том, кто именно должен за нее платить. В поправках также есть положение о том, что если застройщик не выполняет своих обязательств, каждый дольщик имеет право организовать собрание других участников строительства. Загадка в том, каким образом инициативный покупатель получит список других дольщиков. Видимо, законодатели понадеялись на то, что застройщик сам будет предоставлять соответствующие списки. Еще одна новация предполагает возможность создания инициативной группы, которая сможет действовать от лица всех участников долевого строительства. Вопрос, зачем это делать, остался без ответа – при том, что собираться для решения тех или иных вопросов можно и без внесения поправок в 214-й закон. Совсем уж малопонятной выглядит прописанная в поправках возможность отчуждать общее имущество из состава многоквартирного дела. Авторы документа не дают ответа, зачем это делать в принципе. Зато утверждают, что «отчуждать имущество можно на основании заверенного нотариусом протокола общего собрания дольщиков». Без перспектив. Эксперты уверены: в своем нынешнем виде документ лишь усложнит работу застройщиков. «Наше государство в очередной раз выбирает самый парадоксальный способ решения проблем – желая защитить интересы дольщика, увеличивает риски застройщиков, которым люди доверяют свои деньги. Хотя было бы логичным упростить жизнь участникам рынка и одновременно – усилить за ними контроль», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По словам Эльдара Султанова, поправки направлены на то, чтобы сделать рынок более прозрачным. «Но от принятия этого законопроекта в первую очередь выиграют банки, на счетах которых будут открываться депозиты», – считает Эльдар Султанов. Не стоит перечислять абсолютно все положения нового документа – в силу их откровенной слабости и непродуманности. Ясно одно – в случае их принятия № 214-ФЗ может перестать быть относительно нормальным механизмом привлечения денег дольщиков, а система работы по этому документу значительно усложнится. Причем как для застройщика, так и для дольщика. К тому же документ создает угрозу повышения стоимости жилья и возврата к «серым» схемам. Вспомним, что произошло после принятия № 214-ФЗ: многие застройщики перестали заключать договоры долевого участия в их прежнем виде и стали придумывать различного рода альтернативные механизмы привлечения денег от дольщиков. Например, продавать жилье по предварительным договорам купли-продажи. Государству понадобилось несколько лет, чтобы приучить участников рынка работать по № 214-ФЗ. Если новую версию закона утвердят, застройщикам вновь придется включать фантазию и придумывать новые виды серых схем.

Ссылки

1. Сергей Бардин. Госдума повысит цены на жилье. //20.02.2012, bn.ru/articles/2012/02/20/90071
2. Олег Галицких. Недобросовестные застройщики пошли в кооперативы. // "Российская газета", 11.11.2011, rg.ru/2011/11/11/reg-skfo/zakon,
3. Выдержки из статьи "Недобросовестные застройщики пошли в кооперативы" на форуме - yakor.forum24.ru/?1-6-0-00000013-000-0-0#010

 Отправлено: 02.03.12 22:04. Заголовок: Первая статья 214 ФЗ

Содержание части 2 статьи 1 закона о долевом участии не отвечает ее названию


Первая статья 214 ФЗ называется "Предмет регулирования настоящего ФЗ". Если ч.1 этой статьи, действительно, соответствуют названию этой статьи (ключевое слово "отношения"), то последующая часть явно не соответствует названию статьи. В части 2 перечисляются схемы привлечения средств граждан на строительство. Присутствие этой части выглядит чужеродным. Часть 2.1 статьи никак не отражает название статьи, она содержит меры ответственности, как и часть 2.2, определяющая какой вид законодательства распространяется на нарушителей.

Ниже изображение статьи 1 в ее текущей редакции с сайта Гарант [1]. Текст ч. 2 выделен.



Причину в разнородном содержании первой статьи можно увидеть при ее изменении поправками, внесенные 119-ФЗ от 17.06.2010. Первоначально предметом Закона были только схемы ДДУ (колонка слева), а после поправок абсолютно все схемы (организационные способы) привлечения средств. Ниже изображение изменений ч. 1 с сайта Консультанта [2].



Часть 2 статьи первоначально служила для расширения предмета Закона от ДДУ до схем сертификатов и кооперативов. После поправок она ограничивает предмет Закона тремя схемами, все схемы привлечения перечислены на равных условиях.

Следует отметить, что ограничительное перечисление в этой части статьи распространяется на дома, не получившие разрешения на ввод как это определено ГСК РФ (выделено зеленым). После получения разрешения на ввод (окончания строительства в соответствии с ГСК РФ) форма договора не ограничивается приведенным списком из трех схем. В нашем случае, после получения застройщиком ЖК Якорь разрешения на ввод в соответствии с ГСК РФ, предложение к смене предварительного договора на договор кооператива не является единственной альтернативой и средством соблюдения выданных застройщику предписаний.



Новые части 2.1 и 2.2, введенные поправками, содержат исключительно меры ответственности. На изображении ниже с введенными попраками частями статьи 1 синим выделены ключевые слова нехарактерные для описания предмета Закона.



Несмотря на форму изложения все содержание статьи 1 распространяется на все договорные схемы. В частности, на схему ЖСК без участия застройщика, которая предлагается к заключению покупателям по предварительным договорам.


Ссылки

1. Материалы 214 ФЗ на сайте Гарант, base.garant.ru/12138267,
2. Обзор изменений 214 ФЗ на сайте Консультант, consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=79468;dst=100008.

 Отправлено: 04.03.12 15:26. Заголовок: Порядок изложения по..

Порядок изложения положений в 214 ФЗ


Вторая статья 214 ФЗ называется "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе". Авторы закона постарались написать первую статью о предмете Закона не используя основные понятия, которые разместились ниже. Тем не менее, в тексте первой статьи без использования этих понятий не обошлось. Причем, из-за отсутствия полных определений понятий вначале были использованы их сокращения, частично согласующиеся с определениями ниже. Например, в ч. 1 статьи 1 дважды упоминается объект долевого строительства:

цитата:

1. Настоящий Фз регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Наоборот, понятие "участник долевого строительства", введенное в статье 1, отсутствует в списке понятий, но используется при определении понятий статьи 2.

Текст статьи почти не подвергался изменениям, за исключением добавления "субарендаторов" в определении застройщика. Действие статьи распространяется на все способы привлечения средств.

цитата:

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; 2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

 Отправлено: 02.04.12 17:44. Заголовок: Беседа неизвестного

Беседа неизвестного сотрудника БН с Павлом Созиновым о том, как сделать механизм участия в строительстве жилья безопасным в статье “Долевка требует превентивных мер”, 29.03.2012, http://www.bn.ru/articles/2012/03/29/91015.html


Хотя, камнем преткновения названо банкротство застройщика, улучшение закона 214 будет заметно и при других, более мелких “камнях” – отчетность по проекту, регистрация договоров, качество строительства и т. д. Созинов предполагает, что банкротство вполне естественный процесс.

цитата:

Стоимость жилой недвижимости сегодня такова, что покупатели стремятся приобретать ее на стадии строительства. Впрочем, эта проблематика не нова, и это не исключительно российский случай. Другое дело, что сегодня нужно искать превентивные механизмы, которые дадут возможность работать «долевке» без сбоев. Основным камнем преткновения 214-ФЗ сегодня называется банкротство компании-застройщика, и принятые в прошлом году поправки в федеральный закон «О банкротстве…» на ситуацию практически никак не повлияли

В Палате сделали открытие - застройщиком сейчас называют компанию, относительно которой заранее известно, что она не является инициатором проекта и не сможет отвечать по обязательствам. Инициаторы проекта укрываются от ответственности.

цитата:

Во-первых, кто является инициатором проекта? По 214-ФЗ – это казалось бы застройщик. Но это далеко не всегда так, компаниями-застройщиками в Петербурге в разные годы были не менее 25% различных институтов и ведомств, выступающих в качестве застройщиков лишь на правах землевладельцев. Их роль в проекте – ничтожна, как и возможная ответственность в кризисной ситуации. Инициаторы строительного проекта в этой ситуации оставались в тени. С другой стороны привлекающие денежные средства граждан компании, казалось, должны были бы иметь достаточный уставной капитал, который в случае банкротства компании, с учетом оставшегося имущества, должен покрывать требования кредиторов, в том числе дольщиков. Это, безусловно, идеальная ситуация, но на практике объем собственных денежных средств застройщика в проекте составляет 10-15%, при ничтожном уставном капитале.

Далее о нашем случае, рекламируется объект холдинга, а на практике некого безответственного ООО или ЖСК, никак не связанного с холдингом.

цитата:

Зачастую строящийся объект рекламируется, как объект холдинговой компании, но на поверку оказывается, что договора заключаются от имени какого-нибудь ООО или ЖСК, отношения между которыми и материнской компанией не прозрачны.

Инвесторы застройщика, мало чем по статусу отличаются от застройщика

цитата:

Следующая проблема – привлечение денежных средств инвесторами, которые зачастую и являются основными инициаторами проекта. Законодатель еще в 2006 г. поправками в 214-ФЗ попытался воспрепятствовать инвесторам переуступать права требования физлицам, однако прямого запрета инвесторам привлекать денежные средства на период строительства не ввел. Это привело к определенным правовым коллизиям, ведь ответственность инвесторов перед участниками строительства в 214-ФЗ не прописана.

цитата:

В настоящее время не менее 25-30% строек ведут ЖСК, в то же время ЖСК – это объединения граждан, зачастую не являющиеся застройщиками, т.е. не имеющих в собственности или на правах аренды земельные участки. Деятельность ЖСК не регулируется 214-ФЗ, а только Жилищным кодексом, причем основным документом, регулирующим деятельность кооператива является устав. Насколько он коррелируется с 214-ФЗ – вопрос открытый.

Как устав ЖСК коррелирует с 214 ФЗ? Никак, для этого достаточно было прочитать несколько образцов такого устава ЖСК, например наш.

Про финансовую безопасность строительства и два вида застройщика в законе. Здесь нужно учесть, что наши застройщики (ООО и ЖСК) не входят в СРО. Про хромающие подходы.

цитата:

- Как вы относитесь к последним предложениям некоторых депутатов ГД РФ переложить ответственность за финансовую безопасность строительства на СРО-застройщиков или страховые фонды? - Сегодня «застройщик» по 214-ФЗ – это … лицо…, имеющие … земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства. В то же время по Градостроительному кодексу, застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства. По сути, это два взаимоисключающих понятия – по Градостроительному кодексу, застройщик выполняет исключительно техническую функцию. В то время как согласно 214-ФЗ он является субъектом финансовой деятельности. Отсюда и разница в подходах законодателей - с одной стороны, в целях безопасности сделок, предлагается ответственность переложить на СРО, с другой - на страховые фонды. И тот и другой подходы пока хромают. Если говорить о СРО застройщиков, то в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не десятки тысяч подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными - это десятки миллионов рублей. Во-вторых, повторюсь, 20-25% застройщиков - это девелоперы или просто владельцы земельных участков, они лишь обладают правами на участок - их доля в проекте ничтожна. Это, например, какие-нибудь институты, ведомственные организации и т.п. Реально проект ведут сторонние инвесторы, их ответственность нигде не учтена. Что касается страховых фондов, то 10-15% проблемных объектов, а именно столько их сегодня в Петербурге, полностью выберут все средства фонда. Фонд по закону о банкротстве не может претендовать на имущество обанкротившегося застройщика, так что пополнять свои средства в случае выплат будет просто не откуда. Если в 2011 г. в Петербурге было зарегистрировано 26 тыс. договоров долевого участия, то арбитраж параллельно рассматривает 2,7 тыс. заявлений от пострадавших дольщиков. Поэтому страховые фонды - это инструмент, не являющийся превентивным механизмом, а лишь одним из возможных предложений. Если говорить о банковском секторе, то там подобный механизм поддерживается целым арсеналом средств – это и основополагающая регулирующая роль ЦБ, и резервные нормы отчислений и т.п. Так что о прямых аналогиях говорить не приходится.

За рубежом существуют предложения, как обезопасить механизм?

цитата:

… Механизм, реализуемый, например, в Дубае. … Средства покупателей аккумулируются на целевых счетах уполномоченных банков. … Оплата строительства ведется поэтапно соответственно ходу строительства, расходование денежных средств ведется под надзором уполномоченного банка.

СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ ПАЛАТА НЕДВИЖИМОСТИ - ЕДИНСТВО ПРОФЕССИОНАЛОВ

цитата:

Северо-Западная палата недвижимости основана в феврале 2010 года при поддержке Аппарата полномочного представителя Президента … в СЗОФО и органов исполнительной власти субъектов Северо-Запада. Миссия общественной организации – создание безопасного и прозрачного рынка недвижимости. Основной принцип деятельности общественного объединения – работа в интересах граждан России.

http://www.s-zpn.ru/about/history.html




Подписание соглашения о сотрудничестве между Общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге и Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости по Северо-Западу в лице Северо-Западной палаты недвижимости
http://www.s-zpn.ru/press_centre/photo/?SECTION_ID=106&ELEMENT_ID=2374




“26 августа 2011 состоялось подписание соглашения между Общественной приемной Владимира Путина в Ленинградской области и Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Северо-Западной палаты недвижимости”, - искал текст соглашения на сайте Палаты, но увы он держится в секрете и не опубликован.
http://www.s-zpn.ru/press_centre/photo/?SECTION_ID=106&ELEMENT_ID=1944



Технология определения надежности практикуемая Палатой (spb.kp.ru/online/news/1010122):

цитата:

В Северной столице подвели предварительные итоги конкурса «Доверие потребителя»-2011. Все организации прошли предварительный отбор оргкомитета, в который входят представители Ассоциации риэлторов …, Ассоциации банков …, Северо-Западной Палаты недвижимости. По итогам первого этапа конкурса - потребительского голосования - в каждой номинации осталось всего 10 компаний. Это значит, что за них с 20 мая по 26 октября 2011 года проголосовало наибольшее число посетителей сайта stroyproblema.ru и сайта соорганизатора конкурса Большого Сервера Недвижимости bsn.ru. В голосовании приняли участие в совокупности более двух с половиной тысяч человек. Именно они, выбрав ту или иную компанию, «проголосовали ногами», то есть - пришли туда, где получили исчерпывающую информацию и необходимый сервис.

 Отправлено: 31.08.12 15:39. Заголовок: Использование строит..

Елена Кукол. Застройщикам не дадут разбазаривать средства граждан
25.07.2012, http://www.rg.ru/2012/07/25/zastroischiki-site-anons.html

цитата:

Застройщиков могут обязать открывать специальные банковские счета для средств, собранных с участников долевого строительства. Такое предложение содержится в проекте поправок к закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Он опубликован на сайте Минфина. Предполагается, что такие счета в банках должны быть открыты застройщиками по каждому многоквартирному дому. Какие либо другие средства на такие счета зачисляться не могут. А расходоваться они должны исключительно на строительство. Эти меры, говорится в пояснительной записке к проекту документа, направлены на "совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств". "Ведение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости", - полагают в Минфине.

Использование строителями денег дольщиков возьмут под контроль
30.08.2012, http://www.bn.ru/news/2012/08/30/94733.html

цитата:

Минэкономразвития РФ опубликовало проект изменений в федеральный закон №214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Если поправки утвердят, застройщик будет обязан открывать отдельный счет для привлечения средств дольщиков по каждому возводимому дому. Также компаниям запрещается переводить на этот счет деньги, полученные из других источников. По мнению авторов законопроекта, коррективы позволят контролировать использование денег участников долевого строительства. В частности, как сказано в пояснительной записке к документу, «ведение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту». Обсуждение законопроекта продлится вплоть до 11 сентября, после чего его должны вынести на рассмотрение Госдумы РФ.

Поправки в закон об участии в долевом строительстве могут внести в ГД осенью.
24.08.2012, http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20120824153254.shtml

цитата:

Поправки в федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" планируется внести в Госдуму осенью 2012г. Об этом сообщил на пресс-конференции в РБК председатель комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев. По его словам, данный федеральный закон требует доработок. "Во-первых, необходимо прописать в нем возможность контроля за жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), чтобы их можно было проверять на целевое использование денежных средств", - отметил К.Тимофеев. Кроме того, предлагается осуществлять страхование застройщиков. "Если дом не сдан в срок, обязательства перед гражданами не исполнены, то будет страховой фонд, который по крайней мере возместит гражданам финансовые вложения. При этом надо понимать, что если человек вложил в однокомнатную квартиру, например, 2,3 млн руб., то в случае неисполнения обязательств он должен требовать не квартиру, а деньги, но сейчас, как правило, происходит наоборот", - подчеркнул он. "Мы с этими поправками уже вышли. Правительство в целом поддержало. В ближайшее время они буду выноситься на обсуждение", - добавил К.Тимофеев. Также предлагается доработать закон с тем, чтобы исключить возможность бесконтрольного строительства физическими лицами. "Сейчас государство контролирует строительство объектов, которое ведется только юрлицами, хотя и физлицам, и индивидуальным предпринимателям это тоже не запрещается. Однако контролировать их деятельность невозможно", - пояснил К.Тимофеев.

 Отправлено: 03.01.13 12:25. Заголовок: Инициатива запрета

Инициатива запрета участия граждан в долевом строительстве

После знакомства депутата Макарова со ставшей обыденной практикой двойных продаж, мошенничества и криминала он приходит к выводу о том, что сегодня единственной действенной защитой граждан может быть запрет на привлечение средств граждан в строительство. Страница законодательной инициативы - assembly.spb.ru/ndoc/doc/0/777303473

В названии инициативы указана "защита прав", но в содержании защита прав отсутствует, речь идет об обоснованном изъятии права:

цитата:

Пояснительная записка к проекту ФЗ "О внесении изменений в отдельные Федеральные законы в целях защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов" Дата регистрации: 17.12.2012, assembly.spb.ru/ndoc/doc/0/777303477 В ряде субъектов Российской Федерации сохраняется напряженная ситуация с недостроенными объектами жилищного строительства, средства для возведения которых привлекались от граждан недобросовестными застройщиками. Несмотря на постоянно ведущуюся органами государственной власти работу по оказанию содействия так называемым "обманутым дольщикам", проблема сохраняется. По данным Министерства регионального развития общее число "обманутых дольщиков" в целом по стране превышает 60 тыс. человек. В Санкт-Петербурге по данным органов государственной власти в Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, включен 21 человек. В то же время по данным экспертов число пострадавших граждан превышает 5 тысяч человек. Для установления должных гарантий прав участников долевого строительства был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214), который с момента принятия претерпел 10 редакция, но так и не смог исключить для граждан - участников долевого строительства риски, связанные со строительством жилья. При этом, индивидуальные предприниматели и юридические лица, участвуя в строительстве объектов недвижимого имущества, выступают в обороте на свой страх и несут предпринимательские риски. Распространение предпринимательских рисков на граждан, не являющихся субъектами предпринимательской деятельности, представляется необоснованным по следующим причинам. Существующие регулятивные механизмы ФЗ N 214 в большинстве случаев не позволяют вернуть гражданам - участниками долевого строительства ни деньги, ни предоставить жилые помещения, что вызывают острую социальную напряженность. Решение проблемы, вызванной как просто предпринимательским риском, так и недобросовестными действиями застройщиков, в конечном итоге приходится решать за счет бюджетных средств, что является вынужденной мерой. Представляется целесообразным установить запрет на участие граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в долевом строительстве объектов недвижимости. Внесение такого изменения позволит остановить рост числа "обманутых дольщиков", создать предпосылки для формирования стабильной ценовой политики в сфере "готового жилья", так как будет отсутствовать дифференциация стоимости квадратного метра для граждан на начальном этапе строительства и после его завершения. Само по себе строительство, и особенно жилищное, предполагает деятельность профессиональных участников, но не граждан, не занимающихся предпринимательской деятельностью, для которых риски долевого участия чрезвычайно высоки.

Можно полагать, что даже в предлагаемой инициативой форме грабеж не будет пресечен. Деньги - самый удобный вид движемого имущества для хищения.

СМИ, которые существуют на средства ограбленных граждан, утверждают, что запрет не обоснованный, поскольку граждане вступают как потребители и в другие договорные отношения не являясь профессионалами. Звучит так:

цитата:

Запретный зуд // Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №51(737) 24.12.12, c.9 Депутат петербургского ЗС единоросс Алексей Макаров выступил с инициативой: запретить гражданам участвовать в долевом строительстве. Потому что это опасно, рискованно и приводит к появлению все новых обманутых дольщиков. Г‑н Макаров считает, что строительством могут заниматься только профессионалы. Он предлагает обратиться в Думу и откорректировать действующие законы так, чтобы финансировать возведение жилья могли только юридические лица или индивидуальные предприниматели. В принципе, стоило бы заодно запретить гражданам пользоваться наличными: они ведь не эксперты, а количество фальшивомонетчиков все растет. А также изъять у них пластиковые кредитные и платежные карты: их держатели отнюдь не являются профессиональными финансистами. Кстати, Алексей Макаров — профессиональный юрист, окончил юрфак СПбГУ. С отличием…

Услугой, будь то строительство или средства безналичного расчета, можно пользоваться, если она несет допустимые риски для гражданина. Комитет по строительству признал, например, что по их статистике обманутым на сегодняшнем рынке услуги по долевому строительству является каждый десятый потребитель, что является признаком к запрету данной услуги (см. расчет размера страхового взноса). Если сравнивать с риском грабежа для услуги пластиковых карт, то каждую десятую зарплату (средства по операции с банковской картой) гражданин не должен был получать, отдавая ее грабителям, но такого уровня риска на этом рынке услуг нет. Почему можно и дальше грабить каждого десятого покупателя строящегося дома?

Статистика на примере нашего дома не укладывается и в указанные строительным комитетом 10 процентов, поскольку все предварительные договора, как было установлено были заключены посторонним лицом, под видом застройщика. Почему и дальше эта компания должна грабить нуждающихся в жилье?

------------------
О праве и возможность его реализации, дольщик в нынешнем понимании, должен иметь волчью хватку, как у продавцов строящегося дома. Описание юриста как студент должен реализовать свое право - http://zina-korzina.livejournal.com/644878.html :

цитата:

Вот статья про общаги. Так сказать, полезные советы для страждущих, в том числе и юридические: "Если вопрос с жильем затягивается, то посещайте ваш деканат и узнавайте, в каком состоянии находится ваше заявление. Очень возможно, что оно просто было где-то потеряно и забыто. Обращайтесь в студенческий профком, ректорат и т.д. Помните, вас никто не ждал в чужом городе, никто не будет радостно исполнять все ваши права. Только от вашей активности зависит ваше будущее". То есть дают понять - права есть, но никто не будет исполнять, особенно радостно. Студент, прежде чем получить право на образование, должен иметь волчью хватку и, по возможности, не волчий аппетит - на стипендию даже в хипстерском в "Старбаксе" и в народном "Макдональдсе" не пожируешь.

 Отправлено: 07.01.13 14:10. Заголовок: Обещалкин озвучивает..

Обещалкин подписывает новые изменения в неработающий долевой закон

Закон, который не работает и об этом все знают, снова совершенствует. Глава государства утверждает новые изменения, а закон этот является основой грабежа граждан этого государства. Единственный возможный способ помочь - признаться в отсутствии желания соблюдать своий же закон и анулировать его, как предложил Макаров:

цитата:

В.Путин утвердил способы борьбы с недобросовестными застройщиками при долевом строительстве. rbc.ru/rbcfreenews/20130106143917.shtml, 06.01.2013 Президент России Владимир Путин подписал поправки, дополняющий способы борьбы с недобросовестными застройщика при долевом строительстве. Соответствующий федеральный закон принят Госдумой 21 декабря 2012г. и одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012г.

Застройщики, грабящие граждан называются недобросовестными участниками гражданского оборота и права, однако, на самом деле они участники уголовного оборота - только таким способом можно успешно обходить недействующий закон.

цитата:

Как отмечается в сообщении пресс-службы Кремля, к установленным в федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" способам обеспечения исполнения обязательств застройщика (наряду с залогом и поручительством банка) добавляется страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Указанное страхование может осуществляться путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков либо путем заключения со страховой организацией договора страхования. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик обязан будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте РФ, определенной на дату заключения договоров поручительства или страхования. Изменения коснуться целого ряда действующих законодательных актов. В частности, в закон "О взаимном страховании" вносятся изменения, касающиеся порядка создания, особенностей функционирования общества взаимного страхования застройщиков и полномочий его высшего органа управления. В документе детально описана процедура осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Устанавливается порядок заключения договора страхования - он заключается по каждому объекту долевого строительства и в отношении каждого его участника. Оговаривается размер страхового возмещения. Он определяется в зависимости от цены договора, но не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в субъекте РФ на дату заключения договоров поручительства или страхования. Определяется порядок обращения выгодоприобретателя с требованием о выплате страхового возмещения и сроки его выплаты, а именно, в течение 30 дней с даты представления документов выгодоприобретателем. Устанавливается, что расторжение и досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества взаимного страхования застройщиков от выполнения обязанностей перед обществом, а после ликвидации общества его члены солидарно несут субсидиарную ответственность за исполнение обязательств общества по всем заключенным договорам страхования. Теперь вводятся дополнительные требования к банкам, выдающим поручительство, которое согласно федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является одним из способов исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения. Аналогичная норма действует и в отношении договора поручительства.

Хищением денежных средств и далее будут заниматься комитеты и надзоры при грабителях

цитата:

В Градостроительный кодекс РФ вносятся изменения, устанавливающие, что проверка обращений и заявлений граждан о фактах привлечения их денежных средств для долевого строительства в нарушение законодательства РФ в сфере долевого строительства будет предметом государственного строительного надзора. В федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" уточняются положения, касающиеся порядка удовлетворения требований кредиторов - участников долевого строительства, при этом устанавливается приоритет граждан - участников долевого строительства. Наконец, вносятся корреспондирующие изменения в Налоговый кодекс РФ и федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Закон, практически, никто не соблюдает и с легкостью обходит с позволения администрации на территории - свежий пример близкий к территории Кремля, где сидит подписант (sob.ru/nedostroy/zastroyschiki-o-nedostroe-i-dolgostroe):

цитата:

... По данным МИЦ, в столице не более 40-50% новостроек реализуется по 214-ФЗ. По мнению Дмитрия Котровского, их доля еще ниже: «На практике – в Москве по-прежнему единицы продают квадратные метры по 214-ФЗ. По-прежнему имеют место различные вексельные схемы, инвестдоговора, и в этом легко можно убедиться, если заняться поиском квартиры на первичном рынке и побыть на месте покупателя».

Фактически, защита грабителей продолжается. Результат применения долевого закона, когда преступник наказывает сам себя в издании, которое рекламирует преступников - Жилье в сданном доме: возвращение «серых» схем, http://www.bn.ru/articles/2012/11/20/97638.html

цитата:

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Похоже, название общества "бюллетень недвижимости" при данных условиях охоты на доверчивых следует назвать "бюллетень наперсточников". Именно на основе привлекательных рекламных предложений со скрытыми фактами люди принимают решение. Под каждым таким рекламным объявлением должно быть размещено предупреждение о бдительности и опасности.



Меры по предотвращению и информированию граждан, нуждающихся в жилье, должны быть такие же как в предупреждении опасности алкоголя и курения при их продаже в части рекламы:

цитата:

Британское правительство может запретить «брендировать» сигареты, 25 Ноябрь 2010, Анна Руденко, popsop.ru/41793 В то время как подавляющее большинство брендов стремится сделать свою упаковку как можно ярче, производители сигарет в ближайшем времени должны будут выпускать свой товар в как можно более аскетичных пачках — конечно, если они хотят и в будущем продавать табачную продукцию в Великобритании. Эндрю Лэнсли (Andrew Lansley), министр здравоохранения Британии, заявил о том, что правительство в ближайшем времени может принять закон, по которому сигареты в цветных пачках не будут допускаться к продаже. Кроме этого, ритейлеры также должны будут закрывать стеллажи с табачной продукцией — и все это для того, чтобы дети обращали на сигареты как можно меньше внимания. В идеале, на сером или коричневом фоне должна быть лишь основная информация и предупреждение о вреде курения. «Мы должны испробовать новые подходы и принять решения, которые окажутся полезными для населения. Поэтому я хочу продумать идею неброской упаковки. Очевидно, что упаковка помогает привлечь новых курильщиков, поэтому вполне оправданным шагом будет закон, предписывающий выпускать сигареты в незаметных пачках. Очень неправильно, что детей приманивает яркий дизайн упаковки. Мы за то, чтобы люди не курили — пускай у взрослых будет возможность приобрести сигареты, но дети должны быть ограждены от табака с самого начала», — сказал Эндрю Лэнсли. Пока что дата подачи проекта на рассмотрение, равно как и предварительная дата принятия соответствующего закона, не объявлена. Это положение вещей совсем не устраивает производителей сигарет — ведь им, и так находящимся в самом невыгодном положении, нужно знать, к какому времени нужно разработать новую упаковку.

Мы очень рады тому, что министр загнивающего чуждого государства оценил ту огромную роль, которую играет яркая упаковка в популяризации ... обходных схем и неработающих законов среди юридически безграмотного населения территории

цитата:

«Мы очень рады тому, что министр оценил ту огромную роль, которую играет яркая упаковка в популяризации табакокурения среди детей и подростков. Если он серьезно настроен сделать пачки сигарет неброскими, тогда он должен обозначить дату, когда законопроект будет представлен в парламенте и войдет в силу», — отмечает Дебора Арнотт (Deborah Arnott), исполнительный директор организации Action on Smoking and Health, которая рассматривает протабачные и антитабачные инициативы с позиции наблюдателя. Другие страны также очень активно принялись отстаивать политику, направленную против курения. Так, Австралия собирается запретить сигареты в заметных упаковках к 2012 году. По статистике, благодаря действиям по ограничению табачной экспансии, в прошлом году в Британии перестали курить 337 тыс. человек.

Новый закон в статье nsp - Андрей Некрасов. Страховка на выбор //Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 51(737) 2012-12-24, c.9, http://nsp.ru/nums/22978.html

Здесь граждан верно называют конечными покупателями (потребителями), а не инвесторами, как в статье о зуде

цитата:

Госдума приняла в третьем чтении законопроект об обязательном страховании ответственности застройщиков перед дольщиками. Компаниям предоставили выбор: вступить в общество взаимного страхования, получить поручительство от банка или застраховать ответственность у профессионалов‑страховщиков. Какой бы вариант девелопер ни выбрал — это дополнительные расходы. А значит, эти меры приведут к удорожанию квартир в новостройках для конечного покупателя.

Указание на авторов - жуликов-хинштейнов, сразу проясняет, что они скроют то обстоятельство, что совершенствуемый закон практически не используется:

цитата:

Законопроект в конце прошлого года внесли в Госдуму депутаты Александр Хинштейн и Александр Коган. Изначально он предусматривал только фонд взаимного страхования (см. «НП», № 2 и 27/2012). Теперь вариантов больше. Но суть одна: страховка должна обеспечить возврат вложенных дольщиком средств, а также компенсацию убытков и неустойки. Застройщик обязан застраховать ответственность до государственной регистрации первого договора. Компания может получить поручительство банка. Условия: банк должен работать на рынке не менее пяти лет, иметь уставный капитал не менее 200 млн рублей и собственные средства — не менее 1 млрд. Размер поручительства должен равняться стоимости договора с дольщиком, но быть не меньше суммы, рассчитанной из общей площади квартиры и «минрегионовской» цены, которую ведомство устанавливает для каждого субъекта РФ. Так что снизить объемы поручительств, указывая в договоре символические суммы, не получится. Кстати, это требование относится и к другим предложенным в законопроекте вариантам. В законе прямо не сказано, надо оформлять поручительство на каждую проданную квартиру или можно на весь объект оптом. Но похоже, законодатель имел в виду розницу. Если застройщик выберет взаимное или коммерческое страхование, тогда гражданину, чтобы получить деньги, придется получить решение суда, подтверждающее его права на квартиру. Если застройщика признают банкротом — клиент получит деньги непосредственно из фонда или от страховщика. Причем неважно, есть ли у компании долги по уплате страховых премий. Гражданин должен получить деньги, даже если страховой договор расторгнут или его действие прекращено досрочно. Закон дает право выплачивать страховую премию в рассрочку, но запрещает франшизу. Если договор заключается со страховой компанией — он должен соответствовать требованиям закона. Общество взаимного страхования создается по решению учредительного собрания; собрание созывает оргкомитет, который формируется федеральным органом власти (скорее всего, Минфином). Учредители (не менее 30 компаний) должны иметь опыт строительства и продаж в соответствии с 214‑ФЗ (не менее трех лет). Деньги из фонда дольщик должен получить в течение месяца с момента предоставления документов. О сумме взносов в законопроекте нет ни слова. Видимо, они будут утверждаться уставом, который предстоит согласовать с федеральным органом власти. Кстати, действие закона распространяется не только на новые проекты, но и на те, в которых администрация разрешит продлить сроки. Им тоже придется предъявить поручительство или договор страхования. Документ разрешает дополнительные проверки застройщиков, если граждане (или СМИ, или общественные организации) подозревают их в нарушении закона об участии в долевом строительстве. Чтобы привыкнуть к новым требованиям, авторы дали достаточно времени. Пункты об обязательном страховании вступят в силу только через год со дня публикации закона. Все компании, которые успели зарегистрировать первый ДДУ до этого момента, смогут завершить проекты по нынешним правилам.

 Отправлено: 05.02.14 09:19. Заголовок: Содержание термина застройщик

Содержание термина "застройщик"

Определение для целей Закона о долевом участии в строительстве, http://base.garant.ru/12138267

цитата:

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

цитата:

Статья 20. Информация о застройщике 1. Информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. 2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утратил силу; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. 3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Для целей ГрК, http://base.garant.ru/12138258 :

цитата:

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе ... 16) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;

Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики", http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_49090/ , http://www.bti66.ru/info/glossariy/0/%C7/

цитата:

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики".

Жилищный кодекс. Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, http://base.garant.ru/12138291/15/

цитата:

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: ... Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 153 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До того времени, когда права на землю было за государством

цитата:

О новом определении понятия "застройщик" , http://ceur.ru/library/articles/jekspertiza/item105110/ До введения в действие ГрК РФ от 29.12.04 определение понятия "застройщик" содержалось в Федеральном законе от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Определение ГрК РФ от 29.12.04 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга. Определение ФЗ-169 (ч. 1 ст. 3): "заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее - лицензия)". Определение ГрК РФ от 29.12.04 (п. 16 ст. 1): "застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта". Спрашивается, чем отличаются друг от друга приведенные определения и почему возникла необходимость заменить первое определение вторым? Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц, - это наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать намерением осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала - приобретение прав на земельный участок, потом - осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем. Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов? Приведем норму ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее также - ФЗ-191): "До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации". Это значит, что с момента введения ГрК РФ от 29.12.04 в действие норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия "застройщик", перестала действовать. Необходимо применять определение ГрК РФ от 29.12.04. Также возникает вопрос, почему не совпадающее с ГрК РФ от 29.12.04 понятие "застройщик" содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ-214). Приведем определение, содержащееся в п. 1 ст. 2 ФЗ-214: "Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения". Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ГрК РФ от 29.12.04 и ФЗ-214? ГрК РФ от 29.12.04 дает общее, универсальное определение, а ФЗ-214 - частное, которое распространяется на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения застройщика, заданный ГрК РФ от 29.12.04, а именно наличие прав на земельный участок. Далее ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемых этим законом частных случаев: - не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда; - не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо; - не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства; - не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.

цитата:

Таким образом, различные определения в ГрК РФ от 29.12.04 и ФЗ-214 не порождают коллизии и не должны вызывать недоумения. ГрК РФ от 29.12.04 выстраивает такую систему, при которой начальной и ключевой фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело право на земельный участок. Для того чтобы могло состояться приобретение права на земельный участок, выделенный из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия, концентрированным итогом которых является градостроительный план земельного участка. В таком градостроительном плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка: его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использование, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии). Градостроительный план земельного участка, являясь результатом обеспеченной публичной властью планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее утвержденных документов, а с другой - предопределяет подготовку частными лицами последующих документов. Ранее утвержденные документы - это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: 1) землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством); 2) проектная документация; 3) разрешение на строительство; 4) разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию. Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика предопределяются пересечением установленных публичной властью ограничений и его собственными желаниями и планами. Поэтому все остальные "ролевые функции" инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Особый вид деятельности при наличии прав на застройку: застройщики-однодневки, yakor.forum24.ru/?1-2-0-00000004-000-0-0#027
Real estate development, http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_development
Владимир Спицын. Кто такой "Застройщик"? 2009, http://www.vorcuta.ru/realestate-advice_developer.htm

Застройщик-эксплуататор
Ельникова Е.В. Право застройки в российском законодательстве: ретроспектива и перспектива, 25 Апр 13, http://rlijournal.com/2013/04/elnikova/

цитата:

Следует отметить, что установление минимального срока действия права застройки, обеспечивающее гарантированность имущественных интересов застройщика, имело место и в прежних законодательных актах. Так, по Закону 1912 года право застройки устанавливалось на срок не менее 36 лет, что объяснялось определением этого периода как минимального, в течение которого сохранялись самые дешёвые строения и могли окупиться расходы на сооружение зданий. Максимальный срок, на который устанавливалось право застройки, не мог превышать 99 лет[5]. В ГК РСФСР первоначально предельный срок застройки составлял 49 лет для каменных строений и 20 лет для прочих. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 6 июня 1925 г. увеличило максимальные сроки застройки, установив для каменных строений 60 лет, а для деревянных и прочих 40 лет, а впоследствии предельные сроки могли простираться и до 65 лет[6].

Владимир Багаев. «Избыточные» вещные права // Новая критика проекта изменений в Гражданский кодекс, 15.05.2012, http://zakon.ru/blogs/izbytochnye_veshhnye_prava__novaya_kritika_proekta_izmenenij_v_grazhdanskij_kodeks/3010

КонсультантПлюс: ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ. СПЕЦИАЛЬНЫЙ ВЫПУСК "ИЗМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ, ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И ДОГОВОРАХ (ЗАКОНОПРОЕКТ N 47538-6, ПРИНЯТ В I ЧТЕНИИ 27.04.2012) consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113134/#p195

цитата:

1.2. Право застройки Проект ГК РФ предусматривает введение в российское гражданское законодательство развитой системы ограниченных вещных прав. Среди них целесообразно выделить право застройки, которое в случае принятия Проекта в качестве Федерального закона заменит собой широко распространенную аренду земельного участка в целях строительства. Обращаем внимание на то, что в силу абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ "с момента введения настоящего Федерального закона в действие заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается". Относительно права застройки целесообразно отметить следующее. 1.2.1. Установление нескольких прав застройки на одном земельном участке Абзац 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Целью в данном случае является правовое регулирование строительства на земельном участке большой площади, где могут быть возведены несколько объектов недвижимости. Однако в условиях действующего законодательства это может привести к ряду практических проблем. В первую очередь речь идет о наложении нескольких прав застройки. Для предотвращения реализации названного правового риска целесообразно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и установить место его расположения на земельном участке. Условия о характеристиках возводимого здания и о его расположении следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом по договору купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущего недвижимого имущества подобной индивидуализации можно достичь, включив в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию соответствующей части проектной документации возводимого объекта, градостроительный план земельного участка. Реализация данной рекомендации поможет избежать признания незаключенным договора об установлении права застройки, а также возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости. 1.2.2. Существенные условия договора об установлении права застройки Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия: - о земельном участке; - о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо; - о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; - о сроке права застройки; - о плате за право застройки. Первые три условия рекомендуется описать максимально подробно ввиду того, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. В такой ситуации неопределенность одного из существенных условий означает риск возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении права застройки незаключенным. Относительно срока права застройки следует обратить внимание на то, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет. Сложно ответить на вопрос, какие правовые последствия повлечет за собой установление в договоре срока менее 50 лет. Есть вероятность того, что данное условие будет признано несогласованным, и тогда возникает риск признания договора незаключенным. Но возможно и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ, согласно которому не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка. Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки: 1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно; 2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях. Из этого можно заключить, что иные формы - например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, - в отношении права застройки не применяются. Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. 1.2.3. Расторжение договора об установлении права застройки Пункт 3 ст. 300.6 ГК РФ главы 20.1 "Право застройки" в редакции Проекта ГК РФ содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки - существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При этом существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, судами отмечается, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также: Определения ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10, от 27.04.2010 N 2912/10, Постановления ФАС Московского округа от 15.09.2010 N КГ-А40/10258-10, ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-697/11-С5, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А23-4027/10Г-16-244, от 23.12.2010 по делу N А14-2954/2010/79/6). Обращаем внимание, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию лица, имеющего такое право, собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта). 1.2.4. Односторонний отказ от исполнения договора об установлении права застройки Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения. Такая возможность закреплена в ст. 450.1 ГК РФ в редакции Проекта. Фактически она отражает правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655). Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.

 Отправлено: 06.04.14 11:20. Заголовок: Афонина Алла Владимировна

Афонина А.В. Жилищное право. М.: Дашков и К, 2008. – 376 с. alleng.ru/d/jur/jur536.htm

Афонина Алла Владимировна - начальник юр отдела ООО "Геотехника - фонд инвестиций в недвижимость", автор книг: "Жилищное право. Конспект лекций", "Практические вопросы строительной деятельности: новое в практике, правовой регламентации", "Кадры работников строительных организаций", "Комментарий к Жилищному кодексу РФ", "Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и др.). http://www.geoteh.ru/

цитата:

Глава 15. § 1. Договор участия в долевом строительстве - порядок его заключения, изменения, расторжения и исполнения В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Участие в строительстве жилья путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами - один из самых распространенных и доступных способов приобретения указанными лицами жилых помещений. Возможность заключения договора о долевом участии в строительстве до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") была предусмотрена следующими нормативными правовыми актами: 1) Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х, где в ст. 15 была предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам; 2) ЖК РСФСР, где в ст. 24 также было рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. После вступления в законную силу указанного нормативного акта строительная организация, осуществляющая свою деятельность с целью передачи гражданам оконченного строительством жилья, может привлекать средства граждан только на основании закона, а также на основании законодательства о жилищных накопительных кооперативах. Необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно п. 2 ст. 27 действие указанного Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона. Для того чтобы понять сущность и порядок применения договора участия в долевом участии в строительстве, нужно рассмотреть следующие признаки данного вида договоров: 1) стороны договора: а) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"); б) участники долевого строительства - их денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости. 2) предмет договора - участие в долевом строительстве жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащем передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящем в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; 3) обязанности сторон - в соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" договор участия в долевом строительстве заключается между указанными сторонами и содержит обязанность одной стороны (застройщика) в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, получить разрешение на ввод их в эксплуатацию и передать в дальнейшем соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. С другой стороны, участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре должен быть четко определен объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором; 3) цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; 4) сроки и порядок уплаты цены договора - уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями; 5) гарантийный срок на объект долевого строительства - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным. Статья 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит обязательное требование в отношении указанного вида договоров. Они заключаются в письменной форме, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 17 этого Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства. Статья 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает следующий порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, оговоренных в п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Помимо этих общих оснований для отказа в государственной регистрации (п. 1 ст. 20), в п. 3.1 ст. 25.1 указанного Закона определены дополнительные основания: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство. Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Заключение договора. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Согласно ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после: 1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 Грк РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: - строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; - строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); - строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; - изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; - иных случаях. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. 2) опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 указанного Закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений; 3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на землю) ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии же со ст. 26 этого Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. По требованию любого обратившегося лица (в том числе потенциального участника долевого строительства при заключении договора) застройщик обязан представить для ознакомления (п. 2 ст. 20 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"): 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); 5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." также устанавливает аналогичное положение и предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменение и расторжение. В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." предусматривает иную возможность: 1) в п. 2 ст. 5 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения; 2) ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статья 452 ГК РФ содержит порядок изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 453 ГК РФ). Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статья 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..." допускает односторонний отказ от исполнения договора в следующих конкретных случаях по инициативе только участника долевого строительства: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) от обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования); 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, указанных в ч. 3 ст. 15.1 данного Федерального закона, которые предусматривают обязанность застройщика в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства;; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в случае нарушения застройщиком установленных указанным Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Этот Федеральный закон предусматривает также ряд оснований для расторжения договора по инициативе застройщика. Статья 5 указанного Закона устанавливает следующие основания для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщика в случае нарушения договора со стороны участника: 1) в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"; 2) в случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом даже в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, приведенных ранее (ч. 4 и ч. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"), застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Согласно п. 4 ст. 25.1 ФЗ "О гос регистрации прав на недвижимое ..." в случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. Содержание понятия исполнения обязательств по договору приведено в ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...". Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 Отправлено: 07.04.14 06:39. Заголовок: Является ли договор участия в долевом строительстве публичным договором

А.А. Биньковская. Является ли договор участия в долевом строительстве публичным договором либо договором присоединения? 2013 г., http://www.journal-nio.com/index.php?option=com_content&view=article&id=2063&Itemid=125

цитата:

Договор долевого участия в строительстве является распространенной формой приобретения объектов недвижимости в собственность. Участниками долевого строительства выступают граждане, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, преследующие различные цели: приобретение жилья, вложение денег в недвижимость, получение прибыли от перепродажи или сдачи в аренду объекта недвижимости, приобретение офисного помещения. Договор участия в долевом строительстве позволяет удовлетворить различные цели и интересы в зависимости от личных потребностей его субъектов. Отмечая значимость долевого строительства, О.В. Макаров пишет о том, что в современных социально-экономических условиях оно выступает в качестве доступной и основной разновидности строительства. «Основная масса населения, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в современной России не в состоянии вести собственное или индивидуальное строительство» [1, с. 63], – пишет автор. В соответствии со ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Однако в правовой литературе до сих пор не сложилось единого мнения относительно того, является ли указанный договор публичным. Некоторые авторы, в том числе А.А. Маковская и М.А. Бобровникова считают, что договор участия в долевом строительстве не является публичным [2, с. 25; 3 с. 3]. Противоположное мнение высказывает Е.Х. Акчулпанова, говоря о том, что из «юридической сущности договора об участии в долевом строительстве… его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами – бытового подряда и оказания услуг» [4, с. 55]. Аналогичного мнения придерживается и Т.Ю. Майборода [5, с. 81]. «Публичным является любой договор, который удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ» [6, с. 252]. В соответствии с указанной статьей, публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые данная организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Это означает, что коммерческая организация должна заключить договор с каждым обратившимся в нее лицом и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим. Отказ от заключения публичного договора при наличии такой возможности не допускается. Однако застройщиком по договору участия в долевом строительстве может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе и некоммерческая организация. Кроме того, законом не предусмотрена обязанность застройщика заключать договоры долевого участия с каждым обратившимся лицом. Заказчик вправе отказаться, например, когда потенциальный участник долевого строительства не предоставляет необходимые для заключения договора документы, не в состоянии внести первый взнос, когда отсутствует одобрение банком ипотеки и пр. Таким образом, застройщик заинтересован заключить договор долевого участия, но вовсе не обязан. Кроме того, цена и иные условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех потребителей. Исключение составляют льготы, которые распространяются на конкретную категорию граждан и должны быть предусмотрены нормативными актами. При этом не допускается дискриминация потребителей при заключении и исполнении договора. Если признать договор участия в долевом строительстве публичным, то его цена и другие условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков (п. 2 ст. 426 ГК РФ). Однако в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена договора устанавливается и изменяется "по соглашению сторон". Застройщик формирует порядок оплаты для каждого объекта недвижимости в индивидуальном порядке, вправе предоставить скидки, предложить различные условия рассрочки. Стоимость одной и той же квартиры будет зависеть от первоначального взноса и длительности рассрочки, при этом чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка на остаток суммы. Кроме того, существуют различные схемы распределения платежей, составляются индивидуальные графики оплаты. Скидки также определяются индивидуально и могут быть предоставлены тем, кто приобретает сразу несколько объектов, вносит 100% стоимости квартиры единовременно или для того, кто приобретает квартиру у данного застройщика повторно. Кроме того, застройщиком могут быть предусмотрены акции для отдельных категорий граждан, например, для молодоженов, студентов. Все это исключает возможность применения норм об одинаковой цене для всех потребителей, предусмотренных п. 2 ст. 426 ГК РФ. Романенкова Н.Д. высказывает мнение, согласно которому договор долевого участия в строительстве можно считать публичным, если он заключен гражданином для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности [7, с. 36]. Вместе с тем, не всегда возможно определить, какую именно цель преследует гражданин при заключении договора долевого участия, для его фигуры характерно сочетание качеств и инвестора и потребителя. Кроме того, в качестве дольщика также могут выступать и юридические лица. Таким образом, Закон «О долевом участии в строительстве» не содержит прямых указаний на публичный характер договора. Однако в Законе предусмотрено право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении, что является одним из признаков публичного договора. Однако указанное правило представляет собой лишь одно из многочисленных средств защиты интересов участников долевого строительства. Для достижения указанной цели регулирование договора осуществляется с помощью различных публично-правовых инструментов, в том числе предусмотрена его государственная регистрация, регистрация права застройщика на земельный участок; необходимость получения разрешений на строительство у органов местного самоуправления; обязанность по подготовке проектной декларации, по ее размещению в средствах массовой информации; требования о порядке производства и распространения застройщиком рекламы, о государственном регулировании, контроле и надзоре при осуществлении долевого строительства и пр. Таким образом, на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве не является публичным в смысле ст. 426 ГК РФ. Однако очевидна его «публичность» в силу необходимости защиты публичных интересов в сфере строительства и защиты дольщиков как слабой стороны договора. В этих целях указанный договор регулируется с помощью указанных публично-правовых элементов. В качестве аргумента за отнесение «долевки» к публичным договорам Т.Ю. Майборода приводит следующее: "Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер", а "целью публичного распространения проектной декларации является ознакомление с ней неопределенного круга лиц, с тем чтобы каждый желающий имел возможность ознакомиться с предлагаемыми условиями и, признав их приемлемыми для себя, вступить в соответствующие договорные отношения; очевидно, что, если бы договор не имел публичного характера, это право должно было бы предоставляться лишь тем лицам, относительно которых застройщик уже выразил свободную волю вступить в договорные отношения и с которыми подписал соответствующие документы" [8, с. 8, 9, 16]. В связи с этим следует согласиться с мнением М.В. Петрухина, который рассматривает проектную декларацию лишь в качестве предпосылки для заключения договора "[9, с.4]. Автор верно указывает, что она не только не содержит признаков публичного договора, но и не отвечает самому понятию договора. О.Л. Капица полагает, что застройщик обращается с публичной офертой к неопределенному кругу лиц в распространяемых им буклетах. Автор квалифицирует предложение застройщика по размещении информации как публичную оферту [10, с. 21]. Представляется верным то, что проектную декларацию можно рассматривать в качестве публичной оферты в случае, когда она включает в себя все существенные условия будущего договора долевого участия и выступает в качестве предложения неопределенному кругу лиц, из которого явствует воля застройщика заключить договор с каждым обратившимся лицом. Однако понятия «публичный договор» и «публичная оферта» не являются тождественными. Во-первых, в публичном договоре, в отличие от публичной оферты, условие о цене может предусматривать льготы для отдельных категорий лиц. Во-вторых, стороной публичного договора всегда является коммерческая организация. Кроме того, публичная оферта должна содержать все существенные условия договора, что для публичного договора не обязательно, в нем могут быть определены лишь некоторые из них. Таким образом, даже если в конкретном случае проектная декларация содержит все существенные условия договора и выступает в качестве публичной оферты, это не означает, что договор долевого участия в строительстве необходимо рассматривать в качестве публичного договора. Следует отметить, что смысл категории публичного договора заключается в защите интересов более слабой стороны, как правило, массовых потребителей, граждан. Ведь порядок заключения данного договора и определения содержания, а также выбор контрагента и условий договора для предпринимателя ограничены, ведь законодатель в данном случае намеренно отступает от принципа свободы договора. Поэтому представляется верным мнение, высказанное Ю.В. Романцом о том, что "сам по себе характер деятельности коммерческой организации, выражающийся в ее осуществлении в отношении каждого, не может рассматриваться в качестве квалифицирующего признака публичного договора, поскольку это – элемент правового регулирования, а не фактор, обусловливающий правовое регулирование", поэтому "теоретически для любой деятельности коммерческой организации может быть предусмотрен режим публичного договора" [11, с. 153-154]. Таким образом, представляется верным, что договор участия в долевом строительстве не является публичным договором. Некоторые авторы считают необходимым признать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Например, Д.А. Соболев указывает на необходимость включения соответствующих положений в закон об участии в долевом строительстве, предлагает утвердить типовую форму договоров, установить обязательные для сторон правила и усилить государственный контроль и надзор в сфере долевого участия в строительстве [12, с. 44]. Помимо этого, легальное закрепление договора долевого участия в строительстве в качестве публичного позволит распространить на дольщика ряд гарантий, предусмотренных в ст. 426 ГКРФ. Представляется, что эти меры окажут явное положительное влияние на защиту интересов дольщиков, повлияют на уменьшение количества нарушений их прав и развитие всего института долевого участия в целом. Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что "практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует о том, что в связи с большим количеством объектов долевого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения" [13, с. 84]. М.А. Бобровникова высказывает мнение, согласно которому «основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок» [14, с. 27] О.Л. Капица также рассматривает договор долевого участия в качестве договора присоединения [15, с. 121]. Следует согласиться с мнением о том, что «к договору присоединения относятся только такие договоры, которые не могли быть заключены иначе, чем путем присоединения одной стороны к стандартным условиям, предложенным другой стороной» [16, с. 108]. Кроме того, для договора присоединения характерна формальная невозможность изменения его условий, другая сторона лишена возможности участвовать в их формировании и может только принять путем присоединения к договору в целом (п.1 ст. 428 ГК). Условия договора определены в формулярах или иных стандартных формах, в которых обычно содержатся все существенные условия договора. Верным представляется мнение М.Н. Малеиной о том, что "присоединение акцептанта к договору происходит путем подписания стандартной формы или договора, в котором указано на использование стандартной формы, или путем совершения конклюдентных действий как согласие на все условия в целом. Некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения" [17, с. 8]. Как было указано выше, в договоре долевого участия объект недвижимости, его цена, способ оплаты и другие условия в каждом отдельном случае различны. Условия договора могут меняться в зависимости от ряда факторов, в том числе от предоставленной застройщиком в конкретной ситуации скидки или рассрочки будущему участнику долевого строительства, что в итоге повлияет на цену квартиры. Говоря о формальной невозможности изменения условий договора, следует отметить, что в Законе «Об участии в долевом строительстве» такое требование не предусмотрено. Конечно, на практике застройщики неохотно идут на изменение условий договора, что в первую очередь связано с большим числом дольщиков и строящихся объектов недвижимости. Однако в законе отсутствует указание на порядок заключения долевого договора путем присоединения к нему участников долевого строительства, в связи с чем допускается предварительное изменение его условий. Кроме того, дольщик может составить к договору дополнительное соглашение или протокол разногласий, а стороны в индивидуальном порядке вправе договориться об изменении условий, связанных, например, с отделкой помещения или с проведением отдельных видов работ, которые изначально не были предусмотрены договором. Поэтому в соответствии с п.3 ст.391 ГК РФ условия договора долевого участия формируются по соглашению сторон. «Если в ходе заключения договора второй стороне удалось настоять на изменении условий формуляра, специфика процедуры заключения договора… пропадает, в силу чего такой договор не подпадает под понятие договора присоединения» [18, с. 309]. В связи с этим представляется верным мнение А.А. Маковской о том, что «в настоящее время ввиду отсутствия сложившийся практики заключения договоров участия в долевом строительстве нет достаточных оснований говорить о том, что эти договоры представляют собой договоры присоединения» [19, с. 13]. Для присоединенной стороны предусмотрены специальные основания, более широкие возможности для изменения и расторжения договора, в том числе при формальной законности его содержания. Однако порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве, наряду с общими нормами ГК, регулируется также Законом, в котором для этого предусмотрены специальные основания с учетом специфики возникающих между сторонами отношений. В целом, смысл категории договора присоединения заключается в защите экономически более слабой, присоединившейся стороны, в предоставлении потребителю более широких возможностей добиваться его изменения и расторжения. Для определения понятия «слабая сторона» А.И. Савельев указывает на то, что «в пользу квалификации присоединившейся стороны в качестве слабой может являться цель заключения договора: в ситуациях, когда тот или иной товар либо услуга приобретаются лицом для собственных нужд, т.е. без цели ее последующей перепродажи, можно сделать вывод о том, что указанное лицо не является специалистом на рынке такого товара или услуги» [20, с. 18]. Однако указанная цель лишь одна из многих, которые могут преследовать участники договора долевого участия. Недвижимость в качестве объекта инвестирования открывает несколько вариантов использования. Зачастую затруднительно определить цель, которую преследует дольщик, приобретая объект недвижимости. При длительности строительства она может неоднократно измениться, поэтому целесообразно признать наличие качеств и инвестора и потребителя у дольщика в зависимости от конкретной ситуации. Независимо от цели, участнику долевого строительства предоставлены широкие возможности для извлечения прибыли, в том числе предусмотрена возможность уступки права требования или продажи готового объекта по цене, превышающей размер вложений. Участник вправе продать квартиру, сдать в аренду, в залог, подарить, использовать для личного проживания, обменять, перевести в нежилое помещение. Необходимо учитывать инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве, который не позволяет рассматривать дольщика- гражданина в качестве потребителя в чистом виде, он совмещает в себе качества инвестора и потребителя. Все вышеизложенное является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения. Однако по мере развития института долевого участия в строительстве возможна его трансформация в договор присоединения. В связи с этим можно согласиться с мнением А. Маковской о том, что «возможно в будущем договор участия в долевом строительстве и будет заключаться как договор присоединения» [21, с. 24]. Литература и примечания 1. Макаров О.В. Организационно-правовые основы создания и использования недвижимости // Право и государство. 2005. №11. 2. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №5. 3. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. 4. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве . Дис. … канд. юрид. наук. Казань: РГБ, 2006. 5. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». Вып. 8. Т.1. Челябинск, 2007. 6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. 3-е изд-е. М., 2001. 7. Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2009. 8. Майброда Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 9. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права. №3, 2010. 10. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. 11. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2004. 12. Д.А. Соболев О «публичности» договора участия в долевом строительстве // Труды СГА. М.: Изд-во СГА, 2010, №6 (34). 13. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве. Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. 14. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. 15. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. 16. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник ВАС. 1995. №10. 17. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Маеиной (автор комментария – М.Н. Малеина. СПС «Консультант Плюс». 18. Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа. Юридический аспект. М.: Статут, 2005. 19. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №9. 20. Савельев А.И. Договор присоединения в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2010. №5. 21. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право 2005. №5.