Отправлено: 09.09.08 23:22. Заголовок: Переуступка прав требования

Рассмотрим в этой теме правовые особенности при заключении договора переуступки прав требования. Данный вид договора широко используется на первичном рынке жилья.

 Отправлено: 30.03.12 14:16. Заголовок: Дорогие соседи. Поде..

Дорогие соседи. Поделитесь информацией. Кто-нибудь имеет опыт продажи квартиры по переуступке? Что там и как? Что нужно, какие сроки и пр. пр.? Заранее благодарю.

 Отправлено: 30.03.12 20:27. Заголовок: Ekaterina пишет: Кто..

Ekaterina пишет:

цитата:

Кто-нибудь имеет опыт продажи квартиры по переуступке?

Я такого опыта не имею. Год назад я было собирался переуступать, по причине неплатежеспособности, но потом ситуация поменялась. Переуступка, как я понимаю, это по существу продажа выплаченной части квартиры по договору. На форуме, как мне известно, никто не сообщал, что он произвел такую переуступку.

цитата:

Что там и как?

Важно, наверное, не потерять в деньгах при этой переуступке.

 Отправлено: 10.09.08 00:33. Заголовок: Еще раз перечитал ди..

Еще раз перечитал диалог уважаемых участников форума и задался следующим вопросом: А так ли безвыходно положение дольщика, разуверившегося в дальнейшем сотрудничестве с выбранной компанией? Хотя речь в диалоге шла о надеждах на окончание строительства в срок и невозможности как-либо на это повлиять он заставил меня задуматься о способах возврата своих ввложений.

Позволю себе воспроизвести диалог, который заставил меня задуматься над этим вопросом, поскольку он оказался в общей теме.
Surf158: "Мастер ... выразил оптимизм по поводу окончания строительства в намеченный срок :) Будем на это надеяться :)"
LODER: "Будем! другого не остается)"

На мой взгляд, тактика, отличная от ожидания все же имеется. Конечно, речь не идет об одностороннем разрыве договора со строительной компанией. В этом случае в соответствии с предварительным договором покупателю возвращается внесенная сумма минус отступные. Если бы с момента заключения договора роста цен на жилье не было односторонний отказ от договора был бы приемлимым решением для отчаявшегося дольщика. Но за истекший год рост стоимости жилья был существенным и дольщик теряет большую часть своих вложений.

Более приемлимым вариантом является переуступка прав требования по договору. В результате этого договора строительная компания получает на место прежнего покупателя нового, тот в свою очередь получает от нового стоимость вложений с учетом увеличившейся цены. В результате обе стороны не проигрывают, потери компании и покупателя минимальны.

 Отправлено: 10.09.08 01:44. Заголовок: Переуступка прав – э..

Переуступка прав – это такая сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, соответственно, возможна при любых схемах: по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д.

Кому это надо? Как правило, покупателю прав на квартиру сделка по переуступке интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, продажи квартир в котором приостановлены, ввиду того, что все квартиры уже просто-напросто проданы. Продавцами движут совсем другие мотивы. Зачастую этой схемой пользуются клиенты при продаже инвестиционных квартир. Покупая жилье на этапе котлована, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта. Они переуступают права по цене много большей чем исходная – доходность операции может доходить до 100% годовых.

Зачем нужен застройщик? На практике переуступка прав на квартиру невозможна без участия застройщика. Главным образом, от него требуется получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, какие необходимо выполнить, а также документальное разрешение на переуступку и другую информацию.
Как правило, застройщик не отказывает в получении необходимой информации, однако устанавливает плату за переоформление документов и выдачу согласия. Стоимость такого согласия может доходить до $3000 и более.
У застройщика необходимо получить полный пакет документов по дому, а также выяснить состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – какая сумма уже уплачена, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки - иначе договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры.

Многократная переуступка прав Как правило, основным риском являются «двойные продажи». Например, можно переуступить права на одну и ту же квартиру неоднократно, а например 5 раз. В таком случае узнать судьбу переходящей жилплощади можно у застройщика, который ведут свой реестр. Но сразу стоит сказать, что не все застройщики ведут такие реестры. (дело добровольное) Поэтому во избежание крупных неприятностей необходимо тщательно отследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. Кстати, единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются. Однако таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.

Если ипотека... Возможна покупка по переуступке и квартиры в новостройке, купленной на ипотечный кредит. Но такая операция не возможна без согласия и участия банка, который примет активное участие в сделке. Условия переуступки по квартире, как правило, устанавливает банк. Некоторые банки требуют оплаты не менее 50% стоимости квартиры. В этом случае обязательства по уплате остальной суммы кредита переходят к новому владельцу, если он с этим согласится и окажется кредитоспособным.

Задним числом. Оформление переуступок, как правило, прекращается застройщиком с даты подписания Акта о реализации инвестиционного контракта между застройщиком и другими участниками контракта. Однако тут есть один нюанс - между моментом подписания акта приема-передачи квартиры и получением свидетельства о собственности порою проходит не один год, в результате чего выходит, что в течение всего этого периода квартиру продать нельзя. Формально нельзя, но на деле можно. Главным образом, при помощи схем позволяющих продавать квартиры по переуступке и на этом этапе. Например, договора переуступки заключаются задним числом (ранее даты сдачи госкомиссии).

Источник - www.realty-centr.ru

 Отправлено: 30.03.12 21:19. Заголовок: Просто пообщалась с ..

Просто пообщалась с людьми из других строительных компаний, говорят, что сначала нужно написать заявления у ЛГ и заплатить за него 50 тыс.р., а потом либо они будут искать покупателя (естественно за копейки), либо искать буду я. Но тут оговорочка есть, мне могут отказать в переуступке. Вот задумалась....

 Отправлено: 30.03.12 21:30. Заголовок: Ekaterina пишет: на..

Ekaterina пишет:

цитата:

написать заявления у ЛГ и заплатить за него 50 тыс.р.,

Странно как-то оплачивать заявление, наверное, речь идет об оплате какой-то услуги, возможно составление договора переуступки?

цитата:

мне могут отказать в переуступке.

Получить согласие ЛГ это первое что нужно сделать, согласие принципиальное - разрешают или нет. Я слышал, что добрые сотрудники ЛГ, когда хотят отказать в разрешении на переуступку, предлагают простой возврат денег.

 Отправлено: 30.03.12 21:58. Заголовок: Возможно речь и идет..

Возможно речь и идет о договоре, вот поэтому и решила спросить может кто сталкивался с подобной ситуацией.

 Отправлено: 01.04.12 14:01. Заголовок: По моему на этом фор..

По моему на этом форуме уже поднимался похожий вопрос о разрешении от ЛГ на переуступку. ЛГ не выгодно разрешать вам переуступку так-как вы будете продавать заведомо ниже чем продают они. Еще не все квартиры проданы и им не выгодны конкуренты в лице частных "инвесторов", и на мой взгляд логика в их поступках есть... Им нужно извлечь максимум прибыли и как можно быстрее...
Я сам покупал по переуступке у подрядчиков. Теперь если менеджер из отдела продаж узнает, у кого я купил квартиру то я для него становлюсь как минимум не интересен, а как максимум - врагом номер один... С формулировкой, что я лишил его заработка купив у подрядчиков , а не у него)))

 Отправлено: 01.04.12 14:15. Заголовок: Koreander пишет: ЛГ..

цитата:

По моему на этом форуме уже поднимался похожий вопрос о разрешении от ЛГ на переуступку.

Это было при обсуждении цены квартиры и инвесторов: Форум » Финансы » Стоимость жилья
yakor.forum24.ru/?1-5-0-00000002-000-60-0#054

Koreander пишет:

цитата:

... ЛГ не выгодно разрешать вам переуступку, так-как вы будете продавать заведомо ниже чем продают они.

Это же единичные случаи. Строительная компания в этом случае ничего не теряет, она получает те же деньги, а также вознаграждение за переоформление документов. Можно договориться о допустимом понижении цены, которое еще устроит строителей.

Далее затраты на поиск покупателя. Если эта работа за счет переуступающего (сам нашел покупателя) этих затрат нет.

цитата:

Еще не все квартиры проданы

Сколько же их осталось, по-моему, полная продажа дома может длиться еще пятилетку, после заселения. На Ленской недавно предлагались квартиры с сайта нашего ЛГ, это значит, что они могут продавать их очень долго или вообще не продавать.

На сайте Адмирала, когда зашел вопрос о проблеме отказа исполнения ПДКП и принуждении покупателей к кооперативу, некто Гала отвечал в комментариях и гарантировал, что спрос хороший и продажа (не переуступка) это один из вариантов поменять дом.

цитата:

... Покупал по переуступке у подрядчиков. Теперь если менеджер из отдела продаж узнает, у кого я купил квартиру то я для него становлюсь как минимум не интересен, а как максимум - врагом номер один... С формулировкой, что я лишил его заработка купив у подрядчиков , а не у него)))

В случае приобретения квартиру у подрядчика переуступка также будет осуществляться у подрядчика. ЛГ и его отдел продаж здесь ни причем.

 Отправлено: 01.04.12 15:27. Заголовок: Лидеру важно продать..

Лидеру важно продать квартиры которые еще у них, а не визировать переуступки уже проданных квартир... Комиссия за переуступку вообще попахивает мародерством))) Сами подумайте... Что выгоднее? Получить наличкой от двух до шести лямов за продажу квартиры или жалкий полтинник за визирование прав переуступки?
Что касается отдела продаж, то это я привел как пример, так как на объект официально можно пройти только с менеджером... Так вот от него (нее) я и услышал подобные высказывания. Все сугубо ИМХО...

 Отправлено: 02.04.12 10:04. Заголовок: На всякий случай..

 Отправлено: 02.04.12 18:15. Заголовок: ИМХО, чего бы не дум..

ИМХО, чего бы не думал себе Лидер Групп, переуступка прав на свою квартиру это совершенно законное право инвестора, одолжившего компании немаленькие деньги на немаленький срок без процентов.
Так, что если Лидер Групп отказывается делать переуступки он теряет очень много клиентов, которым возможно понадобиться вытащить деньги через продажу другому лицу, тем более клиента обычно ищет дольщик, от Лидер Групп требуется лишь переоформление договора при чем за 30 000р. Массовые отказы в переуступках вызывает очень большое беспокойство о будущем компании.

 Отправлено: 02.05.12 14:36. Заголовок: Друзья подскажите кт..

Друзья подскажите кто знает, можно ли на близкого родственника переоформить паевой договор.
Хотим налоговый вычет получить толковый. Но лидер вроде за переуступку 55тыс берет.
А на родственника не бесплатно ли?

 Отправлено: 02.05.12 22:55. Заголовок: Человек2012 пишет: ..

Человек2012 пишет:

цитата:

Друзья подскажите кто знает, можно ли на близкого родственника переоформить паевой договор. Хотим налоговый вычет получить толковый. Но лидер вроде за переуступку 55тыс берет. А на родственника не бесплатно ли?

Сталкивался я с этой проблемой,квартира сначала на жене была,потом переоформил на себя.Ничего не платил,единственное пришлось заплатить 5тыс за вступление в кооператив.Но это было около года назад,как сейчас не знаю.По телефону вам вряд ли кто что скажет,нужно ехать в офис на месте разговаривать.

 Отправлено: 03.05.12 10:09. Заголовок: Человек2012 пишет: ..

Человек2012 пишет:

цитата:

Друзья подскажите кто знает, можно ли на близкого родственника переоформить паевой договор. Хотим налоговый вычет получить толковый. Но лидер вроде за переуступку 55тыс берет. А на родственника не бесплатно ли?

Я так сделал, но единственное, что я подходил к своему менеджеру - объяснил и они просто порвали старый договор и квитанции и сделали все новое задним числом...

 Отправлено: 02.05.12 17:33. Заголовок: А как Вы собираетесь..

А как Вы собираетесь получать согласие Кооператива на переуступку прав?

цитата:

Соглашения об уступке прав (требования) по настоящему Договору, заключенные Пайщиком без согласия Кооператива, являются недействительными. Кооператив вправе отказать в уступке прав (требования) по настоящему Договору на третье лицо.

 Отправлено: 04.05.12 13:04. Заголовок: В договоре 2007 года..

В договоре 2007 года переуступка по инициативе Покупателя платная, за исключением близких родственников. Продавец воспользовался бесплатной сменой своего лица при смене Син-СТроя на СИН.



Согласие сторон на изменения, в том числе и смену лица, требуется в письменной форме. Если Продавец просит изменить договор (инициатива Продавца, как с требованием заключения нового вида договора) следует вести переговоры по согласованию условий на выгодных правах.

 Отправлено: 10.05.12 11:25. Заголовок: Звонил в отдел по ра..

Звонил в отдел по работе с клиентами. Сообщили что просмотры начнутся с 1 секции, я спросил когда вторая
на что мне ответили: звоните в середине Июня уточняйте ...

а переуступка на близкого родственника раньше бесплатной была а счас за это они дерут 55т рублей

 Отправлено: 11.05.12 12:07. Заголовок: Человек2012 чем объя..

Человек2012 чем объясняют?

 Отправлено: 11.05.12 12:08. Заголовок: Чем объясняют 55тыся..

Чем объясняют 55тысяч?

 Отправлено: 11.05.12 12:10. Заголовок: Они объясняют, что э..

Они объясняют, что это за переделку документов, т.е.за работу))))

 Отправлено: 11.05.12 21:22. Заголовок: А первоначально в д..

А первоначально в договоре у Вас как было? У меня в договоре бесплатно.

 Отправлено: 12.05.12 20:59. Заголовок: K

тамара пишет:

цитата:

А первоначально в договоре у Вас как было? У меня в договоре бесплатно.

Сегодня был в отделе по борьбе с клиентами, тоже озвучали цену в 55 тысяч. Почему 55 руб. и откуда такая сумма, ответ был шикарный - мы так решили, тут же показал договор и пункт по которому данная услуга бесплатна, согласились, сразу написал заявление. Отказать не имеют права.