В преддверии передачи построенного на Оптиков, думаю, будет не лишним. Вообще, почитав, делается неспокойно )) ссылка на документ, выложенный на форуме Маршал-2
Пока здесь все, связанное с приемкой квартиры - как с технической, так и правовой стороны.
Отправлено: 04.02.12 14:52. Заголовок: Мне этот способ прие..
Мне этот способ приемки понравился [1].
цитата:
Недостатки и замечания при приеме квартиры от Лидер Групп , 16.12.2011, 21:57
На что обращать внимание при осмотре квартиры, в виде таблицы. В левой графе, замечания по строительным недостаткам, в правой пояснения, по проектным решениям и качеству строительства в « ЖК Адмирал». Категория: Документы | Добавил: коstik
Владимир, 23.12.2011: - Про пункт 15 всё правильно поставлено это специальное уплотнение Псул.
Это документ [2] с сайта дольщиков Адмирала, а не Маршала-2.
Осталось неизвестным - в какой части этот план приемки был реализован автором? Как я понял, после публикации списка недостатков много говорилось о приемке в случае "отсутствия недоделок". Я дополнительно буду принюхиваться к стенам и коридорам, дабы не обнаружить после заселения последствия от возможного применения противником аммиачного бетона.
Отправлено: 04.02.12 15:12. Заголовок: Список недостатков
цитата:
1. Технологические отверстия в стенах не заделаны. Требуйте, чтобы все технологические отверстия заделали.
На что они рассчитывают строители не заделав технологические дыры? Вроде бы мелочь, но ведро бетона месить придется. Чем их заделывают эти технологические отверстия? Может оставить как тайники?
цитата:
2. Глубокие выбоины в стенах не заштукатурены; Конечно, вы все равно будете делать ремонт. Сами можете заштукатурить. Решайте сами писать это замечание или не писать.
Этот недостаток похож на первый. Сразу понятно, штукатурщики помещение не посещали - выбоины и отверстия в стенах остались. Еще ведро штукатурки.
цитата:
3. Кирпичная кладка не оштукатурена. Конечно, вы все равно будете делать ремонт. Сами можете заштукатурить. Решайте сами писать это замечание или не писать.
У нас кирпичной кладки не будет, будет кладка из газобетонных блоков. Это тоже можно мне сделать самому, а есть ли в этом списке то, что я сам не смогу?
цитата:
12. Не оштукатурены немонолитные стены и перегородки, заделан стык стен с потолком в коридоре. Смотрите,что написано в договоре. Вот у меня типовой договор, там написано, что стены штукатурятся. Значит строители обязаны Вам все заштукатурить.
13. Стык с вентшахтой в туалете возле кухни не оштукатурен См.п.12. 14. В туалете кирпич не оштукатурен и дыра в соседнюю жилую комнату в углу где кирпичная кладка
Взял обязанность - исполняй.
цитата:
4. Нет технологического отверстия между туалетом со стояком канализации и кухней, как подключать кухонную мойку? Между туалетом и кухней две вентшахты и только узкий простенок в самом углу, где можно сделать отверстие для прохода труб (канализация,ХВС и ГВС). А стояк канализационный в туалете имеет не крестовину, а тройник. И теперь если загибать отводами трубу в сторону кухни, как раз в вентшахту и упрешся. Если оставить этот вопрос на откуп жильцам, то либо от переборки стояка для замены тройника на крестовину – все трубы полопаются и фекалии сквозь этажи потекут, либо пробьют вентшахту и по всем этажам пойдет амбре туалетное. Это надо во всем доме исправлять. Если все займутся самостоятельно переборкой стояка – это будет полный …....
Без картинки я из словесного описания ничего не понял. Без крестовины на стояке канализации, действительно, одни извращения с разводкой. Для нас, пока, нет почвы для критики, тк не стояков канализации.
цитата:
5. Стена на кухне не плоская (выгнутая в месте сочленения с наружной балконной стеной. Конечно, вы все равно будете делать ремонт. Сами можете заштукатурить. Решайте сами писать это замечание или не писать. Но нужен лифт - цемент поднять.
Конечно, я все равно буду делать ремонт, но как я решу - писать о выгнутых стенах или нет - я еще не определился, чего-то не хватает.
цитата:
6. Вместо бетонной перемычки над оконным проемом использовали два металлических уголка, стянутые между собой металлической полосой, причем они ржавые, не загрунтованы и не окрашены эмалью за два раза и не оштукатурены – это мостик холода, на котором будет образовываться конденсат и постоянно капать, даже если зашить откос изнутри гипроком. Это очень-очень плохо. Вообще-то обычно используют бетонные перемычки, но действительно по чертежам запроектированы металлические уголки. И если их предварительно не загрунтовали и не оштукатурили, то сейчас их по ржавчине штукатурить или зашивать гипроком просто нельзя!!! Это постоянно нагруженная конструкция! Через два-три года все кирпичи над окном начнут вываливаться – ржавчина съест весь металл!! Надо отрывать штукатурную сетку, зачищать механически корщеткой, очищать растворителем ржавчины, грунтовать и красить! И только после такой тщательной зачистки – можно штукатурить или зашивать гипроком!
У нас тоже самое - бетонная плита заменена металлической конструкцией, это технологичней. Есть надежда, что этот мостик холода будет ликвидирован утеплителем вентфасада. С очисткой, окраской и вниманием на температурный режим этого элемента сказано верно.
цитата:
7. Перепад стяжки между уровнем пола кухни и прихожей и между прихожей и комнатами до 1см.. Такое финишным выравниванием под настил линолеума – не выровняешь. В принципе перепад высот между мокрыми помещениями и коридором может быть (чтобы вода не уходила в коридор, где нет гидроизоляции между этажами, а оставалась в туалете – где она может стоять пока ее не соберут. Но то, что перепад высот до 1 см. между комнатами и коридором – это не правильно.
Хороша стяжка, только от толщины ее укладки сантиметр высоты набегает. Выравнивание стяжки, видимо, делали только в пределах комнат. Это маленький подарок.
цитата:
8. Потолок не ровный. Тут уже ничего не поделаешь. Китайцы заливали. Скажем Муталибу, но вряд ли тут что-то исправишь. Придется при ремонте вам самим как-то исправлять. Решайте сами писать это замечание или не писать.
Из списка замечаний - ровных поверхностей при приемке не обнаружено.
цитата:
9.Не срублены боковины по 0,5м. капитальных межкомнатных перегородок – не совпадает с проектом ширина коридора (должна быть больше). Это недопустимо! Это нарушение противопожарных правил. Из дальних комнат в случае пожара просто не выйти. Если будет пожар и несчастный случай – то это подсудное дело. Надо стену сносить, коридор расширять до проектных величин 1,2м.!
цитата:
11. Cтены между комнатами и коридором выложены не по проекту, коридор заужен, торец капитальной стены не срублен и утоплен по сравнению с плоскостью стен; Это недопустимо! Это нарушение противопожарных правил. Из дальних комнат в случае пожара просто не выйти. Если будет пожар и несчастный случай – то это подсудное дело. Надо стену сносить, коридор расширять до проектных величин 1,2м.!
цитата:
16. Комната - выбоины на наружной стене, сколот большой кусок угла выхода на балкон, уровень пола в комнате и прихожей различен; не доделан проем в кухню, нет усиления притолоки; размеры комнаты больше проектных за счет заужения коридора.
Ничего не понял. Ранее с этим не встречался. Рубить бетон у меня точно не чем. Для контроля расположения перегородок в больших квартирах как у автора для приемки не помешает планировка приобретенного помещения. Для моей студии это менее актуально.
цитата:
10. Не оштукатурены откосы входной двери (из квартиры видно общий холл); Дверь жильцами меняется, ремонт делается. Решайте сами писать это замечание или не писать.
Пенопластовую перегородку на входной двери большой надобности штукатурить я не вижу - там очень много работ по "обустройству пенопласта".
цитата:
15. Со стороны улицы щель между рамой металлопластикового окна и оконным проемом не заделана – только поролон. А должно быть пеной, потом пена обрезается и потом еще и герметик устойчивый к ультрафиолету поверх пены промазывается (чтобы пена не выгорала на солнце), так конечно не должно быть. Запросим ОкнаЧесмы, как должны заделываться окна.
Запросить у производителя конструкций схему монтажа и установки - идея хорошая. Откуда они поролон взяли, вроде бы не мебельная фабрика.
цитата:
17. Стяжка пола лоджии не залита в местах крепления стоек металлического ограждения к закладным в бетоне; - металлическое защитной ограждение на лоджии только загрунтовано, а должно быть еще окрашено эмалью за два раза;
- главное – отсутствует леерное ограждение, а остекление очень легкое, поэтому если взрослый споткнувшись при выходе на балкон успеет рукой упереться в защитное ограждение, то ребенок однозначно улетит вместе со стеклом на улицу. Это опасно. Пята опоры для последующего крепления ограждения должна была заливаться вместе с монолитом, а только потом делаться стяжка. Сделано не по проекту. Надо грунтовать, красить и восстанавливать стяжку на лоджии.
Что касается леерного ограждения, то оно проектом не предусмотрено. Должны были Окна Чесмы предусмотреть прочность своего остекления таким, чтобы людей выдерживало. Не знаю, что Вам посоветовать. У себя я в любом случае буду защиту ставить, даже если в аренду буду сдавать, так как не хочу потом смотреть в глаза родителей как соучастник преступления.
Нужно посмотреть фото с форума, на словах не очень понятно.
цитата:
18. - не заделаны технологические отверстия в стенах; - скол на плите подоконника; - лоджия: не заделана стяжка, не окрашено; - снаружи окна поролон и откос, нет отлива; - уровень пола с прихожей различен. Обсуждалось ранее
Это смесь нескольких предыдущих пунктов, читается плохо, тк много - не всегда правильно.
цитата:
19. Козырек над лоджией сверху, не гидроизолирован плоский, свеса из жести нет. Снег будет сугробом лежать, талые воды проникать в наружную стену, теплоизоляция намокнет и перестанет тепло держать, ремонт внутри – потеки пойдут. Так же это приведет к вымыванию, к осмосу и размораживанию бетона, к плесени и грибку, к заболеваниям будущих жильцов. Это важно. По проекту должна была быть сделана гидроизоляция, а поверх стяжка с уклоном 1:10. При ширине козырька порядка метра, это у стены должно быть на 10см. выше чем с краю. Будем добиваться чтобы строители сделали это.
У автора квартира на последнем этаже. Даже не верится, что у открытого козырька отсутствует гидроизоляция.
цитата:
20. Нет отливов;- часть стены вложена кирпичом, который даже не оштукатурен;- дыра в туалет в углу; - потолок не плоский и не ровный, чтобы выровнять не один мешок раствора и не в один слой наложить надо (а если дом начнет садиться, то все это отвалится или как минимум пойдет трещинами).
На окнах, где нет лоджий ,отливы должны быть, безусловно. Да и на лоджиях то же. Либо подоконник. Но не голый кирпич же оставлять!
Первый абзац новая смесь повторений. Почему наличие подоконника исключает наличие отливов не понятно. Отливы, как наружные элементы окна, конечно важней, чем подоконник, тк их отсутствие связано с быстрым разрушением конструкций.
цитата:
21. Высота потолка – 2,58 вместо 2,65 как заложено в проекте и как «увидел» ПИБ. Без комментариев.
А у нас и проекта нет, где бы его взять? Почему такая разница в измерении высоты потолков - 7 см? Сама высота потолка в Адмирале и Якоре совпадает.
цитата:
22. Совпадает толщина стен и перекрытия 160мм. Спасибо, что на бетоне за счет потери прочности экономить не стали. Без комментариев.
Хорошо бы еще с толщиной оценить качество бетона, вся надежда на Орта и Ко.
23.- завалена стена; - угол с улицей брак монолитной заливки; - балка шириной 0,33м. под которой 2,06м. высота; - выдолбы в стенах; - наплывы бетона как потеки лавы вулканической; - дверной проем притолока не укреплена – дощечка стоит;
Тут отбойным молотком надо надолбы сбивать. А потом столько раствора накладывать чтобы стену выровнять.
Не приведена величина завала монолитной стены, - по-видимому, очень заметно визуально. Если он более допустимого значения, то устранить его невозможно. Остается выяснить как это влияет на безопасность и подсчитать величину компенсации. По СНиП 3.03.01-87 требования к отклонениям монолитных стен достаточно жесткие - завал стены не более 20мм.
Наплывы бетона у меня также резать не чем. Убирать их нужно обязательно - иначе ничего не выровнять. По нормам: "допускаемые отклонения: - местных неровностей поверхности бетона при проверке двухметровой рейкой, ... -5 мм
Отправлено: 05.02.12 11:50. Заголовок: 24.- не заделан стык..
цитата:
24.- не заделан стык потолка и стены; - нет перемычки над притолокой дверного проема; - не заделано технологическое отверстие выхода труб отопления в тамбур; Отверстия должны быть заделаны. Раз в договоре написано «стены оштукатурены» - значит оштукатурим.
В одном пункте перечисления недостатков перечислены недостатки, относящиеся к двум видам работ (установка косяков дверей и штукатурные работы). Такой способ перечисления мне кажется неудобным. Следует в каждом пункте говорить об одном виде работ.
---------------------- Следующие пункты замечаний используют их группирование по помещениям, выше он не использовался. Замечания относятся к тем же видам работ.
цитата:
25.Туалет: - дыра в стене ; - стены с наплывами, надолбы,брак монолита; - нет усиления притолоки дверного проема (дощечка); - стык потолка и стены не зачеканен; - не затерты клеем швы кладки газобетонных блоков; Обсуждалось.
цитата:
26.МОП (общий холл перед входом в квартиру): - потолок ужас, надо перешпатлевывать, выравнивать и заново красить; - кнопка пожар внутри ящика; - не завершен монтаж труб; - не укомплектованы ПК; - не заделаны технологические отверстия в потолке; - не закрыты люками технологические проемы на техэтаж и кровлю; - уже отколот кафель на полу; - нет затирки швов кафеля на полу и сапожка; - крыльцо с улицы развалится через неделю, так как нет раствора под плиткой 20 мм толщиной; - лифт не смонтирован, нет обрамлений, не работает; - почему за стенкой улитка вентиляции? По СНиП и СанПиН нельзя под, над или смежно располагать насосные и венткамеры (то есть шумящие и вибрирующие оборудование); Если это улитка дымососа или системы поддува в вентшахту. Которые включаются только при пожаре, то противоречия с СанПиН по санитарным нормам по шумам нет. - на лестнице надолбы и сколы;Обсуждалось ранее.
МОПы и оборудование, как это видно из описания, еще находятся в стадии монтажа и строительства на момент передачи квартиры.
----------------
цитата:
32. Замечания по окнам и остеклению лоджий: - нет ручки на двери на лоджию холл 2эт; - брак балконной двери (утеплителя нет – светится насквозь холл 2 эт); - не закрывается остекление лоджии - сломана ручка на правой фрамуге окна ; - большая комната в лоджии нет стекла в правом проеме; и вообще, то что остекление лоджий сделали не раздвижное (слайдер), а откидное – то это ужас. Уже куча битых окон, так как закрывать очень сложно, надо убедиться что верхняя петля в зацепе. Подарок за наши деньги не самый лучший. - 1эт большая комната нет отливов снаружи; - 1эт большая комната не отрегулировано на откид окно; - окна снаружи заделаны просто поролоном, а должна как минимум быть пена и герметик поверх пены; Все эти недостатки должны быть устранены.
По поводу того, что "остекление лоджий сделали не раздвижное (слайдер), а откидное – то это ужас. ... так как закрывать очень сложно, надо убедиться что верхняя петля в зацепе", хочу заметить: сломать арматуру можно у любого окна, опыта эксплуатации раздвижных окон у меня нет.
---------
цитата:
33. Не предъявлена кровля, что над головой. Не известен пирог утеплителя, качество гидроизоляции. Проект – разрез перекрытия. ???
Актуально для счастливых обладателей верхнего этажа. На основании чего можно требовать к предъявлению осмотра кровли?
----------------------
цитата:
34. Вопросы по отоплению: - почему над входной дверью в квартиру из общего тамбура спускники из системы отопления? Чтобы за шиворот капало? Может перенести их на 2 метра в зону техэтажа; Располагать спускники над дверью – это глупость. Конечно надо переносить .
- не выдержан уклон труб системы отопления на , есть горб в котором будет завоздушивание системы; «горб» обязаны убрать. И вообще переварить весь кусок аккуратнее, повыше к потолку, а не с загибом с середины стены, и отверстие заделаем.
- не заделано технологическое отверстие выхода труб отопления; - сломан крепеж труб отопления к стене кухни; Крепеж на кухне починить.
- стояк труб отопления в кухне смонтирован не параллельно – винтом и так зацементирован;
- трубы идут не в гильзах, а должны быть гильзы и щель зачеканена противопожарным составом; Трубы должны идти в гильзах сквозь этажи ОДНОЗНАЧНО! Если у Вас не так – требуйте чтобы переделывали.
- трубы холодные. Отопление не запущено;
- размер отопительных приборов по теплоотдаче не проверить, так как не представлен проект и расчет теплопотерь из помещения. Есть сомнения, так как на обычных этажах сверху и по бокам теплые квартиры соседей,
- представить акт обследования тепловизором после запуска системы отопления. Обязательно!!! надо знать где идут теплопотери. - представить Акт допуска Ростехнадзора на теплопотребляющую установку дома; - представить Акт допуска ИТП и внутрянки ГУП ТЭК; - представить копию договора теплоснабжения с ГУП ТЭК;
Трубы водопровода и отопления у нас на фото мы видели в гильах при прохождении перекрытий, а чем зачеканены - неизвестно, нужно обратить внимание.
Перечисленные акты как раз свидетельствуют о ходе работ по вводу дома в эксплуатацию.
--------------------------------
цитата:
35. Вопросы по канализации: - нет в кухню выпусков канализации для подключения мойки; По пробивке отверстий между туалетами и кухнями, а так же по замене тройников на крестовины – мы уже обсудили;
- в туалете лежак горизонтальный 1,8м. по полу канализационной трубы и сквозь стену , если по проекту установить ванну, то к унитазу надо будет ходить балансируя по этой трубе; Что касается проходящего по полу туалета канализационного лежака – то это недопустимое отклонение от проекта. По проекту он должен идти за стеной. А так у Вас как в верхней точке будет собираться запах не только фекалий этого стояка, но и всего Водоканала.
Этот пункт замечаний сгруппирован по видам работ (инженерных систем), повторяется выше. Замечание по месту лежака относится только к обладателям верхнего этажа.
-----------------------------
цитата:
36. Вопросы по вентиляции: - нет вентиляции в туалете ; - забита шахта вентиляции, не обрамлено вентотверстие и нет вентрешетки в кухне ; - в туалете возле кухни за вентрешеткой не видно есть ли дыра в вентканал? Тяги нет.
С вентиляцией туалета особый случай. Так как над ним только небо, то его нельзя врезать в общую шахту, а надо делать отдельный выпуск вентиляции прямо на кровлю сквозь крышу. Что касается забитой шахты вентиляции на кухне, то это обычное дело. Надо разбивать раствор, прочищать, делать вентиляцию однозначно. Она должна быть.
Обязательная проверка работы вентиляции с обнюхиванием на аммиак. Вопрос с индивидуальным каналом вентиляции на последнем этаже мне не понятен.
----------------------------------
цитата:
37. Вопросы по ХВС и ГВС: - нет выпусков в кухню. Куда подключать мойку. - не представлены Акт промывки и санитарной обработки ХВС и ГВС, а так же лабораторное заключение СЭС о годности воды из этих систем к использованию. Без комментариев.
38. Все стояки горячего водоснабжения в доме незаизолированы. Это ведет к увеличению расхода ГВС (автоматика циркуляции включается при падении температуры до 50 град. С) и соответственно к увеличению платежей. СНиП 2.04.01-85* ВНУТРЕННИЙ ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ: 9.16.* Тепловую изоляцию необходимо предусматривать для подающих и циркуляционных трубопроводов систем горячего водоснабжения, включая стояки, кроме подводок к водоразборным приборам.
39. Прокладка пластиковых стояков ГВС и ХВС выполнена вся открытая и не исключаются повреждения. СНиП 2.04.01-85 ВНУТРЕННИЙ ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ: 10.1. Прокладка пластмассовых труб должна предусматриваться преимущественно скрытой: в плинтусах, штробах, шахтах и каналах. Допускается открытая прокладка подводок к санитарно-техническим приборам, а также в местах, где исключается механическое повреждение пластмассовых трубопроводов.
Не придумали как закрыть - надо было делать из нержавейки. Черную и оцинкованную сталь ГУП «ТЭК СПб» не разрешает к применению.
Ни разу не видел фото новостроек с теплоизолированными стояками горячей воды.
Требовать два отвода (выпуска) от стояка, вроде бы, безосновательно - отвод от стояка один, затем счетчик и вся внутриквартирная разводка.
Требование к укрытию пластиковых стояков в нормах имеется. Решают его по разному.
------------------------------------
цитата:
40. Вопросы по электрике: 9 розеток последовательно посажены на один шлейф, что на мой взгляд является нарушением правил безопасной эксплуатации электроустановок потребителей; Что касается последовательно соединенных 9 и розеток, то это конечно нарушение.
- электрощиток остался , т на 10кВт электромощности. Почему перегрузили скрутками автоматы? По нормативу идет 10кВт на квартиру,
- нет чертежа лестничного щита: автоматы с каким номиналом должны быть установлены там?
- не представлен Акт допуска Ростехнадзора электроустановки дома; - не представлен Акт освидетельствования электроустановки Ленэнерго и Акт приемки узла учета инспектором ПСК
Похороните вообще внутреннюю проводку после приемки электроустановки инспектором ПСК и опломбирования квартирного электросчетчика. Сделайте сами по уму.
Предлагается переложить внутриквартирную электропроводку. Возможно, это так и есть, фото отсутствуют. У нас mihasij уже определился, чтов своей квартире будет переделывать электропроводку.
---------------------------------
цитата:
41. Вопросы по слаботочным сетям: - радиоразводка в открытом исполнении, пожпроводка к датчикам в открытом исполнении; - не понятно, что за распредкоробка большая у пола возле входной двери? - нет пожизвещателей, только крепежный элемент,
- не представлен согласованный рабочий проект на слаботочные сети (ТВ, радио, видео, охрана, пожарка) - не представлен Акт приемки слаботочных систем пожарной сигнализации и оповещения о пожаре пожинспектором; - не представлен договор обслуживания пожарной сигнализации и системы оповещения с лицензированной обслуживающей организацией; Без комментариев.
--------------------------------
цитата:
42. Не представлен согласованный рабочий проект на слаботочные сети (ТВ, радио, видео, охрана, пожарка), расчет пожарных рисков и противопожарные мероприятия, расчет теплопотерь, расчет достаточности воздухообмена системы вентиляции, расчет естественной освещенности по СанПиН с учетом остекления лоджий; Без комментариев.
43.Не представлены Акты монтажа инженерных систем, Акты пуско-наладки инженерных систем, Акты приемки инженерных систем; Без комментариев.
44.Не представлены Паспорта на систему вентиляции, дымоудаления, на оборудование. Без комментариев
45.Не представлены Акт допуска Ростехнадзора на лифты, на теплопотребляющую установку дома (то есть систему отопления и ИТП) на электроустановку дома (без этого запрещено эксплуатировать электросеть дома), подписи пожинспектора и СЭС под Актом ввода законченного строительством объекта. Без комментариев
46.Не представлены Договоры с ГУП ТЭК, с ПСК (Ленэнерго), Водоканалом) на ресурсообеспечение дома по постоянной схеме. Без комментариев.
47.Не представлены договоры с УК, гарантийные обязательства Застройщика, договор на мусор, на охрану, на уборку территории, штатное расписание. Без комментариев
48. Не представлена проектная документация и предъявлены к осмотру места общего пользования и общие инженерные системы и оборудование (техэтажи, ГРЩ, ИТП, подвалы, венткамеры, машинные отделения лифтов, насосные станции, водомерный узел, теплоизоляция, кровля, наружные сети, благоустройство прилегающей территории, колясочные, консьержские, помещения будущего ТСЖ, станция пожаротушения, лифтовые холлы в других секциях, этажные холлы, укомплектованность пож щитов на других этажах и в других секциях. Без комментариев.
Какие документы, свидетельствующие о готовности квартиры, должны предъявляться продавцом при приемке квартиры? Где это определяется? Правильно перечислены документы, свидетельствующие о вводе дома в эксплуатацию. При отсутствии этих документов дом следует считать не сданным в эксплуатацию, пригоден ли он для пользования, эксплуатации покупателем.
Вчера читал замечания по осмотру квартиры, а сегодня в группе Адмирала обнаружил, что автор документа по таблице замечаний по осмотру разместил фотографии квартиры после проведения ремонта. В альбоме три десятка фотографий, потому можно рассмотреть в деталях всю однокомнатную квартиру. Альбом называется "Бюджетный ремонт".
Первое фото - прихожая, окрашенная в тепло-желтый цвет, выглядит очень светлой. Стены отделаны обоями под окраску, и хорошо визуально выровнены. Входная дверь чем-то напоминает Форпост(?).
Второе фото - коридор. Пол в прихожей и коридоре покрыт большой напольной кафельной плиткой тепло-коричневого оттенка, который неплохо подходит к цвету стен. Ширина коридора не выглядит зауженной, как это отмечалось в замечаниях при приемке. Возможно, перегородки были установлены более подходящим образом. Имеющаяся высота потолка не создает какого либо тягостного ощущения, возможно из-за невысокой точки съемки.
На пятом фото - вент шахта, разделяющая санузел и комнату. От плохо укрепленных косяков после работы мастеров, похоже, не осталось и следа.
Шестое фото - место для кухни, подводка коммуникаций была выполнена с проходом вент камеры. Пол места установки кухни покрыт кафелем.
Двенадцатое фото - вид санузла, к стоякам которого было несколько замечаний. Идею использования только двух-крановых смесителей автору реализовать не удалось - над раковиной одно-крановый смеситель. Для внутриквартирной разводки использовались трубы из полипропилена, стояки уже были из этого материала, осталось только продолжить.
На последнем 31 фото - окно, к монтажу которого были замечания. Металлическая конструкция над окном, по-видимому, была утеплена изнутри при монтаже откосов. Окно немного запотевшее, возможно из-за недостаточной вентиляции.
Статья от некоторых застройщиков, потому идет оправдание полугодового пусконаладочного периода под видом оформления пресловутых "бумаг". Всех, кто документы называет бумагой, можно смело отправлять в сортир на их поиски.
цитата:
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же БТИ. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах.
По содержанию акта приемки-передачи
цитата:
Акт приема-передачи должен содержать следующие сведения: • милицейский адрес дома; • номер квартиры, присвоенный ПИБом, ее фактические площади; • окончательную (после обмеров) стоимость квартиры. Все это необходимо для регистрации права собственности в ГБР.
цитата:
При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Все недоделки и дефекты надо указать в акте приема-передачи жилого помещения, тогда строители будут обязаны устранить их в указанные сроки и за свой счет. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа "переделайте, мне не нравится", естественно, никто всерьез рассматривать не будет. К моменту приема квартиры дом уже должен быть принят госкомиссией.
Порядок проведения приемки квартиры в новостройке
цитата:
Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет. Что иметь при себе: • Несколько листов бумаги и ручку (карандаш) • Фонарик • Спички или зажигалку • Любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (тестер). • Отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен • Уровень • Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку (патрон и лампу), табуретку (стул, стремянку) • Мощный электроприбор (например, перфоратор или дрель) • Молоток • Вольтметр
Что следует обязательно сделать при приеме квартиры.
цитата:
Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры — дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холле. Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
На что в квартире надо смотреть. Метод испытания нагрузочной способности внутриквартирной электропроводки с помощью перфоратора показался мне не надежным, тк мощный перфоратор запустится, но это не свидетельствует о нагрузочной способности сети и качестве ее исполнения. Понравился способ проверки с зарядкой от телефона, но лучший способ попросить заранее предоставить продавца документы об пригодности сети к эксплуатации.
цитата:
В общем - вы должны проверить комплектность и работоспособность всего технологического и инженерного оборудования, которое у Вас занесено в Приложении №1 к Договору.
Конкретно: Входная дверь • Она должна быть, и может свободно открываться/закрываться. Наличие замка обязательно. • Бетонные конструкции • Монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обращать внимание на протечки – поискать следы присутствия воды. • Стяжка на полу должна быть горизонтальной (проверьте уровнем). Главное, чтобы стяжка не крошилась, и не было воздушных пузырей. Здесь и пригодится молоток – сядьте на корточки, и метр за метром хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает. И даже если вы увидите трещину, то, скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием менее 0,4 мм, но внимание на нее обратить надо. • Цементная стяжка является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и с хорошей репутацией.
Потолок Должен быть без явных перепадов на стыках, а также трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту – 2.72 м (по обмерам БТИ – 2.75 м).
Стены • Проверьте отклонение от вертикали, смещение в плане стен, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания их штукатурным составом теоретически возможно. • Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.
Двери, окна Проверьте: • наличие ручек; • целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме); • целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления; • наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме; • надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может быть причиной «громыхания» при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки; • надежно ли крепятся и работают все запорные устройства, ручки, петли; • нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены;
Лоджии Все выше сказанное по окнам, плюс: • следует проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте; • надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
Электрика • Перед проверкой электрики включите автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холле). • Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если взяли лампочку - проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами - туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. • Проверьте работу звонка. • В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также провода на наличие повреждений. • Розетки и выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии. • Включив на минуту перфоратор или дрель, понажимайте кнопку "вкл/выкл". Ваша внутриквартирная электросеть должна выдержать такую нагрузку. • Наличие напряжения проверьте вольтметром.
Водоснабжение- канализация-отопление • Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться в глубь санузла. • Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. • Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. • Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушилки.
Канализация • Проверьте наличие тройников. • Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться при установке стоков. • Вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться.
Отопление • Проверьте работу регуляторов температуры. • Батареи должны быть полностью укомплектованы, надежно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления. • Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны.
Вентиляция Обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть. Или огнем (спичка или зажигалка) – пламя должно отклоняться.
Приемка квартиры с недоделками оправдана для договоров ДДУ. С нашими ЖСК и ПДКП это может быть неоправдано. Отметил правильность составления и подписания двух экземпляров документов для каждого из подписантов - хорошее правило.
цитата:
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки. Если же застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае: указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень. Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
цитата:
И последнее, если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это, опять же, поможет юрист.
Вас пригласили на приемку квартиры? Вы обнаружили большие строительные изъяны? Застройщик отказывается признать недоделки? Позвоните в Комиссию по недвижимости по телефону (812) 400-22-21, и наш специалист Иванова Мария запишет Вас на прием к юристу. Он даст все необходимые консультации по вопросам защиты прав дольщика.
1. Устная консультация юриста (в зависимости от тематики разбирательства) по вопросам работы ТСЖ, ЖСК, ЖКС, по строительно- ремонтным работам (нарушение сроков), по коммунальным услугам (оплата, порядок предоставления), по договору долевого строительства (без анализа договора), по купле-продаже, обмену жилья (без сопровождения сделки), - - 700 руб.
1.1 Выезд юриста для проведения устной консультации - - 2 000 руб./час
2. Независимая экспертиза договоров, договора долевого строительства, договора купли- продажи, - -2 100 руб.
3. Подготовка юридических документов, претензии, заявления, жалобы, письма, обращения, проекта договора - - 800 руб.
4. Представление интересов потребителя в досудебном урегулировании (комплексно) - от 3 000 руб. юридический анализ документов - 1 000 руб. переговоры с ответчиком заочные (по телефону, эл.почте) - 700 руб. очное участие в досудебных переговорах - 800 р/час вручение претензии - - 1 000 руб.
5. Защита прав в судебном порядке, составление искового заявления - -от 2 500 руб. представительство интересов в суде первой инстанции - от 2 500 руб. судодень представительство интересов в суде кассационной инстанции - от 3 000 руб. судодень подготовка текста кассационной жалобы - 3 000 руб. подготовка текста аппеляционной жалобы - 2 500 руб.
7. Юридическое сопровождение при покупке недвижимости, правовая экспертиза проекта договора, выезд в офис посредника, застройщика, личное участие юриста в переговорах, участие в заочных переговорах (по телефону, эл.почте), правовой анализ ситуации в целом, информирование потребителя о выявленных негативных фактах, содержащих потенциальную угрозу нарушения его прав, разработка рекомендаций по корректировке предложенных договоров, вынесение письменного заключения юриста - от 15 000 руб.
Отправлено: 22.02.12 21:31. Заголовок: Читал эту статью
Читал эту статью. Автор представился как прораб, и руководитель компании. В статье освещает только техническую сторону приемки квартиры без отделки.
1. Устранимые и неустранимые дефекты.
цитата:
Конечно, рабочие, которые будут ремонтировать квартиру потом, по ходу все исправят. Но не все поддается исправлению: некоторые вещи потребуют дополнительных расходов к и так недешевому ремонту.
Противоречивое утверждение: одновременно сказано, что строители все исправят, даже "конечно", а затем обратное - "Но не все поддается исправлению". Далее способность к устранению брака связывается сс стоимостью устранения. Неустранимых строительных работ и их примеров строитель не приводит. Это важно, тк эти неустранимые дефекты, как правило еще и скрытые. Со временем хочу описать ситуацию с неустранимым браком в панелях Серебряных Звезд.
2. Страх серого бетона.
цитата:
Недалеко мы ушли от каменного века, ведь пещеры нам когда-то тоже природа так оставляла.
Голый бетон в квартире без отделки когда-то на меня, также, наводил панику. Но не сейчас, когда я попробовал силы в демонтаже и приведении в рабочее состояние старой "отделки и оборудования".
3. Стеклопакеты.
цитата:
Конечно, стеклопакеты - вот, что нам оставили. Здесь не надо быть большим специалистом, чтобы увидеть все дефекты.
Очень сомнительное утверждение - "Здесь не надо быть большим специалистом, чтобы увидеть все дефекты".
Последовательность операций при проверке оконной конструкции мне понравилась.
цитата:
Проверяйте - открывание и закрывание створок, - наличие фурнитуры, элементов, различных заглушек на петлях, - примыкания створок к раме. Нет ли щелей из-за неплотного прилегания уплотнителя, не перекошены ли окна, - от этого створки могут плохо закрываться, - нет ли микротрещин на стеклопакетах, - не испачканы ли стеклопакеты брызгами от раствора, - потом, когда вы будете их отчищать, останутся следы.
Последовательность операций при проверке монтажа оконной конструкции:
цитата:
- Насколько стыки примыкания рам к проемам заделаны, - нет ли промерзания, или влажности местами на окнах, - продувает - как снаружи заделаны примыкания от попадания влаги, есть ли нащельник?
По опыту скажу, еще не было такого, чтобы окна были без дефектов, и значительных! В последней квартире вообще фурнитуры не оказалось, ручек, так что некоторые окна даже открыть было нельзя) Застройщик заверил, что все устранит.
С остеклением летних помещений вся последовательность повторяется:
цитата:
Не забудьте проверить состояние лоджий и холодного остекления, - перекосов и недостатков там тоже можно найти немало. - Вверху смотрите примыкание плиты и рамы, - наличие отлива или герметичного заделывания, чтобы потом не попадала влага на потолок.
Здесь будет сразу видно как застройщик подобрал размер оконной конструкции к самому проему. Если не удовлетворительно, то это решается, но выглядит безобразно, а восстанавливать - дорого. Эта ситуация с качественным замером аналогична замерам и согласованию при установке двери в дверной проем. Один из участников форума сегодня как раз размести видео материал о таком случае: http://yakor.forum24.ru/?1-11-0-00000010-000-0-0#005
4. Радиаторы.
цитата:
... Здесь тоже важно все проверить, - начиная с надежного крепления их по уровню с промежутками от стены (есть стандарты для радиаторов). - Внешний вид, - наличие терморегуляторов, их рабочее состояние, - в данном варианте они отсутствовали, застройщик уверил, что еще смонтируют. - Внешний вид труб подходящих к радиаторам.
Не отмечено рабочая ли должна быть система отопления и как в этом убедится.
5. Монолитные конструкции. Бывают ли полые монолитные конструкции? Используются ли они в наших перекрытия? Хранение монолита под дождем?
цитата:
Следующий этап - это потолки и стены. Монолитные, конечно, никто менять вам не будет, но внешний вид надо посмотреть, - как заделаны межплиточные стыки. Места от гильз и различные техотверстия, используемые при строительстве должны быть хорошо раствором замазаны.
Встречается еще такая проблема, как сырые пятна на монолите, они бывают значительные. Причин может быть множество - от самого литья до хранения под дождем. Впервые я столкнулся с таким довольно давно: крепили к потолку профиль, и вдруг после сверления тонкой струйкой потекла вода. Конечно, первое впечатление что просверлил трубу), а оказалось, что это скопившаяся вода. Если там скапливается значительное количество влаги, и ее не выпустить, от нее будет сырость, пока она с годами не испарится.
Ну, явных трещин и выбоин в монолите не должно быть, и все же, хотя госкомиссия это проверяет, не поленитесь пройтись посмотреть. Интересная категория квартир - "где есть свободная планировка".
6. Перегородки.
цитата:
Межкомнатные перегородки, если вам их сделали, надо бы проверить - по уровню вертикальности, и - надежности, - не рассыпятся ли они невзначай! В большинстве квартир, где нет свободной планировки, перегородки только обозначают первым рядом.
ПО-видимому, все так и есть на самом деле: попросить убрать мусор выгоднее чем просить снова переделать.
цитата:
В нашем случае перегородки санузлов были сделаны из красного кирпича, кладка безобразная, кривизна, завалы. Застройщик предложил переделать, но мы попросили их снести все это безобразие и убрать мусор. Потом легче возвести самостоятельно по уровню, - а то вдруг переделают так,что опять без слез не взглянешь. Но можно потребовать переделать.
7. Стяжка. Понравилась фраза "обратите что у вас под ногами".
цитата:
В данном случае стяжки как таковой не было, меньше мусора вывозить. В большинстве случаев стяжку убирают. Обычно либо это подобие стяжки в виде песка, которое при малейшем стуке крошится, либо бухтит в трещинах, да и уровень оставляет желать лучшего. Так что, обратите внимание, что у вас под ногами.
Если стяжка вся в различных наслоениях в виде растворов от других работ, надо потребовать все это счистить вместе со строительным мусором, которого к моменту приемки в квартире тоже не должно быть!
8. Трубы.
цитата:
Обратите особое внимание, в каком состоянии у вас коммуникации, стояк канлизационный и водоснабжения, - что по проекту вам положено, - нет ли трещин на фановой трубе и тройнике канализации, - насколько правильно сделан тройник канализации с отводами, чтобы потом к нему можно было нормально присоединится от приборов. Бывают случаи, что задирают тройник от пола, и чтобы потом сделать уклон, приходится ванну поднимать. - Нет ли сырости около стояков, - уходят ли они в пол и потолок через гильзы и не зияют ли там большие отверстия, не заделанные раствором, - Крепление стояков на хомутах тоже проверьте. - Проверьте запорную арматуру хотя бы внешне, состояние счетчиков и их расположение...
9. Вентиляция.
цитата:
Вентиляция - это пожалуй один из самых важных моментов. Уклон стен можно как-то исправить, стяжку переделать, но если у вас нет тяги, или, наоборот, к вам задвуает незваный гость - ветер с улицы, то надо задуматься, что тут такое напроектировали. Приложите листок бумаги к отверстию - он должен прилипнуть, или посмотрите на пламя зажигалки. Если что-то не так, надо потребовать от застройщика внятное объяснение. а не отговорки, типа "потом поставите вентилятор-принудиловку с обратным клапаном, к вам ничего не задует". Вытяжка должна функционировать, а не пребывать заваленной цементным раствором или, того хуже, неправильно сделанной. Бывает также, что вокруг вент-отверстия дыры, как второе отверстие, - все это должно быть заделано "по уму".
Вот такой пейзаж мы встретили на одной из прошлых квартир, разобрав венткороб.
Какие ошибки в монтаже вентиляции на фото я не понял, тк не строитель.
Отправлено: 23.02.12 00:20. Заголовок: ))) я работаю с инже..
))) я работаю с инженеркой, надо смотреть проект, но на первый взгляд: 1 маленькое сечение воздуховодов 2 нет заглушки на трубе 200 диаметра 3 потери на фланцах (стыках) - нет герметика
Отправлено: 13.03.12 21:19. Заголовок: Гарантийный срок
Незаконная схема сокращения гарантийного срока для товара-квартиры в статье Павел Нетупский, Для застройщика пять лет — не срок. 26.08.2011 http://www.fontanka.ru/2011/08/26/057/
Для ДДУ соблюдение гарантийного срока на брак определяется законом.
цитата:
Застройщики пытаются снизить установленный законом пятилетней гарантийный срок, отказываясь ремонтировать квартиры, даже когда чрезвычайные ситуации из-за некачественно выполненных работ возникают через несколько месяцев после получения жилья. Роспотребнадзору и прокуратуре приходится доказывать незаконность таких «правил».
Нарушения выявлены в договорах, которые с будущими владельцами квартир заключало входящее в группу RBI ООО «Строительные системы». Проверяющие установили, что срок гарантии исчислялся не с момента передачи квартиры дольщику, а со дня формальной сдачи дома госкомиссии. Арбитражный суд признал такие условия незаконными и ущемляющими права потребителей. Аналогичную практику снижения гарантийных сроков используют и другие петербургские застройщики.
Административные дела против ООО «Строительные системы» возбудила районная прокуратура, внимание которой привлекли условия договоров участия в долевом строительстве жилого дома «Привилегия». Кроме сокращения гарантийных сроков они предусматривали, что в случае выявления недостатков дольщик вправе был требовать от застройщика только «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок».
Роспотребнадзор, получивший материалы от прокуратуры, подтвердил выявленные нарушения. Ведь по закону гарантийный срок должен исчисляться с момента, когда покупатель получает товар (квартиру). Также потребителю делегируется право самому решать, что делать в случае выявления брака:
потребовать его безвозмездного устранения или соразмерного уменьшения цены квартиры, либо сделать ремонт своими силами, взыскав с недобросовестного застройщика произведенные расходы.
Всего в отношении компании было вынесено десять постановлений о наложении административных штрафов. Оспаривая их, юристы RBI апеллировали к свободе договора – ведь никто не заставлял дольщиков подписывать содержащие ограничивающие их права документы. Кроме того, по мнению застройщика, Роспотребнадзор не доказал, что квартиры приобретались гражданами для собственных нужд, а не для осуществления в них предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд отклонил все доводы компании. Служители Фемиды пришли к выводу, что исчисление гарантийного срока с даты подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя. Незаконными сочли и положения, ограничивающие выбор дольщика по своему усмотрению потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. «Оснований полагать, что квартира на 5-м этаже жилого дома приобреталась физическим лицом с целью осуществления в ней предпринимательской деятельности, не имеется», – заключил суд.
По данным арбитражного суда, с другими застройщиками подобные споры пока не рассматривались, хотя выявленные у RBI незаконные условия присутствуют в договорах большинства работающих на петербургском рынке долевого строительства компаний. Например, Городская ДомоСтроительная Компания (ГДСК, входит в группу ЛСР) также исчисляет гарантийный срок с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, хотя еще пять месяцев застройщик берет на подключение горячей воды и запуск лифтов (то есть дом еще не функционирует в полном объеме). Аналогичные нормы содержатся и в договорах, предлагаемых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». Продаваемые «Балтийской жемчужиной» квартиры застройщик также обещает только отремонтировать в случае выявления нарушений технических и градостроительных регламентов, СНиП или проектной документации в течение пяти лет со дня сдачи дома госкомиссии.
Сами компании формально и не отрицают наличие нарушений. Например, в ГДСК журналисту «Фонтанки» пояснили, что будут «анализировать судебную практику по данному вопросу и затем принимать какое-либо решение». «Правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, регламентируемые законом № 214-ФЗ, являются достаточно молодыми для российского законодательства, – говорит советник компании по правовым вопросам Наталья Савулиди. – До настоящего времени идет формирование практики отношений, что влечет за собой необходимость внесения изменений как в закон, так и в договоры долевого участия». Почему застройщик не исполняет действующую с момента принятия закона норму о гарантийном сроке, она не пояснила. Директор по правовым вопросам ООО «Строительные системы» Станислав Михайлов убежден, что о финальных результатах и окончательной позиции судов говорить пока рано.
Споры об исчислении гарантийного срока - вовсе не придирки надзорного органа. С проблемами, например, столкнулась семья Кузаковых, купившая у ЗАО «Северный город» квартиру в сданном раньше срока доме на проспекте Просвещения. Спустя всего восемь месяцев после получения ключей у них взорвался стояк горячего водоснабжения, затопив кипятком новую квартиру и расположенное ниже жилье. Причиной аварии экспертиза признала нарушение монтажа стояка (отклонение вертикальной оси в месте примыкания), но застройщик отказался возмещать ущерб, поскольку к моменту аварии истек год со дня сдачи дома госкомиссии. Суд, в который обратился пострадавший, взыскал в его пользу возмещение всего нанесенного материального ущерба и компенсацию морального вреда.
О случае брака монтажа стояка горячего водоснабжения у Кузаковых см. отдельное сообщение ниже.
Для ЖСК устранение брака через механизм органов правления кооператива
цитата:
Коллективная безответственность. В то же время участникам долевого строительства отчасти повезло – они могут требовать соблюдение гарантийного срока, исправления недостатков, обращаться в прокуратуру, получать поддержку от Роспотребнадзора и т.д. Таких прав нет у покупателей жилья, согласившихся на «обходные» схемы - например, на участие в строительстве путем внесения паевых взносов в жилищно-строительные кооперативы. В частности, в проанализированных экспертами «Фонтанки» типовых договорах ЖСК «ЦДС-2» … нет ни слова о гарантии на квартиры и ответственности в случае неисполнения договора со стороны кооператива. «ЖСК не имеет обязательств перед своими членами передать квартиру, и, соответственно, гражданин не может предъявить к нему никаких требований, связанных с недостатками жилья», – констатирует Евгения Станиславская, юрист коммерческой практики компании Rightmark group. С ней согласна и старший юрист компании Pen&Paper Валентина Бейцюк: «Если строительство дома осуществляла подрядная организация, то предъявлять к ней претензии вправе только сам кооператив. Повлиять на решение его руководства покупатель квартиры (член кооператива) может, только инициировав принятие соответствующего решения на общем собрании. На таком собрании члены ЖСК могут также решить вопрос о переизбрании руководства кооператива, так как зачастую оно первоначально «избирается» застройщиком (он же подрядчик). Если же дом строило само ЖСК, то претензии по качеству строительства могут быть предъявлены непосредственно к кооперативу, как юридическому лицу».
О риске несостоятельности застройщика
цитата:
От несостоятельности застройщика не защищены и дольщики, подписавшие договор в рамках закона № 214-ФЗ. Он допускает, что обязательства застройщика могут обеспечиться банковским поручительством, но не обязывает компании, получающие сотни миллионов рублей дольщиков, заключать такие договоры. Своих же средств у них практически нет: по данным ЕГРЮЛ, уставный капитал того же ООО «Строительные системы», равно как и ООО «ЛЭК V» (которое возводит скандально известный элитный жилой комплекс «Империал» у Новодевичьего монастыря) и многих других крупных строительных компаний составляет всего 10 тысяч рублей, у ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» – 100 тысяч, у «Главстрой СПб» – 5 млн. Тогда как кредиторская задолженность большинства этих застройщиков, по состоянию на последнюю отчетную дату, исчисляется десятками миллионов рублей. Кроме того, акционером, например, входящих в структуру RBI компаний является зарегистрированная на Кипре фирма – привлечь ее к субсидиарной ответственности в случае даже умышленного банкротства застройщика вряд ли удастся.
У членов кооперативов есть … – будучи некоммерческой организацией, кооператив вообще не имеет собственного капитала, все его средства и имущество принадлежит пайщикам, то есть покупателям квартир. Даже если одному из них удастся выиграть суд, взыскиваться причитающаяся сумма будет за счет его самого и соседей по дому.
Инцидент произошел в доме 87/2 по проспекту Просвещения, который возводило входящее в холдинг RBI ЗАО ‘Северный город’. Согласно сайту самой компании он был построен по индивидуальному архитектурному проекту и соответствует стандарту ‘квартиры для среднего класса’. Строители сдали его досрочно – в сентябре 2007 года.
Акт о приеме квартиры семье Кузаковых был подписан только в апреле 2008 года. А уже в декабре произошла авария на системе горячего водоснабжения, в результате чего квартира была залита водой. Проведенная экспертиза констатировала, что причиной аварии стало нарушение монтажа стояка и соединение его с тройником (отклонение вертикальной оси нижнего и верхнего участка в месте примыкания).
Сама строительная компания не стала требовать назначения дополнительной судебной экспертизы, но требования пострадавших от их халатности покупателей не признала. Юристы RBI ссылались на указанный в договоре гарантийный срок: по их мнению, застройщик не несет ответственности за выявленные за пределами оного срока дефекты независимо от причин их возникновения. Причем срок гарантии должен был исчисляться с момента фактического окончания строительства.
Суд, в который обратились владельцы залитой горячей водой квартиры, счел их требования о возмещении нанесенного вреда обоснованными. Было установлено, что причиной аварии явился некачественный монтаж системы горячего водоснабжения, производившийся при строительстве дома. Кроме того, норма договора об исчислении гарантийного срока была признана недействительной, так как она ведет к нарушению прав потребителей, которые в период гарантийного срока не пользовались указанной квартирой и не могли выявить никаких недостатков строительства.
В пользу владельцев жилья было взыскано 216 тысяч рублей в счет возмещения материального ущерба (такую сумму установили эксперты), 10 тысяч рублей компенсации морального вреда, а также возмещение расходов на проведение экспертизы. Санкт-Петербургский городской суд признал это решение законным и обоснованным.
По словам Натальи Шориной, директора по информационной политике и PR холдинга RBI, установление 12-месячного срока гарантии на сданный в эксплуатацию дом – общегородская строительная практика: ‘Как правило, в течение этого времени выявляются всевозможные недочеты, которые могли быть скрытыми в первые дни жизни нового дома. При появлении каких-то вопросов, замечаний они оперативно устраняются в рамках гарантийного обслуживания. Истечение этого срока вовсе не означает, что застройщик перестает нести ответственность за построенный им дом: возникает лишь необходимость уточнить с помощью суда, по чьей вине возник данный дефект – строителя или же собственника жилья вследствие ненадлежащей эксплуатации’.
У конкурентов другие условия надежности: ‘Гарантия на весь дом составляет пять лет с момента сдачи его комиссии, – поясняет Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций холдинга ‘Эталон-ЛенСпецСМУ’. – У нас не было инцидентов, чтобы по истечении пяти лет выявлялись какие-либо строительные дефекты’. Причем пятилетний срок гарантии – не добрая инициатива тех или иных застройщиков: этот минимальный срок, исчисляемый со дня передачи объекта (квартиры) участнику, предусмотрен законом о долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Поэтому указанный RBI годовой срок гарантии свидетельствует о том, что компания просто игнорировала требования этого закона. В то же время он допускает установление в договоре иного порядка исчисления срока, а также исключает из указанной гарантии входящие в состав дома технологическое и инженерное оборудования (к которым относятся и стояки).
Постановление суда
цитата:
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД, Рег. № 33-9484/10, Судья:Кузнецова А.В. ОПРЕДЕЛЕНИЕ рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июля 2010 года дело по кассационной жалобе ЗАО «Северный город» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 08 апреля 2010 года по гражданскому делу № 2-732/10 по иску Кузаковой А.Г., Шагуриной Т.В., Кузакова В.А. к ЗАО «Северный город» об обязании безвозмездно устранить недостатки выполненных работ, взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательств, возмещении убытков, компенсации морального вреда, взыскании штрафа.
Подскажите, плиз, на что нужно обратить внимание при просмотре, и что отразить в смотровом листе?
------------------------ Сохранились покупатели с рассрочкой(!) в Маршале-2 в августе 2006 на три года:
цитата:
Здравствуйте будущие соседи! У меня квартира в первой секции по старому №29, по новому 700. По обмерам взятым из ЛГ получилось следующее: вместо 47 кв. м. по факту 43,5 кв. м. По моему договору доплата /возврат денег при 2% и более изменения площади.Итог (после коллективного совещания манагеров ЛГ) мне насчитали возврат: 3,5*47970(моя цена метра) - 167 895 руб. Квартира покупалась в рассрочку на 3 года в августе 2006 года, с удорожанием в 35%(( в спец. предложениях по квартирам в нашем доме на сайте ЛГ общая площадь квартир НЕ СООТВЕТСТВУЕТ суммарной площади помещений данных квартир в 100% .
Из сообщений по осмотру квартир покупателями Маршала-2 с форума:
цитата:
- смотрите квартару и пишите что вас не устраивает, если такое есть. Если все устраивает - я так понимаю, вноситет все деньги, подписываете приемку-передачу и всё. ЛГ говорят о том, что можно принимать квартиру и без воды, просто пишите что ее нет...
- по мне так - без водоснобжения и электричества - принимать это маразм. простой пример - в договоре написано - после подписания акта допуска в квартиру - за все косяки плачу я - а тут ХОП труба дырявая и неделю будет весь дом заливать, че ещё случится - а я уже это принял и дальше несу ответственность - как так можна.
- Были на просмотре на прошлой неделе. Реально, ожидали худшего, памятуя отзывы и фотки с других объектов. Дабы ничего не проглядеть пригласили эксперта по приемке новостроек.
Из плюсов; все таки не так грязно как ожидалось, мусор строительный есть, но не повально, стяжка на полах нормальная, кроме балкона, окна - открываются и закрываются :D. Потолки боль-мень ровные. Компенсационные швы есть. Провели тест на аммиак газоанализатором в разных углах, везде - 0, неровность полов 4-5 мм., что считаю не плохо.
Из минусов: кривые стены, торчащие колонны (даже в ванной), отсутствие счетчиков (говорят получим когда будем принимать у УК Лидер). Торчащая из стен арматура, отсутствие возм. проверить вент. системы. Дурацкая разводка труб, большие перепады стен. Вроде все.
Общее впечатление неплохое. На территории стройка полным ходом, при нас закладывали трубы (вроде для электричества). Видно, что доделывать еще много...
Экперт до нас был в Маяке - сказал, что там похуже чем у нас, если кому нужен тел 921-05-58 Евгений (за 2тыс делает обмеры, анализ на аммиак, помогает выявить недочеты).
Требования к стенам квартиры
В Маршале-2 просмотрами квартир в первой секции начался этап передача квартир покупателям. На форуме покупатели после осмотра рассматривают конструкцию стен между квартирами, представляющую несущие колонны с газобетонной перегородкой. Такая несущая конструкция не используется в Якоре и Адмирале, где несущими являются стены (marshal-2.ucoz.ru/_fr/0/1417193.jpg).:
цитата:
- Были на просмотре на прошлой неделе… Из минусов: … торчащие колонны (даже в ванной)…
- Колонны хорошо видны на фотографии 8, кусок стены выпирает, примерно, 40 Х 15.
- То, что никуда не деться это понятно. Но неужели во всех домах- новостройках такие колонны или только у нас? На фотографиях Адмирала нет. А как быть с " украденными" кв см , за которые ещё предстоит доплачивать. Или это всё входит в жилую площадь квартиры?
- Паркинги то как-то строят только на больших столбах междупаркоместами. Так что столб - нормальная замена полной несущей стены. Про удобство - а кто говорил, что будет легко? Тяжелое вешается, хотя и не так удобно, как на жб стенку. Ну а про соседей - аккуратнее придется быть.
Межкомнатные перегородки между колоннами и стены к лестничной клетке были оценены как непрочные и не выполняющие своего назначения. В связи с этим поставлен вопрос о нормативах, предъявляемых к данной строительной конструкции:`- У меня вопрос к тем, кто знаком со строительными нормами. Разрешена ли перегородка между соседними квартирами из газобетонных блоков? Ведь все эти столбы в квартирах (на фото видно) железобетонные колонны поддержки плит перекрытий, а вот между ними проложены блоки пенобетона и даже между квартирами. Очень непрочное перекрытие, выносится плечом, ничего тяжелого не повесить.
- Вопрос о разрешении перегородок не монолит-бетонных и кирпичных, а газобетонных.`
Однако, в статье [1], которую немного выше обсуждают участники форума, затронутый вопрос о требованиях к меквартирым стенам освещается автором:
цитата:
К нам поступало несколько обращений от покупателей, у которых после установки в квартире стальной входной двери дверь выпала вместе с частью стены. Начинаем разбираться, и оказывается, что межквартирная перегородка в квартире была выполнена из гипсокартона. Материала, который не должен быть использован для межквартирных стен. Здесь должен быть применен материал стены с капитальностью не меньше, чем капитальность самого дома.
К сожалению, ссылок на нормативные акты утверждение о межквартирных стенах в статье не имеет. Однако, со смыслом трудно не согласиться:если весь дом является капитальным сооружением, то и стены отдельных квартир должны обеспечивать их обладателям такие же потребительские качества. К стенам квартир предъявляются и обычные требования к стенам (стеновым ограждающим конструкциям) по строительным нормам. В первую очередь это обеспечение безопасности как самой конструкции, так и имущества собственников, которое находится в квартире. Требование к стенам в части безопасности закреплено в техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений [2]: Определены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, в т. ч. к процессам их проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Эти требования распространяется на все этапы жизненного цикла здания и сооружения любого назначения (включая входящие в их состав сети и системы инженерно-технического обеспечения). Речь идет о требованиях механической, пожарной безопасности, … о требованиях безопасных условий проживания, пребывания и пользования…
цитата:
Статья 1. Цели принятия настоящего Федерального закона Настоящий Федеральный закон принимается в целях: 1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц… … 3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
цитата:
8) механическая безопасность - состояние строительных конструкций и основания здания или сооружения, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических … лиц, … вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части;
цитата:
Статья 3. Сфера применения настоящего Федерального закона … 6. Настоящий ФЗ устанавливает минимально необходимые требования к зданиям …, в том числе требования: 1) механической безопасности;
цитата:
Статья 7. Требования механической безопасности Строительные конструкции и основание здания …. должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, … в результате: 1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;
цитата:
Статья 10. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях … 2. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям: … 5) защита от шума в помещениях жилых … зданий …;
цитата:
Статья 15. Общие требования к … проектной документации … 5. В проектной документации проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания …, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть установлены таким образом, чтобы в процессе строительства и эксплуатации здание … было безопасным для жизни и здоровья граждан …., имущества физических … лиц ...
6. Соответствие проектных значений параметров … здания … требованиям безопасности, а также проектируемые мероприятия по обеспечению его безопасности должны быть обоснованы ссылками на требования настоящего ФЗ и ссылками на требования стандартов и сводов правил…
цитата:
Статья 16. Требования к обеспечению механической безопасности здания или сооружения 1. Выполнение требований механической безопасности в проектной документации здания или сооружения должно быть обосновано расчетами …, подтверждающими, что в процессе строительства и эксплуатации здания … его строительные конструкции и основание не достигнут предельного состояния по прочности и устойчивости при учитываемых в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи вариантах одновременного действия нагрузок и воздействий. 2. За предельное состояние строительных конструкций и основания по прочности и устойчивости должно быть принято состояние, характеризующееся: … 4) нарушением эксплуатационной пригодности и иными явлениями, связанными с угрозой причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических … лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений. 3. В расчетах строительных конструкций и основания должны быть учтены все виды нагрузок, соответствующих функциональному назначению и конструктивному решению здания или сооружения…
цитата:
Статья 33. Требования к предупреждению действий, вводящих в заблуждение приобретателей В целях предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, в проектной документации здания или сооружения должна содержаться следующая информация: 1) идентификационные признаки здания или сооружения в соответствии с частью 1 статьи 4 настоящего Федерального закона; 2) срок эксплуатации здания или сооружения и их частей; 3) показатели энергетической эффективности здания или сооружения; 4) степень огнестойкости здания или сооружения.
Другое важное требование к стенам квартир в многоэтажных многоквартирных жилых домах это требование к звукоизоляции, изложенные в СНиП 23-03-2003 "Защита от шума" (табл. 6), актуализированного в 2011 году
К числу важнейших эксплуатационных параметров межквартирных стен, перегородок и потолков относится обеспечение необходимого уровня звукоизоляции, препятствующего передаче воздушного шума из одного помещения в другое. Нормативные требования к звукоизоляции перегородок и внутренних стен можно узнать из СНиП 23-03-2003 "Защита от шума" (табл. 6), актуализированного в 2011 году, открыв его в Интернете, набрав ссылку www.npmaap.ru/svactsn/798-sp5113330.html http://maxforte.ru/info_foto01_1.php http://maxforte.ru/info_foto01_1.php
Обеспечивает ли примененная конструкция междуквартирной стены предявляемым к ней требованиям можно выяснить, если провести расчеты или обратиться в экспертные строительные организации.
Все даты в формате GMT
3 час. Хитов сегодня: 3
Права: смайлы да, картинки да, шрифты да, голосования нет
аватары да, автозамена ссылок вкл, премодерация вкл, правка нет
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума